【正文】 《 條例 》 確立了七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度；業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度。 ⑩物業(yè)管理企業(yè)必須 增強(qiáng)全員服務(wù)質(zhì)量意識(shí)， 建立健全質(zhì)量保證體系和規(guī)范自身服務(wù)行為的約束機(jī)制，為業(yè)主和使用人 提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。 71 具體如下： ① 合理布崗， 加強(qiáng)巡邏檢查； ②發(fā)現(xiàn)有犯罪嫌疑的人員和易燃易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，或發(fā)生刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故，必須 立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)及有關(guān)部門(mén)； ③并 協(xié)助做好調(diào)查和求助工作。 損害國(guó)家、集體或他人財(cái)產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或折價(jià)賠償，受害人因此遭受其他重大損失的侵害人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 到期后能否承擔(dān)后合同義務(wù)，業(yè)主的共同利益保證問(wèn)題。 （二）前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。 雙方之間是平等的民事主體的關(guān)系。 固定資產(chǎn)殘值率按 3%— 5%計(jì)算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。 55 四、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn) 工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的 計(jì)提基數(shù) 按照核定的相應(yīng)工資水平確定； 工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的 計(jì)提比例 按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過(guò)規(guī)定計(jì)提比例的不得計(jì)入定價(jià)成本。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備 54 管理費(fèi)分?jǐn)?是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。 53 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。 51 三、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。 （ 3）對(duì)應(yīng)性原則 計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。 45 政府定價(jià)弊端 不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量 制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選舉權(quán) 因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾 政府定價(jià)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展 46 （二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成 包干制收費(fèi)形式 盈余或虧損由物業(yè)企業(yè)享有或承擔(dān)（含服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、企業(yè)利潤(rùn)）收費(fèi)形式簡(jiǎn)介、透明度不高，費(fèi)率偏低，易造成虧損 酬金制收費(fèi)形式 盈余或虧損由業(yè)主享有或承擔(dān)（含預(yù)收服務(wù)支出、企業(yè)酬金） 酬金制 義務(wù) 每年不少于一次公布收支情況 業(yè)主或業(yè)主大會(huì)提出收支質(zhì)詢時(shí)，及時(shí)答復(fù) 配合業(yè)主大會(huì)按合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算和收支情況審計(jì) 47 物業(yè)服務(wù)成本或服務(wù)支出 48 《 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行） 》 的規(guī)定 為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，根據(jù) 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 和《 政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法 》 等有關(guān)規(guī)定，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和建設(shè)部于 2022年 9月 10日聯(lián)合印發(fā)了《 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行） 》 （發(fā)改價(jià)格[2022]2285號(hào)）， 2022年 10月 1日起施行。 39 第二章 物業(yè)管理服務(wù) （ 24個(gè)要點(diǎn)） 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容 掌握： 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則、包干制和酬金制收費(fèi)形式，（前期）物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容、物業(yè)使用和維護(hù)的有關(guān)規(guī)定。 以規(guī)定民事責(zé)任的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理的目的 民事責(zé)任優(yōu)先。 （二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制 共同財(cái)產(chǎn)、共同利益民主協(xié)商 共同財(cái)產(chǎn)管理置于共同契約中，少數(shù)服從多數(shù) 業(yè)主大會(huì)、管理規(guī)約體現(xiàn)上述機(jī)制 29 （三） 《 條例 》 和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng) 《 民法通則 》《 合同法 》《 公司法 》《 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》《 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 》 等法律法規(guī)的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。 強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)公平、公開(kāi)和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng) 《 條例 》 是行政管理法，要公權(quán)節(jié)制，過(guò)度就是濫使職權(quán) 政府適度干預(yù) 推動(dòng)引導(dǎo) 26 《 條例 》 基本原則 （一）物業(yè)管理權(quán)力和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則 建筑物區(qū)分所有權(quán)，投票權(quán)按建筑面積比例 （二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則（ 公益優(yōu)先原則） 《 條例 》 設(shè)定的法律責(zé)任，充分體現(xiàn)了 優(yōu)先 保護(hù) 全體 業(yè)主利益的原則 （三）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則 現(xiàn)實(shí)性： 業(yè)主自律、資質(zhì)管理、物業(yè)驗(yàn)收、開(kāi)發(fā)企業(yè)不交費(fèi)、物業(yè)企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位責(zé)任轉(zhuǎn)嫁 前瞻性： 業(yè)主大會(huì)、維修養(yǎng)護(hù)制度等 （四）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則 全國(guó)發(fā)展不平衡，大小城市的市場(chǎng)環(huán)境、服務(wù)水平差異 授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定地方執(zhí)行辦法。 （一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的 規(guī)范性文件 21 主 要 內(nèi) 容 確定了物業(yè)管理活動(dòng)的 主要部門(mén) 確定了物業(yè)管理工作的 基本內(nèi)容 明確了社會(huì)化、專業(yè)化的 物業(yè)管理模式 確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理 委員會(huì)制度 明確了管理委員會(huì)的 權(quán)利義務(wù) 明確了物業(yè)管理企業(yè)的 權(quán)利義務(wù) 確定了物業(yè)管理服務(wù)的 合同制度與備案制度 針對(duì)業(yè)主的主要違規(guī)行為提出 管理措施 針對(duì)物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定 行政處罰措施 22 （二）物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn) （最高行業(yè)規(guī)范） （三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度 （注冊(cè)取代） （四） 《 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 》 （五） 《 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 》 （六） 《 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 》 按 2022年 12月 4日，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的 《 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 》 （建設(shè)部令第 165號(hào)），自 2022年 2月 1日起施行 （七） 《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法 》 按 2022年 11月 26日 《 建設(shè)部關(guān)于修改 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 的決定 》 (建設(shè)部令第 164號(hào) ) （八） 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 （建設(shè)部 110號(hào)令） 23 二、 《 條例 》 頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè) 2022年 6月 8日， 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 正式頒布，這 標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。城市管理是政府的主要職能。 ?促進(jìn)鄰里和諧關(guān)系，促進(jìn)精神文明建設(shè)。 物業(yè)管理吸納大量的失業(yè)人員、復(fù)轉(zhuǎn)退軍人、農(nóng)村勞動(dòng)力。 2022年，建設(shè)部建立全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 1995年， 建設(shè)部在青島召開(kāi)了全國(guó) 第一次 物業(yè)管理工作會(huì)議。 （單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)決定共有權(quán)利，無(wú)全額承擔(dān)共同履行義務(wù)） ３、物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。 ２、 《 條例 》 的適用范圍，既包括 城市 ，也涵蓋 鄉(xiāng)村 。 物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì) 物業(yè) 進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的 環(huán)境衛(wèi)生和秩序 進(jìn)行維護(hù)。 熟悉： 物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用， 《 條例 》 確立的基本制度， 《 條例 》 涉及的主要問(wèn)題。 3 《 物業(yè)管理基本制度與政策 》 —— 最基礎(chǔ)、熟悉 為什么學(xué)？怎么學(xué)？我如何學(xué)？ 不僅是畫(huà)重點(diǎn)，重要的是吃透。 為避免考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會(huì)保障部批準(zhǔn)，對(duì) 2022年發(fā)布的 《 全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱 》 中 《 物業(yè)管理基本制度與政策 》 部分的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了修改與補(bǔ)充，作為物業(yè)管理師資格考試的命題與備考依據(jù)。 （二）考試基本要求 掌握： 《 條例 》 對(duì)物業(yè)管理的定位， 《 條例 》 的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。 物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ) 是物業(yè)服務(wù) 合同。 A、房屋維修養(yǎng)護(hù) B、清潔衛(wèi)生 C、安全防范 D、代收供水、供熱費(fèi)用 8 （二） 《 條例 》 調(diào)整的范圍 １、 《 條例 》 即調(diào)整 住宅 物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整 非住宅 物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。（產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)為共有、所有、互有 —— 義務(wù)、責(zé)任轉(zhuǎn)變） ２、多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。 1994年頒布了 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 。 2022年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。 重點(diǎn)是： “ 改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴(kuò)大服務(wù)性消費(fèi)，逐步增加公共設(shè)施和社會(huì)福利設(shè)施 ” （三）實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。 ?開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，豐富居民業(yè)余生活。 ?物管是城市管理的重要部分。 物業(yè)管理制度的歷史沿革以 《 條例 》 為分水嶺： 《 條例 》 頒布前后兩個(gè)階段，有承繼及各自鮮明特點(diǎn) 20 一、 《 條例 》 頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) 一是借鑒性（泊來(lái)品） 二是過(guò)渡性（對(duì)房管模式采取漸進(jìn)式改革） 三是針對(duì)性（針對(duì)實(shí)際問(wèn)題，應(yīng)對(duì)性政策） 特點(diǎn) 我國(guó)的物業(yè)管理制度是由 國(guó)家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策 共同組成的。 強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 物業(yè)企業(yè)擅自改變物業(yè)用房用途的，或利用共用部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益用于物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。 30 四、 《 條例 》 主要內(nèi)容介紹 （一）第一章 總則（ 5條） 第一條 : 立法宗旨、目的 第二條：調(diào)整范圍、對(duì)象 第三條：倡導(dǎo)原則：通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制選聘物業(yè)企業(yè) 第四條：利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步提升物業(yè)服務(wù)水平 第五條：對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理授權(quán) （二）第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（ 15條） 共同事務(wù)、共同利益、共同意志、共同決定 規(guī)定業(yè)主概念、權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則、業(yè)委會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成、管理規(guī)約的內(nèi)容、法律效力、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系等 31 （三）第三章 前期物業(yè)管理（ 11條） 包括前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等 （四）第四章 物業(yè)管理服務(wù)（ 18條） 明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 （五）第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)（ 7條） 對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范 （六）第六章 法律責(zé)任（ 13條） 法律規(guī)范三要素 適用條件 行為模式 違反行為模式的法律后果 32 法律 責(zé)任 含義 法律責(zé)任主體：公民、法人、單位和社會(huì)組織、各國(guó)籍人、無(wú)國(guó)籍人 法律責(zé)任核心要件：違法行為的實(shí)施 法律后果：法律上懲戒性負(fù)擔(dān) 法律責(zé)任只能由有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)依法予以追究 法律三要素 假定（前提）、處理（核心）、制裁（保證） 33 法律 責(zé)任 特征 與違法行為相聯(lián)系：違法行為性質(zhì)和程度不同，承擔(dān)法律責(zé)任不同 內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的：由有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定 具有國(guó)家強(qiáng)制性：迫使違法人承擔(dān)其效果的強(qiáng)制力 由國(guó)家授權(quán)的機(jī)關(guān)依法實(shí)施的：其他任何組織和個(gè)人均無(wú)權(quán)進(jìn)行 34 《 條例 》 法律 責(zé)任 特點(diǎn) 行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。 物業(yè)管理應(yīng)納入社區(qū)管理 （六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 接受監(jiān)督指導(dǎo)（房管、工商、稅務(wù)、物價(jià)、公安、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)等） 38 物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系： 依據(jù)我國(guó)民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分 所有權(quán)人和管理人與服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系； 依據(jù) 合同法 的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成 合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系； 依據(jù) 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 的法律規(guī)定，構(gòu)成 消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的平等的法律關(guān)系； 依據(jù)經(jīng)濟(jì)服務(wù)法的相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成 服務(wù)與被服務(wù)之間的平等的法律關(guān)系。（ “ 可以 ” 而不是 “ 應(yīng)當(dāng) ” ，非物業(yè)企業(yè)的法定義務(wù)） 需由特定的業(yè)主與企業(yè) 另行約定