【正文】 管理規(guī)約》中往往會有封陽臺的條款,而《臨時(shí)管理規(guī)約》是買房子時(shí)必須簽訂的合同。很多業(yè)主提出質(zhì)疑、物業(yè)禁止封陽臺是否有法理依據(jù)？物業(yè)在沒有征求絕大多數(shù)業(yè)主意見的情況下是否有權(quán)在《臨時(shí)管理規(guī)約》上強(qiáng)制規(guī)定禁止包陽臺？物業(yè)是否有權(quán)告業(yè)主私自包陽臺？答: 包陽臺涉到建筑的外立面,屬于公共部分,牽涉到全體業(yè)主的利益,因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)都對業(yè)主私自包陽臺有所限制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)之所以禁止私自包陽臺,也是考慮到整個(gè)小區(qū)住宅的整體規(guī)劃統(tǒng)一。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定”和第二十三條還提到“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物 業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。” 因此,如果業(yè)主購房時(shí)已簽了該《臨時(shí)管理規(guī)約》,則需要遵守,擅自包陽臺,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以告業(yè)主。業(yè)主在簽訂購房合同前,一定要看清楚《臨時(shí)管理規(guī)約》,如果有疑義及時(shí)提出來,簽約后就要遵守臨時(shí)管理規(guī)約的相關(guān)規(guī)定。五十五、業(yè)主自家窗戶貼廣告,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)管？答: 現(xiàn)代的小區(qū)作為一個(gè)整體,小區(qū)內(nèi)的業(yè)主對房屋進(jìn)行的任何事實(shí)處置都有可能影響到其他業(yè)主的權(quán)益。基于對小區(qū)整體的保值、增值需要,基于全體業(yè)主對居住品質(zhì)的要求,小區(qū)里的任何業(yè)主都有義務(wù)維護(hù)小區(qū)的環(huán)境。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式；但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力”的規(guī)定,即如果物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主反對在小區(qū)張貼廣告,那么,所有業(yè)主必須遵守,理由是在 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第1款 “業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù)、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則……”和第十七條第2款 “管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力的規(guī)定”中有明確規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)主要基于三點(diǎn):（1）相關(guān)法規(guī)的規(guī)定（在《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條 “對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告”中有明確規(guī)定）；（2）物業(yè)管理服務(wù)合同的約定；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身負(fù)有的、對物業(yè)承擔(dān)的保值、增值的職責(zé)。因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對小區(qū)張貼小廣告行為進(jìn)行管理。五十六、某高層住宅小區(qū)數(shù)名業(yè)主因住房朝向不佳等原因,要求安裝曬衣架,受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勸阻,由此雙方發(fā)生爭議,高層住宅部分業(yè)主堅(jiān)決要求安裝曬衣架。請問怎樣處理高層住宅中安裝曬衣架的問題？答: 目前的法規(guī)雖然沒有嚴(yán)格禁止高層住宅居民安裝曬衣架。但是,由于安裝曬衣架會帶來高空墜物（如曬衣架被大風(fēng)吹落）等不安全因素,同時(shí)影響建筑物的外觀,對此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好對業(yè)主的有關(guān)宣傳工作,講明利弊,引導(dǎo)業(yè)主在裝修時(shí)安裝室內(nèi)曬衣架。物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可根據(jù)《（臨時(shí)）管理規(guī)約》的規(guī)定對安裝曬衣架的行為進(jìn)行管理。五十七、某商廈一、二樓是家超市,公司職員了圖個(gè)方便,將公司廢紙箱堆放在消防疏散樓梯內(nèi),打算堆積到一家數(shù)量時(shí)再搬回倉庫處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后,提出消防疏散樓梯是用于消防事故發(fā)生時(shí)緊急疏散人群的,不能將紙箱堆放在樓梯內(nèi),雙方就此問題產(chǎn)生了矛盾。對在消防疏散樓梯內(nèi)堆放雜物物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否進(jìn)行干涉？答: 消防疏散樓梯是物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施,有特殊的用途,超市不得將紙箱堆放在樓梯內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對此行為進(jìn)行制止。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條關(guān)于“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。業(yè)主依法需要改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)”的規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,是滿足業(yè)主正常的生產(chǎn)、生活需求所必需的。其設(shè)計(jì)對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)來講是一體的,因而其用途不得隨意改變。如隨意改變其用途,不僅不能發(fā)揮其規(guī)劃設(shè)計(jì)的功能,而且還會造成事故隱患。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違規(guī)行為進(jìn)行制止,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)范圍。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第1款中“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告” 有明確規(guī)定,同時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全可以根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條關(guān)于“違反本條例的規(guī)定,擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的,由縣級以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并按照本條第2款的規(guī)定處以罰款；所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。行為人為個(gè)人的,處1000元以上1萬元以下的罰款；行為人為單位的,處5萬元以上20萬以下的罰款”的規(guī)定,依法請求縣級以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門予以處理。五十八、一些裝修人員在施工區(qū)域吸煙以及搬家公司損壞了電梯,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)罰款嗎？答:《行政處罰法》第十五條規(guī)定:“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施”,而物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織,不是行政機(jī)關(guān),所以無權(quán)實(shí)施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為,這種行為是違反《行政處罰法》規(guī)定的。這些行為只是違反安全規(guī)定或民事?lián)p害的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以制止,也可以要求他們支付違約金或賠償金,但不能罰款。違約金或賠償金以實(shí)際損失和違約責(zé)任為準(zhǔn)。綜上所述,物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)實(shí)施罰款等行政處罰行為。即使對業(yè)主的違約行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能使用違約金和賠償金進(jìn)行管理。例如,共用走廊、樓梯是用于正常通行的,不得堆放雜物,否則會妨礙通行,還可能會引起火災(zāi)；客用電梯不得作為專門運(yùn)輸貨物的工具使用；停車場是用于停車用的,也不得堆放雜物或者建設(shè)違章建筑等等；消防疏散樓梯是用于消防事故發(fā)生時(shí)緊急疏散人群的在正常情況下不得作為通行樓梯使用,也不得堆放雜物,造成堵塞等。超市將紙箱子堆放在消防疏散樓梯內(nèi),存在安全隱患,該行為應(yīng)予以制止。五十九、因相鄰業(yè)主、使用人拒絕維修而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財(cái)產(chǎn)損失的,由誰修復(fù)或賠償？答: 因相鄰業(yè)主、使用人拒絕維修而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財(cái)產(chǎn)損失的,由責(zé)任人修復(fù)或賠償。六十、“我們是去年竣工的一個(gè)小區(qū),有近千戶居民,目前大部份已入住,希望成立業(yè)主委員會,以維護(hù)自身利益。不知成立業(yè)主委員會要經(jīng)過一些什么程序？”答: 首先,你們應(yīng)當(dāng)根據(jù)《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條 “已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分之六十以上的物業(yè)管理區(qū)域,應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會及其成員名單應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),報(bào)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案”之規(guī)定,進(jìn)行小區(qū)已入住的業(yè)主是否達(dá)到百分之六十的人數(shù)統(tǒng)計(jì)。接著,你們應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《業(yè)主大會規(guī)程和《長沙市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定,在物業(yè)所在地的區(qū)縣政府房地產(chǎn)主管行政部門和街道辦事處指導(dǎo)下,由業(yè)主代表和開發(fā)商組成業(yè)主大會籌備組,確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、內(nèi)容、投票權(quán)數(shù)、業(yè)主委員會候選人名單等其他工作,并將上述內(nèi)容在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在小區(qū)內(nèi)公告?；I備組組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會后,由業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)縣政府房地產(chǎn)主管行政部門備案。六十一、如何組織首次業(yè)主大會？業(yè)主大會有哪些職權(quán)？答: 住宅區(qū)在如住率達(dá)到50%以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿二年的,開發(fā)建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知區(qū)住宅主管部門,區(qū)住宅主管部門應(yīng)在接到告知之日起六個(gè)月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)協(xié)助召集業(yè)主大會。業(yè)主大會職權(quán)是、通過議事規(guī)則；選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；聽取和審查業(yè)主委員會的工作報(bào)告；決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；修改（臨時(shí)）管理規(guī)約；修改改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；批準(zhǔn)業(yè)主委員會章程。六十二、什么是業(yè)主委員會？它有哪些職權(quán)和義務(wù)？答: 業(yè)主委員會是經(jīng)全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉表決產(chǎn)生的,并由區(qū)房屋行政主管部門備案的業(yè)主自治群眾組織。業(yè)主委員會的職權(quán):（1）召集和主持業(yè)主大會；（2）審議決定維修資金和公用設(shè)施專用資金的使用；（3）采取公開招投標(biāo)方式聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)對本物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行物業(yè)管理,并與其訂立、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同；（4）審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的本物業(yè)管理區(qū)域的年度管理計(jì)劃、本物業(yè)管理區(qū)域配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；（5）審議本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（6）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會的義務(wù):（1）執(zhí)行業(yè)主大會各項(xiàng)決定；（2）遵守和履行物業(yè)管理服務(wù)合同；（3）不得從事各種投資和經(jīng)營活動；（4）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。六十三、業(yè)主委員會委員是如何產(chǎn)生的？他具備的條件是什么？答:（1）業(yè)主委員會委員是通過全體業(yè)主大會,按照法定的程序和記票方式,通過民主投票選舉產(chǎn)生。（2）他們具備的條件是、必須是年滿十八歲的完全民事行為能力的自然人；具有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)；有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的人士。六十四、業(yè)主委員會籌備工作怎樣進(jìn)行？答:（1）由開發(fā)建設(shè)單位會同業(yè)主代表以書面的形式向物業(yè)所在地的房屋行政主管部門和街道社區(qū)報(bào)告開始籌建業(yè)主委員會。（2）開發(fā)商召集成立籌備工作小組,并將籌備組名單公布。（3）籌備工作小組要訂出工作計(jì)劃,定期開會討論籌備工作中的一些具體問題。會議一定要做好簽到、會議記錄,并將這些作為原始資料保存,以便查考。（4）宣傳發(fā)動工作一定要認(rèn)真細(xì)致、廣泛、明白,有一定的時(shí)間講清楚成立業(yè)主委員會的目的、意義；業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)、職責(zé)；候選人的條件和如何產(chǎn)生候選人及進(jìn)行選舉形式等問題。（5）候選人的產(chǎn)生、候選人必須是業(yè)主本人,為了體現(xiàn)公平、民主,原則一份合同（一證）超過一人時(shí),只能有一個(gè)人能當(dāng)選候選人；其次候選人應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的人士,同時(shí)也應(yīng)該有一定文化程度的人,最關(guān)鍵一點(diǎn)是有公益心,不能是出于私利而參與。六十五、“他連業(yè)主都不是,怎么能當(dāng)選業(yè)主委員會委員？”近日,某小區(qū)業(yè)主將小區(qū)業(yè)主委員會一名委員告上法庭,要求確認(rèn)被告不具備業(yè)委會委員的資格。該“委員”稱自己不是小區(qū)的業(yè)主,但小區(qū)有業(yè)主曾經(jīng)出具一份《確認(rèn)書》,確認(rèn)他本人享有小區(qū)業(yè)主的各項(xiàng)權(quán)利,包括被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。請問該“委員”有資格成為業(yè)委會委員嗎？答: 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條關(guān)于“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:（五）選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán)”和《業(yè)主大會規(guī)程》第二十一條關(guān)于“業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主”的規(guī)定,該“委員”沒有房屋在小區(qū)內(nèi),不屬于小區(qū)業(yè)主,沒有資格當(dāng)選為業(yè)主委員會委員。六十六、某小區(qū)業(yè)委會去年共打了5起官司,需賠償幾萬元,業(yè)委會希望每家每戶分?jǐn)値装僭X,但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對,理由是這5起官司中沒有一起征得過業(yè)主大會的表決通過。請問業(yè)委會是否有權(quán)擅打官司？答: 根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改建筑物及 其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意“之規(guī)定,誰擁有房屋所有權(quán)誰就是業(yè)主,業(yè)主大會是廣大業(yè)主的權(quán)利機(jī)構(gòu),而業(yè)委會則是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),它既不是企業(yè)法人,也不是群眾自治組織,它無權(quán)作出任何重大決議,包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的決定,必須按照法律法規(guī)的規(guī)定,得到管理區(qū)域有投票權(quán)的專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意通過并明確授權(quán)才能生效。六十七、某小區(qū)里400多平方米的公用通道被業(yè)委會一紙協(xié)議給了開發(fā)商,請問該協(xié)議是否有效？答: 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動”的規(guī)定,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)是無效的。在法律上,業(yè)委會根本無權(quán)簽訂這樣一份協(xié)議,因?yàn)槠錂?quán)利只限定在物業(yè)管理方面。業(yè)委會擅自處分共用部位已構(gòu)成侵權(quán),業(yè)主可以依據(jù)《物權(quán)法》第七十八條2款“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”之規(guī)定,業(yè)主有權(quán)向人民法院主張予以撤銷該協(xié)議。六十八、業(yè)委會驅(qū)逐物業(yè)服務(wù)企業(yè),是否合法？答: 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條關(guān)于“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”和第十二條關(guān)于“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式；但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”的規(guī)定,業(yè)主委員會此行為不合法,解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)由經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)?