【正文】 所形成法律秩序的狀態(tài)。 物業(yè)管理法制的概念定義可以表述為：物業(yè)管理法制是指物業(yè)管理法規(guī)的確立和實(shí)施組織制度及其形式體系。 根據(jù)中國共產(chǎn)黨十五大報(bào)告提出的依法治國綱領(lǐng)和全國人民共同愿望， 1996 年 3 月第八屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議以通過決議的形式正式以法律確立了 “ 依法治國，建立社會(huì)主義法治國家 ” 的指導(dǎo)方針和奮斗目標(biāo)， “ 法治 ” 原則從此成為我國法制的根本 性原則。法治原則內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)離不開法制，法治是健全的民主性法制要達(dá)到的結(jié)果，而法制功能作用的充分發(fā)揮又依靠法治原則的真正貫徹執(zhí)行。物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制 立法是物業(yè)管理法制建設(shè)的首要環(huán)節(jié)，依法治業(yè) (物業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)、事業(yè) )首先要 “ 有法可依 ” 且應(yīng)有 “ 良法 ” 可依。物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式由國家的立法體制所決定。與此相適應(yīng)，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式也是多樣的，并形成下列法規(guī)體系： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 21 頁 共 50 頁 (1)憲法 是國家的根本法，經(jīng)特別程序制定，具有最高的法律效力。 (2)法律 分為由全國人民代表大會(huì)制定、修改的基本法律和由全國人大常委會(huì)制定、修改的普通法律兩種類型。目前我國尚未制定以《物業(yè)管理法》為名的專門物業(yè)管理法律 (若制定當(dāng)屬普通法律類 )，但《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法 》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《環(huán)境保護(hù)法》和正在研討擬定的《物權(quán)法》、《住宅法》等法律中可適用于物業(yè)管理的活動(dòng)和糾紛 處理的法律規(guī)范，都是物業(yè)管理法規(guī)的組成部分和表現(xiàn)形式?！吨腥A人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》 (正在擬定中 )就是由中國建設(shè)部牽頭起草、報(bào)經(jīng)國務(wù)院審議通過后成為物業(yè)管理行政法規(guī)。 (4)國務(wù)院部、委發(fā)布的行政規(guī)章 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 22 頁 共 50 頁 國務(wù)院所屬各部、委有權(quán)根據(jù)法律和國務(wù)院發(fā)布的行政法規(guī)、決定、命令，在本部門的權(quán)限范圍內(nèi)，發(fā)布命令、指示和規(guī)章，其發(fā)布的規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。行政性法規(guī)中的有關(guān)物業(yè)管理的法律規(guī)范是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。此外，地方各級(jí)人民代表大會(huì)有權(quán)發(fā)布決議，縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府有權(quán)發(fā)布決定和命令，這些地方性法規(guī)、決議、決定和命令所包含有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)范性內(nèi)容，雖然只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效，但都是物業(yè)管理 法規(guī)體系的組成部分。香港、澳門行政特區(qū)和臺(tái)灣的物業(yè)管理立法亦屬于地方立法。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 23 頁 共 50 頁 憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、國務(wù)院部委和地方政府的行政規(guī)章，有權(quán)解釋各級(jí)人大和政府發(fā)布的決議、決定、命令、指示中包含的與物業(yè)管理有關(guān)的法律規(guī)范都是物業(yè)管理法規(guī)的淵源，共同有機(jī)組成物業(yè)管理法規(guī)體系。物業(yè)管理法規(guī)監(jiān)督是一種國家專門法律監(jiān)督機(jī)關(guān)和社會(huì)各級(jí)層主體的共同活動(dòng)。執(zhí)法是法律執(zhí)行的簡稱，是國家機(jī)關(guān)的一種職權(quán)，對(duì)于行使職權(quán)的機(jī)關(guān)而言，這種權(quán)力既是一種權(quán)利，又是一種必須履行的義務(wù)。根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第 3 條規(guī)定和國家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的歸口管理工作；建設(shè)、規(guī)劃、市政、公用、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱、郵電、電業(yè)、物價(jià)等行政主管部門和物業(yè)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)物業(yè)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。 例如，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第 6 條第 1 款規(guī)定： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 24 頁 共 50 頁 市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門?！督K省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第 4 條中規(guī)定：省人民政府建設(shè)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，市、縣 (市 )建設(shè) ( 房產(chǎn) )行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責(zé)由同級(jí)人民政府確定。 市級(jí)以上物業(yè)管理的歸口主管機(jī)關(guān)的主要職責(zé)是： ① 貫徹執(zhí)行國家和本地方有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)行政措施； ② 管理本地方物業(yè)管理行業(yè)，促進(jìn)管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理機(jī)制的建立和健全； ③ 負(fù)責(zé)物 業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查和管理工作； ④ 負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)； ⑤ 制定和修改物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等示范文本； ⑥ 參與制定和調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的工作； ⑦ 監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理； ⑧ 依法查處物業(yè)管理 中發(fā)生的違法行為，對(duì)違法行為依法實(shí)施處罰。 至 1999 年底，我國從國家建設(shè)部到地方的省、市、區(qū)縣人民政府都已設(shè)立、指定了物業(yè)管理的歸口主管機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)對(duì)本行政轄區(qū)內(nèi)的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 25 頁 共 50 頁 物業(yè)管理行業(yè)和活動(dòng)依法進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，積極開展物業(yè)管理行政執(zhí)法活動(dòng)。物業(yè)管理的法律適用是指在物業(yè)管理中發(fā)生涉法糾紛和違法犯罪時(shí)，由專門機(jī)關(guān) (人民法院 )以第三者公裁人角色依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)和有關(guān)法律對(duì)案件當(dāng)事人各方 (民事、經(jīng)濟(jì)、行政案件中的原告和被告，刑事案件中的公訴人與犯罪嫌疑人 )作出裁決的行為。仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁活動(dòng)也是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)。 嚴(yán)格執(zhí)行法律、正確適用法律是依法治國的中心環(huán)節(jié)，用法必準(zhǔn)是對(duì)執(zhí)法和司法的共同要求。其中準(zhǔn)確認(rèn)定事實(shí)是用法的最初步驟，也是正確用法的關(guān)鍵，對(duì)后面兩階段的工作產(chǎn)生直接影響。 我國物業(yè)管理法規(guī)的適用之基本要求是 準(zhǔn)確、合法、及時(shí)。 物業(yè)管理的法律適用也應(yīng)堅(jiān)持和遵循下列我國社會(huì)主義法的適用之基本原則： ① 以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩； ② 公民和社會(huì)組織在法律面前一律平等； ③ 司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)依法獨(dú)立行使職權(quán)； ④ 專門機(jī)關(guān)工作同依靠群眾相結(jié)合； ⑤ 實(shí)事求是，有錯(cuò)必糾。 (3)物業(yè)管理法規(guī)的遵守 法的遵守簡稱守法。任何人不能只享用權(quán)利而不履行義務(wù)，也不得濫用權(quán)利而損害他人的合法權(quán)益和社會(huì)公共利益。指人 們僅僅是或者主要是依法履行自己的義務(wù)，卻沒有充分享用自己的合法權(quán)利。消極被動(dòng)的守法模式不是一種理 想的守法模式。指人們既能嚴(yán)格履行自己的法律義務(wù)，又能充分、有效地享用法規(guī)所賦予的廣泛權(quán)利。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 27 頁 共 50 頁 影響人們 守法的因素是錯(cuò)綜復(fù)雜的，可分為守法者自身素質(zhì)因素和守法環(huán)境因素。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理法律當(dāng)事人的法律意識(shí)、權(quán)利意識(shí)和公民意識(shí)的開發(fā)教育，培養(yǎng)人們對(duì)物業(yè)管理法規(guī)的充分認(rèn)識(shí)和認(rèn)同的良好態(tài)度，會(huì)極大地促進(jìn)人們積極遵守物業(yè)管理法規(guī)，自覺維護(hù)物業(yè)管理法律秩序。法律監(jiān)督的主體同時(shí)也是被監(jiān)督者，監(jiān)督的客體是違法行為。 物業(yè)管理法律監(jiān)督結(jié)構(gòu)也包括上述三大類九個(gè)要素，只是在社會(huì)團(tuán)體的監(jiān)督中更突出業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)和消費(fèi)者協(xié)會(huì)的監(jiān)督作 用，在人民群眾的直接監(jiān)督中更突出業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)員工的監(jiān)督作用。其第 8 條規(guī)定的物業(yè)管理的義務(wù)中，也有接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督之規(guī)定。 物業(yè)管理法律關(guān)系概述 一、研究物業(yè)管理法律關(guān)系的意義 物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理 法規(guī)實(shí)際組控物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系和社會(huì)行為時(shí)所形成的法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。 物業(yè)管理法律關(guān)系論，是關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮組控功能，直接規(guī)范具體物業(yè)管理民事、經(jīng)濟(jì)、行政、刑事關(guān)系的模式的概括理 論。 物業(yè)管理法律關(guān)系在中國大陸是隨著改革開放后房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物業(yè)管理事業(yè)于 1981 年開始起步推進(jìn)而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關(guān)系，對(duì)其進(jìn)行研究具有十分重要的意義： 、調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 29 頁 共 50 頁 產(chǎn)物 (結(jié)果 )，是根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)范確立的以民事經(jīng)濟(jì)權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系，是用來直接規(guī)范 現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理關(guān)系，使該關(guān)系在法律軌道上運(yùn)行的根本手段和法律模式。法律規(guī)范是抽象的，因?yàn)榉梢?guī)定是并且只能是針對(duì)受其規(guī)范的時(shí)空之內(nèi)不特定的一切人和生活事實(shí)而發(fā)。物業(yè)管理法律關(guān)系與作為物業(yè)管理法規(guī) 調(diào)整對(duì)象的社會(huì)關(guān)系實(shí)際上只是一個(gè)關(guān)系，換言之，受物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整的社會(huì)關(guān)系是以物業(yè)管理法律關(guān)系出現(xiàn)的。所以，物業(yè)管理法律關(guān)系論在物業(yè)管理法學(xué)理論中居于核心地位。 聯(lián)系的途徑，物業(yè)管理法規(guī)是通過物業(yè)管理法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)其調(diào)整物業(yè) 管理社會(huì)關(guān)系的目的。 體間權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以有關(guān)當(dāng)事人的境位權(quán)利、義務(wù)為主要內(nèi)容。因此，研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法、采用促進(jìn)自覺守法綜合措施等方式辦法，來有針對(duì)性地解決中國現(xiàn)實(shí)改革和發(fā)展過程中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)等矛盾問題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突，從而對(duì)建立和穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響 效應(yīng)。關(guān)于何為法律關(guān)系的要素，有不同的觀點(diǎn)。由于變動(dòng)原因本 身屬于法律事實(shí)問題，并不是法律關(guān)系本身的構(gòu)成因素，因此，我們采用三要素說，但是同時(shí)強(qiáng)調(diào)主體乃是指處于特定法律境位的具有法定身份的主體。法律關(guān)系是一種人與人之間的社會(huì)關(guān)系，所以必須有參加這種關(guān)系的主體。 法律關(guān)系的主體是人。成為法律關(guān)系主體的資格，稱為法律上的 “人格 ”，只有具有法律 “人格 ”的，才為法律上的人，才能成為法律關(guān)系主體。人格是隨主體的產(chǎn)生而產(chǎn)生，并與主體不可分離地共存，主體不存在了其人格也消失。身份是主體所入居的境位和角色的反映，屬于社會(huì)性人的要素。如民法調(diào)整的人身關(guān)系包括身體 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 32 頁 共 50 頁 關(guān)系、人格關(guān)系與身份關(guān)系三類。 物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。權(quán)利是指法律根據(jù)現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化生活條件，賦予一定法律關(guān) 系主體在獲取及維護(hù)某種合法利益的事務(wù)范圍內(nèi)按照自己意思或意志自由行為的能力。任何法律關(guān)系都包含權(quán)利和義務(wù)兩方面的內(nèi)容，權(quán)利內(nèi)容是通過相應(yīng)的義務(wù)來表現(xiàn)的，義務(wù)內(nèi)容又用相應(yīng)的權(quán)利來限定。 物業(yè)管理關(guān)系的權(quán)利種類是多樣的，主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類。 物業(yè)管理法律關(guān)系的義務(wù)種類是多樣的。根據(jù)義務(wù)與義務(wù)主體間的關(guān)系，義務(wù)可分為專屬義務(wù) (指不得轉(zhuǎn)移其他主體負(fù)擔(dān)的義務(wù) )和非專屬義務(wù) (指可以依法平等轉(zhuǎn)移給他人承受的義務(wù) )兩類。鑒于義務(wù)與權(quán)利密不可分的共生關(guān)系，它們的可操作內(nèi)容都是對(duì)主體的行為要求和規(guī)范，因此，研究物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容應(yīng)自覺運(yùn)用法律規(guī)范分類中的行為程式規(guī)范法理。關(guān)于物業(yè)管理的各種具體權(quán)利和義務(wù)詳見本書有關(guān)章節(jié)的專 門介紹和論述?？腕w亦稱為 “標(biāo)的 ”，是主體所需合法利益 (法益 )的外在表現(xiàn)載體，它直接反映了人們社會(huì)關(guān)系中最核心的利