【文章內容簡介】 指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。 55 四、物業(yè)服務定價成本審核的方法和標準 工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的 計提基數 按照核定的相應工資水平確定； 工會經費、職工教育經費的 計提比例 按國家統一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規(guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。 56 固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。 企業(yè)確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。 固定資產殘值率按 3%— 5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。 物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內容外包給有關專業(yè)公司的， 該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。 57 物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的 物業(yè)服務計費面積 或者應收物業(yè)服務費 加權分攤 ； 物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的， 應先按實現收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤， 然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。 58 （四）物業(yè)服務費的繳納和督促 非業(yè)主使用人的繳費責任（業(yè)主負連帶繳納責任 — 最終責任） 未交付房屋的繳費主體（已竣工尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費用由建設單位交納 業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務 （五）代收代繳費用（三個合同關系） 業(yè)主與水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位 —— 合同關系 水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位與物業(yè)企業(yè) —— 委托 合同關系 （最終用戶 =最終使用人） 業(yè)主與物業(yè)企業(yè) ——— 服務合同關系 59 第三節(jié) 物業(yè)服務合同 合同法大于物權法，物權法只解決基本財產制度 只有簽訂服務合同才能將雙方的權利義務確定下來 物業(yè)企業(yè)具有獨立的法人資格， 業(yè)主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或其他組織。 雙方之間是平等的民事主體的關系。 雙方的權利義務體現在合同的具體內容中 前期物業(yè)服務合同 物業(yè)服務合同 管理階段不同 簽約主體不同 60 第三節(jié) 物業(yè)服務合同 物業(yè)服務合同內容 物業(yè)管理事項 物業(yè)服務質量 物業(yè)服務費用 雙方的權利義務 專項維修資金的管理與使用 物業(yè)管理用房 合同期限 違約責任 基 本 條 款 其他條款 約定合同生效條件，解除合同損失賠償 免責條款約定，合同履行爭議的解決方式 61 物業(yè)資料移交 物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時：建設方或業(yè)委會移交給物業(yè)企業(yè) 物業(yè)服務合同終止時：物業(yè)企業(yè)移交給業(yè)委會 選聘新物業(yè)企業(yè)時：業(yè)委會移交給物業(yè)企業(yè) 移交內容和程序合同中明確 62 二、前期物業(yè)服務合同（掌握） （一）前期物業(yè)服務合同的特征： 前期物業(yè)服務合同具有過渡性。 前期物業(yè)服務合同由建設方和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。 （建設方為第一業(yè)主，業(yè)主利益代表缺位的前提） 前期物業(yè)服務合同是要式合同。 （二）前期物業(yè)服務合同的時效 前期物業(yè)服務合同可以約定期限。 前期物業(yè)服務合同是一種附終止條件的合同。 63 前期服務合同期限不確定的弊端 不利于保護企業(yè)利益：成本測算和經營風險預測無法統籌安排，降低成本。 經濟目標容易落空、產生短期效益，誘導糾紛和矛盾。 到期后能否承擔后合同義務，業(yè)主的共同利益保證問題。 64 （三）前期物業(yè)服務合同的主要內容 合同當事人與物業(yè)的基本情況 物業(yè)服務內容與質量 物業(yè)服務收費方式 物業(yè)經營管理活動的內容 物業(yè)的承接查驗 物業(yè)的使用與維護 專項維修資金 違約責任 其它事項 65 三、物業(yè)管理企業(yè)的義務 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 中華人民共和國建設部令第 33號 物業(yè)管理公司的義務： （一）履行物業(yè)管理合同，依法經營； （二）接受管委會和住宅小區(qū)內居民的監(jiān)督； （三）重大的管理措施應當提交管委會審議，并經管委會認可； （四）接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。 66 （一）物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務 業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現： （ 1）侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環(huán)境； （ 2）違規(guī)裝修，拆改房屋結構和設備設施，造成財產損害和安全隱患； （ 3）安裝設備設施，侵犯相關業(yè)主正當權益； （ 4）違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損壞環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活； （ 5）經營活動污染環(huán)境、噪聲超標，給相鄰業(yè)主生活與經營造成損害； 67 （ 6）使用房屋、陽臺荷載超標，給相鄰業(yè)主造成安全隱患 （ 7）使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險物品，給相鄰業(yè)主造成安全隱患； （ 8）占用房屋共用露臺、門廳或公共通道，影響他人使用和通行； （ 9）阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實施正常的房屋修繕，損害相關業(yè)主正當權益； （ 10）其他損害公共秩序和違反管理規(guī)約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。 68 維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式 （ 1）履行 告知 義務 （ 2）履行 制止 義務 （ 3）履行 報告 義務 還應加 “ 措施 ”“ 救助 ” 防范和規(guī)避 物業(yè)企業(yè)管理風險 69 業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責任 《 民法通則 》 規(guī)定： 不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理供水、排水、通行、通風采光等方面的相鄰關系，造成妨礙或損失的，應當停止損害、排除妨礙、賠償損失。 損害國家、集體或他人財產的應當恢復原狀或折價賠償，受害人因此遭受其他重大損失的侵害人應當賠償損失。 《 住宅室內裝飾裝修管理辦法 》 規(guī)定：三條 P61 物權、相鄰權、共有權的問題 是物業(yè)管理中的法律責任 70 （二）物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協助義務（熟悉） 物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務 （ 1）發(fā)生安全事故時要立即采取應急 措施 ，避免擴大損失。 （ 2）及時向有關行政管理部門 報告 事故。 （ 3）協助做好 救助 工作，協助搶救受害人員和財產。 71 具體如下： ① 合理布崗， 加強巡邏檢查； ②發(fā)現有犯罪嫌疑的人員和易燃易爆、劇毒、放射性等危險物品，或發(fā)生刑事、治安案件和各類災害事故，必須 立即報告公安機關及有關部門； ③并 協助做好調查和求助工作。 對安全防范設施、消防設施要認真檢查、維修養(yǎng)護； ④檢查情況 要有記錄； ⑤發(fā)現的 安全隱患問題， 物業(yè)管理企業(yè)要及時反映，配合有關部門認真整改， 確保設施的運行； ⑥實現 技防、物防和人防 緊密配合，相互促進。 72 ⑦ 對裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè) 應當事先告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項， 協助有關部門進行檢查； ⑧走廊通道等共用部位堆放雜物的，物業(yè)管理企業(yè)應當依據物業(yè)管理制度及時予以處理。對違章搭建的，要 配合有關部門 予以拆除； ⑨物業(yè)管理企業(yè)應當主動 配合公安派出所 對居民住宅區(qū)的不安定因素進行重點防范，配合居民委員會開展精神文明建設和治安宣傳、教育、動員、服務等活動。 ⑩物業(yè)管理企業(yè)必須 增強全員服務質量意識， 建立健全質量保證體系和規(guī)范自身服務行為的約束機制，為業(yè)主和使用人 提供質價相符的服務。 73 物業(yè)保安人員的職責（條例第 47條第二款） 四、物業(yè)管理企業(yè)的責任 《 條例 》 第三十六條第二款規(guī)定： “ 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 ” 因此，對不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財產損害的，物業(yè)管理企業(yè)應當承擔相應的 合同責任， 而 非法定責任。 未能履行包括根本 不履行和不完全履行 兩種情形。 74 第四節(jié) 物業(yè)使用與維護 一、公共建筑和共用設施規(guī)劃用途不得擅自改變 二、物業(yè)管理區(qū)域內的道路場地不得擅自占用與挖掘 三、公用事業(yè)單位應當依法履行相關管線和設施設備的維修養(yǎng)護責任 四、業(yè)主裝飾裝修房屋應當依法規(guī)范 五、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經營應當遵守有關規(guī)定 75 第三章 物業(yè)管理的基本制度 考試基本要求（掌握） 1. 業(yè)主大會的職責和表決規(guī)則 2. 業(yè)主委員會的職責 3. （臨時）管理規(guī)約 的內容和法律效力 4. 前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定 5. 物業(yè)承接查驗制度的現實意義 6. 各資質等級物業(yè)服務企業(yè)的條件 7. 物業(yè)管理師考試注冊規(guī)定 8. 住宅專項維修資金的管理原則 9. 住宅專項維修資金的交存與使用 76 1. 業(yè)主的權利和義務 2. 臨時管理規(guī)約應具備的主要條款 3. 前期物業(yè)管理招投標的意義和原則 4. 應移交的物業(yè)管理資料的范圍 5. 物業(yè)保修的法律規(guī)定 6. 物業(yè)服務企業(yè)資質管理的必要性 7. 物業(yè)管理師應具備的執(zhí)業(yè)能力 8. 住宅共用部位、共用設施設備的范圍 9. 住宅專項維修資金監(jiān)管單位的義務 熟 悉 77 《 條例 》 確立了七項物業(yè)管理的基本制度；業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項維修資金制度。 第一節(jié) 業(yè)主大會制度 《 條例 》 （ 19）確立了業(yè)主大會和業(yè)委會并存。業(yè)主大會決策，業(yè)委會執(zhí)行的制度。業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主的合法權益。 業(yè)主大會和業(yè)委會不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得作從事與物業(yè)管理無關的活動。（掌握） 78 一、業(yè)主 （一）業(yè)主的概念 《 條例 》 第六條規(guī)定：房屋的所有權人為業(yè)主。 在物業(yè)管理很活動中，業(yè)主作為不動產所有權人，不受國籍、自然人、法人或其他組織的屬性限制。 業(yè) 主 身 份 1. 房屋 所有權 證書持有人 2. 房屋 共有權 證書持有人 3. 待領房屋 所有權 證書和 共有權 證書的購房人 79 （二）業(yè)主的權利 １、按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務 （享受服務權） ２、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出 建議 ３、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的 建議 ４、參加業(yè)主大會會議，行使投票權 （選舉權） ５、選舉業(yè)主委員會委員，并享有 被選舉權 ６、 監(jiān)督 業(yè)主委員會的工作 ７、 監(jiān)督 物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 ８、對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有 知情權和監(jiān)督權 ９、 監(jiān)督 物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用 法律、法規(guī)規(guī)定的 其他 權利 80 （三）業(yè)主的義務 遵守 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 遵守 物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 執(zhí)行 業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定 按照國家有關規(guī)定 繳納專項維修資金 按時 繳納物業(yè)服務費用 法律、法規(guī)規(guī)定的 其他義務 81 二、業(yè)主大會 （一）業(yè)主大會的組成和性質 業(yè)主大會 不是業(yè)主大會會議 業(yè)主大會 不是法人團體 業(yè)主大會 不具備法人要件 ： 工商登記（依據）、執(zhí)照（證明） 香港業(yè)主立案法團 （民政登記） （二）業(yè)主大會的籌備與成立 成立業(yè)主大會的限制和選擇 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會。 《 條例 》 第九條 82 （一）關于 “ 業(yè)主大會制度 ” （第三章第一節(jié)）的修改 2022年 8月 26日， 《 國務院關于修改 物業(yè)管理條例 的決定 》 正式公布， 自 2022年 10月 1日起施行。 修改后的 《 物業(yè)管理條例 》 第十條的內容為： 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經