【正文】 全市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)管與年度考核。 （二）項(xiàng)目經(jīng)理的日常服務(wù)實(shí)績(jī)納入信用檔案管理。 （三）物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理考核評(píng)分采取扣分制。（四）以周期為評(píng)分機(jī)制，一周期為12個(gè)月?！　〉谒臈l　國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理?！　≡O(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；　　；　　，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：　?。?）多層住宅200萬(wàn)平方米；　?。?）高層住宅100萬(wàn)平方米；　　（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；　?。?）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米?！　　段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 （二）二級(jí)資質(zhì)：　；　、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人?！?、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；　　；　??；　　、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)?！　〉谄邨l　新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。14161物業(yè)管理全覆蓋與安置房管理《馬鞍山市人民政府關(guān)于老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的實(shí)施意見(jiàn)》《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》第34條物業(yè)用房配置要求，安置房物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房按照8‰提供?！栋不帐∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第七十七條：違反本條例第五十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務(wù)： （一）移交本條例第四十八條規(guī)定的材料；（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案； （三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。 物業(yè)管理涉及許許多多民事法律關(guān)系。 我們?cè)倏疵穹ɡ碚摰於宋飿I(yè)管理法律的 基石（案例1）《民法通則》第125條規(guī)定： 在公共場(chǎng)所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。民法理論奠定了物業(yè)管理法律的 基石（案例2）（案例2）某人騎車走在路上，大風(fēng)將枯樹(shù)刮斷致人死亡，管理單位應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？法院判公路養(yǎng)護(hù)段賠償原告家屬。這個(gè)案例給我們以告誡：在物業(yè)區(qū)域內(nèi)，要注意類似危險(xiǎn)物的清理，及時(shí)維修保養(yǎng)、及時(shí)清理拆除建筑物區(qū)分所有權(quán)在本質(zhì)上構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系開(kāi)發(fā)商將建筑物區(qū)分成為各個(gè)單元或套開(kāi)始出售，建筑物的所有權(quán)就依法演變成為建筑物區(qū)分所有權(quán)。區(qū)分所有建筑物的管理（即物業(yè)管理）歸根結(jié)底來(lái)源于區(qū)分建筑物的權(quán)利歸屬，即：建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)往往是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在。專有部分所有權(quán)、共有部分共有權(quán)、共同管理權(quán)物業(yè)管理法律關(guān)系的主要內(nèi)容 一是業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)利和義務(wù)二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同確立的權(quán)利和義務(wù)四是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)五是各級(jí)政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動(dòng)中行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利和義務(wù)六是政府相關(guān)部門的基本權(quán)利和義務(wù)七是物業(yè)管理協(xié)會(huì)的基本權(quán)利和義務(wù)。［條文注釋］本條是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)基本內(nèi)容的規(guī)定。 《物權(quán)法》? 對(duì)不履 行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定 責(zé)任。 未能履行包括根 本不履行和不完全履行兩種情形。 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，除了《條例》和其他法 律法規(guī)的明文規(guī)定外， 來(lái)自于物業(yè)服務(wù)合同的約定。 《物權(quán)法》 第七十二條 【業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分權(quán)利義務(wù)】業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 ［條文注釋］業(yè)主有權(quán)對(duì)專有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，有權(quán)對(duì)共用部位與共用設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)行使管理的權(quán)利，同時(shí)對(duì)共有部分的管理也負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。如果業(yè)主喪失了對(duì)專有部分的所有權(quán)，也就喪失了對(duì)共有部分的共有權(quán)及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。 《物權(quán)法》? 第七十六條 【業(yè)主共同決定的事項(xiàng)】下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；? （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； ? （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； ? （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；? （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；? （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；? （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)（有？）。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 第7項(xiàng)，其他重大事項(xiàng)有哪些 《最高院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這二個(gè)條件必須同時(shí)具備二者缺一不可。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。 業(yè)主大會(huì)是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)做出的決定。當(dāng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約，或者不依據(jù)法定程序做出某些決定，侵害業(yè)主的合法權(quán)益，為了切實(shí)保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，本條第2款規(guī)定受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。 《物權(quán)法》第八十三條 【業(yè)主義務(wù)與權(quán)益維護(hù)】業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 另外，還有哪些行為可以認(rèn)定為“損害他人合法權(quán)益的行為”《物權(quán)法》? 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》? 第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”。（二）《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》八項(xiàng)基本法律制度，十大禁止行為，物業(yè)管理法律責(zé)任，其他條款《條例》創(chuàng)設(shè)的八項(xiàng)基本制度：（1）業(yè)主大會(huì)制度 （ 2）管理規(guī)約制度（3）前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 （4）物業(yè)承接查驗(yàn)制度（5）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度（6）物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度（7）物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度（8）物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度十大禁止行為第六十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為: （五）擅自改變房屋外貌，影響他人生活、工作或者市容環(huán)境；制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。物業(yè)管理法律責(zé)任《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》第6章法律責(zé)任，共4條：第76條—79條規(guī)定：第七十六條　有下列八項(xiàng)行為之一的，依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰: 第七十七條 第五十六條 （四）移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù)； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。 第七十八條　違反本條例第六十八條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并可以按照以下規(guī)定給予處罰；給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償： （二）侵占房屋共用部位、公共場(chǎng)地的，個(gè)人處以1000元以上5000元以下罰款，單位處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，個(gè)人處以5000元以上一萬(wàn)元以下罰款，單位處以十萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款； 第七十九條　違反本條例規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正。 （一）違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的。 （二）未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的。 （三）違法實(shí)施物業(yè)管理行政許可的。 （四）違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的。 （五）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告不及時(shí)作出處理的。 （六）有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 第三條 4《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》其他條款（關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)）第五十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、相關(guān)秩序進(jìn)行管理；（二）依照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用；（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為；（四）選聘專營(yíng)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。第五十二條（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，提高服務(wù)質(zhì)量和水平； （二）按照物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)；（四）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；未履行約定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害公民的合法權(quán)益。例如發(fā)生火災(zāi)，應(yīng) 當(dāng)及時(shí)拉斷電源并采取滅火措施； (2)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故。協(xié)助搶救受害人員和財(cái)產(chǎn)，協(xié)助作好各方面的善后工作。（承接查驗(yàn)） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改 第六十條（日常檢查與公告） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書(shū)面報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 第七十四條業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，70%納入專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 ? ? 第四十八條泄露業(yè)主個(gè)人信息資料，影響業(yè)主正常工作、生活的，業(yè)主有權(quán)向有關(guān)行政主管部門舉報(bào)。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 第七十一條確需占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并收取車位場(chǎng)地使用費(fèi)。車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管理規(guī)定。 任何單位和個(gè)人停放車輛不得占用消防通道。 建設(shè)單位提取的物業(yè)工程質(zhì)量保修金，應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。 前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任。 保修期滿后，物業(yè)的共用部分共用設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)，專有部分的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主承擔(dān)。如果業(yè)主將車停泊在停車場(chǎng)，由管理員或售員機(jī)給業(yè)主取票憑證，車主只有持此憑證方可將車開(kāi)出，這表明停車場(chǎng)實(shí)際控制了該車，就有義務(wù)和責(zé)任保管該車，構(gòu)成保管合同關(guān)系。五、案例分析? 案例二：電梯里的廣告收益歸誰(shuí)所有？在物業(yè)建筑物屋頂、外墻設(shè)置廣告招租位的收益歸誰(shuí)？? 案例三：物業(yè)公司有權(quán)減免空置房的物業(yè)費(fèi)嗎？可以據(jù)此政策依據(jù)跟開(kāi)發(fā)商討要物業(yè)費(fèi)。辦理相關(guān)移交手續(xù)。五、案例分析? 案例五：空調(diào)冷氣機(jī)滴水如何處理？? 設(shè)計(jì)專門留有固定放置空調(diào)冷氣機(jī)的位置，并在旁邊安裝有一條引水管，將冷凝水直接引入排水管。處理不好容易引起鄰里矛盾，物業(yè)公司應(yīng)做好住戶工作