【正文】 ⑿印章使用制度。財(cái)務(wù)管理人員要保證會(huì)計(jì)報(bào)表的數(shù)字準(zhǔn)確性、內(nèi)容完整、報(bào)送及時(shí)、手續(xù)完備。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)及時(shí)結(jié)賬收款，催收應(yīng)收賬款。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)及時(shí)結(jié)賬收款，催收應(yīng)收賬款。倉庫物資要定期清點(diǎn)。凡采購所有用品、原材料、都必須由倉庫保管員按實(shí)開單驗(yàn)收入庫、并登記入賬。包括固定資產(chǎn)的范圍和分類、固定資產(chǎn)的賬務(wù)處理、固定資產(chǎn)的管理等制度。⑹現(xiàn)金管理制度嚴(yán)格按照國家有關(guān)現(xiàn)金管理制度的規(guī)定，除抵補(bǔ)現(xiàn)金庫存外，非經(jīng)銀行同意，不得將業(yè)務(wù)收入坐支留用，嚴(yán)格分清收支兩條線。⑸審核管理制度。⑶,采購人員憑已批準(zhǔn)的采購計(jì)劃進(jìn)行借款或領(lǐng)用支票,不得出借空白支票 ⑷報(bào)銷審核制度。 ⑵財(cái)務(wù)預(yù)算制度。建立企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度 方/多2/5/8/15⑴憑證帳冊制度。還應(yīng)將以上基本職責(zé)進(jìn)一步分解到企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門的各個(gè)崗位上，形成財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)、會(huì)計(jì)崗位職責(zé)、出納崗位職責(zé)等一系列崗位職責(zé)。(10)稅收的核算與申報(bào)。(7)按照合同的要求，做好工程費(fèi)用的撥付、結(jié)算等工作。(5)編制記賬憑證，及時(shí)記賬，及時(shí)編報(bào)各種會(huì)計(jì)報(bào)表，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚。(3)制定物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算方案。 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門的基本職責(zé)包括： 案/多1/3/4/8(1)按照國家的有關(guān)法律，建立健全企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度?；静僮饕弧⑽飿I(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)其規(guī)模和業(yè)務(wù)量的大小，設(shè)置財(cái)務(wù)管理的職能部門，可設(shè)置財(cái)務(wù)部、財(cái)務(wù)室或財(cái)務(wù)處，相應(yīng)地設(shè)有財(cái)務(wù)部長、財(cái)務(wù)主任、財(cái)務(wù)經(jīng)理等主管負(fù)責(zé)人。二、專項(xiàng)維修資金收繳和使用管理規(guī)定 第四節(jié) 物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理1．掌握物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理必備知識(shí)。物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的同意后,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用+ 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定：違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書：構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)過程中應(yīng)當(dāng)保證專項(xiàng)維修資金的專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?，不得侵吞或挪用，并應(yīng)定期接受業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照該規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)代管的專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的檢查與監(jiān)督。在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的專項(xiàng)維修資金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。 二、專項(xiàng)維修資金的代管1．將專項(xiàng)維修資金存入銀行專門賬戶專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?。 完 2．續(xù)籌專項(xiàng)維修資金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主大會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。(2)購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交專項(xiàng)維修資金。 公有住房售后的專項(xiàng)維修資金來源于兩部分：(1)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％ ，高層住宅不低于售房款的30％ 。 基本操作一、專項(xiàng)維修資金的收集 1．第一次收繳 情 按照有關(guān)專項(xiàng)維修資金管理的現(xiàn)行法規(guī)，即建設(shè)部以建住房【1998】213號(hào)文發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，商品住房在銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)專項(xiàng)維修資金繳交約定。2．能夠編制專項(xiàng)維修資金的使用計(jì)劃。其次是調(diào)解，最后是通過仲裁或訴訟 多當(dāng)事人雙方協(xié)商無果時(shí)，可由第三方進(jìn)行調(diào)解。 相關(guān)知識(shí)一、處理物業(yè)收費(fèi)糾紛的依據(jù)出現(xiàn)收費(fèi)糾紛后，物業(yè)管理企業(yè)必須積極采取措施及時(shí)妥善解決問題。收到判決書后，若不服地方人民法院第一審判決，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向上一級(jí)人民法院提起上訴。接到法院決定開庭的受理案件后，物業(yè)管理企業(yè)作為原告應(yīng)當(dāng)派代表按時(shí)到庭參加庭審，在法庭調(diào)查和法庭辯論中陳述事實(shí)、理由和訴訟請求，進(jìn)行發(fā)言和答辯。人民法院會(huì)在收到起訴書之日起7日內(nèi)決定是否受理并通知當(dāng)事人。 一般物業(yè)費(fèi)用糾紛案件可向被告住所地的基層人民法院提起訴訟。3．上訴。完 欠費(fèi)客戶在收到支付令后15日內(nèi)既不提出書面異議又不履行支付令的，物業(yè)公司可以向人民法院申請執(zhí)行 三、追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律訴訟程序 多 1．起訴。如欠交費(fèi)用情況非常嚴(yán)重，物業(yè)企業(yè)可單方面停止服務(wù)、解除合同，并通過訴訟程序追索拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和造成的其他損失。對(duì)于前者，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)派專人與客戶進(jìn)行溝通和協(xié)商，了解客戶拒絕交費(fèi)的原因，通過解釋工作取得客戶對(duì)物業(yè)收費(fèi)的理解和配合?；静僮饕?、對(duì)欠交和拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題的處理 案如客戶拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)或拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，企業(yè)應(yīng)區(qū)別不同情況采取處理措施。 單 3．提供決策依據(jù) 第二節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)糾紛的處理1．能夠有效處理重要客戶的物業(yè)管理收費(fèi)糾紛。8．預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表 ’預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表或稱預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況表，是揭示物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。 三、企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)容 多 1．收入預(yù)算2．營業(yè)成本預(yù)算3．管理費(fèi)用預(yù)算4．財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算5．資本預(yù)算6．現(xiàn)金預(yù)算7．預(yù)計(jì)損益表8．預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表 6．現(xiàn)金預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算也稱現(xiàn)金流量表，是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。 二、物業(yè)管理企業(yè)的利潤企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。1．主營業(yè)務(wù)收入 多主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。(4)糾正偏差。(2)檢查監(jiān)督。(5)根據(jù)考核結(jié)果和獎(jiǎng)懲辦法進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。(3)定期把實(shí)際完成情況同財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出存在的偏差，分析偏差產(chǎn)生的原因，制定糾偏的有效措施。 二、物業(yè)管理資金籌措計(jì)劃的制定 情/多 1．向銀行借款2．發(fā)行股票3．發(fā)行債券4．動(dòng)用留存利潤5．橫向聯(lián)合籌資6．收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)7．利用外資8．動(dòng)用前期投入資金 三、財(cái)務(wù)預(yù)算的控制 多 (一)編制財(cái)務(wù)預(yù)算(二)控制財(cái)務(wù)預(yù)算的具體工作內(nèi)容(三)控制財(cái)務(wù)預(yù)算的步驟 (二)控制財(cái)務(wù)預(yù)算的具體工作內(nèi)容 案(1)把財(cái)務(wù)計(jì)劃的各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)分配落實(shí)到企業(yè)各部門。 4．核算財(cái)務(wù)費(fèi)用除管理費(fèi)用外，物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用為財(cái)務(wù)費(fèi)用，也屬于物業(yè)管理成本費(fèi)用的支出范圍，包括利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等。 多/單 物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了，％～％計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。完 3．核算管理費(fèi)用管理費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧以及其他管理費(fèi)用等。 + (3)間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。實(shí)行一級(jí)成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。 2．核算營業(yè)成本 情物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營業(yè)成本。 多 以上物業(yè)管理區(qū)域是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域。(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。(6)辦公費(fèi)用。(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供,同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主、物業(yè)使用人的委托為其個(gè)別需求提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的特約服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十七條規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)和物業(yè)服務(wù)合同，公共性服務(wù)的收費(fèi)有章可循，一般為微利。3．能夠控制預(yù)算?！　　　　　　　　　〉谌?物業(yè)管理企業(yè)資金管理　　　　　　　　　點(diǎn)擊打印第一節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算1．能夠擬訂物業(yè)管理費(fèi)用收支計(jì)劃。(2)物業(yè)管理公司經(jīng)理接待日。(3)有償服務(wù)的項(xiàng)目及范圍。5．綜合服務(wù)(1)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及服務(wù)項(xiàng)目。 (13)環(huán)境綠化美化管理規(guī)定。 (9)安全保衛(wèi)管理規(guī)定 (10)車輛停放管理規(guī)定(11)消防管理規(guī)定。(7)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定。(5)入住與遷出管理規(guī)定。 (3)物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)。(5)物業(yè)管理公司的各種服務(wù)項(xiàng)目。(3)明確房屋維修的責(zé)任。3．住戶須知 多(1)按規(guī)定辦理入住手續(xù)。(3)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。2．物業(yè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu) 多(1)物業(yè)管理公司介紹。(4)居住人口、戶數(shù)及其構(gòu)成。(2)住宅小區(qū)特點(diǎn)。(28)完成總公司交辦的其他任務(wù)。(26)負(fù)責(zé)處理在授權(quán)范圍內(nèi)涉及本物業(yè)管理處的起訴及應(yīng)訴工作。(24)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金、運(yùn)行費(fèi)、維修費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)收支情況的公布。(22)負(fù)責(zé)與各兄弟管理處的協(xié)調(diào)和工作配合。(20)負(fù)責(zé)組織本住宅小區(qū)對(duì)外委托物業(yè)管理項(xiàng)目的評(píng)審，在授權(quán)范圍內(nèi)簽署合同、協(xié)議。(18)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大安全事件的處理。(16)負(fù)責(zé)二次裝修的全面管理，簽署“開工單”。(14)負(fù)責(zé)授權(quán)范圍內(nèi)員工的調(diào)動(dòng)和懲處。(11)負(fù)責(zé)對(duì)授權(quán)范圍內(nèi)員工的招募、面試、試用期評(píng)審和錄用。(9)代表管理處參加建設(shè)單位、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作會(huì)議。(7)負(fù)責(zé)落實(shí)總公司的指示和通知。(5)負(fù)責(zé)審核本物業(yè)管理處各部門崗位職責(zé)、操作規(guī)程、有關(guān)規(guī)定，并提出修訂、完善意見。(3)負(fù)責(zé)審核本物業(yè)管理處各部門的工作計(jì)劃、采購計(jì)劃和經(jīng)費(fèi)預(yù)算。該物業(yè)管理處經(jīng)理的崗位職責(zé)如下：(1)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)和該項(xiàng)目物業(yè)管理招標(biāo)文件、投標(biāo)書，在總公司的授權(quán)下，負(fù)責(zé)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同。某物業(yè)管理企業(yè)《員工手冊》示例。 單二、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度示例(一)某物業(yè)管理企業(yè)的員工手冊員工手冊是為了讓企業(yè)員工了解企業(yè)概況、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，員工的權(quán)利、義務(wù)和工作要求等內(nèi)容的文書。首先，制定物業(yè)管理制度的程序必須具有合法性。按程序簽發(fā)后的制度即可付諸實(shí)施?！豆痉ā返谖迨畻l規(guī)定，經(jīng)理“擬訂公司的基本管理制度，制定公司的具體規(guī)章”，第四十六條規(guī)定，董事會(huì)“制定公司的基本管理制度”，因此，物業(yè)管理規(guī)章制度有些要由經(jīng)理辦公會(huì)討論決定，有些要提交董事會(huì)討論通過。7．文本定稿如果領(lǐng)導(dǎo)審閱和公司經(jīng)理辦公會(huì)或董事會(huì)討論制度文本后，提出修改意見，必要時(shí)再作修改后，即可定稿。制度文本的編寫應(yīng)注意做到內(nèi)容完備、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、形式規(guī)范、條理清楚、用詞準(zhǔn)確、文字簡練、明白無誤、語氣肯定。條文較多的，可以分章、節(jié)。4．草擬制度文本在物業(yè)管理制度要點(diǎn)的基礎(chǔ)上，由各位制度起草負(fù)責(zé)人分頭編寫具體的各項(xiàng)物業(yè)管理制度文本。新制定的規(guī)章制度不能與本公司已有的仍將執(zhí)行下去的其他規(guī)章制度相矛盾，物業(yè)管理處制定的規(guī)章制度不能與總公司已有的規(guī)章制度相抵觸。 2單/多 2．征求意見將初步確定的各項(xiàng)物業(yè)管理制度內(nèi)容要點(diǎn)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和員工征求意見，然后 就修改、完善制度內(nèi)容要點(diǎn)進(jìn)行討論，進(jìn)行修改。2．能夠擬訂各項(xiàng)物業(yè)管理制度。 完很多物業(yè)管理企業(yè)將上述各種物業(yè)管理的公共管理制度統(tǒng)一印在《住戶手冊》或《客戶手冊》中，發(fā)給業(yè)主和使用人。單公共管理制度將業(yè)主及使用人和物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定，對(duì)全體業(yè)主、使用人以及物業(yè)管理者均有約束力。 完 (二)業(yè)主內(nèi)部管理制度業(yè)主內(nèi)部管理制度是用于業(yè)主自律的制度，一般包括業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，由業(yè)主大會(huì)制訂。4．崗位職責(zé)物業(yè)管理企業(yè)員工崗位職責(zé)應(yīng)包括物業(yè)管理企業(yè)各部門所有工作崗位的具體工作職責(zé)。員工管理制度是物業(yè)管理企業(yè)最基本的內(nèi)部管理制度，主要包括勞動(dòng)用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績效考核制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度等。 單物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度體系一般包括以下具體制度： 多（1/2）1．企業(yè)綜合管理制度物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定一系列綜合管理制度，如依據(jù)ISO 9000標(biāo)準(zhǔn)建立起來的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系制度、企業(yè)文化建設(shè)制度、企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度、企業(yè)采購制度、倉庫管理制度、經(jīng)濟(jì)核算制度等。此類制度的制定是為了明確各部門、各崗位的責(zé)任，約束企業(yè)員工的行為，協(xié)調(diào)、銜接企業(yè)各環(huán)節(jié)的關(guān)系，保證企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和循環(huán)，以此為基礎(chǔ)，落實(shí)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)責(zé)任，保證物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行。下面分別加以說明。因此，物業(yè)管理制度建設(shè)是一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)性工作。相關(guān)知識(shí)一、物業(yè)管理制度的含義物業(yè)管理制度是指負(fù)責(zé)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理公司和該物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主大會(huì)為保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)的正常使用、增值、保值所制定的各種規(guī)則、章程、程序和辦法的總稱，是要求有關(guān)人員共同遵守的規(guī)范和準(zhǔn)則。1．確定制度起草人員2．了解物業(yè)情況3．了解業(yè)主及使用人情況4．了解物業(yè)管理企業(yè)情況5．學(xué)習(xí)有關(guān)文件業(yè)主大會(huì)已經(jīng)制定了業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度，那么修改有關(guān)物業(yè)管理制度的草案應(yīng)由業(yè)主委