【正文】 自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域； （四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。 本條例施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分 《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。 物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。　　二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。3關(guān)于投標(biāo)資格（項(xiàng)目規(guī)模與資質(zhì)等級(jí)2）《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》第二十六條 外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。 　　實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。 《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》 第十三條　經(jīng)資格預(yù)審后，公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書(shū)，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。 第十四條　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。 《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》 第二十八條　評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。 　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定?！肚捌谖飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》 第三十五條　評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。（2）關(guān)于人員配備，幾級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)不同的人員配備。服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)：? （1）綜合管理人員：人均管理建筑面積14000平方米以下；? （2）工程維修人員：人均管理建筑面積18000平方米以下；? （3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積7000平方米以下；? （4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積9000平方米以下? （萬(wàn)平方米45人）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)二級(jí) 一、基本要求 管理人員、專業(yè)操作人員按國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于30%。服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)：（1）綜合管理人員：人均管理建筑面積18000平方米以下；（2）工程維修人員：人均管理建筑面積22000平方米以下；（3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積11000平方米以下；（4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積13000平方米以下。服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)：（1）綜合管理人員：人均管理建筑面積20000平方米以下；（2）工程維修人員：人均管理建筑面積24000平方米以下；（3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積13000平方米以下；（4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積15000平方米以下。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案 《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》第三十二條 建設(shè)單位按照以下規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作：（一）預(yù)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；（二）新建現(xiàn)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前完成；（三）非出售的新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前完成。 交付接管與承接查驗(yàn)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》 物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。大家一定要重視（舉例）交付接管與承接查驗(yàn)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接；而在新老物業(yè)企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)用房移交以及環(huán)境驗(yàn)收）兩部分 ，涉及到的政策有：建設(shè)部、省廳、市。（一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置，并對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、公用場(chǎng)地、公用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置；（二）在城市管道燃?xì)庵鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃?xì)夤艿赖匿佋O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置；（三）電話通信線、電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口鋪設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；（四）按照規(guī)劃要求完成消防設(shè)施建設(shè)；（五）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》（六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或公路相連；（七）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫(kù)、車位的配置；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件?！恶R鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》第三十三條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房備案制度? 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)向市縣物業(yè)管理主管部門辦理小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房和經(jīng)營(yíng)性用房的備案。? （二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積25 萬(wàn)平方米（含）以下，按照物業(yè)總建筑面積2‰配置，總建筑面積超過(guò)25 萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房?！恶R鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》（四）農(nóng)民安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，按照物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積8‰比例在規(guī)劃定位商業(yè)用房中配置。配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房原則上在一層安排，沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房樓層不得高于三層，并且具備采光、通風(fēng)、水、電通信的正常使用功能，符合辦理權(quán)屬登記條件。其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房面積不低于20 平方米。 建設(shè)單位移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房不得收取任何費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè)主和裝修施工人員收取裝飾裝修管理費(fèi)，更不得變換名目收取類似其他形式的服務(wù)費(fèi)、工本費(fèi)和保證金等費(fèi)用。裝修管理與收費(fèi)《關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定》 2004年，市物價(jià)局印發(fā)了《關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定》，市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局于1998年印發(fā)的《馬鞍山市城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第十七條，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修房屋，可通過(guò)協(xié)議收取每戶800—1000元的裝修保證金的規(guī)定停止執(zhí)行。裝修管理與收費(fèi)? 對(duì)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)物業(yè)裝飾裝修方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行什么義務(wù)？? 《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)：(1)履行告知義務(wù)(2)履行制止義務(wù) (3)履行報(bào)告義務(wù)日常管理與收費(fèi)《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)》《馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》是作業(yè)手冊(cè)。? （一）規(guī)劃行政主管部門。? （二）城管行政執(zhí)法部門。? （三）環(huán)保行政主管部門?！恶R鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》? （四）公安行政主管部門。? （五）價(jià)格行政主管部門。? （六）工商行政主管部門。? （七）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門。? 第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不應(yīng)以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項(xiàng)為理由，遲交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定；使用人不交納的，由業(yè)主負(fù)責(zé)交納。? 根據(jù)房屋銷售合同約定，已經(jīng)驗(yàn)收具備交付條件的物業(yè)，因業(yè)主的原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主全額交納。辦理交付使用手續(xù)之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納。兩個(gè)物業(yè)管理司法解釋? 司法解釋是最高司法機(jī)關(guān)對(duì)司法工作中具體應(yīng)用法律、法規(guī)問(wèn)題所作的解釋。因此，在進(jìn)入具體的司法訴訟程序中，要特別關(guān)注這些司法解釋，進(jìn)行仔細(xì)研究，以免由于不清楚司法解釋而喪失勝訴機(jī)會(huì)。 （本司法解釋，第14條是關(guān)于合同，第57條是關(guān)于收費(fèi)，第810條是關(guān)于合同終止。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財(cái)產(chǎn)損害承擔(dān)責(zé)任有一個(gè)前提物件， 就是物 業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定， 即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為。 根據(jù)合同法的規(guī)定， 物業(yè)管理企業(yè)根本不履行合同義務(wù)和 不完全履行合同義務(wù)的，均需承擔(dān)違約責(zé)任。 如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī) 的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害業(yè)管 理企業(yè)也不一定因此承擔(dān)法律責(zé)任。 業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。? 第一條（業(yè)主的認(rèn)定） 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。? 第二條 （露臺(tái)的歸屬） 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：? （一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；? （二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；? （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。? 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。? 第七條（其他重大事項(xiàng)認(rèn)定） 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。? 第九條 （業(yè)主人數(shù)的確認(rèn)）物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：? （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十條（住改非） 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第十一條 （有利害關(guān)系的業(yè)主的認(rèn)定）業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。第十二條 （訴訟時(shí)效） 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十四條 （擅自處置共有部分）建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。? 第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。業(yè)主大會(huì)成立《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》（1成立條件）第十條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：（一）入住率達(dá)50%以上的；（二）首批物業(yè)交付滿2 年，并且入住率超過(guò)30%的；（三）首批物業(yè)交付滿3 年的 （2首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)）第十一條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》? （3會(huì)議形式）第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主不參加會(huì)議也不委托代理人參加會(huì)議的，視為棄權(quán)。業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。小區(qū)建筑面積為5萬(wàn)平方米以下業(yè)主委員會(huì)成員為5名，5 萬(wàn)平方米以上、15萬(wàn)平方米以下業(yè)主委員會(huì)成員為7 名，15 萬(wàn)平方米以上業(yè)主委員會(huì)成員為911 名的單數(shù)。? （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向受委托的物業(yè)管理項(xiàng)目委派項(xiàng)目經(jīng)理，一名物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理所管理的物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量一般不得超過(guò)兩個(gè)。? （三）項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)參加市住建委組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和繼續(xù)教育并取得合格證書(shū)。 1項(xiàng)目經(jīng)理考核? 五、管理考核（一）市住建委負(fù)責(zé)