【正文】 何組織和個(gè)人均無(wú)權(quán)進(jìn)行 34 《 條例 》 法律 責(zé)任 特點(diǎn) 行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。 ①凡能通過(guò)承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰 ②確實(shí)違反行政管理規(guī)定，優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān) 體現(xiàn)業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則（物權(quán)法 80條） （七）第七章 附則 按法律不溯及既往的原理， 《 條例 》 生效前的物業(yè)管理活動(dòng)不適用 《 條例 》 的規(guī)定。 物業(yè)管理應(yīng)納入社區(qū)管理 （六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 接受監(jiān)督指導(dǎo)（房管、工商、稅務(wù)、物價(jià)、公安、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)等） 38 物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系： 依據(jù)我國(guó)民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分 所有權(quán)人和管理人與服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系； 依據(jù) 合同法 的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成 合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系； 依據(jù) 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 的法律規(guī)定，構(gòu)成 消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的平等的法律關(guān)系； 依據(jù)經(jīng)濟(jì)服務(wù)法的相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成 服務(wù)與被服務(wù)之間的平等的法律關(guān)系。 熟悉： 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時(shí)效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)秩序的方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)。（ “ 可以 ” 而不是 “ 應(yīng)當(dāng) ” ，非物業(yè)企業(yè)的法定義務(wù)） 需由特定的業(yè)主與企業(yè) 另行約定（協(xié)商、簽合同） — 企業(yè)非萬(wàn)能 有償服務(wù) ：數(shù)額、支付方式、時(shí)間雙方當(dāng)事人自主約定 43 三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行） 標(biāo) 準(zhǔn) 基本要求 房屋管理 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 協(xié)助維護(hù)公共秩序 保潔服務(wù) 綠化養(yǎng)護(hù) 三個(gè)等級(jí) 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 適用普商房、經(jīng)適房、房改房、集資建房、廉租房 不適用市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的高檔商品住宅 44 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則 （一）合理原則 （不超出承受能力，不一味降低收費(fèi)水平） （二）公開(kāi)原則（明碼標(biāo)價(jià)） （三）收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則 （質(zhì)價(jià)相符） 二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理 （一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式 一是政府定價(jià)，二是政府指導(dǎo)價(jià)，三是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。根據(jù) 《 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行） 》 的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié) “ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) ” 的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充增加以下內(nèi)容： 49 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審 一、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本。 50 二、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則和依據(jù) 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下原則： （ 1）合法性原則 計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定； （ 2）相關(guān)性原則 計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。 （ 4）合理性原則。 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的依據(jù) 核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。 其中： 人員費(fèi)用 是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。 秩序維護(hù)費(fèi) 是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。 固定資產(chǎn)折舊 是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用 是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開(kāi)支的費(fèi)用。醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)在社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)中列支，不得在其它項(xiàng)目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目中重復(fù)列支。 企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限的，成本監(jiān)審時(shí)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際可使用年限調(diào)整折舊年限。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的， 該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。 58 （四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促 非業(yè)主使用人的繳費(fèi)責(zé)任（業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任 — 最終責(zé)任） 未交付房屋的繳費(fèi)主體（已竣工尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用由建設(shè)單位交納 業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù) （五）代收代繳費(fèi)用（三個(gè)合同關(guān)系） 業(yè)主與水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位 —— 合同關(guān)系 水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位與物業(yè)企業(yè) —— 委托 合同關(guān)系 （最終用戶 =最終使用人） 業(yè)主與物業(yè)企業(yè) ——— 服務(wù)合同關(guān)系 59 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 合同法大于物權(quán)法，物權(quán)法只解決基本財(cái)產(chǎn)制度 只有簽訂服務(wù)合同才能將雙方的權(quán)利義務(wù)確定下來(lái) 物業(yè)企業(yè)具有獨(dú)立的法人資格， 業(yè)主是分散的具有獨(dú)立法律人格的自然人、法人或其他組織。 雙方的權(quán)利義務(wù)體現(xiàn)在合同的具體內(nèi)容中 前期物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同 管理階段不同 簽約主體不同 60 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容 物業(yè)管理事項(xiàng) 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 雙方的權(quán)利義務(wù) 專項(xiàng)維修資金的管理與使用 物業(yè)管理用房 合同期限 違約責(zé)任 基 本 條 款 其他條款 約定合同生效條件，解除合同損失賠償 免責(zé)條款約定，合同履行爭(zhēng)議的解決方式 61 物業(yè)資料移交 物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)：建設(shè)方或業(yè)委會(huì)移交給物業(yè)企業(yè) 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)：物業(yè)企業(yè)移交給業(yè)委會(huì) 選聘新物業(yè)企業(yè)時(shí)：業(yè)委會(huì)移交給物業(yè)企業(yè) 移交內(nèi)容和程序合同中明確 62 二、前期物業(yè)服務(wù)合同（掌握） （一）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征： 前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性。 （建設(shè)方為第一業(yè)主，業(yè)主利益代表缺位的前提） 前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。 前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)容易落空、產(chǎn)生短期效益，誘導(dǎo)糾紛和矛盾。 64 （三）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容 物業(yè)的承接查驗(yàn) 物業(yè)的使用與維護(hù) 專項(xiàng)維修資金 違約責(zé)任 其它事項(xiàng) 65 三、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第 33號(hào) 物業(yè)管理公司的義務(wù)： （一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)； （二）接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督； （三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可； （四）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 68 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式 （ 1）履行 告知 義務(wù) （ 2）履行 制止 義務(wù) （ 3）履行 報(bào)告 義務(wù) 還應(yīng)加 “ 措施 ”“ 救助 ” 防范和規(guī)避 物業(yè)企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn) 69 業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任 《 民法通則 》 規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)采光等方面的相鄰關(guān)系，造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止損害、排除妨礙、賠償損失。 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 規(guī)定：三條 P61 物權(quán)、相鄰權(quán)、共有權(quán)的問(wèn)題 是物業(yè)管理中的法律責(zé)任 70 （二）物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)（熟悉） 物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù) （ 1）發(fā)生安全事故時(shí)要立即采取應(yīng)急 措施 ，避免擴(kuò)大損失。 （ 3）協(xié)助做好 救助 工作，協(xié)助搶救受害人員和財(cái)產(chǎn)。 對(duì)安全防范設(shè)施、消防設(shè)施要認(rèn)真檢查、維修養(yǎng)護(hù)； ④檢查情況 要有記錄； ⑤發(fā)現(xiàn)的 安全隱患問(wèn)題， 物業(yè)管理企業(yè)要及時(shí)反映，配合有關(guān)部門認(rèn)真整改， 確保設(shè)施的運(yùn)行； ⑥實(shí)現(xiàn) 技防、物防和人防 緊密配合，相互促進(jìn)。對(duì)違章搭建的，要 配合有關(guān)部門 予以拆除； ⑨物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng) 配合公安派出所 對(duì)居民住宅區(qū)的不安定因素進(jìn)行重點(diǎn)防范，配合居民委員會(huì)開(kāi)展精神文明建設(shè)和治安宣傳、教育、動(dòng)員、服務(wù)等活動(dòng)。 73 物業(yè)保安人員的職責(zé)（條例第 47條第二款） 四、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任 《 條例 》 第三十六條第二款規(guī)定： “ 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 未能履行包括根本 不履行和不完全履行 兩種情形。 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度 《 條例 》 （ 19）確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)并存。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。（掌握） 78 一、業(yè)主 （一）業(yè)主的概念 《 條例 》 第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè) 主 身 份 1. 房屋 所有權(quán) 證書(shū)持有人 2. 房屋 共有權(quán) 證書(shū)持有人 3. 待領(lǐng)房屋 所有權(quán) 證書(shū)和 共有權(quán) 證書(shū)的購(gòu)房人 79 （二）業(yè)主的權(quán)利 １、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) （享受服務(wù)權(quán)） ２、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出 建議 ３、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的 建議 ４、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán) （選舉權(quán)） ５、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有 被選舉權(quán) ６、 監(jiān)督 業(yè)主委員會(huì)的工作 ７、 監(jiān)督 物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ８、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有 知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ９、 監(jiān)督 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用 法律、法規(guī)規(guī)定的 其他 權(quán)利 80 （三）業(yè)主的義務(wù) 遵守 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 遵守 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 執(zhí)行 業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定 繳納專項(xiàng)維修資金 按時(shí) 繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 法律、法規(guī)規(guī)定的 其他義務(wù) 81 二、業(yè)主大會(huì) （一）業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì) 業(yè)主大會(huì) 不是業(yè)主大會(huì)會(huì)議 業(yè)主大會(huì) 不是法人團(tuán)體 業(yè)主大會(huì) 不具備法人要件 ： 工商登記（依據(jù)）、執(zhí)照（證明） 香港業(yè)主立案法團(tuán) （民政登記） （二）業(yè)主大會(huì)的籌備與成立 成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì)。 修改后的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第十條的內(nèi)容為： 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 83 ”刪除第十條第二款。 業(yè)主大會(huì)僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《 條例 》 規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。 85 修改后的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第十二條內(nèi)容為： 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù) 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意； 決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主 且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府， 應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 87 三、業(yè)主委員會(huì) （一）業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) 業(yè)主委員