【正文】 的民事主體，是服務與被服務的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財產(chǎn)權(quán)。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。 業(yè)主公約是規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的權(quán)利與義務的自律性規(guī)范，是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務的共同性約定，是調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務關(guān)系的基礎(chǔ)性文件。《民法通則》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建設工程質(zhì)量管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但原來的法律關(guān)系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應當依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)追究建設單位的質(zhì)量責任。同時《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰； 對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。 這些規(guī)定的目的，就是 培育市場，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配臵的作用。 ? 作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)，《條例》 第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護當事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。因此《條例》 第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進步來提升物業(yè)管理服務水平。由于房屋建筑及配套設施設備和相關(guān)場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務等事項，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個業(yè)主無法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對此類共同事務作出決定。這對于規(guī)范業(yè)主行為，保障業(yè)主合法權(quán)益，促進物業(yè)管理活動的健康發(fā)展將起到重要的作用。 物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，這個階段的物業(yè)管理，稱為前期物業(yè)管理。 ? 本章的 基本思想 就是 通過制度的建立和完善，明確建設單位的責任 ，打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對前期物業(yè)服務合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標制度的強制推行等。 ? 為了規(guī)范合同的訂立和履行，引導當事人明確各自權(quán)利義務，《條例》第三十五條規(guī)定 當事人應當訂立書面的物業(yè)服務合同，并規(guī)定了物業(yè)服務合同應當約定的內(nèi)容。 ? 為了維護好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，《條例》第四十六條規(guī)定 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當予以制止，并及時向有關(guān)行政主管部門報告。 要求物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，在維護公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。 ? 在物業(yè)的使用和維護中的問題主要有：公共建筑和共用設施改變用途問題；占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地問題；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備的維修養(yǎng)護問題；房屋裝飾裝修問題；建立住宅專項維修資金制度問題；利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營問題；存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的物業(yè)維修養(yǎng)護問題等。 ? 為了明確物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政設施的維修、養(yǎng)護責任，《條例》第五十二條規(guī)定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線、設施設備的維修養(yǎng)護責任。 ? 為了規(guī)范物業(yè)的共用部位、共用設施設備經(jīng)營行為，確保業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》第五十五條對利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的程序以及經(jīng)營收益的分配作了原則規(guī)定。因此，在法律、法規(guī)乃至規(guī)章中，根據(jù)其所調(diào)整的社會關(guān)系的性質(zhì)、特點，正確、合理地選擇、規(guī)定法律責任的條款，對保證法律、法規(guī)、規(guī)章的有效實施具有非常重要的現(xiàn)實意義。第三，法律責任是一種消極的法律后果，即是一種法律上的懲戒性負擔。由于違法行為的性質(zhì)和危害程度不同，違法行為所應承擔的法律責任也不相同。 法律責任是以國家強制力為后盾的。 對違法行為追究法律責任，實施法律制裁，是國家權(quán)力的重要組成部分，必須由國家授權(quán)的機關(guān)，主要是國家司法機關(guān)和有關(guān)國家行政機關(guān)依法進行，其他任何組織和個人均無權(quán)進行。《條例》在設定法律責任時，對行政責任和民事責任都作了相應的規(guī)定。 ? （七）第七章 附則 ? 第七十條是關(guān)于《條例》生效日期的規(guī)定，明確《條例》自 2023年 9月 1日起實施。同時，這一段時間也是宣傳教育的時間，由于物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，只有讓廣大人民群眾都了解、熟悉《條例》，才能更好的保證本《條例》的貫徹、施行。 通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實負擔起代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的職責。 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務、業(yè)主支付服務費用的等價交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。對于合同內(nèi)容的確定，比如物業(yè)管理企業(yè)要提供哪些服務，服務到什么標準，業(yè)主要交納多少物業(yè)服務費用，同樣出于雙方當事人的自愿。 但物業(yè)管理企業(yè)提供服務的對象主要是逐購房人（小業(yè)主）。 開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的義務是：制定業(yè)主臨時公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設施設備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔物業(yè)的保修責任等。當然，這些單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費用，那就應當簽訂委托合同，確立委托關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費用?！? ? （五）社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系 ? 社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織， 在很多職能上實際是政府的延伸，它對于化解居民鄰里之間矛盾、促進社會穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。因此，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級關(guān)系。 ? （六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 ? 物業(yè)管理各方主體之間的民事權(quán)利義務關(guān)系的確立主要通過當事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨便運用自己擁有的公共權(quán)力進行干預，更不能主動介入到這種活動中去。 謝謝大家！ 。 政府的主要職責就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過加強規(guī)范和監(jiān)督維護這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。 同時規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，并 接受其指導。 居委會是和社區(qū)對應的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)娜后w。因此，《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務，即“應當向最終用戶收取有關(guān)費用”，以及“應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任”。 而這些單位與相應的物業(yè)管理企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系。 《條例》要求，購房人在與開發(fā)建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服務合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務。 ? （三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 ? 開發(fā)企業(yè) 在沒有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產(chǎn)權(quán)歸屬上講，它本身也是業(yè)主，通常叫 大業(yè)主 。主體平等，說明雙方不是主與仆、管理與被管理的關(guān)系。《條例》明確規(guī)定， 業(yè)主應當遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按時交納物業(yè)管理服務費用等等。 業(yè)主對自己的房屋套內(nèi)部分獨立享有所有權(quán)， 樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設施設備為共用部分，對建筑物所占土地的共同使用。之所以在公布日期和實施日期之間留出一段時間，是考慮到物業(yè)管理是一項關(guān)系到老百姓切身利益的大事，需要有一段時間被各方所了解和熟悉。 ? （ 3）體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。 物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中，還存在著單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。 道德責任，只能通過輿論監(jiān)督等途徑進行，不能通過國家強制力保證執(zhí)行。 法律責任是一種強制性的法律措施，必須由有立法權(quán)的國家機關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定的有關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者規(guī)章來加以明文規(guī)定。 ? 法律責任不同于其他社會責任，如政治責任、道義責任等，法律責任有其自身的特征： ? 第一，它是與違法行為相聯(lián)系的。包括以下幾層含義：第一，承擔法律責任的主體既包括公民、法人，也包括機關(guān)和其他社會組織；既包括中國人，也包括外國人和無國籍人。 ? （六）第六章 法律責任 ? 法律責任是法律、法規(guī)、規(guī)章必不可少的重要組成部分 ? 完整的法律規(guī)范，都應當包括 適用條件 、 行為模式 以及 違反行為模式的法律后果 三個要素。 ? 物業(yè)的維修養(yǎng)護，大、中修和更新改造，需要資金數(shù)額較大。 ? 針對實踐中物業(yè)管理企業(yè)和個別業(yè)主擅自改變公共建筑和共用設施用途的行為，《條例》第五十條規(guī)定公共建筑和共用設施不得改變用途的原則，并對改變公共建筑和共用設施用途的程序作了嚴格限制。 ? 為了解決物業(yè)管理活動中的糾紛，《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度，主管部門及時處理投訴，化解矛盾。第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的協(xié)助義務。 ? 為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，《條例》第四十一條明確確定物業(yè)服務費用的基本原則；第四十二條明確了交納物業(yè)服務費用的義務人，第四十三條強調(diào)了有關(guān)主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。 ? 為了加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，規(guī)范其經(jīng)營行為，《條例》第三十二條明確了 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)，并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。 為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動， 1994年建設部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設部令第 33號）對前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。 ? 由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)、在被業(yè)主大會選聘之后，與業(yè)主委員會簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務合同。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效機制。 ? （二）第二章 業(yè)主及業(yè)主大會（共 15條） ? 本章規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務，業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。 ? 就業(yè)主而言，選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務至關(guān)重要，為此 《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)。各級房地產(chǎn)行政主管部門，按照《條例》的精神，主要應把完善市場機制放在重要位臵，切實轉(zhuǎn)變職能，做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化手續(xù)，方便群眾。物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機制的良性運行。 對這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進行調(diào)節(jié)。 ? 比如物業(yè)的質(zhì)量問題。 ? （三）《條例》和有關(guān)