【正文】 的關系等內容。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調性之間實現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著少數(shù)服從多數(shù)的原則。㈢《條例》的指導思想和立法原則⑴立法理念：突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者。4 我國物業(yè)管理的發(fā)展。因此要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質等級，從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。主要目的有兩點：一是強調業(yè)主在物業(yè)管理活動中的自主權。目前，設備設施齊全的組團建筑、住宅小區(qū)，已經成為現(xiàn)代房地產的主流形式。⑵物業(yè)管理活動的依據(jù)是物業(yè)服務合同。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第28頁 共28頁物業(yè)管理基本制度與政策（2010年7月）第一章 物業(yè)管理的概述第一節(jié) 概念㈠物業(yè)管理的定義《條例》第二條明確規(guī)定:物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理活動的實質是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務為標的所進行的一項交易。房地產權屬已經由獨立的產權主體向共有的產權主體轉化。二是強調物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。⑶市場化是物業(yè)管理最主要的特點。建設部1994年3月23日頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》5 物業(yè)管理在社會經濟中的地位和作用。⑵立法指導思想：1是強調保護業(yè)主的財產權益，2是強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，3是強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。⑶《條例》和有關法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動。⑶前期物業(yè)管理。㈥《條例》確定的基本法律關系㈠業(yè)主相互間的關系；㈡物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主間的關系；㈢開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)間的關系；㈣供水供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)間的關系；㈤社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)間的關系；㈥物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系。㈢合同約定以外的服務：⑴不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務；⑵服務事項需另行約定；⑶是一種有償服務。包干制物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)管理服務成本、法定稅費、物業(yè)管理企業(yè)的利潤。第四節(jié) 物業(yè)使用與維護《條例》第五章有七條就此做出規(guī)范。業(yè)主作為不動產所有權人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制?！睒I(yè)主大會和業(yè)主委員會，“對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等行為”，有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。只有一個業(yè)主或業(yè)主人數(shù)較少且全體業(yè)主一致同意也可不成立業(yè)主大會。⒌業(yè)主大會的職責6項：⑴制定修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；⑵選舉更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；⑶選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；⑷決定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實施；⑸制定修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；⑹法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。業(yè)主大會決定事項的表決效力，⑴一般決定實行簡單多數(shù)表決，必須1/2以上通過；⑵重大決定實行特別多數(shù)表決，必須經所持投票權2/3以上通過（《物權法》的規(guī)定是:應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。主任、副主任是業(yè)主委員會的召集人和組織者。不能做出與物業(yè)管理無關的決定，不能從事與物業(yè)管理無關的活動。⒊管理規(guī)約的法律效力：管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。私設攤點4在非指定地點傾到或拋灑垃圾雜物5違反相關規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品、排放有毒有害物質和發(fā)出超標噪音6擅自在物業(yè)共用部位和相關場合懸掛、張貼、涂改、刻畫7利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動8違反物業(yè)管理區(qū)域內飼養(yǎng)動物的規(guī)定⒍涉及業(yè)主共同利益的事項，⑴全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權利，⑵業(yè)主承諾按時足額交納物業(yè)服務費用，⑶利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經營的約定。㈤招標程序規(guī)則：1招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開中標物管項目，自公布之日至提交招標文件之日最短不得少于20天；2招標人修改招標文件應當在文件要求提交投標文件截止時間至少15日前；3招標人根據(jù)物管項目的具體情況可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場并提綱隱蔽工程圖紙等詳細資料。㈨不采用招投標方式實行前期物業(yè)管理的責令限期改正，給予警告，可處10萬元以下罰款。 ㈡物業(yè)承接查驗的內容，包括兩部分，1物業(yè)管理資料移交；2物業(yè)現(xiàn)場驗收。㈡物業(yè)管理企業(yè)資質管理是條例設定的行政許可。㈧物業(yè)管理企業(yè)資質等級的變更、注銷與撤銷，主要記住幾個時間?？荚嚦煽儗嵭袃赡暌粋€周期的流動管理辦法。㈣物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)，物業(yè)管理項目負責人應當由物業(yè)管理師擔任，物業(yè)管理師只能在一個企業(yè)負責管理工作。第七節(jié) 住宅專項維修資金制度住宅專項維修資金是指專項用于住房共用部位共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金《條例》五十四條規(guī)定：⑴住宅物業(yè)、⑵住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)、⑶與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。部分業(yè)主共有的經共有業(yè)主1/2以上通過。㈣房地產管理制度大體可分為：房地產開發(fā)經營管理，房地產產權與市場管理，房地產維修養(yǎng)護管理。核發(fā)“一書兩證”，⑴項目選址意見書，⑵建設用地規(guī)劃許可證，⑶建設工程規(guī)劃許可證。㈡以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓應符合3個條件：已支付出讓金并取得土地證；完成開發(fā)投資總額的25%；已建成的房屋應當持有房屋所有權證。㈢商品房現(xiàn)售條件，有七條。承租人拖欠租金累計六個月以上的出租人有權終止合同，造成損失的由承租人賠償。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。㈠房屋權屬登記分六種：1總登記；2初始登記；3轉移登記；4變更登記；5他項權利登記；6注銷登記。發(fā)生的費用由責任人承擔。住宅共用部位，是指住宅承重結構部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、內外墻體和基礎，以及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備設施用房、建筑內的車庫等。權屬證書丟失應當?shù)菆舐暶髯鲝U，經六個月無異議的予以補發(fā)。房地產抵押的主要原則：應當遵循民事法律原則（在抵押期間抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍环慨a、地產抵押權設定應當一致；抵押人所擔保的債權不得超過其抵押的價值（可重復抵押但不能超過總的價值）。第六節(jié) 房地產中介服務㈠房地產中介服務主要包括，房地產咨詢，價格評估，經紀活動。商品房現(xiàn)售原則，⑴不得分割拆零銷售；⑵不得一房多賣；⑶不得返本銷售、售后包租；⑷不得有虛假欺詐廣告、合同；⑸要有物業(yè)管理并簽訂協(xié)議。㈣禁止轉讓的有7條，第四節(jié) 商品房的銷售管理㈠商品房銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將新建商品房向消費者售賣的活動，也是房地產轉讓行為。㈦施工管理制度包括：項目報建與施工許可制度；建筑工程質量管理制度；工程竣工驗收備案制度。㈡房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內持6個方面文件到主管部門備案。挪用的罰2倍以下。交存方式和管理辦法以建設部新出臺的《管理辦法》為準，教材中的內容作個了解。物業(yè)管理師應當具備四個方面的執(zhí)業(yè)能力，（1掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產開發(fā)經營專業(yè)知識?？荚囋瓌t堅持考試與培訓分開。㈨物業(yè)管理企業(yè)資質實行年檢制度。㈢物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度的內容