【正文】 （各大城市） （三）進(jìn)行專(zhuān)家論證，研討立法中的難點(diǎn)問(wèn)題 （四）廣泛征求意見(jiàn)，以求彰顯民意 首次征求全民意見(jiàn)的立法法規(guī)，為民意立法鋪墊。 ?普商房、經(jīng)適房、廉租房的物管是民生問(wèn)題。 （五）實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展 ?對(duì)房地產(chǎn)保值、增值有重大影響。（每增加一萬(wàn)平方米，可增加 5— 8人就業(yè)） 增加消費(fèi) 購(gòu)房消費(fèi)支出 裝飾裝修支出 水電氣暖長(zhǎng)期消費(fèi)支出 大中修設(shè)備改造及物業(yè)費(fèi)支出 18 （四）實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。 17 五、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 （一）實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 1997年， 建設(shè)部在大連召開(kāi)了全國(guó) 第二次 物業(yè)管理工作會(huì)議。 (就是民法原則） （業(yè)主自主權(quán)、納入市場(chǎng)秩序、物業(yè)管理的前提條件） ４、非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。 多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有 2個(gè)或 2個(gè)以上符合題意） 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 調(diào)整和規(guī)范的范圍包括（ ）。 依 據(jù) 6 物業(yè)管理是指 （ 四方面） 暨： 選聘、合作、自管 管理按照 物業(yè)服務(wù)合同約定 房屋及 設(shè)施設(shè)備和相關(guān) 場(chǎng)地的 養(yǎng)護(hù)、維修、管理 維護(hù) 2個(gè)環(huán)境：① 衛(wèi)生及區(qū)域內(nèi)環(huán)境 ②公共秩序 7 單項(xiàng)選擇題 （備選項(xiàng)中只有 1個(gè)符合題意） 下列對(duì)于物業(yè)管理的理解，不正確的是（ ）。 了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。 “ 仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智 ” 從教材厚度、知識(shí)結(jié)構(gòu)性、理論的復(fù)雜性、考試要求和考題類(lèi)型，這門(mén)學(xué)科相對(duì)容易、舒服。1 全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格 物業(yè)管理基本制度與政策 2 近兩年來(lái)， 《 物權(quán)法 》 、 《 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法 》 和 《 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行） 》 相繼出臺(tái)， 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 和 《 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 也作了相應(yīng)修改。因?yàn)椋? 考試題型：?jiǎn)雾?xiàng)選擇、多項(xiàng)選擇 4 第一章 物業(yè)管理 （一）考試目的 本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 分析、處理物業(yè)管理工作中 《 條例 》 相關(guān)問(wèn)題的能力。 （三）要點(diǎn)說(shuō)明 ： 17個(gè)要點(diǎn) 5 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念 （一）對(duì) 《 條例 》 所稱(chēng)物業(yè)管理定義的理解 (定位 )掌握 物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò) 選聘 物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。 A、物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的進(jìn)行的一項(xiàng)交易 B、物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托 C、物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理生產(chǎn)活動(dòng)的契約基礎(chǔ) D、業(yè)主必須選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理 下列各項(xiàng)中，不屬于物業(yè)管理基本內(nèi)容的是（ ）。 A、住宅物業(yè)管理 B、非住宅物業(yè)管理 C、城市 D、農(nóng)村 E、業(yè)主自行管理 [答案 ] A B C D 9 （三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征 １、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變。 （產(chǎn)權(quán)單一、行政管理，非市場(chǎng)關(guān)系，不屬 《 條例 》 范疇） 10 二、物業(yè)管理的特征（熟悉） （一）社會(huì)化（二）專(zhuān)業(yè)化（三）市場(chǎng)化 物業(yè)管理 城市、房地產(chǎn)管理體制的 重大改革 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)與之相配套的 綜合 性管理 住房制度改革、產(chǎn)權(quán)多元化后相銜接的 統(tǒng)一管理 與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的 社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的管理 11 社會(huì)化 （交易對(duì)象選擇 ) 物業(yè)所有權(quán)人到社會(huì)上 選聘 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)到社會(huì)上 尋找 可代管的物業(yè) 專(zhuān)業(yè)化 物業(yè)企業(yè)具備一定 資質(zhì)等級(jí) 從業(yè)人員具備一定 職業(yè)資格 市場(chǎng)化 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)方式實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為 集中體現(xiàn) —— 雙向選擇、等價(jià)有償 12 第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展 人：奧克維亞 .希爾女士 機(jī)構(gòu)（組織）：皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì) 二、城市住房及住房制度改革 （一）我國(guó)城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況 私房改造轉(zhuǎn)化為國(guó)有 建房提供居民、職工居住 （二）改革開(kāi)放前的城鎮(zhèn)住房制度 中國(guó)特色 公有住房體系 住房投資由國(guó)家和企業(yè)統(tǒng)包 三個(gè)特征 住房分配采取實(shí)物分配 福利低租金，國(guó)家包修包養(yǎng) 弊端 見(jiàn)下 13 ?投資無(wú)回收、不能形成良性循環(huán) ?制約建設(shè)發(fā)展、供給小于需求 ?租金不能維護(hù)危舊房、危及安全 ?人均面積下滑、國(guó)家包袱沉重 14 （三）住房商品化制度 １、建立并扶持商品房市場(chǎng) 房地產(chǎn)領(lǐng)域三項(xiàng)改革： ? 住房制度改革 ? 土地使用制度改革 ? 房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革 ２、城鎮(zhèn)住房制度改革 ?1979年試點(diǎn)向居民售房 ?1994年公有住房開(kāi)始出售 ?1998年取消 福利分房，實(shí)施住房分配貨幣化 改變國(guó)家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理 推行 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè) ” 15 1981年 3月 10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司 —深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立 16 四、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展 1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī) —— 《 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 》以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。 1999年， 建設(shè)部在深圳召開(kāi)了全國(guó) 第三次 物業(yè)管理工作會(huì)議。 （二）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。 ?協(xié)助公安等部門(mén)防范刑事犯罪、防火、防事故。 ?對(duì)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)有重要意義 19 第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 政府作用 基于三個(gè)原因 ?轉(zhuǎn)型期：房屋管理轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化的物業(yè)管理。直接關(guān)系民眾生活保障和社會(huì)和諧。 25 二、 《 條例 》 的指導(dǎo)思想和立法原則 指 導(dǎo) 思 想 突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念 強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益。 物 業(yè) 管 理 基 本 制 度 28 （一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 體現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上： 建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任。 對(duì)違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。 35 五、 《 條例 》 確立的基本法律關(guān)系（掌握） （一）業(yè)主相互之間的關(guān)系 行使權(quán)利同時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)（ 6個(gè)） （二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系 簽訂服務(wù)合同、等價(jià)交換、主體平等 （三）開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 前期物業(yè)服務(wù)只能建設(shè)單位實(shí)施 業(yè)主接受物業(yè)服務(wù) 建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)上 前期物業(yè)服務(wù)合同 商品房銷(xiāo)售合同 36 建 設(shè) 單 位 義 務(wù) 制定 《 臨時(shí)管理規(guī)約 》 明示買(mǎi)受人 通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè) 制定簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同 提供必要的物業(yè)管理用房 制定提供 《 兩書(shū)一證 》 配合物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收 移交物業(yè)項(xiàng)目資料 不得擅自處分共用部分、公用設(shè)備設(shè)施 保修期限和范圍內(nèi)的保修責(zé)任 配合組建業(yè)主大會(huì) 37 （四）供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 分工明確、密切配合 （五）社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系 業(yè)主大會(huì)是業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系形成的共同利益群體，他不是自治組織（財(cái)產(chǎn)自我管理（非權(quán)利）、自律） 業(yè)主大會(huì)與居委會(huì)非隸屬關(guān)系，但作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽(tīng)取居委會(huì)建議。 40 一、物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn) 物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn) 公共性 （共有部位）和 綜合性 （管理內(nèi)容） 廣泛性 （全體服務(wù)對(duì)象的合意）和 差異性 （需求不同） 即時(shí)性 （處理問(wèn)題的效率）和 無(wú)形性 （會(huì)干也要會(huì)說(shuō)） 持續(xù)性 （服務(wù)不能中斷）和 長(zhǎng)期性 （服務(wù)機(jī)構(gòu)不輕易更換） “ 方便、快捷、舒適、周到 ” 41 二、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容 （一）物業(yè)管理服務(wù) （通過(guò)合同約定的公共性質(zhì)服務(wù)） 物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù) 兩個(gè)環(huán)境維護(hù) 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理 房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理 區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理 區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù) 區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù) 物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù) 物業(yè)檔案資料的管理 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的服務(wù)使用 42 （二）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)（特約服務(wù)） 合同 約定 以外 的 服務(wù) 《 條例 》 第 44條：物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供合同約定以外的服務(wù)服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審 ，是指價(jià)格主管部門(mén)為制定或者調(diào)整 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià) 的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實(shí)施監(jiān)督和審核的行為。 影響物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平。 52 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。 清潔衛(wèi)生費(fèi) 是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。 56 固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。 57 物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的 物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)面積 或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi) 加權(quán)分?jǐn)?； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)其它業(yè)務(wù)的， 應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)偅?然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項(xiàng)目之間分?jǐn)偂? 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)方和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。 63 前期服務(wù)合同期限不確定的弊端 不利于保護(hù)企業(yè)利益：成本測(cè)算和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)無(wú)法統(tǒng)籌安排，降低成本。 66 （一）物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù) 業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)： （ 1）侵占公共場(chǎng)地，私搭亂建，損害居住環(huán)境； （ 2）違規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，造成財(cái)產(chǎn)損害和安全隱患； （ 3）安裝設(shè)備設(shè)施，侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益； （ 4）違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損壞環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活； （ 5）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)污染環(huán)境、噪聲超標(biāo)，給相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營(yíng)造成損害； 67 （ 6）使用房屋、陽(yáng)臺(tái)荷載超標(biāo)，給相鄰業(yè)主造成安全隱患 （ 7）使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品，給相鄰業(yè)主造成安全隱患； （ 8）占用房屋共用露臺(tái)、門(mén)廳或公共通道，影響他人使用和通行； （ 9）阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施正常的房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益； （ 10）其他損害公共秩序和違反管理規(guī)約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。 （ 2）及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén) 報(bào)告 事故。 72 ⑦ 對(duì)裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)當(dāng)事先告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)， 協(xié)助有關(guān)部門(mén)進(jìn)行檢查； ⑧走廊通道等共用部位堆放雜物的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)管理制度及時(shí)予以處理。 ” 因此，對(duì)不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的 合同責(zé)任， 而 非法定責(zé)任。業(yè)主大會(huì)決策，業(yè)委會(huì)執(zhí)行的制度。 在物業(yè)管理很活動(dòng)中，業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，不受?chē)?guó)籍、自然人、法人或其他組織的屬性限制。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 84 修改后的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第十一條的內(nèi)容為： 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （ 1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （ 2）制定和修改 管理規(guī)約 ； （ 3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （ 4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （ 5）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金； （ 6）改建、