【正文】 （一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理的的作用、特征和《物業(yè)管理條例》核心內(nèi)容的掌握程度，以及對我國物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設(shè)的熟悉程度。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù) ，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務(wù)。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。 物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。 A．公開化原則 B．高科技化原則 C．市場化原則 D．標(biāo)準(zhǔn)化原則 4．非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。 3．物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合 同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。 2．多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng) 在以共有財產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)，因此單個業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出決定，同時單個業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。 (三 )物業(yè)管理的市場化特征 1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變 房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質(zhì)資料，無論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營，都不能與之分離。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無法可依。當(dāng)然，《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。 A．社會化分工原則 B．專業(yè)原則 C．市場原則 D．標(biāo)準(zhǔn)化原則 4．非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理運作，甚至有的管房機構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負(fù)盈虧，人、財、物由上級單位支配和調(diào)動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系 .這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴(yán)格意 義上來講，它不是一種市場關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。 3．物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理 服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。） 3．物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù) 物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。《物業(yè)管理條例》并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的形式來對物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來進(jìn)行。 (一 )對《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解 1．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動 業(yè)主對于房 屋等建筑物的管理，主要有三種方式：第一種方式是業(yè)主自己進(jìn)行管理；第二種方式是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司。 （二）考試基本要求 掌握：《條例》對物業(yè)管理的定位。否則，考試的內(nèi)容很多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。 一般情況下，當(dāng)考試用書中所涉及到的知識呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時，會形成單選題、多選題的考核點。 考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。 復(fù)習(xí)考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復(fù)習(xí)過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書。 熟讀考試大綱：注意大綱中提示的題型、題量和考試時間的長短。 不同的考題所考核知識的要求是不同的，例如，選擇題 考核的是對問題的分析、判斷的能力和對知識掌握的準(zhǔn)確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納的能力。 綜合分析題是全面檢驗考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來越少。 要制定學(xué)習(xí)計劃，按照通讀、精讀、重點記憶的順序去學(xué)習(xí)，整個過程應(yīng)當(dāng)在考試前一個月完成，余下的沖刺時間是做習(xí)題和試卷，查漏補缺。 熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用。第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。 2．物業(yè)管理 活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)管理作為一項市場行為，也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。（像這樣的句子容易抽出來作為一個選擇題或其中的一個選項。 將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點： 一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。 《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒有這一要求 (第二十四條 )；同時《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金制度，而對非住宅物業(yè)則未作 強制性規(guī)定。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經(jīng)濟效益。隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。至此，幾千年來由業(yè)主自管自修房屋的管理方式，在當(dāng)前的物業(yè)形態(tài)和房屋產(chǎn)權(quán)形式下已經(jīng)無法延續(xù)。 將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點： 一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。其中一些機構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運作，甚至有的管房機構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負(fù)盈虧 ，人、財、物由上級單位支配和調(diào)動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系 .這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴(yán)格意義上來講，它不是一種市場關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。 例題：物業(yè)管理社會化的必要前提是（ B ） A．現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工 B．物業(yè)的所有權(quán)、 使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離 C．物業(yè)的所有權(quán)人在社會上選聘好物業(yè)管理企業(yè) D．物業(yè)管理企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè) （二）專業(yè)化 物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理。 例題：關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（ C ） A．物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理 B．要求物業(yè)管理企業(yè)有專門的管理工具設(shè)備 C．物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的 職業(yè)資格 D．要求物業(yè)管理企業(yè)運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實施專業(yè)化的管理 （三）市場化 市場化是物業(yè)管理最主要的特點。在這樣一種新的機制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這個市場。 （二）考試基本要求 熟悉：物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用。當(dāng)時正值資本主義上升時期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢下，大量農(nóng)村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴(yán)重的房荒。奧克維婭行業(yè)自治組織的成立，既標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改 革政策向職工和居民出售公有住房。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不 到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。同時，提出經(jīng)濟適用住房建設(shè)方針和政策，為中低收入居民購房鋪平了道路。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補貼為主到自負(fù)盈虧，為特區(qū)乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。 (一 ) 實施物業(yè)管理有利促進(jìn)經(jīng)濟增長 物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房 積極性，其本身也對擴大消費、拉動經(jīng)濟增長有重要作用。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住 宅規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。房地產(chǎn)消費是一個漫長的時期，這一時期中，不僅房地產(chǎn)價值與物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)好壞有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場價格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時升降。 第 4 講講義 《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) 第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 我國的物業(yè)管理之所以在短時間得以迅猛發(fā)展，始終離不開政府主管部門的推動和引導(dǎo)。從我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來看，可以《條例》為分水嶺，劃分成《條例》頒布前后兩個階段，兩個階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點。 (一 ) 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 個人購房比例的迅猛增加致使住房產(chǎn)權(quán)多元化格局迅速形成，原有住房維修管 理體制已經(jīng)難以適應(yīng)情況變化，業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機構(gòu)的矛盾日益突出。 2．《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》 1997 年建設(shè)部印發(fā)了《全國城市物業(yè)管 理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》，針對大廈物業(yè)管理的情況和特點，規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則。 第二，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。 培訓(xùn)合格上崗制度實施后，全國已有近十萬物業(yè)管理從業(yè)人員經(jīng)過物業(yè)管理基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識的培訓(xùn)，極大地提高了物業(yè)管理人員的理論水平和專業(yè)素質(zhì)。《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》實施后，對維護(hù)物業(yè)管理正常收費秩序發(fā)揮了重大作用。同時，還詳細(xì)規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內(nèi)容。 (八 )《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 為加強住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全 和公共利益， 2021 年 3 月建設(shè)部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 (建設(shè)部令第 110 號 )?！稐l例