【正文】 資質(zhì)審批部門應當將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結果向社會公布。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責令其限期改正，可處 1萬元以上 3萬元以下的罰款。 據(jù)此，教材第三章第五節(jié) “ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 ” 修改為 “ 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度 ” ，其中涉及上述三個條款的相關內(nèi)容予以刪除。 106 （三）關于 “ 住宅專項維修資金制度 ” （第三章第七節(jié)）的修改 2022年 12月 4日， 建設部、財政部聯(lián)合發(fā)布了 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 （建設部令第 165號）， 自2022年 2月 1日起施行， 1998年 12月 16日建設部、財政部發(fā)布的 《 住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法 》 （建住房 [1998]213號）同時廢止。根據(jù) 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 的相關規(guī)定，將 “ 住宅專項維修資金制度 ” 進行相應修改，修改后的教材 “ 第三章第七節(jié) ” 的內(nèi)容為： 107 第七節(jié) 住宅專項維修資金制度 2022年 12月 4日，根據(jù) 《 物權法 》 、 《 物業(yè)管理條例 》等法律、行政法規(guī)，建設部會同財政部發(fā)布了 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 ，并于 2022年 2月 1日起施行。該辦法對加強住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，都起著重要的作用。 108 一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門 住宅專項維修資金的定義 住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 109 共用部位、共用設施設備的定義 共用部位， 是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設施設備， 是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 110 管理原則 住宅專項維修資金管理實行 專戶存儲、專款專用 、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。 監(jiān)督部門 國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。 縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。 111 二、住宅專項維修資金的交存 （一）住宅專項維修資金的交存主體 住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類： 住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。 住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅的業(yè)主。 涉及公有住房出售的，售房單位應當按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。 112 （二）住宅專項維修資金的交存金額 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主 按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌?建筑安裝工程每平方米造價的 5%至 8%。 每平方米建筑面積交存的首期住宅專項維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。 113 出售公有住房的， 業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為 當?shù)胤扛某杀緝r的 2%。售房單位按照 多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的 30%， 從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。 114 （三）住宅專項維修資金的交存方式 商品住宅的業(yè)主 應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。 已售公有住房的業(yè)主 應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起 30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。 115 未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的， 開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額 30%的， 應當及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門制定的具體管理辦法實施。 116 （四）住宅專項維修資金的管理 業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門委托的當?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶代管。開立的住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。 117 業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。 業(yè)主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。 118 直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門在收到通知之日起 30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會建立住宅專項維修資金管理制度進行管理。業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。 119 三、住宅專項維修資金的使用 （一）住宅專項維修資金的使用范圍和原則 使用范圍 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。 使用原則 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。 120 （二）住宅專項維修資金的分攤規(guī)則 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間 共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主 按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。 售后公有住房 之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位 按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤； 其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤 121 售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間 共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。 住宅共用部位、共用設施設備 維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。 122 （三）住宅專項維修資金的使用程序 （ 1）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議； （ 2）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議； （ 3）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案； 123 （ 4）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； （ 5）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知； （ 6）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 124 （ 1）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等； （ 2）業(yè)主大會依法通過使用方案； （ 3）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案； （ 4）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； 125 （ 5）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正； （ 6）業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知； （ 7）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。 126 住宅專項維修資金的緊急使用程序 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金： （ 1）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前， 由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 127 （ 2）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后， 由物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門備案； 動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。 128 （ 3）發(fā)生上述情況后， 未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。 129 （四）住宅專項維修資金的使用禁止 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 第二十五明確規(guī)定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支： 依法應當由 建設單位或者施工單位 承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用； 依法應當由 相關單位 承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用 130 應當由 當事人 承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用； 根據(jù)物業(yè) 服務合同約定 ，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。 131 （五）住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定 （ 1）必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下。 （ 2）利用住宅專項維修資金購買國債的，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。 132 （ 3）利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。 （ 4）利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關系，報經(jīng)同級財政部門同意。 （ 5