【導(dǎo)讀】漢語中的“物”、“業(yè)”二字是多義詞。“物”作為名詞主要有兩種含義：一。定主體以外的周圍客體。動的成果，亦即財(cái)產(chǎn)，如業(yè)主、家業(yè)。但在中國古代法律中，自從宋代。之屬，須移徙其地……地(不動產(chǎn))即不離常處，理與財(cái)物有殊”)，一般。稱動產(chǎn)為物、財(cái)或財(cái)物，稱不動產(chǎn)為業(yè)、產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)。有“應(yīng)有已經(jīng)正典物業(yè)……”們個(gè)體或群體的、包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)。的各種有價(jià)物，二是指對有價(jià)物的所有權(quán)。按照英國法律，財(cái)產(chǎn)分為兩。及其附著物和附設(shè)其上的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；realty原意是屬物的財(cái)產(chǎn))。詞通譯為“產(chǎn)權(quán)”，又譯產(chǎn)業(yè)權(quán)、財(cái)產(chǎn)。條件授予其他人，于是這些人就成了持有人或租借人。地本身的所有權(quán)，而只能擁有土地上的各種“產(chǎn)權(quán)”。產(chǎn)業(yè)司物業(yè)管理處的表述內(nèi)容是一致的。必須了解中國所稱“物業(yè)管理”術(shù)語中“物業(yè)”的自身特性。房屋等建筑物及構(gòu)筑物。中國民事法律尚未對地上“定著物”作出完整定。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)又可分割為小

　　

【正文】 法律的認(rèn)識和態(tài)度以及態(tài)度與行為的協(xié)調(diào)狀況，也直接影響著人們的守法程度。切實(shí)加強(qiáng)對物業(yè)管理法律當(dāng)事人的法律意識、權(quán)利意識和公民意識的開發(fā)教育，培養(yǎng)人們對物業(yè)管理法規(guī)的充分認(rèn)識和認(rèn)同的良好態(tài)度，會極大地促進(jìn)人們積極遵守物業(yè)管理法規(guī)，自覺維護(hù)物業(yè)管理法律秩序。 (4)物業(yè)管理法律監(jiān)督 法律監(jiān)督的狹義是指由享有法律監(jiān)督權(quán)的法定國家機(jī)關(guān)實(shí)行的，保證法律統(tǒng)一執(zhí)行與普遍遵守的一項(xiàng)法律制度；其廣義是指社會各級層組織和個(gè)人，為保障 法制的實(shí)現(xiàn)，依據(jù)客觀事實(shí)和國家法律對法律的制定、執(zhí)行、適用和遵守進(jìn)行的監(jiān)察和督促活動。法律監(jiān)督的主體同時(shí)也是被監(jiān)督者，監(jiān)督的客體是違法行為。 我國的廣義法律監(jiān)督結(jié)構(gòu)可分為三大類九個(gè)要素： ① 執(zhí)政黨的監(jiān)督；② 國家監(jiān)督，其中包括權(quán)力機(jī)關(guān)的監(jiān)督、行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督、檢察機(jī)關(guān)的監(jiān)督和審判機(jī)關(guān)的監(jiān)督； ③ 社會監(jiān)督，其中包括民主黨派的監(jiān)督、社會團(tuán)體的監(jiān)督、社會輿論的監(jiān)督和人民群眾的監(jiān)督。 物業(yè)管理法律監(jiān)督結(jié)構(gòu)也包括上述三大類九個(gè)要素，只是在社會團(tuán)體的監(jiān)督中更突出業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和消費(fèi)者協(xié)會的監(jiān)督作 用，在人民群眾的直接監(jiān)督中更突出業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)員工的監(jiān)督作用。在《城市新建住宅小區(qū)管 理辦法》第 7條規(guī)定的住宅小區(qū)管理委員會的義務(wù)中，就有對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行 檢查和監(jiān)督，接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督之明 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 28 頁 共 50 頁 文規(guī)定。其第 8 條規(guī)定的物業(yè)管理的義務(wù)中，也有接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督之規(guī)定。這里規(guī)定的監(jiān)督不是僅指對工作或服務(wù)質(zhì)量、業(yè)績的監(jiān)督，更重要的是對遵守物業(yè)管理法律規(guī)范情況的監(jiān)督。 物業(yè)管理法律關(guān)系概述 一、研究物業(yè)管理法律關(guān)系的意義 物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理 法規(guī)實(shí)際組控物業(yè)管理社會關(guān)系和社會行為時(shí)所形成的法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。它是現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理社會關(guān)系的法律形式，是受國家強(qiáng)制力保護(hù)的人與人之間社會關(guān)系之一種，體現(xiàn)物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人、參與者的行為目的的主觀意志與國家意志的結(jié)合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關(guān)系系統(tǒng)中居于各境位并以特定社會角色身份存在的主體享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管理法律規(guī)范建立的法律關(guān)系。 物業(yè)管理法律關(guān)系論，是關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮組控功能，直接規(guī)范具體物業(yè)管理民事、經(jīng)濟(jì)、行政、刑事關(guān)系的模式的概括理 論。它主要包括：物業(yè)管理法律關(guān)系的一般闡述；物業(yè)管理法律關(guān)系特定境位中主體、客體 (標(biāo)的 )和內(nèi)容 (權(quán)利義務(wù) )三要素的論析；能夠引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生存在、變更和終止 (消滅 )事實(shí)的說明。 物業(yè)管理法律關(guān)系在中國大陸是隨著改革開放后房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物業(yè)管理事業(yè)于 1981 年開始起步推進(jìn)而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關(guān)系，對其進(jìn)行研究具有十分重要的意義： 、調(diào)整物業(yè)管理社會關(guān)系的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 29 頁 共 50 頁 產(chǎn)物 (結(jié)果 )，是根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)范確立的以民事經(jīng)濟(jì)權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容的社會關(guān)系，是用來直接規(guī)范 現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理關(guān)系，使該關(guān)系在法律軌道上運(yùn)行的根本手段和法律模式。它作為法律模式 (一種法律關(guān)系形式 )，從始至終規(guī)范著被物業(yè)管理法律調(diào)整的物業(yè)管理社會關(guān)系，使之符合法 規(guī)的規(guī)定。法律規(guī)范是抽象的，因?yàn)榉梢?guī)定是并且只能是針對受其規(guī)范的時(shí)空之內(nèi)不特定的一切人和生活事實(shí)而發(fā)。而法律關(guān)系卻是具體的。物業(yè)管理法律關(guān)系與作為物業(yè)管理法規(guī) 調(diào)整對象的社會關(guān)系實(shí)際上只是一個(gè)關(guān)系，換言之，受物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整的社會關(guān)系是以物業(yè)管理法律關(guān)系出現(xiàn)的。因此，物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整約束、組控物業(yè)管理 關(guān)系和活動最直接的基本性 方法，是物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮功能的始點(diǎn)，又是歸結(jié)點(diǎn)。所以，物業(yè)管理法律關(guān)系論在物業(yè)管理法學(xué)理論中居于核心地位。研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于掌握物業(yè)管理法學(xué)的核心理論，明了社會物業(yè)管理各種關(guān)系哪些已被納入法規(guī)組控范圍及其組控重點(diǎn)所在，正確理解對物業(yè)管理實(shí)務(wù)活動和糾紛處理所應(yīng)堅(jiān)持的“以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩 ”的法律原則，學(xué)會運(yùn)用物業(yè)管理社會關(guān)系的法律模式去分析、評價(jià)、調(diào)整物業(yè)管理實(shí)際關(guān)系。 聯(lián)系的途徑，物業(yè)管理法規(guī)是通過物業(yè)管理法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)其調(diào)整物業(yè) 管理社會關(guān)系的目的。由于物業(yè)管理法律關(guān)系是與物業(yè)管理法律規(guī)范緊密結(jié)合在一起，是以物業(yè)管理法規(guī)的存在為前提，因而研究它也就是研究物業(yè)管理法規(guī)在實(shí)施中對現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理社會關(guān)系規(guī)范化、法制化的適宜程度和組控 效果的問題，以便結(jié)合物業(yè)管理社會關(guān)系發(fā)展變化實(shí)際情 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 30 頁 共 50 頁 況，采取有效措施及時(shí)完善物業(yè)管理法規(guī)和保證其正確實(shí)施，這對于加強(qiáng)中國物業(yè)管理法制建設(shè)和健全物業(yè)管理具體法律制度 會產(chǎn)生有益的促進(jìn)作用。 體間權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以有關(guān)當(dāng)事人的境位權(quán)利、義務(wù)為主要內(nèi)容。在具體的物業(yè)管理實(shí)務(wù)活動中，有關(guān)當(dāng)事人的行為應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容的具體要求，在充分享有權(quán)利的同時(shí)全面履行自己承擔(dān)的合法義務(wù)，若其行為違反義務(wù)規(guī)則，就要依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 (懲戒性報(bào)應(yīng) )。因此，研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法、采用促進(jìn)自覺守法綜合措施等方式辦法，來有針對性地解決中國現(xiàn)實(shí)改革和發(fā)展過程中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)等矛盾問題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突，從而對建立和穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響 效應(yīng)。 二、物業(yè)管理法律關(guān)系的要素 物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。關(guān)于何為法律關(guān)系的要素，有不同的觀點(diǎn)。有的提出主體、客體、內(nèi)容、變動原因四要素說，多數(shù)人則堅(jiān)持傳統(tǒng)的主體、客體、內(nèi)容三要素說。由于變動原因本 身屬于法律事實(shí)問題，并不是法律關(guān)系本身的構(gòu)成因素，因此，我們采用三要素說，但是同時(shí)強(qiáng)調(diào)主體乃是指處于特定法律境位的具有法定身份的主體。 (一 )物業(yè)管理法律關(guān)系的主體 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 31 頁 共 50 頁 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，可簡稱業(yè)事主體，是指參與物業(yè)管 理法律關(guān)系而居處一定法律境位具有法定身份的享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人。法律關(guān)系是一種人與人之間的社會關(guān)系，所以必須有參加這種關(guān)系的主體。由于物業(yè)管理法律關(guān)系按所屬組控的法律部門不同可劃 為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系，相應(yīng)地，業(yè)事主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。 法律關(guān)系的主體是人。法學(xué)中和法律中的人，不僅包括有肉體構(gòu)造和生命力的自然人，還包括將社會組織甚至某類財(cái)產(chǎn)通過法律擬制成的“人 ”，通稱 “團(tuán)體人 ”，如可以享受權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的法人 、非法人團(tuán)體和國家。成為法律關(guān)系主體的資格，稱為法律上的 “人格 ”，只有具有法律 “人格 ”的，才為法律上的人，才能成為法律關(guān)系主體。法律上的 “人格 ”是由法律賦予的一種資格，一種權(quán)利能力，是社會成員或社會組織能夠作為獨(dú)立主體參與一定法律關(guān)系而入居一定的法律境位取得特定身份并享受一定權(quán)利所必須具有的條件。人格是隨主體的產(chǎn)生而產(chǎn)生，并與主體不可分離地共存，主體不存在了其人格也消失。民法上自然人的人格是一種不依附于任何人而獨(dú)立存在的權(quán)利能力，人格與生俱有，既不可被他人剝奪，也不得由本人放棄或轉(zhuǎn)讓，除了死亡之外，人世間沒 有任何力量可以導(dǎo)致自然人的人格消滅。身份是主體所入居的境位和角色的反映，屬于社會性人的要素。對 “身份 ”一詞，《辭?！方忉尀?“人的出身，地位或資格 ”，在法學(xué)和司法實(shí)務(wù)中，將 “身份 ”理解為主體在特 定關(guān)系中所處的不可讓與的地位或社會角色關(guān)系狀態(tài)。如民法調(diào)整的人身關(guān)系包括身體 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 32 頁 共 50 頁 關(guān)系、人格關(guān)系與身份關(guān)系三類。 根據(jù)中國物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要是具有物業(yè)的業(yè)主身份、使用人身份的自然人 (公民 )和法人 (包括物業(yè)管理企業(yè)法人、業(yè)主自治團(tuán)體法人、物業(yè)管理 行政主管機(jī)關(guān)法人等 )兩種，符合一定條件的非法人 組織 (如提供家政裝修服務(wù)的合伙企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、物業(yè)管理公司下設(shè)的物業(yè)管理處等 )和特殊情況下國家，也可成為業(yè)事主體。 物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。 (二 )物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容 物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利 (包括職權(quán) )和負(fù)擔(dān)的義務(wù) (包括職責(zé) )。權(quán)利是指法律根據(jù)現(xiàn)實(shí)社會經(jīng)濟(jì)文化生活條件，賦予一定法律關(guān) 系主體在獲取及維護(hù)某種合法利益的事務(wù)范圍內(nèi)按照自己意思或意志自由行為的能力。義務(wù)是指經(jīng)法律規(guī) 定或認(rèn)可而對法律關(guān)系主體所施加的能使其依服務(wù)權(quán)利的要求必須 (或應(yīng)當(dāng) )作出或不作出一定行為的合法壓力形式。任何法律關(guān)系都包含權(quán)利和義務(wù)兩方面的內(nèi)容，權(quán)利內(nèi)容是通過相應(yīng)的義務(wù)來表現(xiàn)的，義務(wù)內(nèi)容又用相應(yīng)的權(quán)利來限定。權(quán)利和義務(wù)相互對應(yīng)地 存在于同一個(gè)法律關(guān)系中，同時(shí)約束著物業(yè)管理法律關(guān)系的當(dāng)事人雙方。 物業(yè)管理關(guān)系的權(quán)利種類是多樣的，主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類。民事權(quán)利可以按是否以財(cái)產(chǎn)利益為直接內(nèi)容劃分為財(cái)產(chǎn)權(quán) (包括物權(quán)、售權(quán) )、人身權(quán) (包括身體權(quán)、人格權(quán)、身份權(quán) )、兼有 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 33 頁 共 50 頁 財(cái)產(chǎn)權(quán)與人身權(quán)雙重性質(zhì) 的權(quán)利 (包括知識產(chǎn)權(quán)、社員權(quán)、繼承權(quán)等 )三類，商事權(quán)利主要包括商事組織方面的權(quán)利和商事交易方面的權(quán)利兩類，政事權(quán)利主要包括抽象行政職權(quán)、具體行政職權(quán)和行政相對人權(quán)利三類，政事權(quán)利不同于國事權(quán) 利 (即參與和管理國家事務(wù)的權(quán)利 )。 物業(yè)管理法律關(guān)系的義務(wù)種類是多樣的。主要包括民事義務(wù)、商事義務(wù)和政事義務(wù)三類 。根據(jù)義務(wù)與義務(wù)主體間的關(guān)系，義務(wù)可分為專屬義務(wù) (指不得轉(zhuǎn)移其他主體負(fù)擔(dān)的義務(wù) )和非專屬義務(wù) (指可以依法平等轉(zhuǎn)移給他人承受的義務(wù) )兩類。物業(yè)管理關(guān)系中財(cái)產(chǎn)性義務(wù) (如各業(yè)主自己繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù) )一般屬 于非專屬義務(wù)，人身性義務(wù) (由人格、身份發(fā)生的義務(wù)，如業(yè)主委員會委員和物業(yè)管理公司的職責(zé)性義務(wù) )一般屬于專屬義務(wù)。鑒于義務(wù)與權(quán)利密不可分的共生關(guān)系，它們的可操作內(nèi)容都是對主體的行為要求和規(guī)范，因此，研究物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容應(yīng)自覺運(yùn)用法律規(guī)范分類中的行為程式規(guī)范法理。 法組控物業(yè)管理社會關(guān)系，就是為了使法律規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容在現(xiàn)實(shí)生活中實(shí)現(xiàn)，使得權(quán)利人能夠享有權(quán)利帶來的利益，使義務(wù)人作出服務(wù)權(quán)利的必為行為，并通過各種途徑和方式保障這種目的的實(shí)現(xiàn)。關(guān)于物業(yè)管理的各種具體權(quán)利和義務(wù)詳見本書有關(guān)章節(jié)的專 門介紹和論述。 (三 )物業(yè)管理法律關(guān)系的客體 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指向的對象?？腕w亦稱為 “標(biāo)的 ”，是主體所需合法利益 (法益 )的外在表現(xiàn)載體，它直接反映了人們社會關(guān)系中最核心的利益關(guān)系。各種不同的具體