物業(yè)管理及案例分析(編輯修改稿)
2025-03-02 19:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 立物業(yè)管理公司管理物業(yè)，這是未成立業(yè)主委員會之前的普遍現(xiàn)象；一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理；一種是由房管部門所屬房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)管理企業(yè)，管理原先已管理的公房。 ? 按照規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論，企業(yè)只有達(dá)到一定生產(chǎn)規(guī)模才能形成最佳效益。目前我國物業(yè)管理絕大多數(shù)仍未形成規(guī)模效益，物業(yè)管理公司只管一幢物業(yè)或一個(gè)住宅小區(qū)，而清潔、保安、維修、綠化等都必須有專門人才，物業(yè)管理成本大，加大了業(yè)主的負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)代化的物業(yè)管理急需有規(guī)模、上檔次的物業(yè)管理集團(tuán)。 常見物業(yè)管理糾紛及解析 隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入和住宅商品化的不斷發(fā)展，物業(yè)管理在我國逐步推廣，物業(yè)管理糾紛日益增多，影響了人民生活和社會安定，成為社會各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。作為物業(yè)管理企業(yè)如何正確運(yùn)用法律法規(guī)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，化解物業(yè)管理糾紛和矛盾，推動行業(yè)健康發(fā)展，創(chuàng)建和諧社會，成為物業(yè)管理公司迫切需要解決的問題。 物業(yè)管理合同、物業(yè)維修、欠費(fèi)、違章搭建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、收費(fèi)不規(guī)范、被盜、車輛保管、建筑物致人損害、相鄰關(guān)系、小區(qū)安全責(zé)任、 物業(yè)糾紛的主要表現(xiàn)形式 ? 1 物業(yè)管理合同糾紛：物業(yè)維修、欠費(fèi)、違章搭建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、收費(fèi)不規(guī)范、被盜、車輛保管糾紛等 ? 2 物業(yè)侵權(quán)糾紛：共有關(guān)系糾紛 、相鄰關(guān)系糾紛、建筑物致人損害糾紛等。 訂立物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意問題 ? 物業(yè)服務(wù)合同基本內(nèi)容： (1)雙方當(dāng)事人姓名和住所； (2)物業(yè)管理區(qū)域和范圍；(3)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)； (4)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 。(5)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； (6)物業(yè)服務(wù)期限； (7)雙方權(quán)利和義務(wù)； (8)違約責(zé)任； (9)其他事項(xiàng) . ? 2 、 物業(yè)管理常見糾紛案例分析 ? 一天，某商品住宅小區(qū)的物業(yè)公司張貼布告稱，“為了安全起見，將要關(guān)閉一扇小區(qū)大門，請廣大業(yè)主從另一個(gè)大門出入。同時(shí)將在被關(guān)閉的那扇大門附近的空地上開設(shè)酒吧，對外營業(yè)?！睂?shí)際上，物業(yè)公司將該酒吧承包給小區(qū)內(nèi)的一個(gè)業(yè)主經(jīng)營。對此，廣大業(yè)主非常不滿，認(rèn)為出入小區(qū)不方便，占用空地也影響小區(qū)環(huán)境，紛紛要求打開那扇被關(guān)閉的大門，停止在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營酒吧。物業(yè)公司的解釋說，關(guān)閉大門是為了減少閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，保證小區(qū)安全，物業(yè)公司有權(quán)這么做。酒吧設(shè)在空地上，不影響業(yè)主的日常生活。承包酒吧的業(yè)主則認(rèn)為自己作為業(yè)主有權(quán)使用小區(qū)公共用地。請問，物業(yè)公司和該業(yè)主的說法有道理嗎？ ? 答：物業(yè)公司和承包經(jīng)營酒吧的業(yè)主對封門開酒吧事件的解釋不能成立。 物業(yè)公司受小區(qū)業(yè)主委員會的委托進(jìn)行管理活動，所以物業(yè)公司的權(quán)限不能超出被授權(quán)的范圍。此糾紛中，物業(yè)公司在未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)委會的授權(quán)，其關(guān)閉大門和開設(shè)酒吧的行為是不當(dāng)?shù)?，?yīng)當(dāng)加以糾正。 承包酒吧的業(yè)主所提出的理由也站不住腳。每個(gè)業(yè)主對于小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施都有合理的使用權(quán)，但不能對某一公共設(shè)施有專門的使用權(quán)，否則就侵犯了其他業(yè)主的使用權(quán)。 業(yè)主家中被盜 物業(yè)管理公司應(yīng)否賠償 ? 案情 ? 原告李某系被告某置業(yè)公司所開發(fā)的鄭州市江山路某小區(qū)的一名業(yè)主。 2023年 8月 31日，原被告簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，其中第二條第四款約定，“被告對小區(qū)的主出入口 24小時(shí)當(dāng)值，定時(shí)小區(qū)巡邏，對封閉小區(qū)的人員、物品、車輛進(jìn)出及突發(fā)事件的應(yīng)變與防范提供安全方面的服務(wù)”。 2023年 12月 30日晚，原告妻子向公安機(jī)關(guān)報(bào)案稱家中被盜，被盜物品有電視機(jī)、抽油煙機(jī)、燃?xì)庠?、餐具等，共價(jià)值 2萬余元。后雙方就賠償事宜協(xié)商未果， 2023年 2月原告訴至法院，要求被告賠償損失 2萬余元。 ? 分歧 ? 本案在審理過程中，對于被告應(yīng)否對原告的損失負(fù)賠償責(zé)任，有兩種不同觀點(diǎn)：一、物業(yè)管理公司具有為業(yè)主提供安全防范的義務(wù)，依據(jù)雙方約定和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理公司對原告物品被盜應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。二、根據(jù)雙方約定，被告的義務(wù)是維護(hù)小區(qū)的公共秩序，不是對每家每戶予以保護(hù)，對于業(yè)主財(cái)產(chǎn)不具看管義務(wù)，并且被告在合同義務(wù)范圍內(nèi)不存在過錯(cuò)，因此應(yīng)駁回原告的訴訟請求。 ? 評析 ? 近年來，因住戶財(cái)產(chǎn)丟失和毀損引發(fā)的糾紛中，物業(yè)管理糾紛案件逐漸增多，小區(qū)的安全保衛(wèi)是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要職責(zé)和義務(wù)。對于小區(qū)內(nèi)發(fā)生的車輛丟失、財(cái)產(chǎn)被盜造成的損失，物業(yè)管理公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任？應(yīng)依據(jù)不同情況具體分析： ? 一、物業(yè)管理公司負(fù)賠償責(zé)任。該種情況的前提是物業(yè)管理公司存在過錯(cuò)，具有違約行為和雙方有明確約定其對業(yè)主的財(cái)產(chǎn)丟失、毀損承擔(dān)賠償責(zé)任。由于我國沒有關(guān)于物業(yè)管理保安義務(wù)的直接規(guī)
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