【導讀】現火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。而丟失的自行車屬于治安刑事案。件，應當由公安機關負責處理，與物業(yè)公司無關。雙方意見不一，交涉沒有結果，物業(yè)公司。遂將李某訴至法院。地位是來自那份合同，根據合同約定并在法律法規(guī)規(guī)定范圍內提供相應的服務，而業(yè)主李某享受了公共區(qū)域的管理與服務，必須支付。類突發(fā)事件的先期應急處理。同提供約定的安保服務，并不對小區(qū)業(yè)主個人財產、生命安全起保管、保全的作用。小區(qū)的公共服務，其實是在侵犯其他業(yè)主的權益，而且業(yè)主不能以任何理由拒交物業(yè)管理費，中心請求支援,中心立即召集安全員趕赴現場,同時拔打110報警。為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費12319元、電費7071元、水費1215元，因此被告以原告收費不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費的理由不能成立。關于訴訟時效，原告稱

　　

【正文】 主，應當允許消費日報社施工車輛通行，也應當為消 費日報社加層利用相鄰土地提供必要的便利。由于消費日報社未有充分之證據證實其大門外建筑垃圾為本案被告所堆放，故法院對消費日報社要求被告清除建筑垃圾之訴請，不予支持。此建筑垃圾可由消費日報社自行清理。在消費日報社清理垃圾時，被告不得阻攔。由于王先生等人先前的阻攔行為，致使消費日報社加層工程延宕至今，故王先生等人應當適當賠償消費日報社損失。損失數額由法院酌定。消費日報社過高之訴請，法院予以駁回。消費日報社沒有提供充分有力證據證實被告方等人有阻攔及堆放建筑垃圾之行為，故法院對消費日報社要求被告方承擔責任之訴求，亦予 駁回。對王先生等人所持消費日報社平房是違章建筑的答辯意見，法院認為，消費日報社已經取得了某區(qū)定安東里 20 號樓，包括一幢 5層樓房和一幢平房的產權證和國有土地使用證，行政主管機關對其合法性已予確認，故某區(qū)定安東里 20 號樓平房應為合法建筑，對王先生等人所持此項答辯意見，法院不予采信。對王先生等人所持消費日報社施工應當征得其同意的答辯意見，法院認為，被告方等業(yè)主與消費日報社之間并非建筑物區(qū)分所有關系，而是對各自房產享有各自的產權，故對其此項答辯意見，法院不予采信。對王先生等人對建設工程規(guī)劃許可證以及建筑施工許可證的 意見，法院認為，消費日報社進行加層施工，已經取得了規(guī)劃和建設行政主管部門的許可，如果王先生等人對其合法性存有異議，作為利害關系人，可通過其它途徑另行解決。 據此，判決消費日報社清理其門前建筑垃圾、通行及施工時，王先生等 8人不得阻攔，并分別賠償消費日報社損失 500元；消費日報社其它訴訟請求予以駁回。 他人侵權，物業(yè)公司為何承擔補充責任？ 懷疑妻子與張國良有染 外來務工人員李奇因為懷疑妻子與張國良有染，于 2020年 4月 30日晚上糾集兩名男青年持鐵锨、砍刀趕到煙臺某物業(yè)管理公司張國良宿舍內將其砍傷，法醫(yī)鑒定 構成輕傷。 2020年 4月 13日晚上，李奇又闖入張國良妹妹家中，見張國良 9歲的外甥女獨自在家睡覺，遂強行帶到出租房內，采取毆打、語言威脅等手段將其奸淫。 2020年 11月，法院以強奸罪、故意傷害罪合并判處李奇有期徒刑八年。事后，張國良將物業(yè)公司告上法庭，要求賠償醫(yī)療費、誤工費等損失共計 。訴訟中，法院依法追加李奇為被告。 庭審中，山東省煙臺市芝罘區(qū)人民法院查明張國良系來煙臺的務工人員， 2020年 3月起租住煙臺某物業(yè)管理公司管理的宿舍樓中的一個床位，每月租金 50 元。物業(yè)管理公司在宿舍樓設有門衛(wèi)， 24小時 值班。張國良被傷害當晚，門衛(wèi)脫崗。物業(yè)管理公司審理中辯稱，公司與張國良只是房屋租賃關系，其不屬于從事住宿經營活動的法人組織，不承擔人身安全保14 障義務。張國良所受傷害完全系李奇造成，與物業(yè)公司無關，因此請求法院駁回張國良的訴訟請求。李奇則以張國良有過錯為由拒絕賠償。 法院認定： 對物業(yè)保安脫崗致房客被人砍傷而引發(fā)的人身傷害賠償案件，法院最終判決行兇人賠償受害人醫(yī)療費、誤工費等損失之外，判決物業(yè)管理公司承擔補充賠償民事責任。 本案宣判后，主審法官對判決理由予以了解答。 主審法官認為，公民的生命健康權受法律保護，因 侵權行為造成公民身體受到傷害的，侵權人應承擔賠償責任。本案中，李奇因故意傷害張國良身體，除已承擔刑事責任外，尚應承擔賠償張國良經濟損失的民事責任。李奇以張國良有過錯為由拒絕賠償，其辯解理由于法無據，法院不予采納。 至于物業(yè)管理公司所涉責任，根據其制定的《租戶須知》，物業(yè)公司對公寓樓提供安保服務，因此，其對外出租房間的行為，不同于一般意義上的出租房屋行為，法院認定其實際上系從事住宿經營活動。作為從事住宿經營活動的法人，未盡合理的安全保障義務，致使房客遭受人身損害，理應承擔相應賠償責任。但是，鑒于張國良所受傷害 系李奇直接所致，故法院認定物業(yè)公司只須承擔相應的補充賠償責任。 因此，主審法官說，李奇逾期不能償付上述費用時，物業(yè)管理公司應該支付。物業(yè)管理公司支付上述費用后，可以向李奇追償。 這條無障礙坡道為什么一定要拆？ 吳女士家住在一樓。三年前物業(yè)公司在吳女士家窗外建起了一條無障礙坡道 ,危及到了吳女士的隱私權。為此，吳女士與物業(yè)公司打了一場官司，法院判決物業(yè)公司拆除坡道?？晌飿I(yè)公司卻又建起了樓梯，吳女士無奈只得再次告上法院。近日，某市某區(qū)人民法院認定物業(yè)公司同樣構成侵權，判決其將新建的樓梯恢復至改建無障礙坡 道之前的狀態(tài)，并賠償精神損害撫慰金 1000元。 吳女士自 90年代初即居住在某區(qū)方莊芳星園某單元樓一層的房屋里，其南側有西門、鐵梯等設施。 2020年 11月開始，物業(yè)公司將吳女士家樓南側的鐵梯改建為無障礙坡道。改建后，站在吳女士家南側窗下的坡道上，可清晰觀察室內情況。吳女士認為自己的隱私權受到了侵害，便于 2020年底將物業(yè)公司訴至法院，請求判令物業(yè)公司將無障礙坡道拆除并恢復原狀。某法院一審判決物業(yè)公司將無障礙坡道拆除。 物業(yè)公司不服，提出了上訴。二審法院認為，吳女士的生活安寧權和隱私權，與眾人的生活便利的權利相 較，系更基本的權利，應優(yōu)先于后者，故于判決駁回了物業(yè)公司的上訴。但判決生效后，物業(yè)公司并沒有拆除無障礙坡道，而是將坡道改建成了樓梯。吳女士認為，物業(yè)公司將坡道改為樓梯的做法同樣侵犯了她的隱私權，故再次訴至法院，請求判令物業(yè)公司停止侵權，將新建的樓梯恢復至改建無障礙坡道之前的狀態(tài)，并賠償精神損害撫慰金 1000元。 物業(yè)公司在法庭上辯稱，被告方建設臺階式通道是應廣大居民出行方便的要求。因此，被告方不同意原告的訴訟請求。 法院認定： 某區(qū)法院審理后認為，二審法院生效判決以吳女士的生活安寧權和隱私權，與眾人的生活便利的權利相較，系更基本的權利，應優(yōu)先于后者為由，維持了法院拆除無障礙坡道的判決。物業(yè)公司在此判生效后將原無障礙坡道改建為階梯式通道，同樣侵犯了吳女士的生活安寧權及隱私權。故法院對吳女士要求拆除階梯式通道之訴請，予以支持?？剂课飿I(yè)公司在人民法院已經判令其拆除原坡道的情況下，又改建為階梯式通道之情節(jié)，物業(yè)公司存在過錯，故其應當對吳女士予以適當賠償?，F吳女士要求物業(yè)公司賠償 1000元，尚屬合理，法院予以支持。據此，判決支持了吳女士的訴訟請求。 物業(yè)管理案例集 2 一、 物業(yè)管理費誰說了算 廣州海珠區(qū)某花園的駱先生 案 情簡介： 家住廣州海珠區(qū)某花園的駱先生稱，在購房時開發(fā)商承諾物業(yè)管理費為 元每平方米 ,有管道煤氣、 24小時熱水等配套服務，且寫進了購房合同，但入住近 1年了，非但管道煤氣、 24小時熱水等沒有落實，物業(yè)管理費反而漲到 。 各方說法：物業(yè)管理公司回答說： 開發(fā)商說的不算數 ，收費是依據有關標準確定的，而開發(fā)商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權過問。 15 說法： 律師認為，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨立的法律關系，前者是買賣合同關系，后者是服務全同關系。這兩種合同關系雖然在主體方面有些重合，比如購房客房往往就是 住戶，而賣房的開發(fā)商也可能又承擔了物業(yè)管理者的角色，但兩種合同的關系是獨立的。開發(fā)商無權將有關物業(yè)管理的條款直接寫入售樓合同中，應當由物業(yè)管理公司直接與購房客戶簽訂協議。但在售房前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理協議，售樓時向購房者作出必要的說明。律師認為，如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理條款、內容，而購房客戶認為自己是受誤導而簽約的，房客可以要求撤銷購房合同，雙方退房退款；如果客戶因此遭受損失，還可以提出索賠。 案例 設施與承諾不符 私抬物業(yè)費 李先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時發(fā)展商承 諾物業(yè)管理費為１元／平方米，并有管道煤氣、２４小時熱水供應等配套設施，且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關的配套設施沒有落實，物業(yè)管理費反而漲到了２元／平方米。物業(yè)公司說 “發(fā)展商說的不算數 ”，收費是依據有關標準。而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權過問。談談你的看法？ 分析： ① 發(fā)展商無權承諾物業(yè)管理費的收費標準。從法律角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關系。物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個獨立的民事主體，相互之間不應為對方承擔民事責任。 ② 物業(yè)管理收費標準的依據是有關物業(yè)管理的委托合同。業(yè)主 必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費。 ③ 由于開發(fā)商沒有完全履行合同所約定的義務，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定： “當事人一方不履行合同的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 因此，李先生可以通過人民法院追究開發(fā)商的違約責任。 二、保安不當構成侵權 戀人關系破裂 案情簡介： 原告孫某因與戀人孫小姐（東莞市常平某花園業(yè)主）關系破裂，孫小姐聲稱原告恐嚇其本人，要求該花園的房地產物業(yè)管理服務公司取消孫某在其住處的住戶證，孫某進入花園必須經孫小姐同意。 為此，孫小姐向物 業(yè)管理公司出具了一份本人簽名的聲明書。物業(yè)管理公司的工作人員即將該聲明與孫某照片復印在一起，由該公司的保安經理在上面簽上 “ 加強路口的車輛及人員檢查 ” ，張貼于該花園的十個出入口處。 孫某認為，物業(yè)管理公司此舉侵犯了其隱私權、肖像權、名譽權，將該公司告上法庭。 法院審理認 為 ：孫小姐只是要求物業(yè)公司取消原告的住戶證，并限制其出入該花園，并沒有授意物業(yè)公司將聲明書及照片公之于眾。孫小姐并不是侵權主體。物業(yè)公司未經原告本人同意，擅自公開張貼寫有原告恐嚇業(yè)主字眼的聲明書及原告的肖像，客觀上造成對原告社會 評價的降低，已侵犯了原告的名譽權和肖像權。但聲明書中沒有反映原告的任何隱私，不構成侵犯隱私權。后法院判決由被告在相同范圍內張貼道歉書向原告賠禮道歉，并賠償原告精神損失費 1000元。 法官評述：該案中物業(yè)管理公司如果僅僅是復印了聲明書及照片，交給十個當班保安以供辨認和注意，則是正常的履行職責行為。問題就出在物業(yè)管理公司沒有分清職務行為的界限，自作主張，踏進了侵權的雷池，必須承擔相應的侵權責任。 三、管理不善構成侵權 車位被另一輛小車占用 案例簡介： 2020年 11月 30 日晚 12點許，原告陳某開車駛回小區(qū)室 內停車場，發(fā)現其固定車位被另一輛小車占用。被告屬下保安人員遂安排原告將車輛停在室外的露天車位。停車后，原告的車輛防盜器因為失靈而發(fā)出警報聲，影響其他住戶的休息。 后原告發(fā)現小車車頂被一袋從樓上扔下的垃圾砸壞，遂訴至法院，要求被告賠償汽車維修費 6120元。 法院審理認為：本案處理的關鍵在于原、被告之間民事法律關系是否屬于保管性質，能否適用合同法保管章節(jié)的規(guī)定處理。保管合同中，保管人的主要義務是按約定或有利于寄存人利益的保管方式妥善保管物品。而本案中，被告是物業(yè)管理公司，負責小區(qū)的物業(yè)管理，依照 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，對于停車場管理義務是維修、養(yǎng)護及治安等責任，而并非保管標的物。在雙方無特別約定，又未能提供相關的物業(yè)管理服務合同的情況下，應依據現行物業(yè)管理方面的法律法規(guī)來確定原、被告的權利義務，而不能適用合同法保管章節(jié)的規(guī)定調整。16 結合案情，原告的車輛受損是由于其報警器在深夜突然失靈，發(fā)出警報聲，影響了其他住戶的休息所引起的，原告應對損害后果承擔主要責任。但被告作為物業(yè)管理企業(yè)在收取原告的管理費后，卻未能認真履行其物業(yè)服務義務，導致原告使用的車位被他人占用，而要停放在露天車位，存在一定的過失，其行為是 使車輛受到損害的間接原因。被告應對其行為承擔次要的損害賠償責任。法院判決：原告應對汽車修理費用損失承擔 70%的責任，被告應對汽車修理費用損失承擔 30%的責任，即被告應向原告賠償責任 1836元，其余部分應由原告?zhèn)€人承擔。一審判決后，原、被告雙方均未上訴。 法官評述：隨著我國房地產的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現，但物業(yè)管理中的問題也層出不窮。然而，現時除了出臺不久的《物業(yè)管理條例》外，全國缺乏統(tǒng)一的法律法規(guī)作為相關糾紛的處理依據。物業(yè)管理過程中許多問題與一般的合同糾紛既有相似之處，亦存在法律定性決然不同 的地方。如何準確適用法律法規(guī)明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)間的權利義務將成為處理物業(yè)管理糾紛的關鍵。本案通過明晰物業(yè)管理服務合同關系與保管合同關系的區(qū)別，就物業(yè)管理中的典型問題汽車停放管理進行處理，準確適用法律，達到當事人雙方息訴服判的良好效果。 案例（一） 助力車丟失 沈陽市沈河區(qū)萬泉家園 事件回放： 1999年 3月 18日，孫某買了沈陽市沈河區(qū)萬泉家園小區(qū)一住宅，與遼寧三利房地產實業(yè)有限公司簽訂了一份委托物業(yè)管理合同，三利公司承諾：全封閉式庭院管理， 24小時保安系統(tǒng)，防火、防盜監(jiān)控系統(tǒng)管理。 2020年 1月 9日，孫 某發(fā)現自己的助力車在小區(qū)車棚內丟失。同年 11月 4日，他以安全防護管理不善為由將三利公司告上法庭，索賠損失 1950元。法院認為助力車丟失是因犯罪行為所致，與三利公司無因果關系。一審駁回起訴。孫某上訴至沈陽中法。 審判結果：沈陽中法認為，三利公司疏于安全管理，違反了管理公約的約定，但孫某助力車的丟失并不是物業(yè)違約直接造成的，所以三利公司沒有全部賠償責任，最終按車輛總價值20％，即 390元賠償。 案例評析：《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：“物業(yè)管理公司未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依 法承擔相應的法律責任。” 案例、停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責任 ? 美鹿 牌小轎車 1999 年 7 月 9 日，廈門某汽車維修有限公司 (以下稱維修公司 )駕駛員駕駛一輛 美鹿 牌小轎車到閩南大廈辦事，駕駛員交付 5元停車費后，將車停放由廈門某物業(yè)管理股