【文章內(nèi)容簡介】 7 17．招標人應(yīng)當自確定中標人之日起 ( )日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 A 15 B 7 C 20 D 30 18．公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于 ( )日。 A 20 B 15 C 30 D 7 19．采用邀請招標方式的，至少應(yīng)該邀請 ( )家物業(yè)管理企業(yè)。 A 5 B 7 C 4 D 3 二、多項選擇題 (備選項中有 2個或 2個以上符合題意 ) 1．物業(yè)管理招標的方式有 ( )。 A公開招標 B邀請招標 C有限競爭性招標 D選擇性招標 E議標 2．物業(yè)管理招標投標的基本原則是 ( )。 A物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施 B在評標委員會的組織、開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上，應(yīng)當嚴格遵循 相關(guān)法律和招標文件的要求，公正對待每一個投標單位 C招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息保持公開 D在物業(yè)管理招標過程中，招標投標雙方應(yīng)該嚴格按照招標投標的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標投標活動，實事求是，信守諾言 E對招投標方的資格認定須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求 3．物業(yè)管理招標投標的基本要求是 ( )。 A參與招標投標的雙方的活動都應(yīng)符合相關(guān)的法律、法規(guī)，即合法性 B在物業(yè)管理招標投標過程中，雙方都應(yīng)充分考慮市場要素，即適應(yīng)性 C招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息保持公開，即公開性 D招標方應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主需求選擇物業(yè)管理企業(yè)，投標方應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主需求制定物業(yè)管理模式，即響應(yīng)性 E按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標投標的相關(guān)程序和時間安排，即程序性 4．物業(yè)管理招標投標法律依據(jù)是 ( )。 A 物業(yè)管理條例 B 前期物業(yè)管理招標投標暫行辦法 C 中華人民共和國招標投標法 D招標方的有關(guān)規(guī)定 E物業(yè)管理收費管理辦法 5．物業(yè)管理方案 中體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實力的關(guān)鍵內(nèi)容有 ( )。 A項目的整體設(shè)想與構(gòu)思 B組織架構(gòu)與人員配置 C費用測算與成本控制 D工作目標和計劃 E服務(wù)承諾 6．物業(yè)管理方案的實質(zhì)性內(nèi)容包括 ( )。 A服務(wù)承諾 B人員培訓及管理 C早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 D工作計劃 E管理制度的制定 7．物業(yè)管理服務(wù)模式包括 ( )。 A組織架構(gòu)的設(shè)置 B客戶定位 C服務(wù)需求定位 D經(jīng)營服務(wù)模 式確定 E物業(yè)的功能定位 8．商用類型的寫字樓、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點和難點主要有 ( )。 A經(jīng)營 B設(shè)施管理 C安全 D公用設(shè)施無故障的正常運行 E特殊服務(wù)需求服務(wù) 9．政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在 ( )。 A維護政府的形象 B設(shè)備設(shè)施管理 C會議接待 D安全和保密管理 E內(nèi)部特約服務(wù) 10．物業(yè)管理投標文件除按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標文件外，最主要的內(nèi)容有 ( )。 A物業(yè)管理企業(yè) B物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 C物業(yè)管理費用 D物業(yè)管理要點 E物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度 11．物業(yè)管理招標的主體主要有 ( )。 A建設(shè)單位 B業(yè)主大會 C物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 D物業(yè)使用人 E業(yè)主委員會 12．物業(yè)管理招標投標的特點主要有 ( )。 A綜合性 B公正、合理性 C公開、公平性 D特殊性 E差異性 13．下列屬于常規(guī)物業(yè)管理招標內(nèi)容的有 ( )。 A客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施 B精神文明建設(shè) C物 業(yè)的租賃經(jīng)營 D參與物業(yè)的竣工驗收 E財務(wù)管理 14．物業(yè)管理投標的主要風險來自于哪些方面 ( )。 A政府相關(guān)單位 B招標人 C招標物業(yè) D投標人 E競爭對手 15．物業(yè)風險的防范與控制的具體措施有 ( )。 A嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標活動 B對項目進行科學合理的分析、評估 C完善企業(yè)自身的管理 D選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè) E不必在意合同的附件條款和招標方的特殊要求 三、案例題 1．你是一家物業(yè)公司的管理人員，由你負責對一家正在公開招標的住宅小區(qū)進行投標。請問： (1)你將按怎樣的程序開展投標工作 ?你的標書中的主要內(nèi)容有哪些 ?(2)物業(yè)管理招標投標的基本要求和基本原則是什么 ?(3)在物業(yè)管理投標活動中，對投標項目評估應(yīng)考慮哪幾個方面的因素 ? 【答案】 (1)投標程序：①獲取招標信息；②項目評估與風險防范；③登記并取得招標文件；④準備投標文件；⑤送交投標文件；⑥接受招標方的資格審查；⑦參加開標、現(xiàn)場答辯和評標；⑧簽約并執(zhí)行合同。標書的主要內(nèi)容：分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。 商務(wù)文件主要包括：①公司簡介；②公司法人地位及法定代表人證明；③招標報價單及招標文件要求提供的其它資料。技術(shù)文件主要是：物業(yè)管理方案和招標方要求提供的其它技術(shù)性資料。 (2)基本要求：①參與招投標的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標投標活動，即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理；②在物業(yè)管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應(yīng)該充分考慮市場要素；③招標方應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主 (或物業(yè)使用人 )的需求，選擇最 適合項目運作和業(yè)主 (或物業(yè)使用人 )需求的管理企業(yè)及服務(wù)；對投標方而言，不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主 (或物業(yè)使用人 )的需求制定符合項目要求的物業(yè)管理模式和運作方案，還應(yīng)充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應(yīng)該結(jié)合項目特點與企業(yè)自身的條件組織投標活動；④按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標投標的相關(guān)程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。 基本原則：①物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施；②在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上應(yīng)當嚴格遵循相關(guān)法律、法 規(guī)和招標文件的要求，公正的對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當利益；③招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應(yīng)使投標招標活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保投標招標公平、公正的實施；④在物業(yè)管理招標投標過程中，招標投標雙方應(yīng)該嚴格按照招標投標的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標投標活動。 (3)在物業(yè)管理的投標活動中，應(yīng)考慮以下幾個方面的因素①投標物業(yè)的基本情況；②招標物業(yè)項目的定位；③業(yè)主的需求；④建設(shè)單 位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 (含業(yè)主 )、物業(yè)使用人的基本情況；⑤招標條件和招標過程；⑥競爭對手；⑦企業(yè)自身條件的分析。 2．你是某物業(yè)公司的管理人員，由你負責制定某項目的物業(yè)管理方案。請問物業(yè)管理方案應(yīng)包括哪些內(nèi)容 ? 【答案】物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容主要包括招標物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運作程序、組織架構(gòu)與人員配備、管理制度的制定、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述、費用測算與成本控制、管理指標與管理措施、物資裝備與工作計劃等。 四、參考答案 (一 )單項選擇題 1D 2A 3A 4B 5C 6B 7D 8A 9B 10B 11B 12C 13B 14A 15C 16C 17A 18A 19D (二 )多項選擇題 1AB 2ABCD