【正文】 的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。共同契約就必然要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。 業(yè)主公約是規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的權(quán)利與義務(wù)的自律性規(guī)范，是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定，是調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，但原來(lái)的法律關(guān)系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)追究建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任。同時(shí)《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對(duì)凡是能夠通過(guò)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰； 對(duì)違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。 這些規(guī)定的目的，就是 培育市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)化資源配臵的作用。 ? 作為第一部全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)，《條例》 第一條開(kāi)宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。因此《條例》 第四條鼓勵(lì)物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步來(lái)提升物業(yè)管理服務(wù)水平。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對(duì)決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng)，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個(gè)業(yè)主無(wú)法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對(duì)此類(lèi)共同事務(wù)作出決定。這對(duì)于規(guī)范業(yè)主行為，保障業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展將起到重要的作用。 物業(yè)從開(kāi)始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，這個(gè)階段的物業(yè)管理，稱為前期物業(yè)管理。 ? 本章的 基本思想 就是 通過(guò)制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責(zé)任 ，打破舊有的“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的強(qiáng)制推行等。 ? 為了規(guī)范合同的訂立和履行，引導(dǎo)當(dāng)事人明確各自權(quán)利義務(wù)，《條例》第三十五條規(guī)定 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，并規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容。 ? 為了維護(hù)好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，《條例》第四十六條規(guī)定 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告。 要求物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，在維護(hù)公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 ? 在物業(yè)的使用和維護(hù)中的問(wèn)題主要有：公共建筑和共用設(shè)施改變用途問(wèn)題；占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地問(wèn)題；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)問(wèn)題；房屋裝飾裝修問(wèn)題；建立住宅專項(xiàng)維修資金制度問(wèn)題；利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)問(wèn)題；存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)問(wèn)題等。 ? 為了明確物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，《條例》第五十二條規(guī)定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。 ? 為了規(guī)范物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)行為，確保業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》第五十五條對(duì)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的程序以及經(jīng)營(yíng)收益的分配作了原則規(guī)定。因此，在法律、法規(guī)乃至規(guī)章中，根據(jù)其所調(diào)整的社會(huì)關(guān)系的性質(zhì)、特點(diǎn)，正確、合理地選擇、規(guī)定法律責(zé)任的條款，對(duì)保證法律、法規(guī)、規(guī)章的有效實(shí)施具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。第三，法律責(zé)任是一種消極的法律后果，即是一種法律上的懲戒性負(fù)擔(dān)。由于違法行為的性質(zhì)和危害程度不同，違法行為所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任也不相同。 法律責(zé)任是以國(guó)家強(qiáng)制力為后盾的。 對(duì)違法行為追究法律責(zé)任，實(shí)施法律制裁，是國(guó)家權(quán)力的重要組成部分，必須由國(guó)家授權(quán)的機(jī)關(guān)，主要是國(guó)家司法機(jī)關(guān)和有關(guān)國(guó)家行政機(jī)關(guān)依法進(jìn)行，其他任何組織和個(gè)人均無(wú)權(quán)進(jìn)行?！稐l例》在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)，對(duì)行政責(zé)任和民事責(zé)任都作了相應(yīng)的規(guī)定。 ? （七）第七章 附則 ? 第七十條是關(guān)于《條例》生效日期的規(guī)定，明確《條例》自 2023年 9月 1日起實(shí)施。同時(shí)，這一段時(shí)間也是宣傳教育的時(shí)間，由于物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，只有讓廣大人民群眾都了解、熟悉《條例》，才能更好的保證本《條例》的貫徹、施行。 通過(guò)這些規(guī)定，保證業(yè)主大會(huì)能夠切實(shí)負(fù)擔(dān)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等，雙方通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。對(duì)于合同內(nèi)容的確定，比如物業(yè)管理企業(yè)要提供哪些服務(wù)，服務(wù)到什么標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要交納多少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，同樣出于雙方當(dāng)事人的自愿。 但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對(duì)象主要是逐購(gòu)房人（小業(yè)主）。 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)是：制定業(yè)主臨時(shí)公約并明示買(mǎi)受人、住宅物業(yè)必須通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任等。當(dāng)然，這些單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用，那就應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，確立委托關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。” ? （五）社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系 ? 社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織， 在很多職能上實(shí)際是政府的延伸，它對(duì)于化解居民鄰里之間矛盾、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。因此，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級(jí)關(guān)系。 ? （六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 ? 物業(yè)管理各方主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確立主要通過(guò)當(dāng)事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門(mén)，不能隨便運(yùn)用自己擁有的公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù)，更不能主動(dòng)介入到這種活動(dòng)中去。 謝謝大家！ 。 政府的主要職責(zé)就是依法制定規(guī)則來(lái)規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過(guò)加強(qiáng)規(guī)范和監(jiān)督維護(hù)這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。 同時(shí)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并 接受其指導(dǎo)。 居委會(huì)是和社區(qū)對(duì)應(yīng)的組織，業(yè)主大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。因此，《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。 而這些單位與相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)之間并沒(méi)有這種合同關(guān)系。 《條例》要求，購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂的購(gòu)房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購(gòu)房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。 ? （三）開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 ? 開(kāi)發(fā)企業(yè) 在沒(méi)有銷(xiāo)售完商品房之前，擁有這些待銷(xiāo)售的房屋，從產(chǎn)權(quán)歸屬上講，它本身也是業(yè)主，通常叫 大業(yè)主 。主體平等，說(shuō)明雙方不是主與仆、管理與被管理的關(guān)系?！稐l例》明確規(guī)定， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等等。 業(yè)主對(duì)自己的房屋套內(nèi)部分獨(dú)立享有所有權(quán)， 樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備為共用部分，對(duì)建筑物所占土地的共同使用。之所以在公布日期和實(shí)施日期之間留出一段時(shí)間，是考慮到物業(yè)管理是一項(xiàng)關(guān)系到老百姓切身利益的大事，需要有一段時(shí)間被各方所了解和熟悉。 ? （ 3）體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。 物業(yè)管理本質(zhì)上是一類(lèi)特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中，還存在著單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。 道德責(zé)任，只能通過(guò)輿論監(jiān)督等途徑進(jìn)行，不能通過(guò)國(guó)家強(qiáng)制力保證執(zhí)行。 法律責(zé)任是一種強(qiáng)制性的法律措施，必須由有立法權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定的有關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者規(guī)章來(lái)加以明文規(guī)定。 ? 法律責(zé)任不同于其他社會(huì)責(zé)任，如政治責(zé)任、道義責(zé)任等，法律責(zé)任有其自身的特征： ? 第一，它是與違法行為相聯(lián)系的。包括以下幾層含義：第一，承擔(dān)法律責(zé)任的主體既包括公民、法人，也包括機(jī)關(guān)和其他社會(huì)組織；既包括中國(guó)人，也包括外國(guó)人和無(wú)國(guó)籍人。 ? （六）第六章 法律責(zé)任 ? 法律責(zé)任是法律、法規(guī)、規(guī)章必不可少的重要組成部分 ? 完整的法律規(guī)范，都應(yīng)當(dāng)包括 適用條件 、 行為模式 以及 違反行為模式的法律后果 三個(gè)要素。 ? 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，大、中修和更新改造，需要資金數(shù)額較大。 ? 針對(duì)實(shí)踐中物業(yè)管理企業(yè)和個(gè)別業(yè)主擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途的行為，《條例》第五十條規(guī)定公共建筑和共用設(shè)施不得改變用途的原則，并對(duì)改變公共建筑和共用設(shè)施用途的程序作了嚴(yán)格限制。 ? 為了解決物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛，《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度，主管部門(mén)及時(shí)處理投訴，化解矛盾。第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的協(xié)助義務(wù)。 ? 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，《條例》第四十一條明確確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的基本原則；第四十二條明確了交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)人，第四十三條強(qiáng)調(diào)了有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。 ? 為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理，規(guī)范其經(jīng)營(yíng)行為，《條例》第三十二條明確了 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)，并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。 為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)， 1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部令第 33號(hào)）對(duì)前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。 ? 由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)、在被業(yè)主大會(huì)選聘之后，與業(yè)主委員會(huì)簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效機(jī)制。 ? （二）第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（共 15條） ? 本章規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。 ? 就業(yè)主而言，選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要，為此 《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，按照《條例》的精神，主要應(yīng)把完善市場(chǎng)機(jī)制放在重要位臵，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，做到不越位、不缺位、不錯(cuò)位、不擾民，管好政府該管的事，并簡(jiǎn)化手續(xù)，方便群眾。物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場(chǎng)規(guī)則的完善和市場(chǎng)機(jī)制的良性運(yùn)行。 對(duì)這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)。 ? 比如物業(yè)的質(zhì)量問(wèn)題。 ? （三）《條例》和有關(guān)