【正文】 資料。㈢招標(biāo)文件編制,有七個(gè)方面的內(nèi)容。強(qiáng)制性規(guī)定，住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，非住宅則不做強(qiáng)制性要求；規(guī)模較小、投標(biāo)人少于3個(gè)的可議標(biāo)的方式。其中建設(shè)單位通過(guò)的招標(biāo)方式選聘的稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)。私設(shè)攤點(diǎn)4在非指定地點(diǎn)傾到或拋灑垃圾雜物5違反相關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品、排放有毒有害物質(zhì)和發(fā)出超標(biāo)噪音6擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)合懸掛、張貼、涂改、刻畫7利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)8違反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物的規(guī)定⒍涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)，⑴全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權(quán)利，⑵業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，⑶利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的約定。⒌業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則，⑴遵守相鄰權(quán)規(guī)定（三個(gè)方面要做出約定，不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)；不得損害公共利益和他人利益；改變?cè)O(shè)計(jì)用途要經(jīng)相鄰業(yè)主同意并報(bào)批），⑵遵守房屋裝飾裝修規(guī)定，⑶共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定，⑷使用物業(yè)的禁止性規(guī)定（有8點(diǎn)）。⒊相關(guān)主體的法律義務(wù)，1建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人司法權(quán)益的義務(wù)；2建設(shè)單位對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的明示和說(shuō)明的義務(wù)；3物業(yè)買受人對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約承諾的義務(wù)。㈡臨時(shí)管理規(guī)約⒈臨時(shí)管理規(guī)約的概念，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出的約定（在業(yè)主大會(huì)制定管理規(guī)約之前存在的管理規(guī)約）。⒊管理規(guī)約的法律效力：管理規(guī)約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。㈠管理規(guī)約⒈管理規(guī)約的概念：管理規(guī)約⑴是由全體業(yè)主共同制定的（共同契約），⑵規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，⑶對(duì)業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，⑷管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律法規(guī)，或者損害社會(huì)公共利益，一般是以書(shū)面形式訂立的。管理規(guī)約是實(shí)施物業(yè)管理的契約基礎(chǔ)。第二節(jié) （業(yè)主公約制度）改為管理規(guī)約制度規(guī)約就是規(guī)則。不能做出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不能從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。⒎業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。⒍業(yè)主委員會(huì)的改選和變更：任期屆滿二個(gè)月前換屆選舉。⒌業(yè)主委員會(huì)會(huì)議：除定期會(huì)議外，有1/3以上委員提議或主任認(rèn)為應(yīng)當(dāng)召開(kāi)會(huì)議的可臨時(shí)召開(kāi)。主任、副主任是業(yè)主委員會(huì)的召集人和組織者。⒋業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件：⑴具有完全民事行為能力的業(yè)主；⑵遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)；⑶遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；⑷熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；⑸具有一定組織能力；⑹具備必要的工作時(shí)間。自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)到行政主管部門備案。⒉業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：⑴召集業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；⑵代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；⑶及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；⑷監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；⑸業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決效力，⑴一般決定實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)表決，必須1/2以上通過(guò)；⑵重大決定實(shí)行特別多數(shù)表決，必須經(jīng)所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)（《物權(quán)法》的規(guī)定是:應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的可推選代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主代表應(yīng)于會(huì)議3日前就會(huì)議有關(guān)事項(xiàng)書(shū)面征求業(yè)主意見(jiàn)。在三種情況下要召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，⑴20%以上業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的；⑵發(fā)生重大事故或緊急事件；⑶業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情況?！稐l例》只講了業(yè)主大會(huì)的決定和管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主有約束力。⒌業(yè)主大會(huì)的職責(zé)6項(xiàng)：⑴制定修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；⑵選舉更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；⑶選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；⑷決定專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實(shí)施；⑸制定修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；⑹法律法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。⒋業(yè)主大會(huì)的成立：業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)在主管部門指導(dǎo)和協(xié)助下組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組的工作內(nèi)容有5項(xiàng)，⑴確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間地點(diǎn)形式和內(nèi)容；⑵草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；⑶確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；⑷確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；⑸做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。⒊業(yè)主大會(huì)的籌備。只有一個(gè)業(yè)主或業(yè)主人數(shù)較少且全體業(yè)主一致同意也可不成立業(yè)主大會(huì)。⒈業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì)：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。2 業(yè)主大會(huì)《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。⒋業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則包括：⑴業(yè)主大會(huì)的議事方式、⑵表決程序、⑶業(yè)主投票權(quán)確定辦法、⑷業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等?！睒I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，“對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等行為”，有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。”第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房?！薄稐l例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有10個(gè)方面的權(quán)利：⑴按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；⑵提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；⑶提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；⑷參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；⑸選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；⑹監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；⑺監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行合同物業(yè)服務(wù)合同；⑻對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；⑼監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用；⑽法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。⒉業(yè)主的權(quán)利《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，不受國(guó)籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制?！稐l例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 《條例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。第三章 物業(yè)管理的基本制度《條例》確定了七項(xiàng)基本制度:1業(yè)主大會(huì)制度、2管理規(guī)約制度、3前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、4物業(yè)承接查驗(yàn)制度、5物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、6物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、7住宅專項(xiàng)維修資金制度。第四節(jié) 物業(yè)使用與維護(hù)《條例》第五章有七條就此做出規(guī)范。㈣物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，主要有兩項(xiàng)：1維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)；2物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)。㈡前期物業(yè)服務(wù)合同的特征，⑴具有過(guò)渡性；⑵簽訂主體是建設(shè)單位（第一業(yè)主）；⑶是要式合同；⑷是附終止條件的合同。㈣物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成,包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出,一般包括9個(gè)方面,但物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金列支，不能計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。因?yàn)檎▋r(jià)⑴不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量；⑵制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)；⑶因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生大量矛盾；⑷阻礙物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。㈡收費(fèi)定價(jià)形式：政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。