【導(dǎo)讀】管理中的法律關(guān)系不清楚，許多業(yè)主不明確自己擁有的權(quán)力，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等造成的。物業(yè)管理工作中法律關(guān)系的主體主要有開。相關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。這里的法律關(guān)系的變化是開發(fā)商由原來(lái)?yè)碛型恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移。對(duì)于一處新的開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理。新建項(xiàng)目完工交付后，由于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，開發(fā)商的角色變了，由原。先對(duì)物業(yè)的擁有，變?yōu)閷?duì)物業(yè)的部分不擁有或完全不擁有。這一階段，開發(fā)商如直接聘請(qǐng)管理公司，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時(shí)委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會(huì)成立后，有可能在一年后重新選聘物。開發(fā)商應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理公司召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)轄區(qū)中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。的成員成員要由業(yè)主選出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。地居民委員會(huì)和派出所的代表參加。既然業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉出的代表組成，代表

　　

【正文】 業(yè)主覺(jué)得管理處的建議合情合理，欣然同意。后來(lái)他咨詢了原設(shè)計(jì)單位，得知 改梁既要拿一筆不小的變更設(shè)計(jì)費(fèi)，又要等較長(zhǎng)時(shí)間才能確定。經(jīng)過(guò)比較，最終取消了改梁的想法。 有些時(shí)候，制止或糾正違章行為未必非得硬要板起面孔堅(jiān)持說(shuō) “ 不 ” 。不妨指條正道，讓他自己去試一試，撞了南墻，他自然就回心轉(zhuǎn)意了。 本案例中，物業(yè)管理公司就是針對(duì)業(yè)主認(rèn)為改梁方案可行的實(shí)際情況，給他提出合法解決的方案。 既然你認(rèn)定可以，那你就通過(guò)合法途徑辦理，把球踢給了對(duì)方，矛盾不再集中在自己身上到頭來(lái)，有序管理的目的達(dá)到了，你在對(duì)方的心目中還是個(gè) “ 好人 ” 。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1． 1995 年 9 月 1 日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第 46 號(hào) 《 建筑裝飾裝修管理規(guī)定》 （略） 2．物業(yè)管理公司裝修管理規(guī)定 根據(jù)國(guó)家建設(shè)部關(guān)于異產(chǎn)毗連關(guān)系的有關(guān)規(guī)定 ,懇請(qǐng) 業(yè)主 (住戶 )明白您的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容不是一個(gè)獨(dú)立的整體 ,而是由內(nèi)部面積、空間、公共面積、財(cái)產(chǎn)份額和毗連關(guān)系構(gòu)成。所以。對(duì)于您的房產(chǎn)的二次裝修 ,將根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部關(guān)于《家庭居室裝飾裝修管理規(guī)定》及 市物業(yè)管理規(guī)范 ,進(jìn)行嚴(yán)格的管理 ,同時(shí)為確保您的根本利益 ,特制定本規(guī)定 : 一、裝修范圍 業(yè)主應(yīng)嚴(yán)格按照《家庭居室裝飾裝修管理規(guī)定》中的裝修范圍和要求進(jìn)行室內(nèi)裝修、維修。 二、裝修隊(duì)的選擇 ,業(yè)主 (住戶 )裝修應(yīng)盡量選擇管理處推薦的施工隊(duì) (至少有兩個(gè)以上的施工隊(duì)供業(yè)主選擇 ),這幾家實(shí)力較強(qiáng)、信譽(yù)較好的施工隊(duì)伍 ,經(jīng)培訓(xùn)對(duì)本大廈房屋結(jié)構(gòu)了解并在其承諾遵守本辦法和其他裝修規(guī)定后 ,在管理處監(jiān)督管理下提供裝修服務(wù)。 市住宅裝修資格的施工隊(duì)的自由 ,但必須經(jīng)管理處資格審查后按《 裝修施工隊(duì)管理辦法》 (詳見(jiàn)附 件 一 )的規(guī)定進(jìn)行管理。 三、裝修申請(qǐng) 業(yè)主 (住戶 )在規(guī)定范圍內(nèi)要進(jìn)行室內(nèi)裝修、維修和改造。維修和改造 ,必須先向管理處提出申請(qǐng) (住戶必須持業(yè)主 委托書 ),并領(lǐng)取《裝修申請(qǐng)審批表》一式一份。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 21 頁(yè)，共 131 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 四、裝修審批 (住戶 )必須如實(shí)填報(bào)《裝修申請(qǐng)審批表》各款內(nèi)容于確定的裝修日期關(guān) 7天攜帶裝修設(shè)計(jì)圖紙和消防部門裝修審批材料批文 ,上報(bào)管理處 （ 涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門辦理報(bào)批手續(xù) ） ,同時(shí)交納裝修 保證 金 100元 /平方米 ,需要進(jìn)行施工技術(shù)審定的 ,按每項(xiàng)工程150300元計(jì)收 ,管理處將在收到審批表后二個(gè)工作日內(nèi)給予批復(fù)。 (住戶 )收到批復(fù)后 ,應(yīng)帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處按規(guī)定辦理施工隊(duì)有關(guān)進(jìn)場(chǎng)手續(xù)方可進(jìn)場(chǎng)裝修施工 (詳 見(jiàn)附件 二 )。 五、施工 有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行 ,不得有任何更改。如實(shí)際情況需要更改 ,必須報(bào)管理處審批 ,出具更改通知后方可施工。 ,業(yè)主 (住戶 )進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守規(guī)定 ,按規(guī)作業(yè) ,文明施工 ,施工期間不準(zhǔn)裝修工人在大廈內(nèi)住宿。逾期完工要辦理逾期手續(xù)并交納逾期金每天 50元 ,不辦理延期手續(xù)的 ,管理處有權(quán)責(zé)令其停工 。對(duì)于施工隊(duì)的違章裝修除按《 市住宅裝修管理規(guī)定》和《違章裝修項(xiàng)目》的規(guī)定進(jìn)行處理 ,對(duì)業(yè)主 (住戶 )處以相當(dāng)于施工隊(duì)罰款額30%的罰款。 :中小工程為 30天 ,較大工程為 45 天 ,最 長(zhǎng)不超過(guò) 60天 ,如確實(shí)需要延期 ,要到管理處辦理延期手續(xù)。 :每天施工時(shí)間為 8:0012:00,14:0018:00。 ,嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線 ； 超容量用電在與管理處協(xié)商后 ,在管理處的監(jiān)督下 ,在管理人員指定位置處接臨時(shí)電源線 ,否則造成的一切后果由業(yè)主 (住戶 )負(fù)責(zé)。 (必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) )的安裝、維修、拆移、改裝 ,必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工 。用戶不得自行安裝、拆除、改裝。 ,不得 破壞樓宇結(jié)構(gòu) ,穿壞墻體。 、陽(yáng)臺(tái)色調(diào) ,不得改變陽(yáng)臺(tái)的用途 (陽(yáng)臺(tái)不得安裝防盜網(wǎng)及鋁合金窗等 )。 ,每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn) ,樓梯、過(guò)道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方 ,不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施 ,保持公用地面、墻壁完好和整潔。 六、驗(yàn)收 ,業(yè)主 (住戶 )和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向管理處申請(qǐng)竣工驗(yàn)收 ,管理處將派人進(jìn)行查驗(yàn)。 。如未驗(yàn)收 ,管理處可安排拆除隱蔽部分遮擋 ,再行驗(yàn)收 ,由此造成的 損失由業(yè)主 (住戶 )自己負(fù)責(zé)。 ,由管理處驗(yàn)收人員在《裝修申請(qǐng)審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。驗(yàn)收不合格時(shí) ,限期改正 ,再行復(fù)驗(yàn) ,直至合格。經(jīng)三次驗(yàn)收不合格者 ,管理處可另行指定施工單位進(jìn)行施工 ,所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主 (住戶 )承擔(dān)。 ,經(jīng)管理處復(fù)驗(yàn)確定工程無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題 ,將押金退回業(yè)主 (住戶 )和施工隊(duì)。 附件一（略） 附件二（略） [案例二 ] 部分業(yè)主要隨意封閉陽(yáng)臺(tái)怎么辦 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 22 頁(yè)，共 131 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 深圳某大廈入伙前，物業(yè)管理處的工作人員多次到現(xiàn)場(chǎng)考察，綜合考慮各種因素，并聽(tīng)取有關(guān)方面意見(jiàn) ，做出了 “ 主陽(yáng)臺(tái)允許用白鋁材、白玻璃、統(tǒng)一規(guī)格平開窗封閉 ” 的規(guī)定?？梢蝗牖铮@一規(guī)定就遭到了部分業(yè)主的質(zhì)疑，他們提出許多不同的理由，要求按照自己的思路來(lái)封閉陽(yáng)臺(tái)。 有些業(yè)主聽(tīng)了管理處的解釋，了解管理處的初衷是為了保持大廈外觀的統(tǒng)一，也就愉快地接受了?？扇杂胁糠止虉?zhí)己見(jiàn)，甚至成群結(jié)伙，一天幾次地到管理處來(lái)橫加指責(zé)，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。 在這種情形下，管理處先用了個(gè) “ 緩兵之計(jì) ” 。向有意見(jiàn)的業(yè)主說(shuō)明，管理處的方案可以做進(jìn)一步論證，看能否為大多數(shù)業(yè)主所認(rèn)同，但在未做最后決定前，各自的方案也不要急于實(shí)施。把他們穩(wěn)定下來(lái)之后 ，管理處做了一個(gè)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)持有異議的業(yè)主只有 20多戶，并不占多數(shù)。只是因?yàn)樗麄兌际巧愁^角本地居民，互相認(rèn)識(shí)，容易連成一氣 ，其中有幾位是 集團(tuán)公司 的職員，而且一位是高級(jí)職員。 有了這個(gè)底數(shù)后，管理處本來(lái)可以強(qiáng)制要求這部分業(yè)主執(zhí)行既定的封閉陽(yáng)臺(tái)的規(guī)定，但還是希望能說(shuō)服他們，讓他們自覺(jué)自愿地去執(zhí)行 。 [案例分析 ] 由于小區(qū)業(yè)主的舊有生活習(xí)慣，以及環(huán)境保護(hù)意識(shí)和文化素質(zhì)的差異，在物業(yè)管理實(shí)踐中，外立面管理普遍成為住宅小區(qū)建筑物外觀管理的難點(diǎn)。外立面包括外墻、窗戶、陽(yáng)臺(tái)及附屬設(shè)備，如空調(diào)機(jī)、廣告燈箱、防盜網(wǎng)和晾衣 架等。其實(shí)，良好的外立面管理可以收到美化居住環(huán)境，提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，改善城市的市容面貌的效果。本案例正是因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主的不能從物業(yè)整體美觀的角度認(rèn)識(shí)裝修管理而帶來(lái)的矛盾糾紛。 對(duì)于在裝修過(guò)程中所出現(xiàn)的這類不符合規(guī)定的問(wèn)題，物業(yè)管理公司最好的方式就是采取預(yù)防措施，防范在先。具體地說(shuō)就是在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，就要宣傳相關(guān)的政策法規(guī)，并將具體的要求填寫在《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理服務(wù)合同》中，同時(shí)預(yù)收適當(dāng)?shù)难b修保證金，以此來(lái)規(guī)范約束業(yè)主的裝修行為。但僅此是不夠的，物業(yè)管理公司還要加強(qiáng)業(yè)主裝修過(guò)程中的監(jiān)督管理，及時(shí)發(fā) 現(xiàn)問(wèn)題，防患于未然。對(duì)于已出現(xiàn)的問(wèn)題，要本著“以理服人”的原則，向業(yè)主介紹宣傳相關(guān)的法規(guī)制度，做好耐心細(xì)致的說(shuō)服工作，求得業(yè)主的理解支持，協(xié)助完成整改工作。要極力避免與業(yè)主發(fā)生沖突，因?yàn)檠b修管理這項(xiàng)工作一般都是在與業(yè)主接觸的初期，沖突一旦出現(xiàn)，就會(huì)給業(yè)主的心理留下陰影，對(duì)以后的管理工作產(chǎn)生負(fù)面影響。 [解決方法 ] 從本案例的案情敘述中不難看出，盡管個(gè)別業(yè)主想按自己想法封閉陽(yáng)臺(tái)的呼聲不斷，但畢竟還沒(méi)有付諸于行動(dòng)，這就為物業(yè)管理公司的管理說(shuō)服工作提供了極大的主動(dòng)空間。物業(yè)管理公司所做的調(diào)查，結(jié)果也是對(duì)管理工作 的開展極為有利的。因此，物業(yè)管理公司做出了“ 希望能說(shuō)服他們，讓他們自覺(jué)自愿地去執(zhí)行 （既定方案）的決策。 于是，決定來(lái)個(gè) “ 各個(gè)突破 ” ，先從 集團(tuán)公司的高級(jí)職員 開始 ， 然后做好 他們公司幾位同事 的工作 ， 因?yàn)楫吘顾麄兊乃刭|(zhì)要高些，容易溝通說(shuō)服 。 而實(shí)際情況也這是這樣。 有一天晚上，他 集團(tuán)公司的高級(jí)職員到管理處咨詢辦理裝修手續(xù)的問(wèn)題，趁這機(jī)會(huì)，主管工作人員與他進(jìn)行了兩個(gè)小時(shí)的長(zhǎng)談，從管理處制訂方案的出發(fā)點(diǎn)到這個(gè)方案的優(yōu)點(diǎn)，再通過(guò)比較指出他們那個(gè)方案的弊端，最后他心悅誠(chéng)服地接受了，然后他又說(shuō)服了自己的幾位同事。就這樣 有 針 對(duì) 性地 利用業(yè)主的不同特點(diǎn)進(jìn)一步做說(shuō)服動(dòng)員工作，慢慢地規(guī)定執(zhí)行起來(lái)順利多了。 期間，也有極個(gè)別業(yè)主是橫豎不聽(tīng)，不管管理處如何作解釋，還是自行其事，甚至揚(yáng)言“ 我就不按統(tǒng)一規(guī)定封窗，你們能拿我怎么樣？ ” 。對(duì)此，管理處態(tài)度上還是和和氣氣，但管理上寸步不讓，把《業(yè)主公約》和物業(yè)管理法規(guī)文件匯編送到他面前，讓他自己了解和體會(huì)自己應(yīng)當(dāng)如何去做（送法上門，應(yīng)當(dāng)說(shuō)也是一種服務(wù)），然后再給他發(fā)去限期整改通知單，最后他只得按照規(guī)定推倒重來(lái)。 通過(guò)本案例可以看出做 物業(yè)管理 工作 ，一定要重視關(guān)鍵的少數(shù) ，因?yàn)榧m紛往往就發(fā)生在這些少數(shù)人身 上 。正兒八經(jīng)也好、略施小計(jì)也行，總之要盡量爭(zhēng)取全部 “ 擺平 ” 。因?yàn)樵谀壳暗氖袌?chǎng)環(huán)境下，物業(yè)公司是真正的弱勢(shì)群體。一個(gè)小區(qū)有那么三五個(gè)業(yè)主存心與你作對(duì)， 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 23 頁(yè)，共 131 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 就會(huì)鬧得你無(wú)寧日。 [相關(guān)法規(guī)政策 ] 1．花園小區(qū)業(yè)主手冊(cè) （節(jié)選） ?? 五、裝修管理 為了便于管理 ,保證裝修質(zhì)量 ,控制違規(guī)建筑物 ,避免業(yè)主因此造成不必要的損失 ,管理處建議園內(nèi)別墅和洋房裝修原則上由本公司屬下的專業(yè)裝修公司負(fù)責(zé)施工 ,由裝修公司代為辦理各項(xiàng)審批手續(xù)。業(yè)主或住戶根據(jù)需要也可自行安排裝修隊(duì)伍 ,請(qǐng)參照以下程序和要求到管理處辦理各項(xiàng)審批手續(xù) : (如裝修項(xiàng)目、內(nèi)容、時(shí)間及施工單位的名稱、人數(shù)、負(fù)責(zé)人等 )送管理處審批、備案。 ,管理處將發(fā)給《裝修施工許可證》 ,并向施工單位收取施工管理費(fèi)。施工管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所申報(bào)裝修工期以每天收取伍拾元人民幣計(jì)算 ,如超過(guò)申報(bào)工期 ,必須提前補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)并補(bǔ)交施工管理費(fèi) ,如逾期不辦 ,管理處將責(zé)令其停工 ,并禁止其施工人員出入本園。 ,必須將《裝修施工許可證》掛在本單位的門口處 ,施工完成后交回管理處。每天的施工時(shí)間為上午八時(shí)至晚上七時(shí) ,節(jié)假日及中午 休息期間 ,施工不能產(chǎn)生噪音 ,裝修過(guò)程不得占用公共場(chǎng)地。 、電源 ,應(yīng)通知管理處安排有關(guān)人員完成 ,不得私下裝接 ,否則將視情節(jié)輕重處以罰款。 ,施工完成后的雜物、垃圾、淤泥等應(yīng)由施工人員及時(shí)清理 ,不得倒入?yún)^(qū)內(nèi)的垃圾桶內(nèi)或堆放在馬路邊。 《裝修工人出入卡》并接受保安員的檢查。為了住戶安全著想 ,施王人員晚上七時(shí)后不得在單位內(nèi)停留或住宿 ,并須遵守園內(nèi)有關(guān)規(guī)定和制度 ,因違章而發(fā)生任何事故 ,業(yè)主必須承擔(dān)由此所造成的一切損失和責(zé)任。 同 時(shí) ,管理處有權(quán)責(zé)令違章的施工隊(duì)伍立即停止施工。 ,要保護(hù)好公共的水電管網(wǎng)及設(shè)備 ,如有關(guān)設(shè)備、設(shè)施因施工而損壞 ,業(yè)主必須負(fù)責(zé)及時(shí)修復(fù) ,并需承擔(dān)由此而造成的經(jīng)濟(jì)損失。 。如裝修需要搬運(yùn)材料、淤士、垃圾等 ,就向管理處申請(qǐng) ,由管理處根據(jù)實(shí)際情況安排運(yùn)輸車輛 ,實(shí)行有償服務(wù)。工程完成后 ,剩余的施工材料及工具運(yùn)出園區(qū)時(shí) ,必須有管理處開具的《物品放行條》 ,并接受保安員的檢查。 、曬衣架等 ,所有單項(xiàng)工程必須先到管理處 辦理報(bào)建手續(xù)后方可安裝。 :空調(diào)機(jī)必須按指定的位置安裝 ,窗機(jī)應(yīng)直接安裝在原設(shè)計(jì)預(yù)留位置上 ,分體式主機(jī)必須先到管理處確定位置后方可安裝 ,力求做到橫平豎直 ,統(tǒng)一美觀。洋房日后由管理處統(tǒng)一安裝空調(diào)滴水管并適當(dāng)收取工本費(fèi)。必須 使用不銹鋼架掛機(jī) (普通鐵架生銹后銹水易污染墻身 ),禁止在主機(jī)上設(shè)置任何附蓋?？照{(diào)安裝完畢后必須做好墻身洞口的修補(bǔ)和清潔工作。 :天臺(tái)花園的裝修原則上從小從簡(jiǎn)，不能超過(guò)設(shè)定承載力 ,確保結(jié)構(gòu)安全。嚴(yán)禁在天臺(tái)加建任何封閉式建筑物 ,搭設(shè)簡(jiǎn)易光棚和花架應(yīng)符合規(guī)定 ,以不影響房屋整體外觀且高度不能高于樓層層高為原則。嚴(yán)禁在天臺(tái)樓板上鉆孔、開鑿槽坑。嚴(yán)禁于附欄河墻填土種樹木。鋪泥植草、做小水池、小石山應(yīng)做好防水、排水措施 ,在確保防水安全、排水通暢的情況下方可施工 ,否則因裝修而導(dǎo)致滲水、漏水的后果由業(yè)主負(fù)責(zé)。鋪泥厚度以不大于 10公分為宜 ,種苗木以不高于欄河為宜 ,砌小石山及其他園藝以不高于欄河為標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)禁將盆景置于欄河墻頂上 ,以確保安全。 :嚴(yán)禁在花園內(nèi)加建封閉式建筑物 ,洋房區(qū)嚴(yán)禁在花園內(nèi)設(shè)停車位 ,未經(jīng)許可嚴(yán)禁在國(guó)欄開設(shè)任何門洞口。于花園內(nèi)造亭、石山、噴水 池及其他園藝建筑應(yīng)以不影響整體美觀、不影響他人為原則 ,高度不超過(guò)首層樓層層高且距圍墻應(yīng)不小于 1 米為宜。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 24 頁(yè)，共 131 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 嚴(yán)禁于花園內(nèi)開井或種植深根植物。 。 ,如有違反 ,管理公司有權(quán)責(zé)令其恢復(fù)原狀 ,并需承擔(dān)其后果及費(fèi)用 ,請(qǐng)認(rèn)真閱讀《房屋使用說(shuō)明書》 ,并嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定。 、外觀、外墻顏色。 。 。 。 ,注意防安全 ,裝修單 位內(nèi)必須至少配備一支家庭裝滅火器。 ,要申報(bào)實(shí)際裝機(jī)容量 ,如實(shí)際用電大于售樓合同額定用電量 ,應(yīng)即時(shí)辦理增容手續(xù)。請(qǐng)勿擅自增大用電 ,以防超負(fù)荷用電而發(fā)生事故。 .保障區(qū)內(nèi)業(yè)主和住戶的利益 ,凡所有在園內(nèi)