【正文】 充分認識和認同的良好態(tài)度，會極大地促進人們積極遵守物業(yè)管理法規(guī)，自覺維護物業(yè)管理法律秩序。法律監(jiān)督的主體同時也是被監(jiān)督者，監(jiān)督的客體是違法行為。物業(yè)管理法律監(jiān)督結(jié)構(gòu)也包括上述三大類九個要素，只是在社會團體的監(jiān)督中更突出業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和消費者協(xié)會的監(jiān)督作用，在人民群眾的直接監(jiān)督中更突出業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)員工的監(jiān)督作用。其第8條規(guī)定的物業(yè)管理的義務(wù)中，也有接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督之規(guī)定。物業(yè)管理法律關(guān)系概述　　一、研究物業(yè)管理法律關(guān)系的意義　　物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理法規(guī)實際組控物業(yè)管理社會關(guān)系和社會行為時所形成的法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。　　物業(yè)管理法律關(guān)系論，是關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮組控功能，直接規(guī)范具體物業(yè)管理民事、經(jīng)濟、行政、刑事關(guān)系的模式的概括理論?！　∥飿I(yè)管理法律關(guān)系在中國大陸是隨著改革開放后房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展和物業(yè)管理事業(yè)于1981年開始起步推進而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關(guān)系，對其進行研究具有十分重要的意義：　　、調(diào)整物業(yè)管理社會關(guān)系的產(chǎn)物(結(jié)果)，是根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)范確立的以民事經(jīng)濟權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容的社會關(guān)系，是用來直接規(guī)范現(xiàn)實物業(yè)管理關(guān)系，使該關(guān)系在法律軌道上運行的根本手段和法律模式。法律規(guī)范是抽象的，因為法律規(guī)定是并且只能是針對受其規(guī)范的時空之內(nèi)不特定的一切人和生活事實而發(fā)。物業(yè)管理法律關(guān)系與作為物業(yè)管理法規(guī) 調(diào)整對象的社會關(guān)系實際上只是一個關(guān)系，換言之，受物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整的社會關(guān)系是以物業(yè)管理法律關(guān)系出現(xiàn)的。所以，物業(yè)管理法律關(guān)系論在物業(yè)管理法學理論中居于核心地位。　　，物業(yè)管理法規(guī)是通過物業(yè)管理法律關(guān)系實現(xiàn)其調(diào)整物業(yè)管理社會關(guān)系的目的。　　，以有關(guān)當事人的境位權(quán)利、義務(wù)為主要內(nèi)容。因此，研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過完善立法、嚴格執(zhí)法、加強司法、采用促進自覺守法綜合措施等方式辦法，來有針對性地解決中國現(xiàn)實改革和發(fā)展過程中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)等矛盾問題，有效化解有關(guān)當事人間的利益沖突，從而對建立和穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應。關(guān)于何為法律關(guān)系的要素，有不同的觀點。由于變動原因本 身屬于法律事實問題，并不是法律關(guān)系本身的構(gòu)成因素，因此，我們采用三要素說，但是同時強調(diào)主體乃是指處于特定法律境位的具有法定身份的主體。法律關(guān)系是一種人與人之間的社會關(guān)系，所以必須有參加這種關(guān)系的主體。　　法律關(guān)系的主體是人。成為法律關(guān)系主體的資格，稱為法律上的“人格”，只有具有法律“人格”的，才為法律上的人，才能成為法律關(guān)系主體。人格是隨主體的產(chǎn)生而產(chǎn)生，并與主體不可分離地共存，主體不存在了其人格也消失。身份是主體所入居的境位和角色的反映，屬于社會性人的要素。如民法調(diào)整的人身關(guān)系包括身體關(guān)系、人格關(guān)系與身份關(guān)系三類?！　∥飿I(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管機關(guān)。權(quán)利是指法律根據(jù)現(xiàn)實社會經(jīng)濟文化生活條件，賦予一定法律關(guān) 系主體在獲取及維護某種合法利益的事務(wù)范圍內(nèi)按照自己意思或意志自由行為的能力。任何法律關(guān)系都包含權(quán)利和義務(wù)兩方面的內(nèi)容，權(quán)利內(nèi)容是通過相應的義務(wù)來表現(xiàn)的，義務(wù)內(nèi)容又用相應的權(quán)利來限定?！　∥飿I(yè)管理關(guān)系的權(quán)利種類是多樣的，主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類。　　物業(yè)管理法律關(guān)系的義務(wù)種類是多樣的。根據(jù)義務(wù)與義務(wù)主體間的關(guān)系，義務(wù)可分為專屬義務(wù)(指不得轉(zhuǎn)移其他主體負擔的義務(wù))和非專屬義務(wù)(指可以依法平等轉(zhuǎn)移給他人承受的義務(wù))兩類。鑒于義務(wù)與權(quán)利密不可分的共生關(guān)系，它們的可操作內(nèi)容都是對主體的行為要求和規(guī)范，因此，研究物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容應自覺運用法律規(guī)范分類中的行為程式規(guī)范法理。關(guān)于物業(yè)管理的各種具體權(quán)利和義務(wù)詳見本書有關(guān)章節(jié)的專門介紹和論述?？腕w亦稱為“標的”，是主體所需合法利益(法益)的外在表現(xiàn)載體，它直接反映了人們社會關(guān)系中最核心的利益關(guān)系。按利益載現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三類?，F(xiàn)代意義的物業(yè)屬物類客體范疇，它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動產(chǎn)或房地產(chǎn)之實物及其圍括的空間和環(huán)境。　　。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要是指基于法律規(guī)定或當事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場地使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相關(guān)的一些人身性或精神性權(quán)利(如人身自由權(quán)、人格尊嚴權(quán)、住宅安全權(quán)、精神文明建設(shè)參與和享受權(quán)等)。　　。行為效果作為物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，主要包括國家機關(guān)在對物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)公司提供有償服務(wù)之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補充物業(yè)維修基金之行為效果等。如物業(yè)管理保安人員巡邏行為過程中所產(chǎn)生的對有犯罪意圖者無形鎮(zhèn)懾其不敢輕舉妄動的保安效果，又如物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主委員會組建的行為給予指導有效地使其順利組建成功的指導行為效果。它具有客觀性(不是主觀想象的“事實”)、能動性(能夠影響當事人之間法律關(guān)系易化狀態(tài))、法定性(何種客觀現(xiàn)象為法律事實?！耙谆币辉~具有事物關(guān)系形成和產(chǎn)生、變更、轉(zhuǎn)化、終止、消滅含義。例如，業(yè)主方與物業(yè)管理公司因為簽訂委托管理物業(yè)合同的行為而發(fā)生一個合同之債的法律關(guān)系，之后雙方補簽增加物業(yè)管理服務(wù)項目合同的行為而使原委托管理物業(yè)合同關(guān)系的客體發(fā)生相應變化，最后因為雙方的完全和適當履行的行為及合同期滿的事實 而消滅了這種債的關(guān)系。根據(jù)法律事實是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可以劃分為自然事實與行為事實兩大類。例如，某個物業(yè)被焚毀現(xiàn)象的出現(xiàn)是由人的意志引起的(有人故意縱火)，但就物業(yè)焚毀這一客觀現(xiàn)象本身而言，其并無意志性，與人的意志無關(guān)，屬于自然事實?？蛇M一步分為不可抗力事件和社會意外事件兩種情況?！敝袊逗贤ā返?17條第2款關(guān)于“不可抗力”的立法解釋與《民法通則》的解釋相同，并在該條第1款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外?！辈豢煽沽κ录ǔＶ缸匀粸暮π缘氖录?如地震、風暴等)和社會性的戰(zhàn)爭等。情勢變更法律原則可適用于因社會意外事件引發(fā)的法律關(guān)系易化糾紛。例如，業(yè)主的下落不明，約定或法定的時間經(jīng)過?！　?，指由人有意識地進行與一定法律關(guān)系易化有關(guān)活動的客觀現(xiàn)象。他人行為是指由非當事人實施的而能使當事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系易化的行為。當事人的行為是指由一定法律關(guān)系當事人實施的能引發(fā)法律關(guān)系易化的行為。人的行為依其合法性可分為合法行為和違法行為(包括違約行為、侵權(quán)行為等)。相互結(jié)合才能引起法律關(guān)系易化的法律事實的關(guān)聯(lián)總和，法學稱之為法律事實構(gòu)成?！　∥飿I(yè)管理糾紛是一種歷史的社會現(xiàn)象，反映了人們社會財產(chǎn)關(guān)系中的一種矛盾狀況，體現(xiàn)18世紀60年代以來社會三種基本矛盾(社會生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系的矛盾、社會生活力與生態(tài)環(huán)境的矛盾、社會主體的個體利益與公共利益的矛盾)運動對物業(yè)的管理和對業(yè)主服務(wù)社會關(guān)系產(chǎn)生的深刻影響。相應的物業(yè)管理民事、經(jīng)濟行政愈益頻繁，物業(yè)管理糾紛也因種種原因不斷出現(xiàn)?！　?1)按糾紛所屬法律部門不同的法律關(guān)系性質(zhì)差異，可以將物業(yè)管理糾紛劃分四大類： 　?、倜袷录m紛。物業(yè)管理糾紛大部分屬于民事糾紛，主要表現(xiàn)為：服務(wù)合同糾紛(違約糾紛)、侵權(quán)糾紛、不動產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛、無因管理糾紛等。正確地說是經(jīng)濟管理和協(xié)作糾紛。其主要表現(xiàn)為：基于營業(yè)性物業(yè)管理委托合同而在承發(fā)包當事人(物業(yè)管理企業(yè)與特定業(yè)主及業(yè)主委員會)之間發(fā)生的經(jīng)營管理權(quán)限糾紛；基于復有權(quán)和成員權(quán)而在業(yè)主個體與業(yè)主小組、業(yè)主會議、業(yè)主委員會或住區(qū)管委會之間發(fā)生的經(jīng)濟事務(wù)自治權(quán)利義務(wù)糾紛；有關(guān)單位依物業(yè)管理法規(guī)應當相互協(xié)助而未盡協(xié)助職責糾紛等等?！　、坌姓m紛。在物業(yè)管理行政法律關(guān)系中，主要有在物業(yè)管理的行政主管機關(guān)的行政指導和行政監(jiān)督的具體行政行為糾紛，以及其他相關(guān)行政部門監(jiān)督管理或干預物業(yè)管理活動引起的糾紛?！　、苄淌录m紛。有些物業(yè)管理糾紛首先表現(xiàn)為民事經(jīng)濟糾紛或行政糾紛，但由于未得到及時的解決或未得到公正、公平、合理的解決，就很容易使當事人矛盾沖突尖銳化、劇烈化，使糾紛擴大化，演變成刑事糾紛，這樣也就使物業(yè)管理糾紛的性質(zhì)發(fā)生了質(zhì)的變化。　　(2)按糾紛與權(quán)益連帶關(guān)系狀態(tài)的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為兩個方面：　?、凫o態(tài)的物業(yè)管理糾紛?！　、趧討B(tài)的物業(yè)管理糾紛。例如物業(yè)管理事務(wù)處理權(quán)行使過程中引起的無權(quán)爭議、越權(quán)爭議、抗拒爭議等糾紛?！　?3)按糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為四大類：　?、傥飿I(yè)管理產(chǎn)權(quán)類糾紛。　?、谖飿I(yè)管理債權(quán)類糾紛。例如物業(yè)管理服務(wù)違約糾紛、物業(yè)管理行為失誤致人損害的賠償糾紛、車輛保管糾紛、無因管理之債糾紛等。主要是物業(yè)管理行政主管機關(guān)和其他有關(guān)行政部門在行使職權(quán)的具體行政行為中與行政相對人之間發(fā)生的行政權(quán)限和行政權(quán)行使是否違法、是否得當、是否顯失公正的爭執(zhí)?！　、芪飿I(yè)管理自治權(quán)類糾紛。例如業(yè)主不執(zhí)行業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定或不執(zhí)行業(yè)主會議續(xù)籌物業(yè)維修基金的分攤決定而引起的糾紛。其特點可以大體概括表述為以下三點：　　(1)物業(yè)管理糾紛釀成不僅基于違法或違背社會公共利益行為，而且基本違反業(yè)主團體自治規(guī)約的行為。物業(yè)管理法規(guī)賦予業(yè)主團體自治的組織權(quán)力和保護業(yè)主團體自治運行秩序，承認業(yè)主公約的自治規(guī)范約束力?！　?2)物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系非常復雜。在各種物業(yè)管理糾紛中，有的還因含有涉外因素而成為涉外糾紛。基于服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程與流通過程、消費過程的交融性、服務(wù)大都直接面對消費者的人事性、服務(wù)態(tài)度和業(yè)主等消費者心理受個人情緒影響性，在物業(yè)管理服務(wù)的提供和交易過程中，容易發(fā)生對服務(wù)質(zhì)量好壞、滿意與否的爭執(zhí)。就是業(yè)主團體內(nèi)部，有時也會發(fā)生利益要求有分歧的不同團組的涉眾糾紛，例如前期已入住業(yè)主們和后期才入住業(yè)主們對已成立的業(yè)主委員會的改組爭斗糾紛，大業(yè)主和小業(yè)主們的利益矛盾糾紛，少壯業(yè)主們與老年業(yè)主們在改建、增建公共設(shè)施和將部分綠地、公共場地改變?yōu)闋I業(yè)性場所的決議方面所作的斗爭糾紛等等。歸納起來，大致有下列五個主要原因：　　(1)物業(yè)管理專業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)供不應求。但是由于中國物業(yè)管理企業(yè)起步較遲，大部分企業(yè)的專業(yè)水準和員工綜合素質(zhì)不是很高，因而在專業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給上難以滿足眾多業(yè)主們的需要。　　(2)對新生事物的法律規(guī)范不健全和行政管理工作欠得力。這就使得物業(yè)管理和業(yè)主自治管理實施過程中所發(fā)生的新型糾紛失范，沒有可依據(jù)的對應規(guī)范來對新型糾紛作出處理，從而造成一些糾紛長期難以解決，困擾當事人和行政主管機關(guān)。加上一些物業(yè)管理的行政主管部門及其工作人員，對業(yè)主自治管理的自治道理認識模糊，對自治管理與物 業(yè)管理的關(guān)系未能準確理解，因而在具體行使行政指導和監(jiān)督職權(quán)時，未能及時有效地以行政手段保護業(yè)主團體自治的合法權(quán)益，難以保證給予業(yè)主方、物業(yè)管理企業(yè)的指導具有社會妥當性和合乎法學正義性，甚至不自覺地作出了以行政職權(quán)侵犯業(yè)主團體自治權(quán)和物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理自主權(quán)的事情，引發(fā)行政糾紛。一些涉及業(yè)主團體自治事務(wù)的糾紛當事人，未能真正把握民主自治的精神和原則，不正當行使或者濫用自己的成員權(quán)，人為地在業(yè)主團體內(nèi)部制造派別對立糾紛和其他糾紛；一些糾紛當事人缺乏起碼的法律常識，特別缺乏合同法知識，在訂立各種服務(wù)合同時，連合同應屬哪一類(如未分清停車場 地使用合同與車輛保管合同的區(qū)別，未明白委托合同與行紀合同、居間合同、買賣合同的差異)都搞不清，一些涉及自己切身利益的最主要的條款都未在合同中作出明確約定，以致在合同履行時發(fā)生糾紛；有的糾紛當事人并不缺乏民主法律知識，但民主法制觀念淡薄，訂了業(yè)主公約、服務(wù)合同之后不認真履行，甚至故意侵犯對方當事人的合法權(quán)益，無理取鬧，得理不讓人，從而釀成糾紛；有的糾紛當事人有意或無意地將不同主體間的法律關(guān)系相混淆，把原本不屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的法律關(guān)系硬牽扯到物業(yè)管理企業(yè)身上而引發(fā)糾紛?！　?4)受剝削階級的損人利己主義、舊社會不良道德腐朽習氣的殘余影響?！　?5)有些糾紛的當事人確有實際困難。例如，有些人拖欠自己應交的物業(yè)管理服務(wù)費，確實是因為自己經(jīng)濟陷入十分艱難的困境，但收費方不容緩期，就可能發(fā)生糾紛?！　】傊?，造成當前物業(yè)管理糾紛的原因是相當復雜的，但是，就一件具體的物業(yè)管理糾紛而言，可能只有一兩個主要原因。物業(yè)管理糾紛的處理原則 　　對物業(yè)管理糾紛，無論是人民調(diào)解組織、物業(yè)管理行政主管機關(guān)、仲裁機關(guān)、人民法院處理時，還是當事人之間協(xié)商解決時，都應遵守下列原則： 　　(1)嚴格執(zhí)行法規(guī)和政策的原則?！彼^“嚴格執(zhí)行”包含兩層意思：凡是法規(guī)政策有明文規(guī)定的應照文嚴格執(zhí)行；凡是法規(guī)政策沒有明確規(guī)定或規(guī)定不同樣的，就應嚴格按照法規(guī)政策的原本精神和基本原則，公正地作出處理或裁決。業(yè)主團體自治權(quán)和自治境位是法規(guī)確立的，在城鄉(xiāng)不同范圍的群眾中制定和執(zhí)行各種守則，公約是憲法(第24條)支持的。在解決物業(yè)管理糾紛涉及業(yè)主公約的正當約定條款適用時，應當承認其效力并予以維護和貫徹執(zhí)行。合法的產(chǎn)權(quán)通常有房地產(chǎn)權(quán)證為憑據(jù)，合法的債權(quán)通常有合同為憑據(jù)。產(chǎn)權(quán)和債權(quán)是民事經(jīng)濟活動的兩項維系經(jīng)濟利益的基本權(quán)利，是民事經(jīng)濟社會活動關(guān)系的重要權(quán)利紐結(jié)，關(guān)系社會經(jīng)濟運行秩序，歷來是國家法律保護的重點對象。物業(yè)管理糾紛的本質(zhì)不是單純的“物”(物業(yè))或“服務(wù)”的糾紛，而是這些物業(yè)上和服務(wù)過程中的人與人的社會關(guān)系的糾紛,當這種社會關(guān)系被物業(yè)管理法規(guī)所組控和調(diào)整時,它就表現(xiàn)為法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系上的糾紛。 　　(5)保障社會公益優(yōu)先實現(xiàn)和社會安定的原則。因此，在處理具體物業(yè)管理糾紛時，既要保護當事人的合法財產(chǎn)權(quán)益，又要教育當事人顧全大局，個人利益應當服從公共利益，不得破壞業(yè)主團體自治事業(yè)，不得妨礙物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)行政機關(guān)合法行使管理權(quán)。由于物業(yè)管理糾紛的情況比較復雜，牽涉面廣，引發(fā)原因多樣，因而在具體處理糾紛時，既要嚴格依法處理，也要奉行“以事實為根據(jù)，以法律為準繩”的法律原則，從實際出發(fā)，尊重歷史事實，兼顧社會妥當效果。 此外，貫徹綜合治理的原則和堅持糾紛處理的法定程序原則也應屬于物業(yè)管理物業(yè)管理糾紛處理依據(jù)及業(yè)主公約　　物業(yè)管理糾紛的處理依據(jù)，也就是處理糾紛時應當適用的有關(guān)法律規(guī)范、政策規(guī)范和自治規(guī)范。業(yè)主團體自治規(guī)范又分業(yè)主公約和其他自治規(guī)約(包括業(yè)主