【正文】 （協(xié)商、簽合同） — 企業(yè)非萬能 有償服務(wù) ：數(shù)額、支付方式、時間雙方當(dāng)事人自主約定 43 三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行） 標(biāo) 準(zhǔn) 基本要求 房屋管理 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 協(xié)助維護(hù)公共秩序 保潔服務(wù) 綠化養(yǎng)護(hù) 三個等級 一級 二級 三級 適用普商房、經(jīng)適房、房改房、集資建房、廉租房 不適用市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅 44 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費 一、物業(yè)服務(wù)收費原則 （一）合理原則 （不超出承受能力，不一味降低收費水平） （二）公開原則（明碼標(biāo)價） （三）收費與服務(wù)水平相適應(yīng)原則 （質(zhì)價相符） 二、物業(yè)服務(wù)收費管理 （一）物業(yè)服務(wù)收費定價形式 一是政府定價，二是政府指導(dǎo)價，三是市場調(diào)節(jié)價。 50 二、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù) 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下原則： （ 1）合法性原則 計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定； （ 2）相關(guān)性原則 計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用。 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的依據(jù) 核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。 秩序維護(hù)費 是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用 是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。 企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。 58 （四）物業(yè)服務(wù)費的繳納和督促 非業(yè)主使用人的繳費責(zé)任（業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任 — 最終責(zé)任） 未交付房屋的繳費主體（已竣工尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費用由建設(shè)單位交納 業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務(wù) （五）代收代繳費用（三個合同關(guān)系） 業(yè)主與水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位 —— 合同關(guān)系 水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位與物業(yè)企業(yè) —— 委托 合同關(guān)系 （最終用戶 =最終使用人） 業(yè)主與物業(yè)企業(yè) ——— 服務(wù)合同關(guān)系 59 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 合同法大于物權(quán)法，物權(quán)法只解決基本財產(chǎn)制度 只有簽訂服務(wù)合同才能將雙方的權(quán)利義務(wù)確定下來 物業(yè)企業(yè)具有獨立的法人資格， 業(yè)主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或其他組織。 （建設(shè)方為第一業(yè)主，業(yè)主利益代表缺位的前提） 前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。 經(jīng)濟目標(biāo)容易落空、產(chǎn)生短期效益，誘導(dǎo)糾紛和矛盾。 68 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式 （ 1）履行 告知 義務(wù) （ 2）履行 制止 義務(wù) （ 3）履行 報告 義務(wù) 還應(yīng)加 “ 措施 ”“ 救助 ” 防范和規(guī)避 物業(yè)企業(yè)管理風(fēng)險 69 業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任 《 民法通則 》 規(guī)定： 不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)采光等方面的相鄰關(guān)系，造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止損害、排除妨礙、賠償損失。 （ 3）協(xié)助做好 救助 工作，協(xié)助搶救受害人員和財產(chǎn)。對違章搭建的，要 配合有關(guān)部門 予以拆除； ⑨物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動 配合公安派出所 對居民住宅區(qū)的不安定因素進(jìn)行重點防范，配合居民委員會開展精神文明建設(shè)和治安宣傳、教育、動員、服務(wù)等活動。 未能履行包括根本 不履行和不完全履行 兩種情形。業(yè)主大會代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 業(yè) 主 身 份 1. 房屋 所有權(quán) 證書持有人 2. 房屋 共有權(quán) 證書持有人 3. 待領(lǐng)房屋 所有權(quán) 證書和 共有權(quán) 證書的購房人 79 （二）業(yè)主的權(quán)利 １、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) （享受服務(wù)權(quán)） ２、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出 建議 ３、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的 建議 ４、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) （選舉權(quán)） ５、選舉業(yè)主委員會委員，并享有 被選舉權(quán) ６、 監(jiān)督 業(yè)主委員會的工作 ７、 監(jiān)督 物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ８、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有 知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ９、 監(jiān)督 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用 法律、法規(guī)規(guī)定的 其他 權(quán)利 80 （三）業(yè)主的義務(wù) 遵守 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 遵守 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 執(zhí)行 業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 按照國家有關(guān)規(guī)定 繳納專項維修資金 按時 繳納物業(yè)服務(wù)費用 法律、法規(guī)規(guī)定的 其他義務(wù) 81 二、業(yè)主大會 （一）業(yè)主大會的組成和性質(zhì) 業(yè)主大會 不是業(yè)主大會會議 業(yè)主大會 不是法人團(tuán)體 業(yè)主大會 不具備法人要件 ： 工商登記（依據(jù)）、執(zhí)照（證明） 香港業(yè)主立案法團(tuán) （民政登記） （二）業(yè)主大會的籌備與成立 成立業(yè)主大會的限制和選擇 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會。 83 ”刪除第十條第二款。 85 修改后的 《 物業(yè)管理條例 》 第十二條內(nèi)容為： 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù) 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 87 三、業(yè)主委員會 （一）業(yè)主委員會的性質(zhì) 業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的 常設(shè)機構(gòu) （二）業(yè)主委員會的職責(zé) （掌握） 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 監(jiān)督管理規(guī)約的實施 業(yè)主大會賦予的其他職責(zé) 物業(yè)條例沒提 88 （三）業(yè)主委員會的備案 P79— 81 告知性，非審批性，應(yīng)登記利于政府監(jiān)管 《 上海條例是登記制 》 （四）業(yè)主委員會委員的資格條件 （五）業(yè)主委員會委員的資格終止 （六）業(yè)主委員會會議（重點掌握） ?1/3或主任認(rèn)為有必要召開 — 必須開 ?半數(shù)以上出席、半數(shù)以上通過 ?會議記錄存檔，決定公告，告知居委會聽取意見 （七）業(yè)主委員會的改選與變更 （八）業(yè)主委員會的工作經(jīng)費 （全體業(yè)主承擔(dān)） 四、限制性規(guī)定 89 第二節(jié) 管理規(guī)約制度不亞于業(yè)主大會制度 自我管理： 通過業(yè)主大會 規(guī)約（運行規(guī)則或稱業(yè)主行為守則） 是契約的基礎(chǔ) —— 以私有財產(chǎn)為基礎(chǔ)，以公有財產(chǎn)為核心 是法律范疇的規(guī)范性文件，是物業(yè)管理順利開展、保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益的最重要保證 規(guī)約的主體 — 全體業(yè)主。 （ 2）招標(biāo)人對已發(fā)出的文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間 至少 15日前， 以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。 （ 4）通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作： ①新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在 現(xiàn)售前 30日完成； ②預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在 取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 之前 完成； ③非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在 交付使用前 90日完成。 （ 3）投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家共同組成，成員為 5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。在評標(biāo)過程中，評標(biāo)委員會可以要求投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場答辯，召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重。 100 （三）中標(biāo) 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限 30日前 確定中標(biāo)人。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，或中標(biāo)人無正當(dāng)理由不與招標(biāo)人簽訂合同，應(yīng)當(dāng)賠償給對方造成的損失。 在交接的過程中，向物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是開發(fā)商應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 不符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。 106 （三）關(guān)于 “ 住宅專項維修資金制度 ” （第三章第七節(jié)）的修改 2022年 12月 4日， 建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)布了 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 （建設(shè)部令第 165號）， 自2022年 2月 1日起施行， 1998年 12月 16日建設(shè)部、財政部發(fā)布的 《 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 》 （建住房 [1998]213號）同時廢止。 109 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定義 共用部位， 是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。 113 出售公有住房的， 業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為 當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的 2%。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起 30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門制定的具體管理辦法實施。開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。 售后公有住房 之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位 按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)偅?其中，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)? 121 售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。 126 住宅專項維修資金的緊急使用程序 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金： （ 1）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前， 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 127 （ 2）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后， 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案； 動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。 131 （五）住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定 （ 1）必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下。 （ 5）禁止