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物業(yè)管理的基本制度(參考版)

2025-01-14 14:30本頁面
  

【正文】 不得從住宅專項維修資金中列支 : ( 1)依法應由 建設單位 承擔的住房共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用; ( 2)依法應由 相關單位 承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用 ( 3) 人為損壞住房 共用部位、共用設施設備所需的修復費用 ( 4)根據(jù)物業(yè)服務合同約定,應當由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金總支出的住房共用部位、共用設施設備的 維修養(yǎng)護費用 。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 73 、共有設施設備主要包括: ** ( 1)住宅區(qū)內(nèi) 全體業(yè)主 共同所有的部位和設施設備 ( 2)單幢住宅內(nèi) 全體或者部分業(yè)主 共同所有的部位和設施設備; ( 3)單幢住宅與之相連的 非住宅物業(yè) 的全體業(yè)主共同所有的部分和設施設備。 物業(yè)管理師只能在 一個 具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負責物業(yè)管理項目的管理工作。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 70 ( 3)辦理 變更 注冊 在注冊有效期內(nèi),物業(yè)管理師變更職業(yè)單位,應當向注冊審查機構辦理變更注冊手續(xù)。 ( 2)物業(yè)管理師資格 注冊有效期為三年 。 度物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格制度,也是我國加入 WTO與國際慣例接軌的需要。 對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格制度,使物業(yè)管理行業(yè)特殊性的需要。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 66 (二)建立物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格制度的現(xiàn)實意義 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格是 《 條例 》 設定的 行政許可 。 ,由資質(zhì)審批部門責令其限期改正,可處 1萬元以上 3萬元以下的罰款 、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告,責令限期改正,并處 1萬元以上 3萬元以下的罰款 ,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正,可處 2萬元以下的罰款 第三章 物業(yè)管理的基本制度 63 第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格制度 一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì) * (一)物業(yè)管理從業(yè)人員應當樹立正確的職業(yè)道德 : * ( 1)守法經(jīng)營 ( 2)誠信經(jīng)營 ( 3)盡職盡責勝任本職工作 ( 4)努力學習、掌握專業(yè)技能 ( 5)團結互助、公平競爭 第三章 物業(yè)管理的基本制度 64 (二)物業(yè)管理從業(yè)人員應當培養(yǎng)良好的職業(yè)素養(yǎng) ( 1)自信自強、積極向上 ( 2)奮發(fā)努力、堅韌不拔 ( 3)誠懇待人、服務熱情 ( 4)文明禮儀、著裝整潔 第三章 物業(yè)管理的基本制度 65 二、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格 (一)專業(yè)技術人員的職業(yè)資格 專業(yè)技術人員執(zhí)業(yè)資格,是政府專業(yè)主管部門對從事某一職業(yè)所必備的學識、技術和能力,所規(guī)范的基本要求。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 60 (三)資質(zhì)等級與項目承接 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)主管部門審查評定資質(zhì)等以后,按照以下規(guī)定承接物業(yè)管理項目: ( 1) 一級 資質(zhì)可以承接 各種物業(yè)管理項目 ( 2) 二級 資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接 30萬平方米以下的住宅項目和 8萬平方米 以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。 直轄市 人民政府房地產(chǎn)主管部門負責 二級和三級 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 59 (二)資質(zhì)證書的辦法和管理 * 一級 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由 國務院 建設主管部門負責頒發(fā)。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 58 ( 1)注冊資本人民幣 50萬元 以上; ( 2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于 10人 。其中,具有中級以上職稱的人員不少于 10人 ,工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱; ( 3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書; ( 4)管理兩種以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于 100% 100萬 平方米 50萬平方米 (別墅)8萬 平方米 、工業(yè)廠房及其他物業(yè) 20萬 平方米。 ( 5)建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準,建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下: ( 1)注冊資本人民幣 500萬元 以上; ( 2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于 30人。 ( 3)針對物業(yè)管理的專業(yè)特性,需要實行 企業(yè)資質(zhì)審批制度。 ( 3)有自己的 名稱、組織機構和場所 ( 4)能夠 獨立承擔民事責任 第三章 物業(yè)管理的基本制度 55 二、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 ** 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是 《 條例 》 設定的行政許可, 《 條例 》 之所以規(guī)定實行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度,是基于以下幾方面的考慮: ( 1)針對當前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀,有必要加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理,把好 市場準入關 。物業(yè)管理企業(yè)屬于營利性法人。這是程序性要件,也就是說,物業(yè)管理企業(yè)的設立程序要符合法律法規(guī)的規(guī)定。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 54 物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格,意味著物業(yè)管理企業(yè)應當具備下列條件: ( 1) 依法成立 。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 53 第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和地位 物業(yè)管理企業(yè)屬于從事經(jīng)營活動的市場主體。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 51 (二)物業(yè)現(xiàn)場驗收 ( 1)物業(yè) 共用部位共用設施設備 驗收 ( 2)物業(yè)管理區(qū)域 環(huán)境 驗收 第三章 物業(yè)管理的基本制度 52 三、物業(yè)的保修責任 ** 《 條例 》 第三十一條規(guī)定:“建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任”。而在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時進行承接查驗,有利于 界定物業(yè)共用部位共用設施設備的管理責任。 ( 2)實行物業(yè)承接查驗制度,可以督促建設單位根據(jù)規(guī)劃設計標準和售房約定, 重視物業(yè)共用部位、共用設施設備的建設 ,對提高建設質(zhì)量,保障業(yè)主財產(chǎn)權益具有重要意義。《 條例 》 規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗,應當與建設單位會業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù),同時規(guī)定建設單位、業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關資料。招標人應當在投標有效期截止時限 30日前 確定中標人。 第
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