【正文】 策第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡(jiǎn)介㈠房地產(chǎn)作為物質(zhì)實(shí)體,即指土地、建筑及建筑附屬物。作為權(quán)益,包括房地產(chǎn)的⑴所有權(quán)、⑵占有權(quán)、⑶使用權(quán)、⑷收益權(quán)、⑸處分權(quán)，及派生出來的⑹承租權(quán)、⑺抵押權(quán)、⑻典權(quán)等等。㈡房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營(yíng)交易、消費(fèi)管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有先導(dǎo)作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)（三性：基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性）。㈢直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《物權(quán)法》。㈣房地產(chǎn)管理制度大體可分為：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與市場(chǎng)管理，房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理㈠房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)，設(shè)定一、二、三、四級(jí)，各有不同條件，要有所了解。㈡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)持6個(gè)方面文件到主管部門備案。㈢主管部門在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書（申請(qǐng)暫定資質(zhì)證書的條件不得低于四級(jí)條件），暫定資質(zhì)證書有效期1年，延長(zhǎng)期限不得超過2年，1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的不得延長(zhǎng)，企業(yè)在有效期滿前1個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)核定資質(zhì)。㈣二級(jí)及以下企業(yè)可承擔(dān)義務(wù)25萬平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目。㈤房地產(chǎn)開發(fā)一般劃分為四個(gè)階段：投資選擇和決策、前期工作、開發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營(yíng)。前期工作包括：取得用地、立項(xiàng)、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃部門管理主要是審定規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)施監(jiān)督檢查。核發(fā)“一書兩證”，⑴項(xiàng)目選址意見書，⑵建設(shè)用地規(guī)劃許可證，⑶建設(shè)工程規(guī)劃許可證。㈥開發(fā)項(xiàng)目管理制度有8項(xiàng)，重點(diǎn)注意：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%；超過一年未動(dòng)工的征收20%土地閑置費(fèi)，超過兩年無償收回土地；屬于房屋建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須完成開發(fā)投資總額25%以上。㈦施工管理制度包括：項(xiàng)目報(bào)建與施工許可制度；建筑工程質(zhì)量管理制度；工程竣工驗(yàn)收備案制度。商品房住宅應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理㈠房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償轉(zhuǎn)讓與無償轉(zhuǎn)讓兩種性質(zhì)。無償轉(zhuǎn)讓主要是繼承、贈(zèng)與等行為。有償轉(zhuǎn)讓主要是買賣、交換及其他合法方式發(fā)生的轉(zhuǎn)讓。其他方式主要有：以房地產(chǎn)作價(jià)入股；合資、合作開發(fā)；收購(gòu)、兼并或合并；以房地產(chǎn)抵債。㈡以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合3個(gè)條件：已支付出讓金并取得土地證；完成開發(fā)投資總額的25%；已建成的房屋應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。㈢轉(zhuǎn)讓程序有6項(xiàng)，簽訂合同；90日內(nèi)提出申請(qǐng)并申報(bào)成交價(jià)格；房產(chǎn)部門審查并在7日做出答復(fù)；根據(jù)需要進(jìn)行查勘和評(píng)估；納稅；發(fā)證。㈣禁止轉(zhuǎn)讓的有7條，第四節(jié) 商品房的銷售管理㈠商品房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新建商品房向消費(fèi)者售賣的活動(dòng)，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種。㈡商品房預(yù)售，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)條件一項(xiàng)程序（3+1）：⑴取得土地使用權(quán)證書；⑵持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑶達(dá)到總投資25%以上并已確定施工進(jìn)度竣工日期。⑷取得商品房預(yù)售許可證。按照條例要求，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定臨時(shí)管理規(guī)約；住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。預(yù)售管理程序，⑴未取得商品房預(yù)售許可證不得預(yù)售；⑵申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)提交六個(gè)方面的證件和資料；⑶主管部門在10日內(nèi)作出決定并自決定之日起10日內(nèi)兼送達(dá)商品房預(yù)售許可證；⑷企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約30日內(nèi)辦理合同備案；⑸交付之日起90日內(nèi)辦理權(quán)屬登記（60日內(nèi)初始登記）。㈢商品房現(xiàn)售條件，有七條。這里要注意的是，《條例》規(guī)定水、電、氣、熱等應(yīng)當(dāng)終端服務(wù)、終端收費(fèi)。商品房現(xiàn)售原則，⑴不得分割拆零銷售；⑵不得一房多賣；⑶不得返本銷售、售后包租；⑷不得有虛假欺詐廣告、合同；⑸要有物業(yè)管理并簽訂協(xié)議。經(jīng)批準(zhǔn)同意變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人。㈣房屋交付時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。住宅保修期從住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。第五節(jié) 房屋租賃管理㈠主要原則，自愿、平等、互利的原則。㈡續(xù)租者應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意重新簽訂租賃合同。承租人拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的出租人有權(quán)終止合同，造成損失的由承租人賠償。㈢登記備案，一是房屋行政主管部門登記備案，二是公安部門登記備案。第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)㈠房地產(chǎn)中介服務(wù)主要包括，房地產(chǎn)咨詢，價(jià)格評(píng)估，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。還有測(cè)繪、擔(dān)保等。㈡中介服務(wù)人員實(shí)行資格管理，估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人同物業(yè)管理師一樣，需經(jīng)統(tǒng)一考試、注冊(cè)取得資格證書。㈢房地產(chǎn)主管部門每年對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，不合格的不得從事中介業(yè)務(wù)。㈣因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理抵押是以不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)為條件的物權(quán)擔(dān)保方式，抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)仍然享有占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的情況與方式，一是在建工程抵押；二是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押（按揭）。房地產(chǎn)抵押的主要原則：應(yīng)當(dāng)遵循民事法律原則（在抵押期間抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍?；房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致；抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過其抵押的價(jià)值（可重復(fù)抵押但不能超過總的價(jià)值）。不得抵押的情況，1有爭(zhēng)議的；2公共福利事業(yè)的；3文物保護(hù)的；4列入拆遷的；5查封抵押監(jiān)管等限制的；6依法不得抵押的（地上無房屋的劃撥土地不得抵押）。抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理抵押登記，合同自登記之日起生效。沒有登記的不能對(duì)抗第三人。第八節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記和檔案管理是整個(gè)房地產(chǎn)管理的工作基礎(chǔ)。我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本采用權(quán)證登記制度。㈠房屋權(quán)屬登記分六種：1總登記；2初始登記；3轉(zhuǎn)移登記；4變更登記；5他項(xiàng)權(quán)利登記；6注銷登記。㈡權(quán)屬證書有三種1：房屋所有權(quán)證，2房屋共有權(quán)證，3房屋他項(xiàng)權(quán)證。權(quán)屬證書丟失應(yīng)當(dāng)?shù)菆?bào)聲明作廢，經(jīng)六個(gè)月無異議的予以補(bǔ)發(fā)。㈢不予登記的有三種情況：1屬于違章建筑的；2屬于臨時(shí)建筑的；3法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護(hù)管理城市異產(chǎn)毗連房屋使用和修繕,應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則。危險(xiǎn)房屋的鑒定，房屋所有人或使用人應(yīng)持合法證件向當(dāng)?shù)胤课莅踩b定機(jī)構(gòu)提出鑒定申請(qǐng)，由鑒定機(jī)關(guān)按程序進(jìn)行鑒定并簽發(fā)鑒定文書。危險(xiǎn)房屋分為四個(gè)等級(jí)即四種情況：A級(jí)為觀察使用；B級(jí)為處理使用；C級(jí)為停止使用；D級(jí)為整體拆除。如果房屋所有人拒絕按照建議修繕治理危險(xiǎn)房屋，或者使用人有阻礙修繕治理危險(xiǎn)房屋，房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)指定有關(guān)部門代修，或者采取其他的強(qiáng)制措施。發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。住宅各項(xiàng)使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備的劃分原則（適用于各種性質(zhì)的住宅界定維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任范圍）：住宅自用部位和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣等戶表以內(nèi)的設(shè)備和自用陽臺(tái)。住宅共用部位，是指住宅承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)，以及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備設(shè)施用房、建筑內(nèi)的車庫(kù)等。住宅共用設(shè)施設(shè)備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等。第五章 國(guó)外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況（缺）第 28 頁(yè) 共 28 頁(yè)