【正文】 關(guān)于物業(yè)管理的各種具體權(quán)利和義務(wù)詳見本書有關(guān)章節(jié)的專 門介紹和論述。 物業(yè)管理關(guān)系的權(quán)利種類是多樣的，主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類。如民法調(diào)整的人身關(guān)系包括身體 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 32 頁 共 50 頁 關(guān)系、人格關(guān)系與身份關(guān)系三類。 法律關(guān)系的主體是人。因此，研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法、采用促進(jìn)自覺守法綜合措施等方式辦法，來有針對(duì)性地解決中國現(xiàn)實(shí)改革和發(fā)展過程中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)等矛盾問題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突，從而對(duì)建立和穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響 效應(yīng)。物業(yè)管理法律關(guān)系與作為物業(yè)管理法規(guī) 調(diào)整對(duì)象的社會(huì)關(guān)系實(shí)際上只是一個(gè)關(guān)系，換言之，受物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整的社會(huì)關(guān)系是以物業(yè)管理法律關(guān)系出現(xiàn)的。 物業(yè)管理法律關(guān)系概述 一、研究物業(yè)管理法律關(guān)系的意義 物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理 法規(guī)實(shí)際組控物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系和社會(huì)行為時(shí)所形成的法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理法律當(dāng)事人的法律意識(shí)、權(quán)利意識(shí)和公民意識(shí)的開發(fā)教育，培養(yǎng)人們對(duì)物業(yè)管理法規(guī)的充分認(rèn)識(shí)和認(rèn)同的良好態(tài)度，會(huì)極大地促進(jìn)人們積極遵守物業(yè)管理法規(guī)，自覺維護(hù)物業(yè)管理法律秩序。指人 們僅僅是或者主要是依法履行自己的義務(wù)，卻沒有充分享用自己的合法權(quán)利。 我國物業(yè)管理法規(guī)的適用之基本要求是 準(zhǔn)確、合法、及時(shí)。物業(yè)管理的法律適用是指在物業(yè)管理中發(fā)生涉法糾紛和違法犯罪時(shí)，由專門機(jī)關(guān) (人民法院 )以第三者公裁人角色依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)和有關(guān)法律對(duì)案件當(dāng)事人各方 (民事、經(jīng)濟(jì)、行政案件中的原告和被告，刑事案件中的公訴人與犯罪嫌疑人 )作出裁決的行為。 例如，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第 6 條第 1 款規(guī)定： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 24 頁 共 50 頁 市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 23 頁 共 50 頁 憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、國務(wù)院部委和地方政府的行政規(guī)章，有權(quán)解釋各級(jí)人大和政府發(fā)布的決議、決定、命令、指示中包含的與物業(yè)管理有關(guān)的法律規(guī)范都是物業(yè)管理法規(guī)的淵源，共同有機(jī)組成物業(yè)管理法規(guī)體系。 (4)國務(wù)院部、委發(fā)布的行政規(guī)章 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 22 頁 共 50 頁 國務(wù)院所屬各部、委有權(quán)根據(jù)法律和國務(wù)院發(fā)布的行政法規(guī)、決定、命令，在本部門的權(quán)限范圍內(nèi)，發(fā)布命令、指示和規(guī)章，其發(fā)布的規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。與此相適應(yīng)，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式也是多樣的，并形成下列法規(guī)體系： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 21 頁 共 50 頁 (1)憲法 是國家的根本法，經(jīng)特別程序制定，具有最高的法律效力。 根據(jù)中國共產(chǎn)黨十五大報(bào)告提出的依法治國綱領(lǐng)和全國人民共同愿望， 1996 年 3 月第八屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議以通過決議的形式正式以法律確立了 “ 依法治國，建立社會(huì)主義法治國家 ” 的指導(dǎo)方針和奮斗目標(biāo)， “ 法治 ” 原則從此成為我國法制的根本 性原則。因此，物業(yè)管理的有無和好壞，是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實(shí)現(xiàn)社會(huì)再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問題。 物業(yè)管理屬于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，從專業(yè)性上看，它是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。物業(yè)管理是實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營，企業(yè)通過向物業(yè)的業(yè)主和使用人以及向社會(huì)提供全方位有償服務(wù)來營建和維持 “造血功能 ”，使物業(yè)管理逐步走入良性循環(huán)，并減輕政府補(bǔ)貼包袱。傳統(tǒng)的房屋管理組織是房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所、站，雖然也具有一定的專業(yè)性，但因其業(yè)務(wù)只局限在收取低房租、簡單維護(hù)房屋和不復(fù)雜的附屬設(shè)備方面，專業(yè)水平并不高，已不能適應(yīng)改革開放后科技進(jìn)步成果大量用于新建房屋樓宇，和人們隨社會(huì)生活力提高對(duì)生活環(huán)境質(zhì)量 要求嚴(yán)格化，而使物業(yè)管理內(nèi)容增加了很多需專業(yè)人才才能管好的項(xiàng)目這種新形勢，并且隨著房改深化使公有 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 14 頁 共 50 頁 住房日益減少和房地產(chǎn)管理體制 改革深化使政企分開，房管所、站的生存基礎(chǔ)轉(zhuǎn)為市場，最終也必將通過轉(zhuǎn)制蛻變成企業(yè)法人型的物業(yè)管理組織。與此革命性轉(zhuǎn)變相適應(yīng)，中國城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制和住房制度也逐漸轉(zhuǎn)入為社會(huì)主義市場經(jīng) 濟(jì)、社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展、社會(huì)生活力提高服務(wù)和依法治“業(yè) ”(事業(yè) )的軌道。指物業(yè)管理法規(guī)所提供的各種模式化法律規(guī)范，指引人們?cè)谖飿I(yè)管理活動(dòng)及關(guān)系中，可以進(jìn)入何種法律境位，可以怎樣行為，應(yīng)當(dāng)怎樣行為和不得怎樣行為，側(cè)重于為物業(yè)管理的當(dāng)事人或介入者指導(dǎo)行為標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則。物業(yè)管理法規(guī)可以劃分為相互聯(lián)系的六種功能： ① 組合功能。由于社 會(huì)各級(jí)層組織和個(gè)人都有各自的利益要求和意志，這些利益要求和意志有的相同或近似 ,而有的相異甚至對(duì)立沖突。 各地方物業(yè)管理規(guī)范性文件都規(guī)定物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù) (或業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù) )相結(jié) 合的原則，可見物業(yè)管理術(shù)語的廣義定義還是適用的。 ” 要從法學(xué)和立法角度給 “物業(yè)管理 ”術(shù)語作出科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩x，必須從中國物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，并考慮到法所組控的對(duì)象 (社會(huì)關(guān)系、社會(huì)性行為 )的特點(diǎn)。 根據(jù)上述分析，可將 “物業(yè) ”一詞的一般法學(xué)定義表述為：物業(yè)是指一定建設(shè)用地范圍內(nèi)已建成和確定業(yè)主權(quán)益，有特定四至界限的各類房屋等建筑物及相配套的固定附屬設(shè)備、公用設(shè)施、公共場地和其他定著物，以及用地和房屋包容的空間環(huán)境。 (2)單元性 物業(yè)的單元性是指人們可根據(jù)經(jīng)濟(jì)上或管理上的需要，將有特定四至范圍的建設(shè)用地和房屋及其固定附著物確定為一宗獨(dú)立 (單獨(dú)、個(gè)別化 )財(cái)產(chǎn)，以便確權(quán)、交易、使用或管理。 ”劉興桂主編的《物業(yè) 管理法》 (中山大學(xué)出版社 1999 年 5 月第 1 版，第 7 頁 )關(guān)于 “物業(yè) ”的定義表述與上引房地產(chǎn)業(yè)司物業(yè)管理處的表述內(nèi)容是一致的。聯(lián)系前述中國宋代法律上區(qū) 分物主權(quán)和業(yè)主權(quán)，所用 “物業(yè) ”一詞 意義包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，因此，將省略 real 定語的 property 和 estate 譯為 “物業(yè) ”似有些不太精確。 “estate”一詞通譯為 “ 產(chǎn)權(quán) ”，又譯產(chǎn)業(yè)權(quán)、財(cái)產(chǎn)。但在中國古代法律中，自從宋代立法中對(duì)動(dòng)產(chǎn) 與不動(dòng)產(chǎn)作了區(qū)分后 (《宋刑統(tǒng) 名例律》規(guī)定： “器物 (動(dòng)產(chǎn) )之屬，須移徙其地 …… 地 (不動(dòng)產(chǎn) )即不離常處，理 與財(cái)物有殊 ”)，一般稱動(dòng)產(chǎn)為物、財(cái)或財(cái)物，稱不動(dòng)產(chǎn)為業(yè)、產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)。 estate 概念源自英國早年的封建土地制度。但此無大礙，只是需要一個(gè)明確的定義界定清楚其涵義。 從法學(xué)角度探討對(duì) “物業(yè) ”一詞如何下一個(gè)科學(xué)、周密的定義，首先必須了解中國所稱 “物業(yè)管理 ”術(shù)語中 “物業(yè) ”的自身特性。香港李宗鍔所著《香港房地產(chǎn)法》一書中指出： “物業(yè)是單元性地產(chǎn)。該定義中， “已建成 ”是形成可供使用、需加管理的物業(yè)的前提；已 “確定業(yè)主權(quán)益 ”表明已建成的物業(yè)是經(jīng)過法定竣工驗(yàn)收程序驗(yàn)收合格并對(duì)該物業(yè)的屬主已依法作了確定 (一般 以頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)志 ) ，而業(yè)主即物業(yè)所有物業(yè)管理 ”術(shù)語的法學(xué)定義 迄今為止，國家立法中尚未對(duì) “物業(yè)管理 ”術(shù)語作出一般性的定義。可以從泛義、廣義、狹義三個(gè)層次對(duì) “物業(yè)管理 ”術(shù)語作出法學(xué)定義： (1)泛義的物業(yè)管理，是指法定或政府授權(quán)的行政機(jī)關(guān)和行 業(yè)組織、業(yè)主和合法接受業(yè)主及業(yè)主集體委托代管物業(yè)的人 (包括法人、自然人 )，對(duì)合法歸其管轄范圍內(nèi)的物業(yè)和利用物業(yè)的社會(huì)關(guān)系秩序，按照法定的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 7 頁 共 50 頁 或約定的技術(shù)規(guī)范、主體境位和行為規(guī)范進(jìn)行治理、監(jiān)控、維護(hù)，并對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)、使用關(guān)系人 (包括物業(yè)所有權(quán)人即業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人、物業(yè)受托管理人和其他物業(yè)臨時(shí)使用人等 )提供法定或者約定服務(wù)的行為。物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的國家行政管理、業(yè)主自治管理 (如制訂業(yè)主公約、組建業(yè)主委員會(huì) )和委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理以及物業(yè)管理行業(yè)組織的職責(zé)等方面，可見物業(yè)管理術(shù)語的泛義定義也能適用。法律是依據(jù)執(zhí)政集團(tuán)成員的共同意志來綜合反映和協(xié)調(diào)社會(huì)各種組織和個(gè)人的利益要求和意志關(guān)系的。又謂創(chuàng)新功能，指將自發(fā)形成或混亂的各種物業(yè)管理具體社會(huì)關(guān)系，用法律規(guī)范形式自覺組合成符合人民共同意志的有秩序的新型物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系結(jié)構(gòu)，側(cè)重于建立物業(yè)管理法律秩序。 ⑤ 評(píng)價(jià)功能。從 1980 年以來在中國大陸逐漸展開的物業(yè)管理事業(yè)，以其自身優(yōu)點(diǎn)和符合中國改革趨勢的 優(yōu)勢，獲得了社會(huì)各界和國家的肯定，并在 1994 年及以后通過國家建設(shè)部的行政規(guī)章和地方性法規(guī)、政府規(guī)章確立了其正式法律境位，納入了法制化軌道，在法律手段的促進(jìn)和 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 13 頁 共 50 頁 保障下，逐漸形成了在全國范圍內(nèi)取代傳統(tǒng)房屋管理、鞏固房改成果、改善城市管理體制的，具有中國特色的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理組織的專業(yè)化是指符合法定資質(zhì)條件且依《公司法》成立的 物業(yè)管理企業(yè)，有專門的組織機(jī)構(gòu)、有專業(yè)的人員配備、有專門的管理設(shè)備和工具、有專業(yè)的軟件性管理技術(shù)和服務(wù)技術(shù)，從而能夠承擔(dān)起對(duì)科技含量日益提高的物業(yè)及其功能系統(tǒng)的統(tǒng)一性、專業(yè)性的管理維護(hù)，和對(duì)社會(huì)生活力日益提高的業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì) 周到服務(wù)之任務(wù)。物業(yè)管理的 “全方位性 ”，不僅體現(xiàn)在對(duì)房屋、設(shè)備、設(shè)施、場地、空間和環(huán)境等物業(yè)實(shí)行全方位的經(jīng)營管理，而且表現(xiàn)為對(duì)人即對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的涉及公共秩序行為的監(jiān)管，表現(xiàn)為盡量滿足人們多樣物質(zhì)和精神需求而提供系列化的多種便民性服務(wù)，表現(xiàn)為積極配合政府推進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明建設(shè)、精神文明建設(shè)、制度文明建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的落實(shí)行動(dòng)。在物業(yè)管理法規(guī)實(shí)施的促進(jìn)下，物業(yè)管理企業(yè)在全國范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在 1993年就成立的 “深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì) ”反映了這一趨向。 物業(yè)管理法規(guī)一方面，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就應(yīng)全 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 18 頁 共 50 頁 盤考慮以后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中認(rèn)真聽取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務(wù)單位的意見，預(yù)先完善物業(yè)的配套設(shè)施和預(yù)留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開發(fā)的