【正文】 的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。其中，具有中級(jí)以上職 稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。2011物業(yè)管理師考試基本制度與政策輔導(dǎo)11空置樓宇管理規(guī)程 目的保障房地產(chǎn)公司空置樓宇的完好與符合性。 相關(guān)說明 職責(zé) 住戶中心主任/主管全面負(fù)責(zé)本管理處空置樓宇的管理； 區(qū)域管家負(fù)責(zé)空置樓宇的日常管理。每月統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)公司空置樓宇，在《房地產(chǎn)公司空置樓宇統(tǒng)計(jì)表》上登記。 房屋通風(fēng)10至20分鐘。 發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)在《空置樓宇檢查表》上記錄，如屬于工程質(zhì)量或配套設(shè)施使用問題應(yīng)及時(shí)通知房地產(chǎn)公司，空置樓宇的清潔衛(wèi)生問題及時(shí)通知清潔部。，在下月巡查中重點(diǎn)復(fù)查，跟蹤處理情況，并做記錄?！犊罩脴怯顧z查表》備注欄批注整改要求、整改期限、復(fù)檢時(shí)間、處理意見等。 相關(guān)文件文件編號(hào)文件名稱記錄編號(hào)記錄表格《空置樓宇檢查表》《房地產(chǎn)公司空置樓宇月統(tǒng)計(jì)表》日期版本修改人修改原因2011物業(yè)管理師考試基本制度與政策輔導(dǎo)12物業(yè)接管驗(yàn)收程序確保接管的物業(yè)符合設(shè)計(jì)的使用要求并與物業(yè)管理合同中記載的狀態(tài)相符合。《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》；《物業(yè)管理?xiàng)l例》； 國(guó)家、地方有關(guān)法律法規(guī)。，審批物業(yè)接管計(jì)劃。（以下簡(jiǎn)稱驗(yàn)收責(zé)任人）負(fù)責(zé)物業(yè)的接管驗(yàn)收?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》規(guī)定的接管日期前，從項(xiàng)目各部門抽調(diào)人員，成立物業(yè)接管小組，并委任小組組長(zhǎng)。小組組長(zhǎng)擬定接管計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意，圖紙資料應(yīng)至少提前于該實(shí)物移交七天完成驗(yàn)收并歸檔。，認(rèn)為缺少有關(guān)資料時(shí)，應(yīng)向移交單位索取?！斗课菁肮灿迷O(shè)施驗(yàn)收記錄表》和《房屋及共用設(shè)施清單》，并與移交單位人員共同核實(shí)無誤后，雙方簽字，即完成驗(yàn)收。2011物業(yè)管理師考試基本制度與政策輔導(dǎo)13，驗(yàn)收項(xiàng)目包括但不限于：a)房屋墻、地、門、窗裝修情況；b)有線電視、電話、智能化系統(tǒng)情況；c)水、電、氣設(shè)施，五金、潔具及其他設(shè)施（按設(shè)計(jì)及房屋銷售合同規(guī) 定）；d)其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設(shè)施）。b) 設(shè)施項(xiàng)目、數(shù)量符合售樓合同、規(guī)劃建設(shè)的規(guī)定。d) 同開發(fā)商和保修單位簽訂有關(guān)保修協(xié)議，明確保修期限和保修項(xiàng)目。：a) 各項(xiàng)工程通過竣工驗(yàn)收，物業(yè)滿足入住使用條件；b) 共用設(shè)施完善，符合小區(qū)的規(guī)劃記載；c) 物業(yè)本體及各系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》中第 ；，按通知時(shí)間與項(xiàng)目工程人員、施工單位、工程監(jiān)理單位共同參與驗(yàn)收?！督唤訂栴}處理單》的執(zhí)行情況及時(shí)監(jiān)督，并在期限屆滿時(shí)知會(huì)移交單位重新進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，在備注欄內(nèi)注明，并簽字；驗(yàn)收仍不合格的，要求其繼續(xù)整改?！斗课菁肮灿迷O(shè)施驗(yàn)收記錄表》、《交接問題處理單》對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有遺漏項(xiàng)目時(shí)，即時(shí)要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收?！段飿I(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式三份，由施工單位、建設(shè)單位和物業(yè)公司三方簽章后各執(zhí)一份?！稒C(jī)電設(shè)備清單》。2011物業(yè)管理師考試基本制度與政策輔導(dǎo)14驗(yàn) 收 標(biāo) 準(zhǔn)一、 樓宇本體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)：1) 內(nèi)、外墻不得滲水、開裂；2) 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。內(nèi)墻面：1) 抹灰面平整，無空鼓、面層涂料均勻，無漏刷；無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；2) 塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面至少2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。門、窗：1) 門、窗開啟自如，密封嚴(yán)密無滲漏，無晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；2) 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；3) 玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷；4) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；5) 電子防盜門、可視對(duì)講系統(tǒng)圖象清楚、通話清晰、完好、無銹跡；6) 不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固；7) 高檔裝飾門裝飾完整。木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。1油漆、涂料色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。1 有線電視已開通，信號(hào)良好。1 照明安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。1 衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。1 地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。2 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。2 開關(guān)、插座、照明、空調(diào)機(jī)座等設(shè)施應(yīng)滿足使用要求。二、 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)天臺(tái)的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。屋面避雷設(shè)施連接牢固，油漆完好。綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。室外消防栓：1）消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好，箱內(nèi)清潔干凈；2）消防設(shè)施配件齊全，擺放整齊；3）消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，水壓充足。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，附近配置供水口。1道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無損。1單車、摩托車棚安裝牢固，交通標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。1沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。1臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。1信報(bào)箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷，消防設(shè)施齊全，具有防止老鼠等小動(dòng)物出入的防護(hù)措施。發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好，消防設(shè)施齊全。給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，閥門開啟靈活，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象；機(jī)房配置完整，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求，通風(fēng)、采光、防潮良好。2011物業(yè)管理師考試基本制度與政策輔導(dǎo)16物業(yè)巡查管理規(guī)定規(guī)范小區(qū)內(nèi)各區(qū)域的巡查管理工作，保證小區(qū)正常的生活秩序。，對(duì)《小區(qū)巡查報(bào)表》的審核工作、保安、清潔工執(zhí)行小區(qū)巡查工作。要求區(qū)域管家對(duì)所管轄的區(qū)域內(nèi)常住戶、非常住戶、出租戶、營(yíng)業(yè)中的商鋪、公司內(nèi)部使用的商鋪、閑置商鋪的數(shù)量及使用狀況非常熟悉。當(dāng)水表在該單位無人居住的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，首先關(guān)上該單位 的水閘閥，預(yù)防水浸事故，通知住戶中心前臺(tái)物業(yè)助理查實(shí)，并及時(shí)電話知會(huì)業(yè)主。 巡查中、高層樓宇時(shí)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)施工人員使用電梯運(yùn)載禁載物時(shí)，要沒收相關(guān)施工人員的施工出入證，并交裝修組管理人員進(jìn)行處理?！堆膊楹灥奖尽分杏涗浐妹看窝膊榈臅r(shí)間并簽到。當(dāng)水表在該單位無人居住的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，首先關(guān)上該單位 的水閘閥，預(yù)防水浸事故，通知住戶中心前臺(tái)物業(yè)助理查實(shí)，并及時(shí)電話知會(huì)業(yè)主。、圍墻、鐵門是否完好。，記錄水電表運(yùn)轉(zhuǎn)異?；蚺浼p壞的單位，并聯(lián)系商戶進(jìn)行跟進(jìn)。若無該商鋪鑰匙，又無法聯(lián)系商戶，需在該商鋪門口或信箱放置相關(guān)通 知；當(dāng)發(fā)現(xiàn)電表異常運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管或主任，并跟進(jìn)處理結(jié)果和在《小區(qū)巡查報(bào)表》中進(jìn)行記錄。，應(yīng)將情況如實(shí)向主管或主任反映。、廣場(chǎng)的相關(guān)設(shè)施是否完好；、康樂設(shè)施是否處于正常使用狀態(tài)；；，有無衛(wèi)生死角，園林綠化是否完好；；；；；；2011物業(yè)管理師考試基本制度與政策輔導(dǎo)17鑰匙管理規(guī)定1．0目的有效的對(duì)鑰匙進(jìn)行規(guī)范管理2．0適用范圍適用于本公司內(nèi)部鑰匙管理：負(fù)責(zé)與施工單位鑰匙移交的確認(rèn)，并與住戶中心做好移交手續(xù)。：負(fù)責(zé)對(duì)鑰匙的單位、數(shù)量、編號(hào)及適用性進(jìn)行逐一確認(rèn)。，工程人員需對(duì)分包單位移交的鑰匙進(jìn)行逐一核對(duì)，對(duì)移交鑰匙的單位編號(hào)、數(shù)量及適用性進(jìn)行確認(rèn)。《鑰匙驗(yàn)收記錄表》核對(duì)工程部“驗(yàn)收小組”交來的鑰匙，當(dāng)實(shí)際接收鑰匙數(shù)目與《鑰匙驗(yàn)收記錄表》“數(shù)量”項(xiàng)相符時(shí)，應(yīng)在“簽收確認(rèn)”項(xiàng)標(biāo)“√”。核對(duì)完畢，應(yīng)在《鑰匙驗(yàn)收記錄表》簽名確認(rèn)。，物業(yè)助理應(yīng)在《業(yè)主托存/移交鑰匙登記表》和上作相應(yīng)記錄，并將鑰匙按單位編號(hào)整齊有序地放置在鑰匙柜中，業(yè) 主/住戶前來領(lǐng)取鑰匙時(shí)，物業(yè)助理憑“雅居樂花園住戶證”和“業(yè)主身份證”移交鑰匙給業(yè)主。并在《托存鑰匙日期登記表》中取消該單位鑰匙托存日期。，如發(fā)現(xiàn)標(biāo)簽、編號(hào)脫落或模糊不清時(shí)，應(yīng)及時(shí)更新改進(jìn)。、工程部、綠化部、經(jīng)營(yíng)部、售樓部借匙情況分別按《＿＿＿部門借鑰匙登記表》要求填寫日期、鑰匙編號(hào)、數(shù)量、借匙人；，并在《其他部門長(zhǎng)期借鑰匙登記表》中簽字確認(rèn)。，物業(yè)助理應(yīng)在核對(duì)鑰匙樓量后，在對(duì)應(yīng)的登記表中標(biāo)注鑰匙退還日期，并在“接收人”一欄簽名確認(rèn)，然后，按鑰匙單位編碼整齊有序地放置在鑰匙柜內(nèi)。，物業(yè)助理應(yīng)按《鑰匙管理備忘錄》要求記錄事件經(jīng)過，并報(bào)告住戶中心主任/主管。 適用范圍適用于住宅小區(qū)、別墅、商住區(qū)、寫字樓物業(yè)裝修的管理工作。 物業(yè)助理負(fù)責(zé)受理業(yè)主裝修申報(bào)及裝修資料的收集、整理、歸檔。 住戶中心主任/主管負(fù)責(zé)外立面裝修申請(qǐng)的審批、審批跟進(jìn)、裝修現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管及組織相關(guān)部門對(duì)裝修過程各環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。，尚需附裝修施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件（需加蓋公章）各一份。，尚需與物業(yè)公司簽定自行裝修保證書。，向業(yè)戶提供《裝修管理規(guī)定》。，房地產(chǎn)公司工程部作技術(shù)審批后物業(yè)經(jīng)理最終簽批，審批工作在三個(gè)工作日內(nèi)完成。，工程部應(yīng)通知業(yè)戶帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到住戶中心辦理有關(guān)手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用參照《業(yè)主裝修收費(fèi)一覽表》：（業(yè)戶委托）?！妒┕こ鋈胱C》。，物業(yè)助理需每日至少巡查一次裝修施工情況，檢查情況記錄于《裝修巡視檢查記錄表》，保安人員嚴(yán)格按人員進(jìn)出小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定對(duì)施工人員進(jìn)行管理。 未按規(guī)定張貼《施工許可證》。，工程主管應(yīng)予積極考慮，充分了解業(yè)戶提出的請(qǐng)求，并給予協(xié)助處理。、住戶中心人員、業(yè)戶和施工單位共同對(duì)裝修進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。，由工程部、住戶中心負(fù)責(zé)人在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)“驗(yàn)收意見”欄簽署“初驗(yàn)合格”，并簽署姓名和日期。，發(fā)現(xiàn)違章裝修的，物業(yè)助理應(yīng)立即要求業(yè)戶停止違章裝修，并視情況采取以下方式進(jìn)行處理：，立即整改。 出具《裝修驗(yàn)收整改通知書》，對(duì)裝修竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題限期整改。（須報(bào)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)）。，再?gòu)臉I(yè)戶裝修押金中予以補(bǔ)扣。，通過驗(yàn)收，由住戶服務(wù)中心收集、整理各裝修單元裝修資料，統(tǒng)一歸檔。裝修管理流程業(yè)主在住戶中心索取裝修申請(qǐng)表格，并按規(guī)定填寫報(bào)裝修內(nèi)容；↓填報(bào)：業(yè)主將填好的裝修申請(qǐng)表及裝修商的相關(guān)資料交裝修監(jiān)管小組審核；↓審批：裝修管理小組工程師審核裝修內(nèi)容；安管員審核消防安全內(nèi)容；物業(yè)助理對(duì)業(yè)主身份及裝修商資格進(jìn)行審核；房地產(chǎn)公司工程部作技術(shù)審批；物業(yè)經(jīng)理最終審批。2011物業(yè)管理師考試基本制度與政策輔導(dǎo)20高層居民住宅樓防火管理規(guī)則第一條 為了加強(qiáng)高層居民住宅樓防火管理，保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》及其實(shí)施細(xì)則，制定本規(guī)則。第三條 本規(guī)則適用于十層以上的居民住宅樓。第四條 高層居民住宅樓的防火管理實(shí)行分工負(fù)責(zé)制，由市(市轄區(qū))、縣公安機(jī)關(guān)及其派出機(jī)構(gòu)監(jiān)督實(shí)施。第六條 居民委員會(huì)負(fù)責(zé)高層居民住宅樓的日常防火工作。第七條 居民所在工作單位，應(yīng)當(dāng)積極支持街道辦事處和居民委員會(huì)做好防火工作。第九條 樓內(nèi)消防設(shè)施和器材的維修、保養(yǎng)和更換由房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，房屋產(chǎn)權(quán)不屬房產(chǎn)管理部門的，房屋產(chǎn)權(quán)單位可委托房產(chǎn)管理部門代管代修，費(fèi)用由房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)擔(dān)。第十一條 高層住宅樓的居民自覺接受街道辦事處、居民委員會(huì)、房產(chǎn)管理部門、房屋產(chǎn)權(quán)單位和供電、燃?xì)饨?jīng)營(yíng)單位和管理，并遵守下列防火事項(xiàng)：(一)遵守電器安全使用規(guī)定，不得超負(fù)荷用電，嚴(yán)禁安裝不合規(guī)格的保險(xiǎn)絲、片；(二)遵守燃?xì)獍踩褂靡?guī)定，經(jīng)常檢查灶具，嚴(yán)禁擅自拆、改、裝燃?xì)庠O(shè)備和用具；(三)不得在陽(yáng)臺(tái)上堆放易燃物品和燃放煙花爆竹；(四)不得將帶有火種的雜物倒入垃圾道，嚴(yán)禁在垃圾道口燒垃圾；(五)進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí)，必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)防火安全規(guī)定；(六)、酒精、香蕉水等易燃物品；(七)不得臥床吸煙；(八)樓梯、走道和安全出口等部位應(yīng)當(dāng)保持暢通無阻，不得擅自封閉，不得堆放物品、存放自行車；(九)消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞、丟失；(十)教育兒童不要玩火；(十一)學(xué)習(xí)消防常識(shí)，掌握簡(jiǎn)易的滅火方法，發(fā)生火災(zāi)及時(shí)報(bào)警，積極補(bǔ)救；(十二)發(fā)現(xiàn)他人違章用火用電或有損壞消防設(shè)施、器材的行為，要及時(shí)勸阻、制止，并向街道辦事處或居民委員會(huì)報(bào)告。第十三條 凡違反本規(guī)則的，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。第十五條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。