【正文】 協(xié)管事項(xiàng)服務(wù) 物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù) 物業(yè)檔案資料的管理 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的服務(wù)使用 42 （二）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)（特約服務(wù)） 合同 約定 以外 的 服務(wù) 《 條例 》 第 44條：物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供合同約定以外的服務(wù)服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。 25 二、 《 條例 》 的指導(dǎo)思想和立法原則 指 導(dǎo) 思 想 突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念 強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益。 （二）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。 A、物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的進(jìn)行的一項(xiàng)交易 B、物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托 C、物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理生產(chǎn)活動(dòng)的契約基礎(chǔ) D、業(yè)主必須選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理 下列各項(xiàng)中，不屬于物業(yè)管理基本內(nèi)容的是（ ）。 “ 仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智 ” 從教材厚度、知識(shí)結(jié)構(gòu)性、理論的復(fù)雜性、考試要求和考題類(lèi)型，這門(mén)學(xué)科相對(duì)容易、舒服。 (就是民法原則） （業(yè)主自主權(quán)、納入市場(chǎng)秩序、物業(yè)管理的前提條件） ４、非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。 （五）實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展 ?對(duì)房地產(chǎn)保值、增值有重大影響。 （四）妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系 《 條例 》 明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限： 凡是能夠通過(guò)民事責(zé)任解決的，不再規(guī)定行政處罰。 （ 4）合理性原則。醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)在社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)中列支，不得在其它項(xiàng)目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目中重復(fù)列支。 64 （三）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容 物業(yè)的承接查驗(yàn) 物業(yè)的使用與維護(hù) 專(zhuān)項(xiàng)維修資金 違約責(zé)任 其它事項(xiàng) 65 三、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第 33號(hào) 物業(yè)管理公司的義務(wù)： （一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)； （二）接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督； （三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可； （四）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度 《 條例 》 （ 19）確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)并存。 業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意； 決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主 且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 （二）投標(biāo)程序 投標(biāo)文件案的送達(dá) 投標(biāo)文件的補(bǔ)充修改或撤回 投標(biāo)禁止行為 （ 1）投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15日內(nèi) ，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén) 備案。該辦法對(duì)加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，都起著重要的作用。 114 （三）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存方式 商品住宅的業(yè)主 應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶。 使用原則 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。 132 （ 3）利用業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。 118 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)在收到通知之日起 30日內(nèi)，通知專(zhuān)戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。 112 （二）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存金額 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主 按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌?建筑安裝工程每平方米造價(jià)的 5%至 8%。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門(mén)責(zé)令其限期改正，可處 1萬(wàn)元以上 3萬(wàn)元以下的罰款。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。 （ 3）招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。 業(yè)主大會(huì)僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《 條例 》 規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。 73 物業(yè)保安人員的職責(zé)（條例第 47條第二款） 四、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任 《 條例 》 第三十六條第二款規(guī)定： “ 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。 固定資產(chǎn)折舊 是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。根據(jù) 《 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行） 》 的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié) “ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) ” 的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充增加以下內(nèi)容： 49 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審 一、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門(mén)核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本。 27 三、 《 條例 》 創(chuàng)設(shè)的法律制度（熟悉） 業(yè)主大會(huì) 管理規(guī)約 前期物業(yè)管理招投標(biāo) 物業(yè)承接查驗(yàn) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金。（每增加一萬(wàn)平方米，可增加 5— 8人就業(yè)） 增加消費(fèi) 購(gòu)房消費(fèi)支出 裝飾裝修支出 水電氣暖長(zhǎng)期消費(fèi)支出 大中修設(shè)備改造及物業(yè)費(fèi)支出 18 （四）實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。 多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有 2個(gè)或 2個(gè)以上符合題意） 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 調(diào)整和規(guī)范的范圍包括（ ）。1 全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格 物業(yè)管理基本制度與政策 2 近兩年來(lái)， 《 物權(quán)法 》 、 《 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法 》 和 《 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行） 》 相繼出臺(tái)， 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 和 《 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 也作了相應(yīng)修改。 A、住宅物業(yè)管理 B、非住宅物業(yè)管理 C、城市 D、農(nóng)村 E、業(yè)主自行管理 [答案 ] A B C D 9 （三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征 １、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變。 ?協(xié)助公安等部門(mén)防范刑事犯罪、防火、防事故。 物 業(yè) 管 理 基 本 制 度 28 （一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 體現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上： 建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審 ，是指價(jià)格主管部門(mén)為制定或者調(diào)整 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià) 的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實(shí)施監(jiān)督和審核的行為。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。 63 前期服務(wù)合同期限不確定的弊端 不利于保護(hù)企業(yè)利益：成本測(cè)算和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)無(wú)法統(tǒng)籌安排，降低成本。 ” 因此，對(duì)不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的 合同責(zé)任， 而 非法定責(zé)任。 84 修改后的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第十一條的內(nèi)容為： 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （ 1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （ 2）制定和修改 管理規(guī)約 ； （ 3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （ 4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （ 5）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金； （ 6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （ 7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書(shū)面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò) 3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 據(jù)此，教材第三章第五節(jié) “ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 ” 修改為 “ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度 ” ，其中涉及上述三個(gè)條款的相關(guān)內(nèi)容予以刪除。 每平方米建筑面積交存的首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理制度進(jìn)行管理。 （ 4）利用從公有住房售房款中提取的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門(mén)同意。 119 三、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用 （一）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用范圍和原則 使用范圍 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。售房單位按照 多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的 30%， 從售房款中一次性提取住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。根據(jù) 《 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法 》 的相關(guān)規(guī)定，將 “ 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度 ” 進(jìn)行相應(yīng)修改，修改后的教材 “ 第三章第七節(jié) ” 的內(nèi)容為： 107 第七節(jié) 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度 2022年 12月 4日，根據(jù) 《 物權(quán)法 》 、 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部發(fā)布了 《 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法 》 ，并于 2022年 2月 1日起施行。招標(biāo)人確定中標(biāo)人后，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書(shū)。 97 三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則 （一）投標(biāo)要求與投標(biāo)文件 投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：①投標(biāo)函；②投標(biāo)報(bào)價(jià)；③物業(yè)管理方案；④招標(biāo)文件要求提供的其他材料。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 74 第四節(jié) 物業(yè)使用與維護(hù) 一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘 三、公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任 四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范 五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定 75 第三章 物業(yè)管理的基本制度 考試基本要求（掌握） 1. 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則 2. 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 3. （臨時(shí)）管理規(guī)約 的內(nèi)容和法律效力 4. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定 5. 物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義 6. 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件 7. 物業(yè)管理師考試注冊(cè)規(guī)定 8. 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理原則 9. 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存與使用 76 1. 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 2. 臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)具備的主要條款 3. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的意義和原則 4. 應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍 5. 物業(yè)保修的法律規(guī)定 6. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 7. 物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力 8. 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍 9. 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管單位的義務(wù) 熟 悉 77 《 條例 》 確立了七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度；業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度。 到期后能否承擔(dān)后合同義務(wù)，業(yè)主的共同利益保證問(wèn)題。 55 四、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn) 工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的 計(jì)提基數(shù) 按照核定的相應(yīng)工資水平確定； 工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的 計(jì)提比例 按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過(guò)規(guī)定計(jì)提比例的不得計(jì)入定價(jià)成本。 （ 3）對(duì)應(yīng)性原則 計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)