【正文】 編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第36頁(yè) 共36頁(yè)感 謝? 大家在過(guò)去十年中曾給予我的大力支持和幫助！ 物 業(yè) 管 理基本制度與政策馬鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委　學(xué)習(xí)掌握物業(yè)管理基本制度與政策的必要性? 為什么物業(yè)管理培訓(xùn)要開設(shè)基本制度與政策這節(jié)課？? 這節(jié)課能給你們帶來(lái)什么？? 對(duì)你們目前的工作有什么幫助？ 知法才會(huì)用法，處理事情才會(huì)有條理、有底氣，做到心中有數(shù) 第一、是避免和正確處理物業(yè)管理矛盾糾紛的需要。 第二、是日常工作開展的需要。第一、是避免和正確處理物業(yè)管理矛盾糾紛的需要 一、俗話說(shuō)，物業(yè)管理是大籮筐，什么都往里裝?？墒?，哪些改裝，哪些不改裝，你是否知道？ 什么是物業(yè)管理？物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)？對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行什么義務(wù)？對(duì)物業(yè)區(qū)域的安全防范的承擔(dān)什么責(zé)任義務(wù) ？《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》違約責(zé)任。最高院關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋第3條。 二、大家都知道，物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛多。那么為什么多？這其中深層次原因是什么？那么如何避免？如何處理 ？（人大調(diào)研）除了業(yè)主的需求千差外別以外，建筑物區(qū)分所有權(quán)往往是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在。 了解《物權(quán)法》第6章和司法解釋。 三、物業(yè)管理綜合服務(wù)涉及面廣，涉及的部門、政策法規(guī)也多，什問(wèn)題該向什么部門反映，你是否一一清楚？《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》第二、是日常工作開展的需要不僅是規(guī)范化服務(wù)、提升水平的需要，也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要。我們來(lái)看看文件是怎么規(guī)定的？馬住建〔2010〕229號(hào)《關(guān)于開展馬鞍山市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)活動(dòng)的通知》二、申報(bào)條件? 參評(píng)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全；物業(yè)服務(wù)企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度；物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)重大責(zé)任事故；未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴；一年內(nèi)未被市相關(guān)部門和單位通報(bào)批評(píng)并且符合下列條件的。? 住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積4萬(wàn)㎡以上，別墅區(qū)建筑面積1萬(wàn)㎡以上，大廈建筑面積1萬(wàn)㎡以上且非住宅建筑面積占60%以上。規(guī)劃總建筑面積8萬(wàn)㎡以上分期建設(shè)的項(xiàng)目，已建成交付使用面積應(yīng)占總規(guī)劃面積50%以上。? 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化管理一年以上，且入住率或使用率達(dá)80%以上。本節(jié)課的主要內(nèi)容? 一、物業(yè)管理政策框架體系（系統(tǒng)回顧和整理）? 二、物業(yè)服務(wù)常用政策條款規(guī)定（線）? 三、物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)（面）? 四、法規(guī)文件解讀（點(diǎn)）? 五、案例分析（穿插講）一、物業(yè)管理政策框架體系? 《中華人民共和國(guó)憲法》它是國(guó)家的根本大法，是我國(guó)一切法律、法規(guī)的母法。其他法律、法規(guī)是憲法的子法。子法如與母法的內(nèi)容相違背，子法則無(wú)效。除了母法憲法之外，我們可以把其余一切法律、法規(guī)分為以下四大部門。即：（1）刑事；（2）民事；（3）經(jīng)濟(jì)；（4）行政。? 《中華人民共和國(guó)民法通則》民事? 《中華人民共和國(guó)合同法》經(jīng)濟(jì)? 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》? 《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》? 《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法法》一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)1）? 國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》? 建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》? 建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》? 建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》? 建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（原《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》廢止）? 建設(shè)部《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》 ? 住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》? 建設(shè)部《電梯應(yīng)急指南》一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)2）? 建設(shè)部《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》? 建設(shè)部《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》? 建設(shè)部《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》? 建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》? 建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》? 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》? 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)3）? 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》? 國(guó)家稅務(wù)總局 勞動(dòng)和社會(huì)保障部《關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策具體實(shí)施意見的通知》? 《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》? 《安徽省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)4）安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳安徽省發(fā)展和改革委員會(huì)安徽省財(cái)政廳安徽省人力資源和社會(huì)保障廳安徽省地方稅務(wù)局安徽省物價(jià)局安徽省國(guó)家稅務(wù)局共同發(fā)布一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)5）? 《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》? 《馬鞍山市人民政府關(guān)于老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的實(shí)施意見》? 《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制的通知》? 《關(guān)于開展馬鞍山市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)活動(dòng)的通知》? 《關(guān)于實(shí)行新建住宅交付使用核準(zhǔn)制度的通知》? 《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》? 《馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》? 《關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)6）? 《馬鞍山市二次供水工程技術(shù)導(dǎo)則》? 《馬鞍山居住小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》? 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》? 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》一、物業(yè)管理政策框架體系? 大家最熟悉的是以下幾個(gè)政策：? 國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》? 《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》? 《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》及兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)? 《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》? 《物權(quán)法》和兩個(gè)司法解釋? （以上將是講課重點(diǎn)）講解方式? 點(diǎn)有側(cè)重點(diǎn)地解讀兩個(gè)法規(guī)文件? 線以一個(gè)項(xiàng)目整個(gè)管理流程為主線，從項(xiàng)目經(jīng)理工作實(shí)際出發(fā)，來(lái)梳理所涉及到的最基本的物業(yè)管理政策及其條款? 面從宏觀的層面上，追本求源，探究物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)二、物業(yè)服務(wù)常用政策條款規(guī)定 以一個(gè)項(xiàng)目為主線，幾個(gè)主要環(huán)節(jié)：從拿項(xiàng)目到承接查驗(yàn)交付接管裝修管理日常服務(wù)退出管理 整個(gè)過(guò)程應(yīng)掌握的相關(guān)知識(shí)：關(guān)于招標(biāo)方式關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分關(guān)于投標(biāo)資格（項(xiàng)目規(guī)模與資質(zhì)等級(jí)） 關(guān)于招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)程序及規(guī)定 關(guān)于標(biāo)書編制關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案 交付接管與承接查驗(yàn)裝修管理與收費(fèi) 二、物業(yè)服務(wù)常用政策條款規(guī)定（續(xù)） 日常管理與收費(fèi)業(yè)主大會(huì)成立1創(chuàng)優(yōu)1項(xiàng)目經(jīng)理考核1資質(zhì)申報(bào)1物業(yè)管理全覆蓋與安置房管理1維修資金使用1電梯管理和維修 1退出管理關(guān)于招標(biāo)方式《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》第四章 前期物業(yè)管理 第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；投標(biāo)人少于3 個(gè)或者建筑面積5萬(wàn)平米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)市物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 5萬(wàn)至10萬(wàn)平方米（含5萬(wàn)和10萬(wàn)）的項(xiàng)目，可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式；住宅物業(yè)超過(guò)規(guī)劃總面積10萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開招標(biāo)。 關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第十五條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行： （一）新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域； （二）新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分 《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例 》 （三）地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域； （四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。 本條例施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件實(shí)施物業(yè)管理。關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分 《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第十六條 新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分登記。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。 物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 3關(guān)于投標(biāo)資格（項(xiàng)目規(guī)模、資質(zhì)等級(jí)1）《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 第八條　一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。　　二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。　　三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。3關(guān)于投標(biāo)資格（項(xiàng)目規(guī)模與資質(zhì)等級(jí)2）《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》第二十六條 外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。（備案后才可以投標(biāo)）關(guān)于招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)程序及規(guī)定 《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》 第十二條　公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。 　　實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。 　　資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。 《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》 第十三條　經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。 　　在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。 第十四條　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。 《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》 第二十八條　評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。 　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。 　　與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)?！肚捌谖飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》 第三十五條　評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。（舉例） 關(guān)于標(biāo)書編制（1）關(guān)于投標(biāo)報(bào)價(jià)，收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要質(zhì)價(jià)相符，譬如招標(biāo)文件要求二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，那么投標(biāo)報(bào)價(jià)就要在二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)報(bào)價(jià)，為有效報(bào)價(jià)。（2）關(guān)于人員配備，幾級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)不同的人員配備。 馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)一、基本要求管理人員、專業(yè)操作人員按國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于40%。服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)：? （1）綜合管理人員：人均管理建筑面積14000平方米以下；? （2）工程維修人員：人均管理建筑面積18000平方米以下；? （3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積7000平方米以下；? （4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積9000平方米以下? （萬(wàn)平方米45人）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)二級(jí) 一、基本要求 管理人員、專業(yè)操作人員按國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于30%。 服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)： （1）綜合管理人員：人均管理建筑面積16000平方米以下； （2）工程維修人員：人均管理建筑面積20000平方米以下； （3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積9000平方米以下； （4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積11000平方米以下（萬(wàn)平方米34人）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)一、基本要求管理人員、專業(yè)操作人員按國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低