【正文】 132 （ 3）利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項維修資金中列支。 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費用。 使用原則 住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。 118 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門在收到通知之日起 30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。開立的住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額 30%的， 應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。 114 （三）住宅專項維修資金的交存方式 商品住宅的業(yè)主 應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。 112 （二）住宅專項維修資金的交存金額 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主 按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌?建筑安裝工程每平方米造價的 5%至 8%。 住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。 110 管理原則 住宅專項維修資金管理實行 專戶存儲、專款專用 、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。該辦法對加強住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，都起著重要的作用。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處 1萬元以上 3萬元以下的罰款。 各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。 （ 2）可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益具有重要意義， （ 3）實行物業(yè)承接查驗制度，可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件，而在新老物業(yè)管理企業(yè)鉸接時進(jìn)行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15日內(nèi) ，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 備案。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得進(jìn)入評標(biāo)項目的評標(biāo)委員會。 98 四、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo) （一）開標(biāo) （二）評標(biāo) 評標(biāo)專家名冊 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評標(biāo)的專家名冊，由具有經(jīng)驗的人員組成物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)臁? （二）投標(biāo)程序 投標(biāo)文件案的送達(dá) 投標(biāo)文件的補充修改或撤回 投標(biāo)禁止行為 （ 1）投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。 （ 3）招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。 規(guī)約的內(nèi)容 — 物業(yè)使、維、管方面權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，有法律規(guī)范及社會公德 管理規(guī)約制度 90 一、管理規(guī)約 （一）管理規(guī)約的概念 ? 共同約定，約束全體業(yè)主 ? 物業(yè)管理法律法規(guī)和政策一種有益補充 ? 調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件 ? 共同財產(chǎn)共同利益的平衡 （二）管理規(guī)約的主要內(nèi)容 1. 物業(yè)使、維、管的約定，裝修時應(yīng)遵守的規(guī)則 2. 業(yè)主的共同利益 3. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) 4. 違反規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任 （三）管理規(guī)約的法律效力 規(guī)約的法律依據(jù)： 《 民法通則 》《 條例 》《 房屋異產(chǎn)毗連管理辦法 》 對物業(yè)使用人也發(fā)生效力 對物業(yè)的繼受人（業(yè)主）自動產(chǎn)生效力 91 二、臨時管理規(guī)約 （一）臨時管理規(guī)約的概念（房屋銷售之前） （二）臨時管理規(guī)約的制定（房屋銷售之前，建設(shè)單位是第一業(yè)主） （三）相關(guān)主題的法律義務(wù) 建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益的義務(wù) 建設(shè)單位對臨時管理規(guī)約的明示和說明義務(wù) 物業(yè)買受人對臨時管理規(guī)約承諾的義務(wù) （四）臨時管理規(guī)約的內(nèi)容（熟悉） 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 涉及業(yè)主共同利益的事項 （ 3條） P89 違約責(zé)任 （ 3條） P89 92 第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（熟悉） （一）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 （二）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義 （三）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 （四）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強制性規(guī)定 （掌握） P91 93 二、前期物業(yè)管理項目招標(biāo)規(guī)則 （一）招標(biāo)原則與招標(biāo)形式 招標(biāo)原則 （ 1）不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人 （ 2）不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇 （ 3）不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項目實際不符的資格要求 招標(biāo)形式 （ 1）公開招標(biāo) （ 2）邀請招標(biāo) （ 3）招標(biāo)代理機構(gòu) 94 （二）招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項目備案 招標(biāo)文件的編制 前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： （ 1）招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介 （ 2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求 （ 3）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求 （ 4）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法 （ 5）招標(biāo)活動方案 （ 6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明 （ 7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容 95 招標(biāo)項目備案 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的 10日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府， 應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意； 決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主 且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主大會僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《 條例 》 規(guī)定業(yè)主大會制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。 修改后的 《 物業(yè)管理條例 》 第十條的內(nèi)容為： 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。（掌握） 78 一、業(yè)主 （一）業(yè)主的概念 《 條例 》 第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 第一節(jié) 業(yè)主大會制度 《 條例 》 （ 19）確立了業(yè)主大會和業(yè)委會并存。 73 物業(yè)保安人員的職責(zé)（條例第 47條第二款） 四、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任 《 條例 》 第三十六條第二款規(guī)定： “ 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 對安全防范設(shè)施、消防設(shè)施要認(rèn)真檢查、維修養(yǎng)護(hù)； ④檢查情況 要有記錄； ⑤發(fā)現(xiàn)的 安全隱患問題， 物業(yè)管理企業(yè)要及時反映，配合有關(guān)部門認(rèn)真整改， 確保設(shè)施的運行； ⑥實現(xiàn) 技防、物防和人防 緊密配合，相互促進(jìn)。 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 規(guī)定：三條 P61 物權(quán)、相鄰權(quán)、共有權(quán)的問題 是物業(yè)管理中的法律責(zé)任 70 （二）物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)（熟悉） 物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù) （ 1）發(fā)生安全事故時要立即采取應(yīng)急 措施 ，避免擴大損失。 64 （三）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 物業(yè)服務(wù)收費方式 物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容 物業(yè)的承接查驗 物業(yè)的使用與維護(hù) 專項維修資金 違約責(zé)任 其它事項 65 三、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 中華人民共和國建設(shè)部令第 33號 物業(yè)管理公司的義務(wù)： （一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營； （二）接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督； （三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可； （四）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。 雙方的權(quán)利義務(wù)體現(xiàn)在合同的具體內(nèi)容中 前期物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同 管理階段不同 簽約主體不同 60 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容 物業(yè)管理事項 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 物業(yè)服務(wù)費用 雙方的權(quán)利義務(wù) 專項維修資金的管理與使用 物業(yè)管理用房 合同期限 違約責(zé)任 基 本 條 款 其他條款 約定合同生效條件，解除合同損失賠償 免責(zé)條款約定，合同履行爭議的解決方式 61 物業(yè)資料移交 物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時：建設(shè)方或業(yè)委會移交給物業(yè)企業(yè) 物業(yè)服務(wù)合同終止時：物業(yè)企業(yè)移交給業(yè)委會 選聘新物業(yè)企業(yè)時：業(yè)委會移交給物業(yè)企業(yè) 移交內(nèi)容和程序合同中明確 62 二、前期物業(yè)服務(wù)合同（掌握） （一）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征： 前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的， 該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。醫(yī)療保險費用應(yīng)在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)列支。 固定資產(chǎn)折舊 是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護(hù)費。 其中： 人員費用 是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。 （ 4）合理性原則。根據(jù) 《 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行） 》 的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié) “ 物業(yè)服務(wù)收費 ” 的基礎(chǔ)上，補充增加以下內(nèi)容： 49 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審 一、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義 物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。 熟悉： 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)秩序的方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)。 ①凡能通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰 ②確實違反行政管理規(guī)定，優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān) 體現(xiàn)業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則（物權(quán)法 80條） （七）第七章 附則 按法律不溯及既往的原理， 《 條例 》 生效前的物業(yè)管理活動不適用 《 條例 》 的規(guī)定。 （四）妥善處理政府和市場的關(guān)系 《 條例 》 明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限： 凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再規(guī)定行政處罰。 27 三、 《 條例 》 創(chuàng)設(shè)的法律制度（熟悉） 業(yè)主大會 管理規(guī)約 前期物業(yè)管理招投標(biāo) 物業(yè)承接查驗 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格 住宅專項維修基金。 一是配套性（配套文件、實施細(xì)則） 二是經(jīng)驗性（總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，有針對性） 三是操作性（規(guī)定細(xì)化，操作得以實施） 特點 內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明 物業(yè)管理法規(guī)體系初步形成 24 第四節(jié) 《 物業(yè)管理條例 》 《 物業(yè)管理條例 》 的頒布標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入法制化、規(guī)范化 發(fā)展的新時期 一、 《 條例 》 的立法過程（了解） （一）收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況 （德法日韓澳新香港） （二）開展立法調(diào)研，掌握第一手材料