【正文】 自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域； （四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。 本條例施行前已經(jīng)建成并實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分 《安徽省物業(yè)管理條例 》 第十六條建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。 物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由設區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?！　《壻Y質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。3關(guān)于投標資格（項目規(guī)模與資質(zhì)等級2）《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》第二十六條 外地物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動應當?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。 　　實行投標資格預審的物業(yè)管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。 《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》 第十三條　經(jīng)資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結(jié)果。 第十四條　招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。 《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》 第二十八條　評標由招標人依法組建的評標委員會負責。 　　評標委員會的專家成員，應當由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定?！肚捌谖飿I(yè)管理招標投標管理暫行辦法》 第三十五條　評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。（2）關(guān)于人員配備，幾級標準對應不同的人員配備。服務人員建議配置標準：? （1）綜合管理人員：人均管理建筑面積14000平方米以下；? （2）工程維修人員：人均管理建筑面積18000平方米以下；? （3）秩序維護人員：人均管理建筑面積7000平方米以下；? （4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積9000平方米以下? （萬平方米45人）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級指導標準二級 一、基本要求 管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學歷占總?cè)藬?shù)不低于30%。服務人員建議配置標準：（1）綜合管理人員：人均管理建筑面積18000平方米以下；（2）工程維修人員：人均管理建筑面積22000平方米以下；（3）秩序維護人員：人均管理建筑面積11000平方米以下；（4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積13000平方米以下。服務人員建議配置標準：（1）綜合管理人員：人均管理建筑面積20000平方米以下；（2）工程維修人員：人均管理建筑面積24000平方米以下；（3）秩序維護人員：人均管理建筑面積13000平方米以下；（4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積15000平方米以下。前期物業(yè)服務合同可以約定期限。關(guān)于前期物業(yè)服務合同簽訂與備案 《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》第三十二條 建設單位按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標工作：（一）預售住宅商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；（二）新建現(xiàn)售住宅商品房項目應當在現(xiàn)售前完成；（三）非出售的新建住宅物業(yè)應當在交付使用前完成。 交付接管與承接查驗《物業(yè)承接查驗辦法》 物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的基礎工作，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設單位、業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。大家一定要重視（舉例）交付接管與承接查驗實行物業(yè)承接查驗制度，可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強建設與物業(yè)管理的銜接；而在新老物業(yè)企業(yè)交接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位共用設施設備的管理責任。 物業(yè)承接查驗包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗收（物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)用房移交以及環(huán)境驗收）兩部分 ，涉及到的政策有：建設部、省廳、市。（一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務用房、公用場地、公用設施設備配置獨立的水、電計量裝置；（二）在城市管道燃氣主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃氣管道的鋪設且與相應管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置；（三）電話通信線、電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口鋪設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備按照規(guī)劃設計要求配置到位；（四）按照規(guī)劃要求完成消防設施建設；（五）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設施以及社區(qū)管理用房建設；《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》（六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設，并與城市道路或公路相連；（七）按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》第三十三條 實行物業(yè)服務用房和物業(yè)經(jīng)營性用房備案制度? 開發(fā)建設單位在申請辦理商品房預售許可證前，應當向市縣物業(yè)管理主管部門辦理小區(qū)物業(yè)服務用房和經(jīng)營性用房的備案。? （二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積25 萬平方米（含）以下，按照物業(yè)總建筑面積2‰配置，總建筑面積超過25 萬平方米的，超過部分按1‰的標準配置物業(yè)服務用房。《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》（四）農(nóng)民安置房小區(qū)物業(yè)服務經(jīng)營性用房，按照物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積8‰比例在規(guī)劃定位商業(yè)用房中配置。配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房原則上在一層安排，沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房樓層不得高于三層，并且具備采光、通風、水、電通信的正常使用功能，符合辦理權(quán)屬登記條件。其中，業(yè)主委員會辦公用房面積不低于20 平方米。 建設單位移交物業(yè)服務用房、物業(yè)服務經(jīng)營性用房不得收取任何費用。物業(yè)服務企業(yè)不得再向業(yè)主和裝修施工人員收取裝飾裝修管理費，更不得變換名目收取類似其他形式的服務費、工本費和保證金等費用。裝修管理與收費《關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定》 2004年，市物價局印發(fā)了《關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定》，市物價局會同市房地產(chǎn)管理局于1998年印發(fā)的《馬鞍山市城市物業(yè)管理服務收費暫行辦法》第十七條，物業(yè)管理公司對業(yè)主和物業(yè)使用人裝修房屋，可通過協(xié)議收取每戶800—1000元的裝修保證金的規(guī)定停止執(zhí)行。裝修管理與收費? 對區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)物業(yè)裝飾裝修方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應履行什么義務？? 《安徽省物業(yè)管理條例》第六十六條　物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進行指導和監(jiān)督。 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)企業(yè)應當：(1)履行告知義務(2)履行制止義務 (3)履行報告義務日常管理與收費《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級指導》《馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務等級收費標準》是作業(yè)手冊。? （一）規(guī)劃行政主管部門。? （二）城管行政執(zhí)法部門。? （三）環(huán)保行政主管部門?！恶R鞍山市物業(yè)管理實施辦法》? （四）公安行政主管部門。? （五）價格行政主管部門。? （六）工商行政主管部門。? （七）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門。? 第四十一條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用，不應以物業(yè)服務合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定；使用人不交納的，由業(yè)主負責交納。? 根據(jù)房屋銷售合同約定，已經(jīng)驗收具備交付條件的物業(yè)，因業(yè)主的原因未及時辦理入住手續(xù)的物業(yè)服務費用，由業(yè)主全額交納。辦理交付使用手續(xù)之前的物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位交納。兩個物業(yè)管理司法解釋? 司法解釋是最高司法機關(guān)對司法工作中具體應用法律、法規(guī)問題所作的解釋。因此，在進入具體的司法訴訟程序中，要特別關(guān)注這些司法解釋，進行仔細研究，以免由于不清楚司法解釋而喪失勝訴機會。 （本司法解釋，第14條是關(guān)于合同，第57條是關(guān)于收費，第810條是關(guān)于合同終止。 物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。 物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財產(chǎn)損害承擔責任有一個前提物件， 就是物 業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定， 即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為。 根據(jù)合同法的規(guī)定， 物業(yè)管理企業(yè)根本不履行合同義務和 不完全履行合同義務的，均需承擔違約責任。 如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī) 的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，則即使業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害業(yè)管 理企業(yè)也不一定因此承擔法律責任。 業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。 物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權(quán)利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。? 第一條（業(yè)主的認定） 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。? 第二條 （露臺的歸屬） 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：? （一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；? （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；? （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。? 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。? 第七條（其他重大事項認定） 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。? 第九條 （業(yè)主人數(shù)的確認）物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認定：? （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第十條（住改非） 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。第十一條 （有利害關(guān)系的業(yè)主的認定）業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。第十二條 （訴訟時效） 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第十四條 （擅自處置共有部分）建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。? 第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。業(yè)主大會成立《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》（1成立條件）第十條 符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：（一）入住率達50%以上的；（二）首批物業(yè)交付滿2 年，并且入住率超過30%的；（三）首批物業(yè)交付滿3 年的 （2首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費）第十一條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》? （3會議形式）第十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主不參加會議也不委托代理人參加會議的，視為棄權(quán)。業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)等其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。小區(qū)建筑面積為5萬平方米以下業(yè)主委員會成員為5名，5 萬平方米以上、15萬平方米以下業(yè)主委員會成員為7 名，15 萬平方米以上業(yè)主委員會成員為911 名的單數(shù)。? （二）物業(yè)服務企業(yè)應向受委托的物業(yè)管理項目委派項目經(jīng)理，一名物業(yè)項目經(jīng)理所管理的物業(yè)項目數(shù)量一般不得超過兩個。? （三）項目經(jīng)理應參加市住建委組織的業(yè)務培訓和繼續(xù)教育并取得合格證書。 1項目經(jīng)理考核? 五、管理考核（一）市住建委負責