【正文】 會(huì)由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的 常設(shè)機(jī)構(gòu) （二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) （掌握） 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé) 物業(yè)條例沒提 88 （三）業(yè)主委員會(huì)的備案 P79— 81 告知性，非審批性，應(yīng)登記利于政府監(jiān)管 《 上海條例是登記制 》 （四）業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件 （五）業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止 （六）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議（重點(diǎn)掌握） ?1/3或主任認(rèn)為有必要召開 — 必須開 ?半數(shù)以上出席、半數(shù)以上通過(guò) ?會(huì)議記錄存檔，決定公告，告知居委會(huì)聽取意見 （七）業(yè)主委員會(huì)的改選與變更 （八）業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi) （全體業(yè)主承擔(dān)） 四、限制性規(guī)定 89 第二節(jié) 管理規(guī)約制度不亞于業(yè)主大會(huì)制度 自我管理： 通過(guò)業(yè)主大會(huì) 規(guī)約（運(yùn)行規(guī)則或稱業(yè)主行為守則） 是契約的基礎(chǔ) —— 以私有財(cái)產(chǎn)為基礎(chǔ)，以公有財(cái)產(chǎn)為核心 是法律范疇的規(guī)范性文件，是物業(yè)管理順利開展、保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益的最重要保證 規(guī)約的主體 — 全體業(yè)主。 規(guī)約的內(nèi)容 — 物業(yè)使、維、管方面權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，有法律規(guī)范及社會(huì)公德 管理規(guī)約制度 90 一、管理規(guī)約 （一）管理規(guī)約的概念 ? 共同約定，約束全體業(yè)主 ? 物業(yè)管理法律法規(guī)和政策一種有益補(bǔ)充 ? 調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件 ? 共同財(cái)產(chǎn)共同利益的平衡 （二）管理規(guī)約的主要內(nèi)容 1. 物業(yè)使、維、管的約定，裝修時(shí)應(yīng)遵守的規(guī)則 2. 業(yè)主的共同利益 3. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) 4. 違反規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任 （三）管理規(guī)約的法律效力 規(guī)約的法律依據(jù)： 《 民法通則 》《 條例 》《 房屋異產(chǎn)毗連管理辦法 》 對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生效力 對(duì)物業(yè)的繼受人（業(yè)主）自動(dòng)產(chǎn)生效力 91 二、臨時(shí)管理規(guī)約 （一）臨時(shí)管理規(guī)約的概念（房屋銷售之前） （二）臨時(shí)管理規(guī)約的制定（房屋銷售之前，建設(shè)單位是第一業(yè)主） （三）相關(guān)主題的法律義務(wù) 建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益的義務(wù) 建設(shè)單位對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的明示和說(shuō)明義務(wù) 物業(yè)買受人對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約承諾的義務(wù) （四）臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容（熟悉） 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng) （ 3條） P89 違約責(zé)任 （ 3條） P89 92 第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（熟悉） （一）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 （二）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義 （三）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 （四）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定 （掌握） P91 93 二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則 （一）招標(biāo)原則與招標(biāo)形式 招標(biāo)原則 （ 1）不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人 （ 2）不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇 （ 3）不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求 招標(biāo)形式 （ 1）公開招標(biāo) （ 2）邀請(qǐng)招標(biāo) （ 3）招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) 94 （二）招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案 招標(biāo)文件的編制 前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： （ 1）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 （ 2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求 （ 3）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求 （ 4）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法 （ 5）招標(biāo)活動(dòng)方案 （ 6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明 （ 7）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容 95 招標(biāo)項(xiàng)目備案 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的 10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 （ 2）招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間 至少 15日前， 以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。 （ 3）招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。 （ 4）通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作： ①新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在 現(xiàn)售前 30日完成； ②預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在 取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 之前 完成； ③非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在 交付使用前 90日完成。 （二）投標(biāo)程序 投標(biāo)文件案的送達(dá) 投標(biāo)文件的補(bǔ)充修改或撤回 投標(biāo)禁止行為 （ 1）投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。 （ 3）投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。 98 四、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) （一）開標(biāo) （二）評(píng)標(biāo) 評(píng)標(biāo)專家名冊(cè) 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評(píng)標(biāo)的專家名冊(cè)，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)?。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專家共同組成，成員為 5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專家與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以要求投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答辯，召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說(shuō)明，并注明所占的評(píng)分比重。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。 100 （三）中標(biāo) 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限 30日前 確定中標(biāo)人。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15日內(nèi) ，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 備案。招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，或中標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與招標(biāo)人簽訂合同，應(yīng)當(dāng)賠償給對(duì)方造成的損失。 （ 2）可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義， （ 3）實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件，而在新老物業(yè)管理企業(yè)鉸接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 在交接的過(guò)程中，向物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是開發(fā)商應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。 不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級(jí)。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處 1萬(wàn)元以上 3萬(wàn)元以下的罰款。 106 （三）關(guān)于 “ 住宅專項(xiàng)維修資金制度 ” （第三章第七節(jié)）的修改 2022年 12月 4日， 建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布了 《 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 》 （建設(shè)部令第 165號(hào)）， 自2022年 2月 1日起施行， 1998年 12月 16日建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布的 《 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 》 （建住房 [1998]213號(hào)）同時(shí)廢止。該辦法對(duì)加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，都起著重要的作用。 109 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定義 共用部位， 是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 110 管理原則 住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行 專戶存儲(chǔ)、專款專用 、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。 縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。 住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。 業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。 112 （二）住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主 按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌?建筑安裝工程每平方米造價(jià)的 5%至 8%。 113 出售公有住房的， 業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為 當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的 2%。 114 （三）住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式 商品住宅的業(yè)主 應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起 30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。 業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額 30%的， 應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定的具體管理辦法實(shí)施。開立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。 118 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門在收到通知之日起 30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。 使用原則 住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。 售后公有住房 之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位 按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偅?其中，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)? 121 售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。 126 住宅專項(xiàng)維修資金的緊急使用程序 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金： （ 1）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前， 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 127 （ 2）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后， 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支；業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案； 動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。 131 （五）住宅專項(xiàng)維修資金使用的其他規(guī)定 （ 1）必須在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下。 132 （ 3）利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。 （ 5）禁止