【正文】 從教材厚度、知識結(jié)構(gòu)性、理論的復雜性、考試要求和考題類型，這門學科相對容易、舒服。因為： 考試題型：單項選擇、多項選擇 4 第一章 物業(yè)管理 （一）考試目的 本部分的考試目的是考察應試人員運用 《 物業(yè)管理條例 》 分析、處理物業(yè)管理工作中 《 條例 》 相關(guān)問題的能力。 A、物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務為標的進行的一項交易 B、物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托 C、物業(yè)服務合同是物業(yè)管理生產(chǎn)活動的契約基礎 D、業(yè)主必須選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理 下列各項中，不屬于物業(yè)管理基本內(nèi)容的是（ ）。 （產(chǎn)權(quán)單一、行政管理，非市場關(guān)系，不屬 《 條例 》 范疇） 10 二、物業(yè)管理的特征（熟悉） （一）社會化（二）專業(yè)化（三）市場化 物業(yè)管理 城市、房地產(chǎn)管理體制的 重大改革 房地產(chǎn)綜合開發(fā)與之相配套的 綜合 性管理 住房制度改革、產(chǎn)權(quán)多元化后相銜接的 統(tǒng)一管理 與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的 社會化、專業(yè)化、市場化的管理 11 社會化 （交易對象選擇 ) 物業(yè)所有權(quán)人到社會上 選聘 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)到社會上 尋找 可代管的物業(yè) 專業(yè)化 物業(yè)企業(yè)具備一定 資質(zhì)等級 從業(yè)人員具備一定 職業(yè)資格 市場化 市場競爭機制和商品經(jīng)營方式實現(xiàn)的商業(yè)行為 集中體現(xiàn) —— 雙向選擇、等價有償 12 第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展 人：奧克維亞 .希爾女士 機構(gòu)（組織）：皇家特許屋宇經(jīng)理學會 二、城市住房及住房制度改革 （一）我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況 私房改造轉(zhuǎn)化為國有 建房提供居民、職工居住 （二）改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度 中國特色 公有住房體系 住房投資由國家和企業(yè)統(tǒng)包 三個特征 住房分配采取實物分配 福利低租金，國家包修包養(yǎng) 弊端 見下 13 ?投資無回收、不能形成良性循環(huán) ?制約建設發(fā)展、供給小于需求 ?租金不能維護危舊房、危及安全 ?人均面積下滑、國家包袱沉重 14 （三）住房商品化制度 １、建立并扶持商品房市場 房地產(chǎn)領域三項改革： ? 住房制度改革 ? 土地使用制度改革 ? 房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革 ２、城鎮(zhèn)住房制度改革 ?1979年試點向居民售房 ?1994年公有住房開始出售 ?1998年取消 福利分房，實施住房分配貨幣化 改變國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理 推行 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設 ” 15 1981年 3月 10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 —深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立 16 四、我國物業(yè)管理的發(fā)展 1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī) —— 《 深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例 》以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范。 （二）實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。 ?對項目的品牌效應、房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)有重要意義 19 第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 政府作用 基于三個原因 ?轉(zhuǎn)型期：房屋管理轉(zhuǎn)為市場化的物業(yè)管理。 25 二、 《 條例 》 的指導思想和立法原則 指 導 思 想 突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念 強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益。 對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。 40 一、物業(yè)管理服務的特點 物業(yè)管理服務特點 公共性 （共有部位）和 綜合性 （管理內(nèi)容） 廣泛性 （全體服務對象的合意）和 差異性 （需求不同） 即時性 （處理問題的效率）和 無形性 （會干也要會說） 持續(xù)性 （服務不能中斷）和 長期性 （服務機構(gòu)不輕易更換） “ 方便、快捷、舒適、周到 ” 41 二、物業(yè)管理服務的內(nèi)容 （一）物業(yè)管理服務 （通過合同約定的公共性質(zhì)服務） 物業(yè)的維修、養(yǎng)護 兩個環(huán)境維護 物業(yè)服務內(nèi)容 房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理 房屋共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理 區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理 區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務 區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防交通等協(xié)管事項服務 物業(yè)裝飾裝修管理服務 物業(yè)檔案資料的管理 專項維修資金的服務使用 42 （二）物業(yè)服務合同約定以外的服務（特約服務） 合同 約定 以外 的 服務 《 條例 》 第 44條：物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供合同約定以外的服務服務報酬由雙方約定。 影響物業(yè)服務定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。 清潔衛(wèi)生費 是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。 56 固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。 前期物業(yè)服務合同由建設方和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。 66 （一）物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務 業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)： （ 1）侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環(huán)境； （ 2）違規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設備設施，造成財產(chǎn)損害和安全隱患； （ 3）安裝設備設施，侵犯相關(guān)業(yè)主正當權(quán)益； （ 4）違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損壞環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活； （ 5）經(jīng)營活動污染環(huán)境、噪聲超標，給相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營造成損害； 67 （ 6）使用房屋、陽臺荷載超標，給相鄰業(yè)主造成安全隱患 （ 7）使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險物品，給相鄰業(yè)主造成安全隱患； （ 8）占用房屋共用露臺、門廳或公共通道，影響他人使用和通行； （ 9）阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實施正常的房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當權(quán)益； （ 10）其他損害公共秩序和違反管理規(guī)約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。 72 ⑦ 對裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè) 應當事先告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項， 協(xié)助有關(guān)部門進行檢查； ⑧走廊通道等共用部位堆放雜物的，物業(yè)管理企業(yè)應當依據(jù)物業(yè)管理制度及時予以處理。業(yè)主大會決策，業(yè)委會執(zhí)行的制度。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 96 （三）招標程序規(guī)則 （ 1）招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止， 最短不得少于 20日。 （ 2）投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害投標人或者其他投標人的合法權(quán)益。 99 評標規(guī)則 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件愛那種含義不明確的內(nèi)容作出必要的澄清或者說明。 招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)， 按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。 第十八條 符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。 108 一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門 住宅專項維修資金的定義 住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 涉及公有住房出售的，售房單位應當按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。 已售公有住房的業(yè)主 應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。 117 業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。 120 （二）住宅專項維修資金的分攤規(guī)則 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間 共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主 按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。 129 （四）住宅專項維修資金的使用禁止 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 第二十五明確規(guī)定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支： 依法應當由 建設單位或者施工單位 承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用； 依法應當由 相關(guān)單位 承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用 130 應當由 當事人 承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用； 根據(jù)物業(yè) 服務合同約定 ，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。 （ 2）利用住宅專項維修資金購買國債的，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。 業(yè)主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。 115 未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的， 開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。 共用設施設備， 是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 資質(zhì)審批部門應當將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。 五、違反前期物業(yè)管理招標投標規(guī)定的法律責任 P97 101 第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度 一、物業(yè)承接查驗制度的意義 （ 1）有利于明確各方的責、權(quán)、利，對維護建設單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。 評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。 （ 4）禁止投標人以向投標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。 86 修改后的 《 物業(yè)管理條例 》 第十九條內(nèi)容為： 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 例如：有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設施構(gòu)成獨立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會。 業(yè)主大會和業(yè)委會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得作從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 ⑩物業(yè)管理企業(yè)必須 增強全員服務質(zhì)量意識， 建立健全質(zhì)量保證體系和規(guī)范自身服務行為的約束機制，為業(yè)主和使用人 提供質(zhì)價相符的服務。 損害國家、集體或他人財產(chǎn)的應當恢復原狀或折價賠償，受害人因此遭受其他重大損失的侵害人應當賠償損失。 （二）前期物業(yè)服務合同的時效 前期物業(yè)服務合同可以約定期限。 固定資產(chǎn)殘值率按 3%— 5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備 54 管理費分攤 是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用。 51 三、物業(yè)服務定價成本的構(gòu)成 物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。 45 政府定價弊端 不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務質(zhì)量 制約了業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選舉權(quán) 因定價標準不客觀產(chǎn)生了大量矛盾 政府定價阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展 46 （二）物業(yè)服務收費形式與成本構(gòu)成 包干制收費形式 盈余或虧損由物業(yè)企業(yè)享有或承擔（含服務成本、法定稅費、企業(yè)利潤）收費形式簡介、透明