【正文】 第五章 國(guó)外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況（缺）第 28 頁(yè) 共 28 頁(yè)。住宅共用部位，是指住宅承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)，以及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備設(shè)施用房、建筑內(nèi)的車庫(kù)等。發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。危險(xiǎn)房屋分為四個(gè)等級(jí)即四種情況：A級(jí)為觀察使用；B級(jí)為處理使用；C級(jí)為停止使用；D級(jí)為整體拆除。第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護(hù)管理城市異產(chǎn)毗連房屋使用和修繕,應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則。權(quán)屬證書(shū)丟失應(yīng)當(dāng)?shù)菆?bào)聲明作廢，經(jīng)六個(gè)月無(wú)異議的予以補(bǔ)發(fā)。㈠房屋權(quán)屬登記分六種：1總登記；2初始登記；3轉(zhuǎn)移登記；4變更登記；5他項(xiàng)權(quán)利登記；6注銷登記。第八節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記和檔案管理是整個(gè)房地產(chǎn)管理的工作基礎(chǔ)。抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理抵押登記，合同自登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押的主要原則：應(yīng)當(dāng)遵循民事法律原則（在抵押期間抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍?；房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致；抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過(guò)其抵押的價(jià)值（可重復(fù)抵押但不能超過(guò)總的價(jià)值）。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。㈣因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過(guò)失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。㈡中介服務(wù)人員實(shí)行資格管理，估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人同物業(yè)管理師一樣，需經(jīng)統(tǒng)一考試、注冊(cè)取得資格證書(shū)。第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)㈠房地產(chǎn)中介服務(wù)主要包括，房地產(chǎn)咨詢，價(jià)格評(píng)估，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。承租人拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的出租人有權(quán)終止合同，造成損失的由承租人賠償。第五節(jié) 房屋租賃管理㈠主要原則，自愿、平等、互利的原則。㈣房屋交付時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。商品房現(xiàn)售原則，⑴不得分割拆零銷售；⑵不得一房多賣；⑶不得返本銷售、售后包租；⑷不得有虛假欺詐廣告、合同；⑸要有物業(yè)管理并簽訂協(xié)議。㈢商品房現(xiàn)售條件，有七條。按照條例要求，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定臨時(shí)管理規(guī)約；住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。㈡商品房預(yù)售，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)條件一項(xiàng)程序（3+1）：⑴取得土地使用權(quán)證書(shū)；⑵持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑶達(dá)到總投資25%以上并已確定施工進(jìn)度竣工日期。㈣禁止轉(zhuǎn)讓的有7條，第四節(jié) 商品房的銷售管理㈠商品房銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將新建商品房向消費(fèi)者售賣的活動(dòng)，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。㈡以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合3個(gè)條件：已支付出讓金并取得土地證；完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%；已建成的房屋應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。有償轉(zhuǎn)讓主要是買賣、交換及其他合法方式發(fā)生的轉(zhuǎn)讓。第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理㈠房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償轉(zhuǎn)讓與無(wú)償轉(zhuǎn)讓兩種性質(zhì)。㈦施工管理制度包括：項(xiàng)目報(bào)建與施工許可制度；建筑工程質(zhì)量管理制度；工程竣工驗(yàn)收備案制度。核發(fā)“一書(shū)兩證”，⑴項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，⑵建設(shè)用地規(guī)劃許可證，⑶建設(shè)工程規(guī)劃許可證。前期工作包括：取得用地、立項(xiàng)、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)。㈣二級(jí)及以下企業(yè)可承擔(dān)義務(wù)25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。㈡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)持6個(gè)方面文件到主管部門備案。㈣房地產(chǎn)管理制度大體可分為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與市場(chǎng)管理，房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有先導(dǎo)作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)（三性：基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性）。作為權(quán)益,包括房地產(chǎn)的⑴所有權(quán)、⑵占有權(quán)、⑶使用權(quán)、⑷收益權(quán)、⑸處分權(quán)，及派生出來(lái)的⑹承租權(quán)、⑺抵押權(quán)、⑻典權(quán)等等。挪用的罰2倍以下。部分業(yè)主共有的經(jīng)共有業(yè)主1/2以上通過(guò)。不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支的有四項(xiàng)1依法由建設(shè)單位承擔(dān)的共用部位,設(shè)施設(shè)備的維修更新改造費(fèi)用。住宅專項(xiàng)維修資金的使用，遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。交存方式和管理辦法以建設(shè)部新出臺(tái)的《管理辦法》為準(zhǔn)，教材中的內(nèi)容作個(gè)了解。第七節(jié) 住宅專項(xiàng)維修資金制度住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金《條例》五十四條規(guī)定：⑴住宅物業(yè)、⑵住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、⑶與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。）執(zhí)業(yè)范圍有六個(gè)方面。3能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備四個(gè)方面的執(zhí)業(yè)能力，（1掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專業(yè)知識(shí)。㈣物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任，物業(yè)管理師只能在一個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)管理工作。物業(yè)管理師資格注冊(cè)有效期為3年。㈢物業(yè)管理師注冊(cè)，取得資格證書(shū)經(jīng)注冊(cè)后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。考試原則堅(jiān)持考試與培訓(xùn)分開(kāi)。考試成績(jī)實(shí)行兩年一個(gè)周期的流動(dòng)管理辦法。㈡物業(yè)管理師資格考試，實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。不正常年檢1萬(wàn)以上3萬(wàn)以下出借、出租、轉(zhuǎn)讓1萬(wàn)以上3萬(wàn)以下不及時(shí)辦理資質(zhì)變更的2萬(wàn)以下第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度本節(jié)重點(diǎn)是物業(yè)管理師制度的有關(guān)規(guī)定㈠物業(yè)管理師制度,根據(jù)條例規(guī)定,國(guó)家人事部和建設(shè)部于2005年11月16日制定并頒布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》，物業(yè)管理師資格正式納入了國(guó)家專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格系列。㈨物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。㈧物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的變更、注銷與撤銷，主要記住幾個(gè)時(shí)間。核定資質(zhì)的應(yīng)當(dāng)提交6個(gè)方面的材料。㈥項(xiàng)目承接，一級(jí)承接各種項(xiàng)目；二級(jí)承接30萬(wàn)以下住宅和8萬(wàn)以下非住宅；三級(jí)承接20萬(wàn)以下住宅和5萬(wàn)以下非住宅。㈢物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的內(nèi)容包括：條件、分級(jí)、申請(qǐng)、審批、動(dòng)態(tài)管理等。㈡物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是條例設(shè)定的行政許可。第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。保修期限與范圍以外援物業(yè)維修保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收有兩個(gè)方面：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收；物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收。 ㈡物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容，包括兩部分，1物業(yè)管理資料移交；2物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。3可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物管企業(yè)的銜接保障開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件。1有利以明確各方責(zé)、權(quán)、利對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都起了重要的保障作用。《條例》第二十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。㈨不采用招投標(biāo)方式實(shí)行前期物業(yè)管理的責(zé)令限期改正，給予警告，可處10萬(wàn)元以下罰款。㈧招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)備案，30日內(nèi)訂立書(shū)面合同。4禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。㈥投標(biāo)規(guī)則，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括：1投標(biāo)函；2投標(biāo)報(bào)價(jià)；3物業(yè)管理方案；4招標(biāo)文件要求提供的其他材料。㈤招標(biāo)程序規(guī)則：1招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開(kāi)中標(biāo)物管項(xiàng)目，自公布之日至提交招標(biāo)文件之日最短不得少于20天；2招標(biāo)人修改招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)在文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前；3招標(biāo)人根據(jù)物管項(xiàng)目的具體情況可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)并提綱隱蔽工程圖紙等詳細(xì)