【導讀】漢語中的“物”、“業(yè)”二字是多義詞?！拔铩弊鳛槊~主要有兩種含義：一。定主體以外的周圍客體。動的成果，亦即財產(chǎn)，如業(yè)主、家業(yè)。但在中國古代法律中，自從宋代。之屬，須移徙其地……地(不動產(chǎn))即不離常處，理與財物有殊”)，一般。稱動產(chǎn)為物、財或財物，稱不動產(chǎn)為業(yè)、產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)。有“應有已經(jīng)正典物業(yè)……”們個體或群體的、包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內的財產(chǎn)。的各種有價物，二是指對有價物的所有權。按照英國法律，財產(chǎn)分為兩。及其附著物和附設其上的財產(chǎn)權利；realty原意是屬物的財產(chǎn))。詞通譯為“產(chǎn)權”，又譯產(chǎn)業(yè)權、財產(chǎn)。條件授予其他人，于是這些人就成了持有人或租借人。地本身的所有權，而只能擁有土地上的各種“產(chǎn)權”。產(chǎn)業(yè)司物業(yè)管理處的表述內容是一致的。必須了解中國所稱“物業(yè)管理”術語中“物業(yè)”的自身特性。房屋等建筑物及構筑物。中國民事法律尚未對地上“定著物”作出完整定。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)又可分割為小

　　

【正文】 法律的認識和態(tài)度以及態(tài)度與行為的協(xié)調狀況，也直接影響著人們的守法程度。切實加強對物業(yè)管理法律當事人的法律意識、權利意識和公民意識的開發(fā)教育，培養(yǎng)人們對物業(yè)管理法規(guī)的充分認識和認同的良好態(tài)度，會極大地促進人們積極遵守物業(yè)管理法規(guī)，自覺維護物業(yè)管理法律秩序。 (4)物業(yè)管理法律監(jiān)督 法律監(jiān)督的狹義是指由享有法律監(jiān)督權的法定國家機關實行的，保證法律統(tǒng)一執(zhí)行與普遍遵守的一項法律制度；其廣義是指社會各級層組織和個人，為保障 法制的實現(xiàn)，依據(jù)客觀事實和國家法律對法律的制定、執(zhí)行、適用和遵守進行的監(jiān)察和督促活動。法律監(jiān)督的主體同時也是被監(jiān)督者，監(jiān)督的客體是違法行為。 我國的廣義法律監(jiān)督結構可分為三大類九個要素： ① 執(zhí)政黨的監(jiān)督；② 國家監(jiān)督，其中包括權力機關的監(jiān)督、行政機關的監(jiān)督、檢察機關的監(jiān)督和審判機關的監(jiān)督； ③ 社會監(jiān)督，其中包括民主黨派的監(jiān)督、社會團體的監(jiān)督、社會輿論的監(jiān)督和人民群眾的監(jiān)督。 物業(yè)管理法律監(jiān)督結構也包括上述三大類九個要素，只是在社會團體的監(jiān)督中更突出業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和消費者協(xié)會的監(jiān)督作 用，在人民群眾的直接監(jiān)督中更突出業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)員工的監(jiān)督作用。在《城市新建住宅小區(qū)管 理辦法》第 7條規(guī)定的住宅小區(qū)管理委員會的義務中，就有對物業(yè)管理公司的管理工作進行 檢查和監(jiān)督，接受住宅小區(qū)內房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的監(jiān)督之明 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費 資源共享 ) 第 28 頁 共 50 頁 文規(guī)定。其第 8 條規(guī)定的物業(yè)管理的義務中，也有接受管委會和住宅小區(qū)內居民的監(jiān)督之規(guī)定。這里規(guī)定的監(jiān)督不是僅指對工作或服務質量、業(yè)績的監(jiān)督，更重要的是對遵守物業(yè)管理法律規(guī)范情況的監(jiān)督。 物業(yè)管理法律關系概述 一、研究物業(yè)管理法律關系的意義 物業(yè)管理法律關系是指物業(yè)管理 法規(guī)實際組控物業(yè)管理社會關系和社會行為時所形成的法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間權利、義務關系。它是現(xiàn)實物業(yè)管理社會關系的法律形式，是受國家強制力保護的人與人之間社會關系之一種，體現(xiàn)物業(yè)管理關系當事人、參與者的行為目的的主觀意志與國家意志的結合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關系系統(tǒng)中居于各境位并以特定社會角色身份存在的主體享受權利和承擔義務的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管理法律規(guī)范建立的法律關系。 物業(yè)管理法律關系論，是關于物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮組控功能，直接規(guī)范具體物業(yè)管理民事、經(jīng)濟、行政、刑事關系的模式的概括理 論。它主要包括：物業(yè)管理法律關系的一般闡述；物業(yè)管理法律關系特定境位中主體、客體 (標的 )和內容 (權利義務 )三要素的論析；能夠引起物業(yè)管理法律關系產(chǎn)生存在、變更和終止 (消滅 )事實的說明。 物業(yè)管理法律關系在中國大陸是隨著改革開放后房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展和物業(yè)管理事業(yè)于 1981 年開始起步推進而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關系，對其進行研究具有十分重要的意義： 、調整物業(yè)管理社會關系的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費 資源共享 ) 第 29 頁 共 50 頁 產(chǎn)物 (結果 )，是根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)范確立的以民事經(jīng)濟權利義務為主要內容的社會關系，是用來直接規(guī)范 現(xiàn)實物業(yè)管理關系，使該關系在法律軌道上運行的根本手段和法律模式。它作為法律模式 (一種法律關系形式 )，從始至終規(guī)范著被物業(yè)管理法律調整的物業(yè)管理社會關系，使之符合法 規(guī)的規(guī)定。法律規(guī)范是抽象的，因為法律規(guī)定是并且只能是針對受其規(guī)范的時空之內不特定的一切人和生活事實而發(fā)。而法律關系卻是具體的。物業(yè)管理法律關系與作為物業(yè)管理法規(guī) 調整對象的社會關系實際上只是一個關系，換言之，受物業(yè)管理法規(guī)調整的社會關系是以物業(yè)管理法律關系出現(xiàn)的。因此，物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法規(guī)調整約束、組控物業(yè)管理 關系和活動最直接的基本性 方法，是物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮功能的始點，又是歸結點。所以，物業(yè)管理法律關系論在物業(yè)管理法學理論中居于核心地位。研究物業(yè)管理法律關系，有利于掌握物業(yè)管理法學的核心理論，明了社會物業(yè)管理各種關系哪些已被納入法規(guī)組控范圍及其組控重點所在，正確理解對物業(yè)管理實務活動和糾紛處理所應堅持的“以事實為根據(jù)，以法律為準繩 ”的法律原則，學會運用物業(yè)管理社會關系的法律模式去分析、評價、調整物業(yè)管理實際關系。 聯(lián)系的途徑，物業(yè)管理法規(guī)是通過物業(yè)管理法律關系實現(xiàn)其調整物業(yè) 管理社會關系的目的。由于物業(yè)管理法律關系是與物業(yè)管理法律規(guī)范緊密結合在一起，是以物業(yè)管理法規(guī)的存在為前提，因而研究它也就是研究物業(yè)管理法規(guī)在實施中對現(xiàn)實物業(yè)管理社會關系規(guī)范化、法制化的適宜程度和組控 效果的問題，以便結合物業(yè)管理社會關系發(fā)展變化實際情 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費 資源共享 ) 第 30 頁 共 50 頁 況，采取有效措施及時完善物業(yè)管理法規(guī)和保證其正確實施，這對于加強中國物業(yè)管理法制建設和健全物業(yè)管理具體法律制度 會產(chǎn)生有益的促進作用。 體間權利義務關系，以有關當事人的境位權利、義務為主要內容。在具體的物業(yè)管理實務活動中，有關當事人的行為應當遵守物業(yè)管理法律關系內容的具體要求，在充分享有權利的同時全面履行自己承擔的合法義務，若其行為違反義務規(guī)則，就要依法承擔相應的法律責任 (懲戒性報應 )。因此，研究物業(yè)管理法律關系，有利于通過完善立法、嚴格執(zhí)法、加強司法、采用促進自覺守法綜合措施等方式辦法，來有針對性地解決中國現(xiàn)實改革和發(fā)展過程中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關系各類主體間居處境位所含利益、權利和義務的不平等、不公平、不協(xié)調等矛盾問題，有效化解有關當事人間的利益沖突，從而對建立和穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響 效應。 二、物業(yè)管理法律關系的要素 物業(yè)管理法律關系的要素是指該種關系必要的構成因素或條件，缺了要素之一則不能構成物業(yè)管理法律關系。關于何為法律關系的要素，有不同的觀點。有的提出主體、客體、內容、變動原因四要素說，多數(shù)人則堅持傳統(tǒng)的主體、客體、內容三要素說。由于變動原因本 身屬于法律事實問題，并不是法律關系本身的構成因素，因此，我們采用三要素說，但是同時強調主體乃是指處于特定法律境位的具有法定身份的主體。 (一 )物業(yè)管理法律關系的主體 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費 資源共享 ) 第 31 頁 共 50 頁 物業(yè)管理法律關系的主體，可簡稱業(yè)事主體，是指參與物業(yè)管 理法律關系而居處一定法律境位具有法定身份的享有權利承擔義務的當事人。法律關系是一種人與人之間的社會關系，所以必須有參加這種關系的主體。由于物業(yè)管理法律關系按所屬組控的法律部門不同可劃 為民事法律關系、經(jīng)濟法律關系、行政法律關系、刑事法律關系，相應地，業(yè)事主體又可因其參與的法律關系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。 法律關系的主體是人。法學中和法律中的人，不僅包括有肉體構造和生命力的自然人，還包括將社會組織甚至某類財產(chǎn)通過法律擬制成的“人 ”，通稱 “團體人 ”，如可以享受權利承擔義務的法人 、非法人團體和國家。成為法律關系主體的資格，稱為法律上的 “人格 ”，只有具有法律 “人格 ”的，才為法律上的人，才能成為法律關系主體。法律上的 “人格 ”是由法律賦予的一種資格，一種權利能力，是社會成員或社會組織能夠作為獨立主體參與一定法律關系而入居一定的法律境位取得特定身份并享受一定權利所必須具有的條件。人格是隨主體的產(chǎn)生而產(chǎn)生，并與主體不可分離地共存，主體不存在了其人格也消失。民法上自然人的人格是一種不依附于任何人而獨立存在的權利能力，人格與生俱有，既不可被他人剝奪，也不得由本人放棄或轉讓，除了死亡之外，人世間沒 有任何力量可以導致自然人的人格消滅。身份是主體所入居的境位和角色的反映，屬于社會性人的要素。對 “身份 ”一詞，《辭?！方忉尀?“人的出身，地位或資格 ”，在法學和司法實務中，將 “身份 ”理解為主體在特 定關系中所處的不可讓與的地位或社會角色關系狀態(tài)。如民法調整的人身關系包括身體 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費 資源共享 ) 第 32 頁 共 50 頁 關系、人格關系與身份關系三類。 根據(jù)中國物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理法律關系的主體主要是具有物業(yè)的業(yè)主身份、使用人身份的自然人 (公民 )和法人 (包括物業(yè)管理企業(yè)法人、業(yè)主自治團體法人、物業(yè)管理 行政主管機關法人等 )兩種，符合一定條件的非法人 組織 (如提供家政裝修服務的合伙企業(yè)和個人獨資企業(yè)、物業(yè)管理公司下設的物業(yè)管理處等 )和特殊情況下國家，也可成為業(yè)事主體。 物業(yè)管理法律關系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管機關。 (二 )物業(yè)管理法律關系的內容 物業(yè)管理法律關系的內容是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關系中所享有的權利 (包括職權 )和負擔的義務 (包括職責 )。權利是指法律根據(jù)現(xiàn)實社會經(jīng)濟文化生活條件，賦予一定法律關 系主體在獲取及維護某種合法利益的事務范圍內按照自己意思或意志自由行為的能力。義務是指經(jīng)法律規(guī) 定或認可而對法律關系主體所施加的能使其依服務權利的要求必須 (或應當 )作出或不作出一定行為的合法壓力形式。任何法律關系都包含權利和義務兩方面的內容，權利內容是通過相應的義務來表現(xiàn)的，義務內容又用相應的權利來限定。權利和義務相互對應地 存在于同一個法律關系中，同時約束著物業(yè)管理法律關系的當事人雙方。 物業(yè)管理關系的權利種類是多樣的，主要包括民事權利、商事權利和政事權利三大類。民事權利可以按是否以財產(chǎn)利益為直接內容劃分為財產(chǎn)權 (包括物權、售權 )、人身權 (包括身體權、人格權、身份權 )、兼有 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費 資源共享 ) 第 33 頁 共 50 頁 財產(chǎn)權與人身權雙重性質 的權利 (包括知識產(chǎn)權、社員權、繼承權等 )三類，商事權利主要包括商事組織方面的權利和商事交易方面的權利兩類，政事權利主要包括抽象行政職權、具體行政職權和行政相對人權利三類，政事權利不同于國事權 利 (即參與和管理國家事務的權利 )。 物業(yè)管理法律關系的義務種類是多樣的。主要包括民事義務、商事義務和政事義務三類 。根據(jù)義務與義務主體間的關系，義務可分為專屬義務 (指不得轉移其他主體負擔的義務 )和非專屬義務 (指可以依法平等轉移給他人承受的義務 )兩類。物業(yè)管理關系中財產(chǎn)性義務 (如各業(yè)主自己繳納物業(yè)管理費的義務 )一般屬 于非專屬義務，人身性義務 (由人格、身份發(fā)生的義務，如業(yè)主委員會委員和物業(yè)管理公司的職責性義務 )一般屬于專屬義務。鑒于義務與權利密不可分的共生關系，它們的可操作內容都是對主體的行為要求和規(guī)范，因此，研究物業(yè)管理法律關系內容應自覺運用法律規(guī)范分類中的行為程式規(guī)范法理。 法組控物業(yè)管理社會關系，就是為了使法律規(guī)定的物業(yè)管理法律關系的內容在現(xiàn)實生活中實現(xiàn)，使得權利人能夠享有權利帶來的利益，使義務人作出服務權利的必為行為，并通過各種途徑和方式保障這種目的的實現(xiàn)。關于物業(yè)管理的各種具體權利和義務詳見本書有關章節(jié)的專 門介紹和論述。 (三 )物業(yè)管理法律關系的客體 物業(yè)管理法律關系的客體是指法律關系主體承受的權利、義務所指向的對象?？腕w亦稱為 “標的 ”，是主體所需合法利益 (法益 )的外在表現(xiàn)載體，它直接反映了人們社會關系中最核心的利益關系。各種不同的具體