【正文】 業(yè) 管 理 基 本 制 度 28 （一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利 體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上： 建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任。 物業(yè)企業(yè)擅自改變物業(yè)用房用途的，或利用共用部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益用于物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。 （二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制 共同財產(chǎn)、共同利益民主協(xié)商 共同財產(chǎn)管理置于共同契約中，少數(shù)服從多數(shù) 業(yè)主大會、管理規(guī)約體現(xiàn)上述機(jī)制 29 （三） 《 條例 》 和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動 《 民法通則 》《 合同法 》《 公司法 》《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》《 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 》 等法律法規(guī)的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。 （四）妥善處理政府和市場的關(guān)系 《 條例 》 明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限： 凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再規(guī)定行政處罰。 對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。 30 四、 《 條例 》 主要內(nèi)容介紹 （一）第一章 總則（ 5條） 第一條 : 立法宗旨、目的 第二條：調(diào)整范圍、對象 第三條：倡導(dǎo)原則：通過市場機(jī)制選聘物業(yè)企業(yè) 第四條：利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步提升物業(yè)服務(wù)水平 第五條：對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理授權(quán) （二）第二章 業(yè)主及業(yè)主大會（ 15條） 共同事務(wù)、共同利益、共同意志、共同決定 規(guī)定業(yè)主概念、權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則、業(yè)委會的性質(zhì)、職責(zé)與組成、管理規(guī)約的內(nèi)容、法律效力、業(yè)主大會、業(yè)委會與居委會的關(guān)系等 31 （三）第三章 前期物業(yè)管理（ 11條） 包括前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等 （四）第四章 物業(yè)管理服務(wù)（ 18條） 明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 （五）第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)（ 7條） 對物業(yè)的使用和維護(hù)相關(guān)問題進(jìn)行規(guī)范 （六）第六章 法律責(zé)任（ 13條） 法律規(guī)范三要素 適用條件 行為模式 違反行為模式的法律后果 32 法律 責(zé)任 含義 法律責(zé)任主體：公民、法人、單位和社會組織、各國籍人、無國籍人 法律責(zé)任核心要件：違法行為的實(shí)施 法律后果：法律上懲戒性負(fù)擔(dān) 法律責(zé)任只能由有權(quán)國家機(jī)關(guān)依法予以追究 法律三要素 假定（前提）、處理（核心）、制裁（保證） 33 法律 責(zé)任 特征 與違法行為相聯(lián)系：違法行為性質(zhì)和程度不同，承擔(dān)法律責(zé)任不同 內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的：由有權(quán)國家機(jī)關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定 具有國家強(qiáng)制性：迫使違法人承擔(dān)其效果的強(qiáng)制力 由國家授權(quán)的機(jī)關(guān)依法實(shí)施的：其他任何組織和個人均無權(quán)進(jìn)行 34 《 條例 》 法律 責(zé)任 特點(diǎn) 行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。 以規(guī)定民事責(zé)任的方式來實(shí)現(xiàn)國家行政管理的目的 民事責(zé)任優(yōu)先。 ①凡能通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰 ②確實(shí)違反行政管理規(guī)定，優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān) 體現(xiàn)業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則（物權(quán)法 80條） （七）第七章 附則 按法律不溯及既往的原理， 《 條例 》 生效前的物業(yè)管理活動不適用 《 條例 》 的規(guī)定。 35 五、 《 條例 》 確立的基本法律關(guān)系（掌握） （一）業(yè)主相互之間的關(guān)系 行使權(quán)利同時應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)（ 6個） （二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系 簽訂服務(wù)合同、等價交換、主體平等 （三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 前期物業(yè)服務(wù)只能建設(shè)單位實(shí)施 業(yè)主接受物業(yè)服務(wù) 建立在兩個合同基礎(chǔ)上 前期物業(yè)服務(wù)合同 商品房銷售合同 36 建 設(shè) 單 位 義 務(wù) 制定 《 臨時管理規(guī)約 》 明示買受人 通過招投標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè) 制定簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同 提供必要的物業(yè)管理用房 制定提供 《 兩書一證 》 配合物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收 移交物業(yè)項(xiàng)目資料 不得擅自處分共用部分、公用設(shè)備設(shè)施 保修期限和范圍內(nèi)的保修責(zé)任 配合組建業(yè)主大會 37 （四）供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 分工明確、密切配合 （五）社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系 業(yè)主大會是業(yè)主共同財產(chǎn)關(guān)系形成的共同利益群體，他不是自治組織（財產(chǎn)自我管理（非權(quán)利）、自律） 業(yè)主大會與居委會非隸屬關(guān)系，但作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會建議。 物業(yè)管理應(yīng)納入社區(qū)管理 （六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 接受監(jiān)督指導(dǎo)（房管、工商、稅務(wù)、物價、公安、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)等） 38 物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系： 依據(jù)我國民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分 所有權(quán)人和管理人與服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系； 依據(jù) 合同法 的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成 合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系； 依據(jù) 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 的法律規(guī)定，構(gòu)成 消費(fèi)者與經(jīng)營者之間的平等的法律關(guān)系； 依據(jù)經(jīng)濟(jì)服務(wù)法的相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成 服務(wù)與被服務(wù)之間的平等的法律關(guān)系。 39 第二章 物業(yè)管理服務(wù) （ 24個要點(diǎn)） 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容 掌握： 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則、包干制和酬金制收費(fèi)形式，（前期）物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容、物業(yè)使用和維護(hù)的有關(guān)規(guī)定。 熟悉： 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)秩序的方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)。 40 一、物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn) 物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn) 公共性 （共有部位）和 綜合性 （管理內(nèi)容） 廣泛性 （全體服務(wù)對象的合意）和 差異性 （需求不同） 即時性 （處理問題的效率）和 無形性 （會干也要會說） 持續(xù)性 （服務(wù)不能中斷）和 長期性 （服務(wù)機(jī)構(gòu)不輕易更換） “ 方便、快捷、舒適、周到 ” 41 二、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容 （一）物業(yè)管理服務(wù) （通過合同約定的公共性質(zhì)服務(wù)） 物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù) 兩個環(huán)境維護(hù) 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理 房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理 區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理 區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù) 區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù) 物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù) 物業(yè)檔案資料的管理 專項(xiàng)維修資金的服務(wù)使用 42 （二）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)（特約服務(wù)） 合同 約定 以外 的 服務(wù) 《 條例 》 第 44條：物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供合同約定以外的服務(wù)服務(wù)報酬由雙方約定。（ “ 可以 ” 而不是 “ 應(yīng)當(dāng) ” ，非物業(yè)企業(yè)的法定義務(wù)） 需由特定的業(yè)主與企業(yè) 另行約定（協(xié)商、簽合同） — 企業(yè)非萬能 有償服務(wù) ：數(shù)額、支付方式、時間雙方當(dāng)事人自主約定 43 三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行） 標(biāo) 準(zhǔn) 基本要求 房屋管理 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 協(xié)助維護(hù)公共秩序 保潔服務(wù) 綠化養(yǎng)護(hù) 三個等級 一級 二級 三級 適用普商房、經(jīng)適房、房改房、集資建房、廉租房 不適用市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅 44 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則 （一）合理原則 （不超出承受能力，不一味降低收費(fèi)水平） （二）公開原則（明碼標(biāo)價） （三）收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則 （質(zhì)價相符） 二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理 （一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價形式 一是政府定價，二是政府指導(dǎo)價，三是市場調(diào)節(jié)價。 45 政府定價弊端 不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量 制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選舉權(quán) 因定價標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾 政府定價阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展 46 （二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成 包干制收費(fèi)形式 盈余或虧損由物業(yè)企業(yè)享有或承擔(dān)（含服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、企業(yè)利潤）收費(fèi)形式簡介、透明度不高，費(fèi)率偏低，易造成虧損 酬金制收費(fèi)形式 盈余或虧損由業(yè)主享有或承擔(dān)（含預(yù)收服務(wù)支出、企業(yè)酬金） 酬金制 義務(wù) 每年不少于一次公布收支情況 業(yè)主或業(yè)主大會提出收支質(zhì)詢時，及時答復(fù) 配合業(yè)主大會按合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對預(yù)算和收支情況審計 47 物業(yè)服務(wù)成本或服務(wù)支出 48 《 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行） 》 的規(guī)定 為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價成本，根據(jù) 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 和《 政府制定價格成本監(jiān)審辦法 》 等有關(guān)規(guī)定，國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部于 2022年 9月 10日聯(lián)合印發(fā)了《 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行） 》 （發(fā)改價格[2022]2285號）， 2022年 10月 1日起施行。根據(jù) 《 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行） 》 的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié) “ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) ” 的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充增加以下內(nèi)容： 49 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審 一、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義 物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審 ，是指價格主管部門為制定或者調(diào)整 實(shí)行政府指導(dǎo)價 的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實(shí)施監(jiān)督和審核的行為。 50 二、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù) 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下原則： （ 1）合法性原則 計入定價成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定； （ 2）相關(guān)性原則 計入定價成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。 （ 3）對應(yīng)性原則 計入定價成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。 （ 4）合理性原則。 影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的依據(jù) 核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。 51 三、物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成 物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。 其中： 人員費(fèi)用 是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費(fèi)用。 52 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。 53 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。 清潔衛(wèi)生費(fèi) 是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。 秩序維護(hù)費(fèi) 是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備 54 管理費(fèi)分?jǐn)?是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。 固定資產(chǎn)折舊 是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用 是