【正文】 了從事物業(yè)管理專業(yè)活動的直接依據(jù)包括關(guān)于物業(yè)管理的有法效的國家、地方規(guī)范性文件和委托合同。因此，物業(yè)管理法規(guī)理應(yīng)且實(shí)際已擔(dān)負(fù)起促進(jìn)城市管理體制、房地產(chǎn) 管理體制和住房制度改革、鞏固改革成果的任務(wù)，這一任務(wù)包含在為社會主義的建設(shè)事業(yè)發(fā)展創(chuàng)造所需相應(yīng)條件這個大任務(wù)之中。 三、中國物業(yè)管理法規(guī)的立法意義和積極作用 綜觀中國物業(yè)管理法規(guī)的立法和實(shí)施歷史過程，可以將其 立法的意義和具體的積極作用概括表述為三大方面： (1)適應(yīng)了中國改革的內(nèi)在要求，使具有中國特色的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制雛形形成 (或基本建成 )。 ④ 全面化的物業(yè)管理服務(wù)。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后一個環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到物業(yè)的業(yè)主和使用人的切身利益。物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式由國家的立法體制所決定。香港、澳門行政特區(qū)和臺灣的物業(yè)管理立法亦屬于地方立法。 至 1999 年底，我國從國家建設(shè)部到地方的省、市、區(qū)縣人民政府都已設(shè)立、指定了物業(yè)管理的歸口主管機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)對本行政轄區(qū)內(nèi)的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 25 頁 共 50 頁 物業(yè)管理行業(yè)和活動依法進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，積極開展物業(yè)管理行政執(zhí)法活動。任何人不能只享用權(quán)利而不履行義務(wù)，也不得濫用權(quán)利而損害他人的合法權(quán)益和社會公共利益。其第 8 條規(guī)定的物業(yè)管理的義務(wù)中，也有接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督之規(guī)定。 體間權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以有關(guān)當(dāng)事人的境位權(quán)利、義務(wù)為主要內(nèi)容。身份是主體所入居的境位和角色的反映，屬于社會性人的要素。鑒于義務(wù)與權(quán)利密不可分的共生關(guān)系，它們的可操作內(nèi)容都是對主體的行為要求和規(guī)范，因此，研究物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容應(yīng)自覺運(yùn)用法律規(guī)范分類中的行為程式規(guī)范法理。 物業(yè)管理法律關(guān)系的義務(wù)種類是多樣的。成為法律關(guān)系主體的資格，稱為法律上的 “人格 ”，只有具有法律 “人格 ”的，才為法律上的人，才能成為法律關(guān)系主體。所以，物業(yè)管理法律關(guān)系論在物業(yè)管理法學(xué)理論中居于核心地位。法律監(jiān)督的主體同時(shí)也是被監(jiān)督者，監(jiān)督的客體是違法行為。 物業(yè)管理的法律適用也應(yīng)堅(jiān)持和遵循下列我國社會主義法的適用之基本原則： ① 以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩； ② 公民和社會組織在法律面前一律平等； ③ 司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)依法獨(dú)立行使職權(quán)； ④ 專門機(jī)關(guān)工作同依靠群眾相結(jié)合； ⑤ 實(shí)事求是，有錯必糾?！督K省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第 4 條中規(guī)定：省人民政府建設(shè)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，市、縣 (市 )建設(shè) ( 房產(chǎn) )行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責(zé)由同級人民政府確定。行政性法規(guī)中的有關(guān)物業(yè)管理的法律規(guī)范是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。法治原則內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)離不開法制，法治是健全的民主性法制要達(dá)到的結(jié)果，而法制功能作用的充分發(fā)揮又依靠法治原則的真正貫徹執(zhí)行。到 1999 年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè) 人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對提高。 ③ 市場化的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制。指物業(yè)管理法規(guī)提供了判斷衡量、評定物業(yè)管理活動當(dāng)事人的 行為是合法還是違法的標(biāo)準(zhǔn)和尺度。中國是人民民主專政的社會主義國家，人民是國家的主人 ,也是執(zhí)政集團(tuán)的構(gòu)成主體，人民的共同利益要求和意志通過國家立法形式上升為由各種規(guī)范性法律文件來表現(xiàn)的國家意志，從而得以憑借國家組織體系和國家強(qiáng)制力量推行法律規(guī)范的形式來以人民的共同意志約束社會各種組織、個人的個體性意志支配的行為，使整個社會關(guān)系秩序的建立、調(diào)整和維護(hù)符合 人民的根本利益和共同意志要求。這個泛義的定義，把對物業(yè)和基于物業(yè)利用發(fā)生的社會關(guān)系之國家行政管理 (包括行業(yè)管理和屬地管理 )、業(yè)主自治管 理和委托管理三種不同管理主體的情形考慮了進(jìn)來，把對物業(yè)的管理性服務(wù)、對公共秩序管理 性服務(wù)和滿足物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、使用關(guān)系人需求的特定服務(wù)三類不同的物業(yè)管理業(yè)務(wù)類型包括了進(jìn)來，把物業(yè)管理的法治模式、約治模式和業(yè)主個體 “人治 ”模式三種不同管理模式容納了進(jìn)來，指明了物業(yè)管理的主要對象 (即物業(yè)本體、利用物業(yè)的社會關(guān)系秩序、提供服務(wù)的 行為 )、管理行為主要依據(jù) (法定的或合法約定的技術(shù)規(guī)范、主體境位和行為規(guī)范 )、管理行為的主要內(nèi)容 (即治理、監(jiān)控、維護(hù)、服務(wù) )，并將 “行為 ”作為 “物業(yè)管理 ”術(shù)語的鄰近種概念 (給概念下定義的一個基本邏輯方法就是屬差加鄰近種概念 )，表明法學(xué)定義側(cè)重物業(yè)管理的行為關(guān)系和行為程式方面 ，而不是管理的具體組織、技術(shù)內(nèi)容方面和過程。一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。 目前，中國房地產(chǎn)法學(xué)界和物業(yè)管理規(guī)范性文件，對 “物業(yè) ”概念內(nèi)涵和外延的見解是基本一致的，只是具體表述各有細(xì)微差別。宋代不僅稱動產(chǎn)所有權(quán)為物主權(quán)，稱不動產(chǎn)所有權(quán)為業(yè)主權(quán)，而且已經(jīng)將 “物 ”、 “業(yè) ”二字連用形成統(tǒng)稱 動產(chǎn)和不動產(chǎn)的 “物業(yè) ”一詞，如《宋會要輯稿 按照英國法律，財(cái)產(chǎn)分為兩類：動產(chǎn) (personal property)，包括可實(shí)際占有的有體物和可 依法主張的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 2 頁 共 50 頁 無體物； personality 原意是屬人的財(cái)產(chǎn) )和不動產(chǎn) (real property 包括土地及其附著物和附設(shè)其上的財(cái)產(chǎn)權(quán)利； realty 原意是 屬物的財(cái)產(chǎn) )。與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場地、庭院、干道。物業(yè)構(gòu)成的空間和環(huán)境，是一種客觀存在，也是物業(yè)業(yè)主權(quán) 益維系的重要對象，是物業(yè)管理不可忽視的重要方面。將受托人的業(yè)務(wù)概括界定為兩類三個方面，一類是單純物業(yè)管理 的服務(wù)，包括對物 (包括環(huán)境 )和對人 (包括物業(yè) 的業(yè)主和使用人 )兩方面，即對物業(yè)的維護(hù) ( 具有維修、修繕、養(yǎng)護(hù)、保護(hù)的意義 )、改良 (包括對物業(yè)的質(zhì)量和環(huán)境通過整治獲得的改良 和使物業(yè)保值增值的其他各種改良 )或用于經(jīng)營 (以求實(shí)現(xiàn)委托人未自用或未單獨(dú)自用物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和增進(jìn)委托人的經(jīng)濟(jì)利益 )和監(jiān)護(hù)公共秩序 (監(jiān)督和維護(hù)基于托管物業(yè)產(chǎn)生的公共安全秩序、公共使用物業(yè)秩序、法律和社會公共利益要求的其他公共秩序 )；另一類是提供經(jīng)營性和便民性的特約服務(wù)。 二、物業(yè)管理法規(guī)的功能和作用 物業(yè)管理法規(guī)的功能是指該類法規(guī)自身特有的組控和影響物業(yè)管理 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 11 頁 共 50 頁 的活動和發(fā)展的形式、方法和手段之綜合能力，體現(xiàn)法如何影響社會物業(yè)管理關(guān)系。 從 1978 年開始的中國改革事業(yè)，在經(jīng)濟(jì)體制方面經(jīng)歷了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制到有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)體制再到 1993 年以后社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的轉(zhuǎn)軌過程，在政治體制方面經(jīng)歷了由 “黨治 ”加 “人治 ”模式到 1996 年以后 “黨導(dǎo) ”(中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo) )加 “法治 ”模式推行的轉(zhuǎn)軌過程。傳統(tǒng)的房屋管理以 “收租養(yǎng)房 ”為主要內(nèi)容，缺乏 “造血功能 ”，而低租金的住房福利制度使租金收入與養(yǎng)房所需費(fèi) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 15 頁 共 50 頁 用標(biāo)準(zhǔn)差距太大，無法維持房屋的簡單再生產(chǎn)，需要政府給予大量財(cái)政補(bǔ)貼，更不可能將改善美化人民居住 環(huán)境擺上工作日程。如果沒有良好的物業(yè)管理，開 發(fā)商建造的房屋品質(zhì)再好也可能出現(xiàn)銷售問題，業(yè)主買的嶄新的房屋不久就會破舊不堪，人們的生活和工作環(huán)境也會日趨惡化。中國 現(xiàn)行物業(yè)管理立法體制是一個以國家立法權(quán)為核心，兩級 (中央和省 )并重、多類結(jié)合的立法體制。 (6)立法解釋、司法解釋 立法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)對自己所制定的規(guī)范性文件中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的規(guī)定所作出的立法解釋、行政解釋，以及最高人民法院發(fā)布的對地方各級人民法院有約束力的指導(dǎo)性文件和關(guān)于某些具體案件適用法律的批復(fù)中與物業(yè)管理相關(guān)的司法解釋，都是有權(quán)解釋，也是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。 (2)物業(yè)管理的法律 適用 法律適用 appliance of law)亦稱 “ 司法 ” ，是指司法機(jī)關(guān)及其工作人員依照法定職權(quán)和程序，運(yùn)用法律規(guī)范審理案件的專門活動。 物業(yè)管理法規(guī)的遵守有兩種模式： ① 消極守法模式。這里規(guī)定的監(jiān)督不是僅指對工作或服務(wù)質(zhì)量、業(yè)績的監(jiān)督，更重要的是對遵守物業(yè)管理法律規(guī)范情況的監(jiān)督。在具體的物業(yè)管理實(shí)務(wù)活動中，有關(guān)當(dāng)事人的行為應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容的具體要求，在充分享有權(quán)利的同時(shí)全面履行自己承擔(dān)的合法義務(wù)，若其行為違反義務(wù)規(guī)則，就要依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 (懲戒性報(bào)應(yīng) )。對 “身份 ”一詞，《辭?！方忉尀?“人的出身，地位或資格 ”，在法學(xué)和司法實(shí)務(wù)中，將 “身份 ”理解為主體在特 定關(guān)系中所處的不可讓與的地位或社會角色關(guān)系狀態(tài)。 法組控物業(yè)管理社會關(guān)系，就是為了使法律規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容在現(xiàn)實(shí)生活中實(shí)現(xiàn)，使得權(quán)利人能夠享有權(quán)利帶來的利益，使義務(wù)人作出服務(wù)權(quán)利的必為行為，并通過各種途徑和方式保障這種目的的實(shí)現(xiàn)。民事權(quán)利可以按是否以財(cái)產(chǎn)利益為直接內(nèi)容劃分為財(cái)產(chǎn)權(quán) (包括物權(quán)、售權(quán) )、人身權(quán) (包括身體權(quán)、人格權(quán)、身份權(quán) )、兼有 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 33 頁 共 50 頁 財(cái)產(chǎn)權(quán)與人身權(quán)雙重性質(zhì) 的權(quán)利 (包括知識產(chǎn)權(quán)、社員權(quán)、繼承權(quán)等 )三類，商事權(quán)利主要包括商事組織方面的權(quán)利和商事交易方面的權(quán)利兩類，政事權(quán)利主要包括抽象行政職權(quán)、具體行政職權(quán)和行政相對人權(quán)利三類，政事權(quán)利不同于國事權(quán) 利 (即參與和管理國家事務(wù)的權(quán)利 )。法學(xué)中和法律中的人，不僅包括有肉體構(gòu)造和生命力的自然人，還包括將社會組織甚至某類財(cái)產(chǎn)通過法律擬制成的“人 ”，通稱 “團(tuán)體人 ”，如可以享受權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的法人 、非法人團(tuán)體和國家。因此，物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整約束、組控物業(yè)管理 關(guān)系和活動最直接的基本性 方法，是物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮功能的始點(diǎn)，又是歸結(jié)點(diǎn)。 (4)物業(yè)管理法律監(jiān)督 法律監(jiān)督的狹義是指由享有法律監(jiān)督權(quán)的法定國家機(jī)關(guān)實(shí)行的，保證法律統(tǒng)一執(zhí)行與普遍遵守的一項(xiàng)法律制度；其廣義是指社會各級層組織和個人，為保障 法制的實(shí)現(xiàn)，依據(jù)客觀事實(shí)和國家法律對法律的制定、執(zhí)行、適用和遵守進(jìn)行的監(jiān)察和督促活動。準(zhǔn)確是指在適用法規(guī)時(shí)要做到事實(shí)準(zhǔn)確、是非清楚、證據(jù)充分確實(shí)，對案件定性要準(zhǔn)確，調(diào)解要合理，處罰要得當(dāng)；合法是指司法機(jī)關(guān)在處理案件時(shí)要做到嚴(yán)格依法辦事，不僅對案件的定性和處理要符合實(shí)體法，而且要嚴(yán)格依照法定程序進(jìn)行辦案，合法辦案是準(zhǔn)確用法的核心；及時(shí)是指辦 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 26 頁 共 50 頁 案的效率原則，在準(zhǔn)確、合法的前提下提高辦案效率，及時(shí)辦案、及時(shí)結(jié)案、高效率辦案是準(zhǔn)確用法的重要條件。《重慶市物業(yè)管理辦法》第 5 條第 1 款規(guī)定：市房地產(chǎn)行政主管部門主管全市物業(yè)管理工作。此外，國務(wù)院及其所屬部、委發(fā)布的決議、命令、指示具有 規(guī)范性內(nèi)容的，也屬于廣義的行政性法規(guī)。作為現(xiàn)代一種治國方略和政治原則的 “ 法治 ” ，其內(nèi)容要求可以概括表述為：國家政權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)在充分民主的基礎(chǔ)上創(chuàng)立一整套良好的法律并賦予其至高無上的權(quán)威而用以組控社會和國家，以法律界定和制約國家權(quán)力，以法律確認(rèn)和保障公民的民主權(quán)利，使廣大人民群眾能依照憲法和法律的規(guī)定，通過各種途徑和形式管理國家事務(wù)，管理經(jīng)濟(jì)文化事業(yè)，管理社會事務(wù)，使國家各項(xiàng)工作都依法進(jìn)行，使政權(quán)各類各級機(jī)關(guān)及其工作人員同公民、