【正文】 ， 《 國務院關于修改 物業(yè)管理條例 的決定 》 正式公布， 自 2022年 10月 1日起施行。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。經(jīng)簽約或大會審議通過而生效 規(guī)約的客體 — 基于物權而派生的客觀行為可否做什么？應怎么做。 97 三、物業(yè)管理項目投標規(guī)則 （一）投標要求與投標文件 投標文件應當包括以下內(nèi)容：①投標函；②投標報價；③物業(yè)管理方案；④招標文件要求提供的其他材料。評標委員會的專家成員，由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。招標人確定中標人后，應當向中標人發(fā)出中標通知書，同時應將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。 二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 物業(yè)管理資料移交 103 二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 （一）物業(yè)管理資料移交 （二）物業(yè)現(xiàn)場驗收 三、物業(yè)的保修責任 104 （二）關于 “ 物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度 ” （第三章第五節(jié)）的修改 2022年 11月 26日， 《 建設部關于修改 物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法 的決定 》 (建設部令第 164號 )發(fā)布，決定對 《 物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法 》 （建設部令第 125號）進行修改，將 “ 物業(yè)管理企業(yè) ” 修改為 “ 物業(yè)服務企業(yè) ” ，同時刪去 《 物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法（建設部令第 125號）中的以下內(nèi)容： 105 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)資質實行年檢制度。根據(jù) 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 的相關規(guī)定，將 “ 住宅專項維修資金制度 ” 進行相應修改，修改后的教材 “ 第三章第七節(jié) ” 的內(nèi)容為： 107 第七節(jié) 住宅專項維修資金制度 2022年 12月 4日，根據(jù) 《 物權法 》 、 《 物業(yè)管理條例 》等法律、行政法規(guī)，建設部會同財政部發(fā)布了 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 ，并于 2022年 2月 1日起施行。 111 二、住宅專項維修資金的交存 （一）住宅專項維修資金的交存主體 住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類： 住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。售房單位按照 多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的 30%， 從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。 116 （四）住宅專項維修資金的管理 業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門委托的當?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶代管。 119 三、住宅專項維修資金的使用 （一）住宅專項維修資金的使用范圍和原則 使用范圍 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。 128 （ 3）發(fā)生上述情況后， 未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。 （ 4）利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關系，報經(jīng)同級財政部門同意。 122 （三）住宅專項維修資金的使用程序 （ 1）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議； （ 2）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議； （ 3）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案； 123 （ 4）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； （ 5）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知； （ 6）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位 124 （ 1）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等； （ 2）業(yè)主大會依法通過使用方案； （ 3）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案； （ 4）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； 125 （ 5）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正； （ 6）業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知； （ 7）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。 住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會建立住宅專項維修資金管理制度進行管理。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。 每平方米建筑面積交存的首期住宅專項維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。 監(jiān)督部門 國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。 據(jù)此，教材第三章第五節(jié) “ 物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度 ” 修改為 “ 物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度 ” ，其中涉及上述三個條款的相關內(nèi)容予以刪除。 102 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理單位應向建設單位接收下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料 （二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； （三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必須的其他資料。 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過 3名有排序的合格的中標候選人。 評標委員會 評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。 考試時教材第三章第一節(jié) “ 業(yè)主大會制度 ” 中的表述應按上述內(nèi)容進行相應修改。 84 修改后的 《 物業(yè)管理條例 》 第十一條的內(nèi)容為： 下列事項由業(yè)主共同決定： （ 1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （ 2）制定和修改 管理規(guī)約 ； （ 3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （ 4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)； （ 5）籌集和使用專項維修資金； （ 6）改建、重建建筑物及其附屬設施； （ 7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 在物業(yè)管理很活動中，業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權人，不受國籍、自然人、法人或其他組織的屬性限制。 ” 因此，對不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應當承擔相應的 合同責任， 而 非法定責任。 （ 2）及時向有關行政管理部門 報告 事故。 63 前期服務合同期限不確定的弊端 不利于保護企業(yè)利益：成本測算和經(jīng)營風險預測無法統(tǒng)籌安排，降低成本。 57 物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的 物業(yè)服務計費面積 或者應收物業(yè)服務費 加權分攤 ； 物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的， 應先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤， 然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。物業(yè)服務固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。 52 物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審 ，是指價格主管部門為制定或者調(diào)整 實行政府指導價 的物業(yè)服務收費標準，對相關物業(yè)服務企業(yè)的服務成本實施監(jiān)督和審核的行為。 35 五、 《 條例 》 確立的基本法律關系（掌握） （一）業(yè)主相互之間的關系 行使權利同時應承擔相應義務（ 6個） （二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系 簽訂服務合同、等價交換、主體平等 （三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系 前期物業(yè)服務只能建設單位實施 業(yè)主接受物業(yè)服務 建立在兩個合同基礎上 前期物業(yè)服務合同 商品房銷售合同 36 建 設 單 位 義 務 制定 《 臨時管理規(guī)約 》 明示買受人 通過招投標選聘物業(yè)企業(yè) 制定簽訂前期物業(yè)管理服務合同 提供必要的物業(yè)管理用房 制定提供 《 兩書一證 》 配合物業(yè)企業(yè)接管驗收 移交物業(yè)項目資料 不得擅自處分共用部分、公用設備設施 保修期限和范圍內(nèi)的保修責任 配合組建業(yè)主大會 37 （四）供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系 分工明確、密切配合 （五）社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關系 業(yè)主大會是業(yè)主共同財產(chǎn)關系形成的共同利益群體，他不是自治組織（財產(chǎn)自我管理（非權利）、自律） 業(yè)主大會與居委會非隸屬關系，但作出決定應當告知并聽取居委會建議。 物 業(yè) 管 理 基 本 制 度 28 （一）尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權利 體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財產(chǎn)權的救濟上： 建設單位和物業(yè)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應依法承擔民事?lián)p害賠償責任。直接關系民眾生活保障和社會和諧。 ?協(xié)助公安等部門防范刑事犯罪、防火、防事故。 1999年， 建設部在深圳召開了全國 第三次 物業(yè)管理工作會議。 A、住宅物業(yè)管理 B、非住宅物業(yè)管理 C、城市 D、農(nóng)村 E、業(yè)主自行管理 [答案 ] A B C D 9 （三）物業(yè)管理的市場化特征 １、房地產(chǎn)物質形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變。 （三）要點說明 ： 17個要點 5 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念 （一）對 《 條例 》 所稱物業(yè)管理定義的理解 (定位 )掌握 物業(yè)管理是由業(yè)主通過 選聘 物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。1 全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格 物業(yè)管理基本制度與政策 2 近兩年來， 《 物權法 》 、 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 和 《 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行） 》 相繼出臺， 《 物業(yè)管理條例 》 和 《 物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法 》 也作了相應修改。 了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革。 多項選擇題（備選項中有 2個或 2個以上符合題意） 《 物業(yè)管理條例 》 調(diào)整和規(guī)范的范圍包括（ ）。 1997年， 建設部在大連召開了全國 第二次 物業(yè)管理工作會議。（每增加一萬平方米，可增加 5— 8人就業(yè)） 增加消費 購房消費支出 裝飾裝修支出 水電氣暖長期消費支出 大中修設備改造及物業(yè)費支出 18 （四）實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定。 ?普商房、經(jīng)適房、廉租房的物管是民生問題。 27 三、 《 條例 》 創(chuàng)設的法律制度（熟悉） 業(yè)主大會 管理規(guī)約 前期物業(yè)管理招投標 物業(yè)承接查驗 物業(yè)管理企業(yè)資質管理 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格 住宅專項維修基金。 ①凡能通過承擔民事責任解決的，不再設定行政處罰 ②確實違反行政管理規(guī)定，優(yōu)先保證民事責任的承擔 體現(xiàn)業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則（物權法 80條） （七）第七章 附則 按法律不溯及既往的原理， 《 條例 》 生效前的物業(yè)管理活動不適用 《 條例 》 的規(guī)定。根據(jù) 《 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行） 》 的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié) “ 物業(yè)服務收費 ” 的基礎上，補充增加以下內(nèi)容： 49 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審 一、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的定義 物業(yè)服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務社會平均成本。 其中： 人員費用 是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房