【正文】 重建建筑物及其附屬設(shè)施； （ 7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。 考試時(shí)教材第三章第一節(jié) “ 業(yè)主大會(huì)制度 ” 中的表述應(yīng)按上述內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)修改。 96 （三）招標(biāo)程序規(guī)則 （ 1）招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止， 最短不得少于 20日。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。 （ 2）投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。 評(píng)標(biāo)委員會(huì) 評(píng)標(biāo)活動(dòng)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。 99 評(píng)標(biāo)規(guī)則 評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件愛那種含義不明確的內(nèi)容作出必要的澄清或者說明。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過 3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)， 按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。 102 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)向建設(shè)單位接收下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料 （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必須的其他資料。 第十八條 符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。 據(jù)此，教材第三章第五節(jié) “ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 ” 修改為 “ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度 ” ，其中涉及上述三個(gè)條款的相關(guān)內(nèi)容予以刪除。 108 一、住宅專項(xiàng)維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門 住宅專項(xiàng)維修資金的定義 住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 監(jiān)督部門 國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門負(fù)責(zé)全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。 涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。 每平方米建筑面積交存的首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。 已售公有住房的業(yè)主 應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。 117 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度進(jìn)行管理。 120 （二）住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主 按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂? 122 （三）住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序 （ 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議； （ 2）住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議； （ 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案； 123 （ 4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支； （ 5）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知； （ 6）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 124 （ 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等； （ 2）業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案； （ 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案； （ 4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支； 125 （ 5）業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正； （ 6）業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知； （ 7）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。 129 （四）住宅專項(xiàng)維修資金的使用禁止 《 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 》 第二十五明確規(guī)定，下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支： 依法應(yīng)當(dāng)由 建設(shè)單位或者施工單位 承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用； 依法應(yīng)當(dāng)由 相關(guān)單位 承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 130 應(yīng)當(dāng)由 當(dāng)事人 承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用； 根據(jù)物業(yè) 服務(wù)合同約定 ，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 （ 4）利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門同意。 （ 2）利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。 128 （ 3）發(fā)生上述情況后， 未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂? 119 三、住宅專項(xiàng)維修資金的使用 （一）住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍和原則 使用范圍 住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門。 116 （四）住宅專項(xiàng)維修資金的管理 業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門委托的當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶代管。 115 未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的， 開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。售房單位按照 多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的 30%， 從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。 111 二、住宅專項(xiàng)維修資金的交存 （一）住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體 住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體主要包括以下三類： 住宅的業(yè)主，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。 共用設(shè)施設(shè)備， 是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。根據(jù) 《 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 》 的相關(guān)規(guī)定，將 “ 住宅專項(xiàng)維修資金制度 ” 進(jìn)行相應(yīng)修改，修改后的教材 “ 第三章第七節(jié) ” 的內(nèi)容為： 107 第七節(jié) 住宅專項(xiàng)維修資金制度 2022年 12月 4日，根據(jù) 《 物權(quán)法 》 、 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部發(fā)布了 《 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 》 ，并于 2022年 2月 1日起施行。 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。 二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容 物業(yè)管理資料移交 103 二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容 （一）物業(yè)管理資料移交 （二）物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 三、物業(yè)的保修責(zé)任 104 （二）關(guān)于 “ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 ” （第三章第五節(jié)）的修改 2022年 11月 26日， 《 建設(shè)部關(guān)于修改 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 的決定 》 (建設(shè)部令第 164號(hào) )發(fā)布，決定對(duì) 《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 （建設(shè)部令第 125號(hào)）進(jìn)行修改，將 “ 物業(yè)管理企業(yè) ” 修改為 “ 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ” ，同時(shí)刪去 《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部令第 125號(hào)）中的以下內(nèi)容： 105 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。 五、違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任 P97 101 第四節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)制度 一、物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義 （ 1）有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。招標(biāo)人確定中標(biāo)人后，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。 （ 4）禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。 97 三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則 （一）投標(biāo)要求與投標(biāo)文件 投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：①投標(biāo)函；②投標(biāo)報(bào)價(jià)；③物業(yè)管理方案；④招標(biāo)文件要求提供的其他材料。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。經(jīng)簽約或大會(huì)審議通過而生效 規(guī)約的客體 — 基于物權(quán)而派生的客觀行為可否做什么？應(yīng)怎么做。 86 修改后的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第十九條內(nèi)容為： 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 例如：有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設(shè)施構(gòu)成獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個(gè)或幾個(gè)，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會(huì)。 《 條例 》 第九條 82 （一）關(guān)于 “ 業(yè)主大會(huì)制度 ” （第三章第一節(jié)）的修改 2022年 8月 26日， 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于修改 物業(yè)管理?xiàng)l例 的決定 》 正式公布， 自 2022年 10月 1日起施行。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得作從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 74 第四節(jié) 物業(yè)使用與維護(hù) 一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘 三、公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任 四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范 五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定 75 第三章 物業(yè)管理的基本制度 考試基本要求（掌握） 1. 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則 2. 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 3. （臨時(shí)）管理規(guī)約 的內(nèi)容和法律效力 4. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定 5. 物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義 6. 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件 7. 物業(yè)管理師考試注冊(cè)規(guī)定 8. 住宅專項(xiàng)維修資金的管理原則 9. 住宅專項(xiàng)維修資金的交存與使用 76 1. 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 2. 臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)具備的主要條款 3. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的意義和原則 4. 應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍 5. 物業(yè)保修的法律規(guī)定 6. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 7. 物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力 8. 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍 9. 住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管單位的義務(wù) 熟 悉 77