【正文】 重建建筑物及其附屬設施； （ 7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 考試時教材第三章第一節(jié) “ 業(yè)主大會制度 ” 中的表述應按上述內(nèi)容進行相應修改。 96 （三）招標程序規(guī)則 （ 1）招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止， 最短不得少于 20日。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。 （ 2）投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害投標人或者其他投標人的合法權(quán)益。 評標委員會 評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。 99 評標規(guī)則 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件愛那種含義不明確的內(nèi)容作出必要的澄清或者說明。 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過 3名有排序的合格的中標候選人。 招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)， 按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。 102 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理單位應向建設單位接收下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料 （二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必須的其他資料。 第十八條 符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。 據(jù)此，教材第三章第五節(jié) “ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 ” 修改為 “ 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度 ” ，其中涉及上述三個條款的相關(guān)內(nèi)容予以刪除。 108 一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門 住宅專項維修資金的定義 住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 監(jiān)督部門 國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。 涉及公有住房出售的，售房單位應當按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。 每平方米建筑面積交存的首期住宅專項維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。 已售公有住房的業(yè)主 應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。 117 業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會建立住宅專項維修資金管理制度進行管理。 120 （二）住宅專項維修資金的分攤規(guī)則 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間 共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主 按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。 122 （三）住宅專項維修資金的使用程序 （ 1）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議； （ 2）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議； （ 3）物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案； 123 （ 4）物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； （ 5）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知； （ 6）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 124 （ 1）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等； （ 2）業(yè)主大會依法通過使用方案； （ 3）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案； （ 4）物業(yè)服務企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； 125 （ 5）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正； （ 6）業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知； （ 7）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。 129 （四）住宅專項維修資金的使用禁止 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 第二十五明確規(guī)定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支： 依法應當由 建設單位或者施工單位 承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用； 依法應當由 相關(guān)單位 承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用 130 應當由 當事人 承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用； 根據(jù)物業(yè) 服務合同約定 ，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。 （ 4）利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。 （ 2）利用住宅專項維修資金購買國債的，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。 128 （ 3）發(fā)生上述情況后， 未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。 119 三、住宅專項維修資金的使用 （一）住宅專項維修資金的使用范圍和原則 使用范圍 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。 業(yè)主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。 116 （四）住宅專項維修資金的管理 業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門委托的當?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶代管。 115 未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的， 開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。售房單位按照 多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的 30%， 從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。 111 二、住宅專項維修資金的交存 （一）住宅專項維修資金的交存主體 住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類： 住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。 共用設施設備， 是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。根據(jù) 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 的相關(guān)規(guī)定，將 “ 住宅專項維修資金制度 ” 進行相應修改，修改后的教材 “ 第三章第七節(jié) ” 的內(nèi)容為： 107 第七節(jié) 住宅專項維修資金制度 2022年 12月 4日，根據(jù) 《 物權(quán)法 》 、 《 物業(yè)管理條例 》等法律、行政法規(guī)，建設部會同財政部發(fā)布了 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 ，并于 2022年 2月 1日起施行。 資質(zhì)審批部門應當將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。 二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 物業(yè)管理資料移交 103 二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 （一）物業(yè)管理資料移交 （二）物業(yè)現(xiàn)場驗收 三、物業(yè)的保修責任 104 （二）關(guān)于 “ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 ” （第三章第五節(jié)）的修改 2022年 11月 26日， 《 建設部關(guān)于修改 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 的決定 》 (建設部令第 164號 )發(fā)布，決定對 《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 （建設部令第 125號）進行修改，將 “ 物業(yè)管理企業(yè) ” 修改為 “ 物業(yè)服務企業(yè) ” ，同時刪去 《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設部令第 125號）中的以下內(nèi)容： 105 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。 五、違反前期物業(yè)管理招標投標規(guī)定的法律責任 P97 101 第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度 一、物業(yè)承接查驗制度的意義 （ 1）有利于明確各方的責、權(quán)、利，對維護建設單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。招標人確定中標人后，應當向中標人發(fā)出中標通知書，同時應將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。 評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。評標委員會的專家成員，由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。 （ 4）禁止投標人以向投標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。 97 三、物業(yè)管理項目投標規(guī)則 （一）投標要求與投標文件 投標文件應當包括以下內(nèi)容：①投標函；②投標報價；③物業(yè)管理方案；④招標文件要求提供的其他材料。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。經(jīng)簽約或大會審議通過而生效 規(guī)約的客體 — 基于物權(quán)而派生的客觀行為可否做什么？應怎么做。 86 修改后的 《 物業(yè)管理條例 》 第十九條內(nèi)容為： 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 例如：有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設施構(gòu)成獨立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會。 《 條例 》 第九條 82 （一）關(guān)于 “ 業(yè)主大會制度 ” （第三章第一節(jié)）的修改 2022年 8月 26日， 《 國務院關(guān)于修改 物業(yè)管理條例 的決定 》 正式公布， 自 2022年 10月 1日起施行。 業(yè)主大會和業(yè)委會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得作從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 74 第四節(jié) 物業(yè)使用與維護 一、公共建筑和共用設施規(guī)劃用途不得擅自改變 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘 三、公用事業(yè)單位應當依法履行相關(guān)管線和設施設備的維修養(yǎng)護責任 四、業(yè)主裝飾裝修房屋應當依法規(guī)范 五、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營應當遵守有關(guān)規(guī)定 75 第三章 物業(yè)管理的基本制度 考試基本要求（掌握） 1. 業(yè)主大會的職責和表決規(guī)則 2. 業(yè)主委員會的職責 3. （臨時）管理規(guī)約 的內(nèi)容和法律效力 4. 前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定 5. 物業(yè)承接查驗制度的現(xiàn)實意義 6. 各資質(zhì)等級物業(yè)服務企業(yè)的條件 7. 物業(yè)管理師考試注冊規(guī)定 8. 住宅專項維修資金的管理原則 9. 住宅專項維修資金的交存與使用 76 1. 業(yè)主的權(quán)利和義務 2. 臨時管理規(guī)約應具備的主要條款 3. 前期物業(yè)管理招投標的意義和原則 4. 應移交的物業(yè)管理資料的范圍 5. 物業(yè)保修的法律規(guī)定 6. 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 7. 物業(yè)管理師應具備的執(zhí)業(yè)能力 8. 住宅共用部位、共用設施設備的范圍 9. 住宅專項維修資金監(jiān)管單位的義務 熟 悉 77