【正文】 于20%。服務人員建議配置標準：（1）綜合管理人員：人均管理建筑面積18000平方米以下；（2）工程維修人員：人均管理建筑面積22000平方米以下；（3）秩序維護人員：人均管理建筑面積11000平方米以下；（4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積13000平方米以下。（萬平方米3人左右）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級指導標準四級一、基本要求管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學歷占總人數(shù)不低于10%。服務人員建議配置標準：（1）綜合管理人員：人均管理建筑面積20000平方米以下；（2）工程維修人員：人均管理建筑面積24000平方米以下；（3）秩序維護人員：人均管理建筑面積13000平方米以下；（4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積15000平方米以下。? （萬平方米23人）關于前期物業(yè)服務合同簽訂與備案《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級指導標準》《馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務等級收費標準》《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》《安徽省物業(yè)管理條例》《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》關于前期物業(yè)服務合同簽訂與備案《 安徽省物業(yè)管理條例》 第四十一條　建設單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務合同及物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。 前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務合同可以約定期限。約定期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。關于前期物業(yè)服務合同簽訂與備案 《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》第三十二條 建設單位按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標工作：（一）預售住宅商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；（二）新建現(xiàn)售住宅商品房項目應當在現(xiàn)售前完成；（三）非出售的新建住宅物業(yè)應當在交付使用前完成。 建設單位應當自招標結束之日起15 日內，與中標的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，并向物業(yè)項目所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門登記后報市住建委備案。 交付接管與承接查驗《物業(yè)承接查驗辦法》 物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的基礎工作，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設單位、業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關資料。 一、物業(yè)承接查驗制度的意義 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)項目時對共用部位、公用設施設備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內容和交接結果，有利于明確各方的責、權、利。大家一定要重視（舉例）交付接管與承接查驗實行物業(yè)承接查驗制度，可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強建設與物業(yè)管理的銜接；而在新老物業(yè)企業(yè)交接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位共用設施設備的管理責任。二、物業(yè)承接查驗的內容 由于后天上午有專門課程安排，這里就不作詳細講解。 物業(yè)承接查驗包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗收（物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)用房移交以及環(huán)境驗收）兩部分 ，涉及到的政策有：建設部、省廳、市。主要看《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》第三十五條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)。（一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務用房、公用場地、公用設施設備配置獨立的水、電計量裝置；（二）在城市管道燃氣主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內外燃氣管道的鋪設且與相應管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置；（三）電話通信線、電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口鋪設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備按照規(guī)劃設計要求配置到位；（四）按照規(guī)劃要求完成消防設施建設；（五）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設施以及社區(qū)管理用房建設；《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》（六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設，并與城市道路或公路相連；（七）按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第三十六條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，分戶驗收等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料，電梯設備還需提供出廠制造資料；（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、場地設施設備清單；（五）園林施工圖紙及樹種清單； （六）業(yè)主名冊；（七）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料?！恶R鞍山市物業(yè)管理實施辦法》第三十三條 實行物業(yè)服務用房和物業(yè)經營性用房備案制度? 開發(fā)建設單位在申請辦理商品房預售許可證前，應當向市縣物業(yè)管理主管部門辦理小區(qū)物業(yè)服務用房和經營性用房的備案。第三十四條 物業(yè)服務用房和經營性用房的配置應當符合下列規(guī)定：? （一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積5 萬平方米（含）以下的，按照不少于建筑面積100 平方米配置物業(yè)服務用房。? （二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積25 萬平方米（含）以下，按照物業(yè)總建筑面積2‰配置，總建筑面積超過25 萬平方米的，超過部分按1‰的標準配置物業(yè)服務用房。? （三）物業(yè)服務經營性用房，‰的比例在規(guī)劃定位的商業(yè)用房中配置。《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》（四）農民安置房小區(qū)物業(yè)服務經營性用房，按照物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積8‰比例在規(guī)劃定位商業(yè)用房中配置。（五）物業(yè)服務用房應當在地面以上，一般安排在住宅中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房原則上在一層安排，沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房樓層不得高于三層，并且具備采光、通風、水、電通信的正常使用功能，符合辦理權屬登記條件。 物業(yè)服務用房應當包括物業(yè)服務辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等。其中，業(yè)主委員會辦公用房面積不低于20 平方米。 物業(yè)服務經營性用房的配置比例，土地行政主管部門在出讓土地時應予以明確。 建設單位移交物業(yè)服務用房、物業(yè)服務經營性用房不得收取任何費用。裝修管理與收費 《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110）《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》《關于調整住宅裝飾裝修垃圾清運費標準的通知》 《關于取消房屋裝飾裝修保證金決定》《安徽省物業(yè)管理條例》裝修管理與收費《關于調整住宅裝飾裝修垃圾清運費標準的通知》物業(yè)服務企業(yè)對普通住宅房屋裝修產生的建筑垃圾進行清運，（物業(yè)使用人）收取清運費用。物業(yè)服務企業(yè)不得再向業(yè)主和裝修施工人員收取裝飾裝修管理費，更不得變換名目收取類似其他形式的服務費、工本費和保證金等費用。別墅和非住宅房屋裝修垃圾清運費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。裝修管理與收費《關于取消房屋裝飾裝修保證金決定》 2004年，市物價局印發(fā)了《關于取消房屋裝飾裝修保證金決定》，市物價局會同市房地產管理局于1998年印發(fā)的《馬鞍山市城市物業(yè)管理服務收費暫行辦法》第十七條，物業(yè)管理公司對業(yè)主和物業(yè)使用人裝修房屋，可通過協(xié)議收取每戶800—1000元的裝修保證金的規(guī)定停止執(zhí)行。今后，物業(yè)管理公司再收取房屋裝修保證金屬價格違法行為，市物價部門將依法予以查處。裝修管理與收費? 對區(qū)域內違反有關物業(yè)裝飾裝修方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應履行什么義務？? 《安徽省物業(yè)管理條例》第六十六條　物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進行指導和監(jiān)督。 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強巡查。物業(yè)企業(yè)應當：(1)履行告知義務(2)履行制止義務 (3)履行報告義務日常管理與收費《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級指導》《馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務等級收費標準》是作業(yè)手冊?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》? 第五條（明晰了各部門的職責）規(guī)劃、城管、環(huán)保、公安、價格、工商、質監(jiān)等行政管理部門應當按照各自職責范圍，協(xié)同實施本辦法。? （一）規(guī)劃行政主管部門。負責新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定明確各類公建配套設施的配置，依法協(xié)助認定住宅小區(qū)內的違法建設。? （二）城管行政執(zhí)法部門。負責對物業(yè)管理區(qū)域內的亂設攤點等行為進行查處，對物業(yè)管理區(qū)域內的違法建設進行查處。? （三）環(huán)保行政主管部門。負責對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進行查處，對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調查處理?！恶R鞍山市物業(yè)管理實施辦法》? （四）公安行政主管部門。指導、督促物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，幫助指導物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內的機動車輛以及易燃易爆物品的管理，指導物業(yè)小區(qū)安全防范設施建設，加強物業(yè)管理區(qū)域內外來人口的管理，做好燃放煙花爆竹和寵物的管理工作。? （五）價格行政主管部門。負責制定全市物業(yè)服務收費管理實施細則及相關政策規(guī)定，負責全市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理，受理業(yè)主委員會和物業(yè)使用人對物業(yè)服務收費的投訴，依法查處物業(yè)服務企業(yè)的價格違法行為。? （六）工商行政主管部門。在審查企業(yè)（公司）、個體工商戶在設立（開業(yè)）或住所（經營場所）變更登記時，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除核驗其提交的住所使用證明外，還應當核驗其提供的有利害關系的業(yè)主同意的證明。? （七）質量技術監(jiān)督行政主管部門。負責對物業(yè)管理區(qū)域內的電梯等特種設備進行安全監(jiān)察，督促物業(yè)企業(yè)或使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為 《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》? 第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：? （一）以為業(yè)主服務為宗旨，提高服務質量和水平；? （二）按照物業(yè)服務合同，提供衛(wèi)生保潔、共用部位及設施設備日常維修養(yǎng)護等服務；? （三）按照合同約定聘用專門人員維護小區(qū)公共秩序和做好小區(qū)安全防范工作，經常開展對業(yè)主的防火、防盜宣傳；? （四）按照合同約定，依據(jù)國家有關規(guī)定對小區(qū)內的特種設備進行管理，委托有資質單位對電梯進行保養(yǎng)與定期檢驗；? （五）接受業(yè)主、業(yè)主委員會和政府有關行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會的自律管理；? （六）按照規(guī)定公布物業(yè)服務費收支情況；? （七）勸阻違章搭建、亂設攤點、占道經營、毀壞綠地或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時報告業(yè)主委員會和政府有關行政主管部門；? （八）協(xié)助街道、社區(qū)做好便民服務和開展社區(qū)文化活動；? （九）按照合同約定，依法提前解除物業(yè)服務合同的，應當在90 日前書面告知合同的另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并書面告知市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府；《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》? 第四十條 物業(yè)服務必須符合馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準。? 第四十一條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用，不應以物業(yè)服務合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業(yè)服務費用。物業(yè)管理區(qū)域內的低保戶家庭，其物業(yè)服務費用由縣、區(qū)人民政府承擔。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定；使用人不交納的，由業(yè)主負責交納。? 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。? 根據(jù)房屋銷售合同約定，已經驗收具備交付條件的物業(yè)，因業(yè)主的原因未及時辦理入住手續(xù)的物業(yè)服務費用，由業(yè)主全額交納。? 新建小區(qū)前期物業(yè)管理，開發(fā)建設單位取得“新建住宅符合交付使用條件證明書”后，業(yè)主從次月起交納物業(yè)服務費。辦理交付使用手續(xù)之前的物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位交納?！恶R鞍山市物業(yè)管理實施辦法》? 第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內下列共用部位、共用設施歸全體業(yè)主共有，其所有權不得分割、轉讓、抵押，其用途不得擅自改變：? （一）物業(yè)管理用房、物業(yè)經營性用房；? （二）門衛(wèi)室、監(jiān)控室、共用走廊；? （三）按規(guī)劃配套建設使用的公用非機動車車庫、露天機動車位；? （四）公共綠化、道路、場地；? （五）建設單位在房屋銷售合同中未明確所有權歸屬，且不能證明其享有所有權的其它配套設施；? （六）其它依法歸全體業(yè)主的設施設備。兩個物業(yè)管理司法解釋? 司法解釋是最高司法機關對司法工作中具體應用法律、法規(guī)問題所作的解釋。? 在進入司法訴訟程序中，這些司法解釋往往會起到關鍵性作用。因此，在進入具體的司法訴訟程序中，要特別關注這些司法解釋，進行仔細研究，以免由于不清楚司法解釋而喪失勝訴機會。最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 為正確審理物業(yè)服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。 （本司法解釋，第14條是關于合同，第57條是關于收費，第810條是關于合同終止。） 第三條 物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。 物業(yè)服務