【正文】 住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分 《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第十六條 5萬至10萬平方米（含5萬和10萬）的項(xiàng)目，可以采用邀請招標(biāo)的方式；住宅物業(yè)超過規(guī)劃總面積10萬平方米以上的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開招標(biāo)。子法如與母法的內(nèi)容相違背，子法則無效。規(guī)劃總建筑面積8萬㎡以上分期建設(shè)的項(xiàng)目，已建成交付使用面積應(yīng)占總規(guī)劃面積50%以上。 了解《物權(quán)法》第6章和司法解釋?？墒?，哪些改裝，哪些不改裝，你是否知道？ 什么是物業(yè)管理？物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)？對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行什么義務(wù)？對物業(yè)區(qū)域的安全防范的承擔(dān)什么責(zé)任義務(wù) ？《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》違約責(zé)任。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第36頁 共36頁感 謝? 大家在過去十年中曾給予我的大力支持和幫助！ 物 業(yè) 管 理基本制度與政策馬鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委　學(xué)習(xí)掌握物業(yè)管理基本制度與政策的必要性? 為什么物業(yè)管理培訓(xùn)要開設(shè)基本制度與政策這節(jié)課？? 這節(jié)課能給你們帶來什么？? 對你們目前的工作有什么幫助？ 知法才會用法，處理事情才會有條理、有底氣，做到心中有數(shù) 第一、是避免和正確處理物業(yè)管理矛盾糾紛的需要。最高院關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋第3條。 三、物業(yè)管理綜合服務(wù)涉及面廣，涉及的部門、政策法規(guī)也多，什問題該向什么部門反映，你是否一一清楚？《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》第二、是日常工作開展的需要不僅是規(guī)范化服務(wù)、提升水平的需要，也是企業(yè)經(jīng)營的需要。? 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化管理一年以上，且入住率或使用率達(dá)80%以上。除了母法憲法之外，我們可以把其余一切法律、法規(guī)分為以下四大部門。 關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第十五條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行： （一）新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域； （二）新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域；關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分 新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分登記?！　∪壻Y質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 　　資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。 　　與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評標(biāo)委員會。（舉例） 關(guān)于標(biāo)書編制（1）關(guān)于投標(biāo)報價，收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)要質(zhì)價相符，譬如招標(biāo)文件要求二級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，那么投標(biāo)報價就要在二級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)報價，為有效報價。 服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)： （1）綜合管理人員：人均管理建筑面積16000平方米以下； （2）工程維修人員：人均管理建筑面積20000平方米以下； （3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積9000平方米以下； （4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積11000平方米以下（萬平方米34人）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)三級一、基本要求管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于20%。? （萬平方米23人）關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》《馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案《 安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》 第四十一條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式和起始時間等內(nèi)容。 前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自招標(biāo)結(jié)束之日起15 日內(nèi)，與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門登記后報市住建委備案。二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容 由于后天上午有專門課程安排，這里就不作詳細(xì)講解。第三十六條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料，電梯設(shè)備還需提供出廠制造資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地設(shè)施設(shè)備清單；（五）園林施工圖紙及樹種清單； （六）業(yè)主名冊；（七）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。? （三）物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，‰的比例在規(guī)劃定位的商業(yè)用房中配置。 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等。裝修管理與收費(fèi) 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110）《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》《關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》 《關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定》《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》裝修管理與收費(fèi)《關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》物業(yè)服務(wù)企業(yè)對普通住宅房屋裝修產(chǎn)生的建筑垃圾進(jìn)行清運(yùn)，（物業(yè)使用人）收取清運(yùn)費(fèi)用。今后，物業(yè)管理公司再收取房屋裝修保證金屬價格違法行為，市物價部門將依法予以查處?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》? 第五條（明晰了各部門的職責(zé)）規(guī)劃、城管、環(huán)保、公安、價格、工商、質(zhì)監(jiān)等行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)范圍，協(xié)同實(shí)施本辦法。負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設(shè)攤點(diǎn)等行為進(jìn)行查處，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)進(jìn)行查處。指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，幫助指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車輛以及易燃易爆物品的管理，指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)安全防范設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)外來人口的管理，做好燃放煙花爆竹和寵物的管理工作。在審查企業(yè)（公司）、個體工商戶在設(shè)立（開業(yè)）或住所（經(jīng)營場所）變更登記時，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除核驗(yàn)其提交的住所使用證明外，還應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)其提供的有利害關(guān)系的業(yè)主同意的證明。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的低保戶家庭，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由縣、區(qū)人民政府承擔(dān)。? 新建小區(qū)前期物業(yè)管理，開發(fā)建設(shè)單位取得“新建住宅符合交付使用條件證明書”后，業(yè)主從次月起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。? 在進(jìn)入司法訴訟程序中，這些司法解釋往往會起到關(guān)鍵性作用。） 第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 未能履行包括根 本不履行和不完全履行兩種情形。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。? 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋? 第三條 （共有部分的認(rèn)定） 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：? （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；? （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。? 第六條 （增設(shè)車位的歸屬） 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；? （二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。 屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。? 因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。凡需投票表決的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)辦理書面委托手續(xù)?！恶R鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》? （5業(yè)主委員會人數(shù)）第十八條 業(yè)主委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)是511 名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。一名項(xiàng)目經(jīng)理同時管理兩個項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)征得兩個項(xiàng)目合同甲方的同意，其管理物業(yè)總建筑面積不得超過二十萬平方米。各縣區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目經(jīng)理日常檢查、指導(dǎo)與考核。依據(jù)管理服務(wù)效果和違規(guī)、違約行為的嚴(yán)重程度，扣分類型分為1分、2分，3分、5分、10分、15分、20分、25分8種分值?！　∈?、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。　　、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》? （三）三級資質(zhì)：　?。弧　?、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》十三項(xiàng)禁止行為：第十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)：（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人（三）挪用專項(xiàng)維修資金的；（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；（六）擅自占用挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路場地，損害業(yè)主共同利益的；（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；（八）物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)用房和有關(guān)資料的；（九）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；（十）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；（十一）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；（十二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；（十三）發(fā)生重大責(zé)任事故的。 第五十六條 （四）移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；（案例1）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)摔傷，物業(yè)公司要負(fù)責(zé)賠償嗎？我們在酒店、咖啡店衛(wèi)生間等處經(jīng)?？吹健靶⌒牡鼗鳖愵}醒及防滑墊，為什么？ 這類案例的責(zé)任歸屬適用于我國民法所規(guī)定的特殊侵權(quán)的民事責(zé)任，即《民法通則》第106條第2款規(guī)定：沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。依據(jù)《民法通則》第一百二十六條 建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。一棟區(qū)分所有建筑物分為專有部分和共用部分。四、法規(guī)解讀（一）《物權(quán)法》第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七十條 【業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)含義】業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財產(chǎn)損害承擔(dān)責(zé)任有一個前提條件， 就是物 業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定， 即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為。 如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī) 的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)管 理企業(yè)也不一定因此承擔(dān)法律責(zé)任。 《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。因此第2款規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對建