【正文】 社會各級層主體遵守物業(yè)管理法規(guī)活動三個方面。此外，國務(wù)院及其所屬部、委發(fā)布的決議、命令、指示具有規(guī)范性內(nèi)容的，也屬于廣義的行政性法規(guī)。憲法中有關(guān)土地公有、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、保護(hù)公民的房屋和其他合法財產(chǎn)權(quán)以及社會主義的公共財產(chǎn)、公民的人身自由和住宅不受侵犯，國家保護(hù)和改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境、防治污染和其他公害，公民必須愛護(hù)公共財產(chǎn)、遵守公共秩序、遵守社會公德，公民在行使自由和權(quán)利時不得損害國家的、社會的、集體的利益和其他公民的合法的自由和權(quán)利等規(guī)定，是制定物業(yè)管理法規(guī)和從事物業(yè)管理活動必須遵循的憲法性準(zhǔn)則，也是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。作為現(xiàn)代一種治國方略和政治原則的“法治”，其內(nèi)容要求可以概括表述為：國家政權(quán)機關(guān)應(yīng)在充分民主的基礎(chǔ)上創(chuàng)立一整套良好的法律并賦予其至高無上的權(quán)威而用以組控社會和國家，以法律界定和制約國家權(quán)力，以法律確認(rèn)和保障公民的民主權(quán)利，使廣大人民群眾能依照憲法和法律的規(guī)定，通過各種途徑和形式管理國家事務(wù)，管理經(jīng)濟文化事業(yè)，管理社會事務(wù)，使國家各項工作都依法進(jìn)行，使政權(quán)各類各級機關(guān)及其工作人員同公民、社會組織一樣平等地受法律的約束，只能在法定境位上按法定行為程式依法從事各自的職能業(yè)務(wù)并承受自己行為的法律后果或報應(yīng)，由法定機關(guān)監(jiān)督法律的實施，用法律手段促進(jìn)國家機關(guān)特別是政府有效地維護(hù)法律秩序，防止和制止行政權(quán)等國家權(quán)力的濫用，反對不平等的特權(quán)和專制“人治”，尊重和保護(hù)人權(quán)，保障人民依法享有廣泛的權(quán)利和法未禁限的自由，從而保證人民應(yīng)有的社會、經(jīng)濟和政治生活的條件，最大限度地實現(xiàn)人民的利益要求、社會正義和國家長治久安?！　∥飿I(yè)管理法規(guī)一方面，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項目立項時就應(yīng)全盤考慮以后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設(shè)計中認(rèn)真聽取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務(wù)單位的意見，預(yù)先完善物業(yè)的配套設(shè)施和預(yù)留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開發(fā)的房地產(chǎn)竣工時參與驗 收權(quán)，從而保障物業(yè)管理良性運行的必要前提條件；另一方面，明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人三方面在物業(yè)管理方面的各自境位、權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān)系，鼓勵競爭擇聘物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理行為，推行《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》、《業(yè)主公約》及其他種類物業(yè)管理規(guī)約的示范文本，加強歸口主要管理 部門的行政指導(dǎo)和監(jiān)督，從而保證物業(yè)管理效果符合法規(guī)、合同、規(guī)約的要求，最終產(chǎn)生增強人們放心購房、寬心用房、歡迎物業(yè)管理解除后顧之憂的信念等有利于貨幣化分房政策實 施、閑置房銷售、物業(yè)管理普遍化的社會效應(yīng)，促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場及其第三級消費環(huán)節(jié)市場——物業(yè)管理市場秩序的正常穩(wěn)定。在物業(yè)管理法規(guī)實施的促進(jìn)下，物業(yè)管理企業(yè)在全國范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在1993年就成立的“深圳市物業(yè)管理協(xié)會”反映了這一趨向。物業(yè)管理的“全方位性”，不僅體現(xiàn)在對房屋、設(shè)備、設(shè)施、場地、空間和環(huán)境等物業(yè)實行全方位的經(jīng)營管理，而且表現(xiàn)為對人即對業(yè)主、物業(yè)使用人的涉及公共秩序行為的監(jiān)管，表現(xiàn)為盡量滿足人們多樣物質(zhì)和精神需求而提供系列化的多種便民性服務(wù)，表現(xiàn)為積極配合政府推進(jìn)社會主義物質(zhì)文明建設(shè)、精神文明建設(shè)、制度文明建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的落實行動。物業(yè)管理組織的專業(yè)化是指符合法定資質(zhì)條件且依《公司法》成立的 物業(yè)管理企業(yè)，有專門的組織機構(gòu)、有專業(yè)的人員配備、有專門的管理設(shè)備和工具、有專業(yè)的軟件性管理技術(shù)和服務(wù)技術(shù)，從而能夠承擔(dān)起對科技含量日益提高的物業(yè)及其功能系統(tǒng)的統(tǒng)一性、專業(yè)性的管理維護(hù)，和對社會生活力日益提高的業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì)周到服務(wù)之任務(wù)。從1980年以來在中國大陸逐漸展開的物業(yè)管理事業(yè)，以其自身優(yōu)點和符合中國改革趨勢的 優(yōu)勢，獲得了社會各界和國家的肯定，并在1994年及以后通過國家建設(shè)部的行政規(guī)章和地方性法規(guī)、政府規(guī)章確立了其正式法律境位，納入了法制化軌道，在法律手段的促進(jìn)和保障下，逐漸形成了在全國范圍內(nèi)取代傳統(tǒng)房屋管理、鞏固房改成果、改善城市管理體制的，具有中國特色的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。⑤評價功能。又謂創(chuàng)新功能，指將自發(fā)形成或混亂的各種物業(yè)管理具體社會關(guān)系，用法律規(guī)范形式自覺組合成符合人民共同意志的有秩序的新型物業(yè)管理社會關(guān)系結(jié)構(gòu)，側(cè)重于建立物業(yè)管理法律秩序。法律是依據(jù)執(zhí)政集團(tuán)成員的共同意志來綜合反映和協(xié)調(diào)社會各種組織和個人的利益要求和意志關(guān)系的。物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括對物業(yè)管理行業(yè)的國家行政管理、業(yè)主自治管理(如制訂業(yè)主公約、組建業(yè)主委員會)和委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理以及物業(yè)管理行業(yè)組織的職責(zé)等方面，可見物業(yè)管理術(shù)語的泛義定義也能適用?？梢詮姆毫x、廣義、狹義三個層次對“物業(yè)管理”術(shù)語作出法學(xué)定義：　　(1)泛義的物業(yè)管理，是指法定或政府授權(quán)的行政機關(guān)和行業(yè)組織、業(yè)主和合法接受業(yè)主及業(yè)主集體委托代管物業(yè)的人(包括法人、自然人)，對合法歸其管轄范圍內(nèi)的物業(yè)和利用物業(yè)的社會關(guān)系秩序，按照法定的或約定的技術(shù)規(guī)范、主體境位和行為規(guī)范進(jìn)行治理、監(jiān)控、維護(hù)，并對物業(yè)產(chǎn)權(quán)、使用關(guān)系人(包括物業(yè)所有權(quán)人即業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人、物業(yè)受托管理人和其他物業(yè)臨時使用人等)提供法定或者約定服務(wù)的行為。房地產(chǎn)法學(xué)界對“物業(yè)管理”術(shù)語的學(xué)術(shù)性定義表述見解也不統(tǒng)一?！　?3)空間和環(huán)境性　　構(gòu)成物業(yè)主要內(nèi)容的房地，其基本功能是圍界和提供一定的有四至范圍的空間，便于人們在其中進(jìn)行生活、生產(chǎn)等活動，房地為人們提供了生存和活動空間服務(wù)?！敝袊冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第2條第2 款又將房屋解釋為是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！苯ㄔO(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)管理處在1994年6 月《簡述物業(yè)管理》一文中認(rèn)為：“物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。property和realright)，包括自物權(quán)即所有權(quán)和他物權(quán)即用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán))概念是不同的。estate概念源自英國早年的封建土地制度?！　　拔飿I(yè)管理”術(shù)語中的“物業(yè)”一詞是從英語詞匯property及estate翻譯而來，在20世紀(jì)70年代末中國大陸實行改革開放政策后由香港傳入大陸。物業(yè)管理法規(guī)大講壇(三)“物業(yè)”概念的法學(xué)定義　　漢語中的“物”、“業(yè)”二字是多義詞。因此，就漢語“物業(yè)”一詞本意而言，物業(yè)是指人們居住勞作活動所依賴和所 利用的地理環(huán)境條件及歸屬人們個體或群體的、包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn)。“estate”一詞通譯為“ 產(chǎn)權(quán)”，又譯產(chǎn)業(yè)權(quán)、財產(chǎn)?！?998年9月21日發(fā)布施行的《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第2條第2款規(guī)定：“本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并投入使用的住宅區(qū) 內(nèi)各類房屋及公共設(shè)備、公用設(shè)施、附屬場地等。1995年6月30日頒布的《中華人民共和國擔(dān)保法》第92條規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物?！?商務(wù)印書館1988年版，第9頁)“物業(yè)”一詞一般用以指某宗個別化具體的地產(chǎn)、房產(chǎn) 或房地產(chǎn)，而中國大陸常用的“房地產(chǎn)”一詞，通常用于指一個國家、地區(qū)或特定區(qū)域建設(shè)用地范圍內(nèi)綜合化整體的地產(chǎn)與房產(chǎn)。由于對“物業(yè)管理” 作出一個周全妥貼的立法定義難度相當(dāng)大，1997年5月28日通過并自同年7月1日起施行的《上海市居住物業(yè)管理條例》、1999年2月13日發(fā)布并于4月1日起施行的《重慶市物業(yè)管理辦法》和在1999年6月30日通過修改的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》都未對“物業(yè)管 理”術(shù)語下定義，表現(xiàn)出立法者的慎重。”　　要從法學(xué)和立法角度給“物業(yè)管理”術(shù)語作出科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩x，必須從中國物業(yè)管理實踐經(jīng)驗出發(fā)，并考慮到法所組控的對象(社會關(guān)系、社會性行為)的特點?！　「鞯胤轿飿I(yè)管理規(guī)范性文件都規(guī)定物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)(或業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù))相結(jié)合的原則，可見物業(yè)管理術(shù)語的廣義定義還是適用的。由于社會各級層組織和個人都有各自的利益要求和意志，這些利益要求和意志有的相同或近似,而有的相異甚至對立沖突。物業(yè)管理法規(guī)可以劃分為相互聯(lián)系的六種功能：①組合功能。指物業(yè)管理法規(guī)所提供的各種模式化法律規(guī)范，指引人們在物業(yè)管理活動及關(guān)系中，可以進(jìn)入何種法律境位，可以怎樣行為，應(yīng)當(dāng)怎樣行為和不得怎樣行為，側(cè)重于為物業(yè)管理的當(dāng)事人或介入者指導(dǎo)行為標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則。與此革命性轉(zhuǎn)變相適應(yīng)，中國城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制和住房制度也逐漸轉(zhuǎn)入為社會主義市場經(jīng)濟、社會生產(chǎn)力發(fā)展、社會生活力提高服務(wù)和依法治“業(yè)”(事業(yè))的軌道。傳統(tǒng)的房屋管理組織是房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所、站，雖然也具有一定的專業(yè)性，但因其業(yè)務(wù)只局限在收取低房租、簡單維護(hù)房屋和不復(fù)雜的附屬設(shè)備方面，專業(yè)水平并不高，已不能適應(yīng)改革開放后科技進(jìn)步成果大量用于新建房屋樓宇，和人們隨社會生活力提高對生活環(huán)境質(zhì)量要求嚴(yán)格化，而使物業(yè)管理內(nèi)容增加了很多需專業(yè)人才才能管好的項目這種新形勢，并且隨著房改深化使公有住房日益減少和房地產(chǎn)管理體制 改革深化使政企分開，房管所、站的生存基礎(chǔ)轉(zhuǎn)為市場，最終也必將通過轉(zhuǎn)制蛻變成企業(yè)法人型的物業(yè)管理組織。物業(yè)管理是實行企業(yè)化經(jīng)營，企業(yè)通過向物業(yè)的業(yè)主和使用人以及向社會提供全方位有償服務(wù)來營建和維持“造血功能”，使物業(yè)管理逐步走入良性循環(huán)，并減輕政府補貼包袱。　　物業(yè)管理屬于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，從專業(yè)性上看，它是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。因此，物業(yè)管理的有無和好壞，是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實現(xiàn)社會再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問題。 　　根據(jù)中國共產(chǎn)黨十五大報告提出的依法治國綱領(lǐng)和全國人民共同愿望，1996年3月第八屆全國人民代表大會第四次會議以通過決議的形式正式以法律確立了“依法治國，建立社會主義法治國家”的指導(dǎo)方針和奮斗目標(biāo)，“法治”原則從此成為我國法制的根本性原則。與此相適應(yīng)，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式也是多樣的，并形成下列法規(guī)體系： 　　(1)憲法 　　是國家的根本法，經(jīng)特別程序制定，具有最高的法律效力。 　　(4)國務(wù)院部、委發(fā)布的行政規(guī)章 　　國務(wù)院所屬各部、委有權(quán)根據(jù)法律和國務(wù)院發(fā)布的行政法規(guī)、決定、命令，在本部門的權(quán)限范圍內(nèi)，發(fā)布命令、指示和規(guī)章，其發(fā)布的規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。 　　憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、國務(wù)院部委和地方政府的行政規(guī)章，有權(quán)解釋各級人大和政府發(fā)布的決議、決定、命令、指示中包含的與物業(yè)管理有關(guān)的法律規(guī)范都是物業(yè)管理法規(guī)的淵源，共同有機組成物業(yè)管理法規(guī)體系?！　±?，《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第6條第1款規(guī)定：市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門?！　?yán)格執(zhí)行法律、正確適用法律是依法治國的中心環(huán)節(jié)，用法必準(zhǔn)是對執(zhí)法和司法的共同要求?！　?3)物業(yè)管理法規(guī)的遵守　　法的遵守簡稱守法。指人們既能嚴(yán)格履行自己的法律義務(wù)，又能充分、有效地享用法規(guī)所賦予的廣泛權(quán)利。物業(yè)管理法律監(jiān)督結(jié)構(gòu)也包括上述三大類九個要素，只是在社會團(tuán)體的監(jiān)督中更突出業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和消費者協(xié)會的監(jiān)督作用，在人民群眾的直接監(jiān)督中更突出業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)員工的監(jiān)督作用?！　∥飿I(yè)管理法律關(guān)系在中國大陸是隨著改革開放后房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展和物業(yè)管理事業(yè)于1981年開始起步推進(jìn)而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關(guān)系，對其進(jìn)行研究具有十分重要的意義：　　、調(diào)整物業(yè)管理社會關(guān)系的產(chǎn)物(結(jié)果)，是根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)范確立的以民事經(jīng)濟權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容的社會關(guān)系，是用來直接規(guī)范現(xiàn)實物業(yè)管理關(guān)系，使該關(guān)系在法律軌道上運行的根本手段和法律模式?！　。飿I(yè)管理法規(guī)是通過物業(yè)管理法律關(guān)系實現(xiàn)其調(diào)整物業(yè)管理社會關(guān)系的目的。由于變動原因本 身屬于法律事實問題，并不是法律關(guān)系本身的構(gòu)成因素，因此，我們采用三要素說，但是同時強調(diào)主體乃是指處于特定法律境位的具有法定身份的主體。人格是隨主體的產(chǎn)生而產(chǎn)生，并與主體不可分離地共存，主體不存在了其人格也消失。權(quán)利是指法律根據(jù)現(xiàn)實社會經(jīng)濟文化生活條件，賦予一定法律關(guān) 系主體在獲取及維護(hù)某種合法利益的事務(wù)范圍內(nèi)按照自己意思或意志自由行為的能力。根據(jù)義務(wù)與義務(wù)主體間的關(guān)系，義務(wù)可分為專屬義務(wù)(指不得轉(zhuǎn)移其他主體負(fù)擔(dān)的義務(wù))和非專屬義務(wù)(指可以依法平等轉(zhuǎn)移給他人承受的義務(wù))兩類。按利益載現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三類?！　??！耙谆币辉~具有事物關(guān)系形成和產(chǎn)生、變更、轉(zhuǎn)化、終止、消滅含義?？蛇M(jìn)一步分為不可抗力事件和社會意外事件兩種情況。例如，業(yè)主的下落不明，約定或法定的時間經(jīng)過。人的行為依其合法性可分為合法行為和違法行為(包括違約行為、侵權(quán)行為等)?！　?1)按糾紛所屬法律部門不同的法律關(guān)系性質(zhì)差異，可以將物業(yè)管理糾紛劃分四大類： 　　①民事糾紛?！　、坌姓m紛?！　?2)按糾紛與權(quán)益連帶關(guān)系狀態(tài)的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為兩個方面：　　①靜態(tài)的物業(yè)管理糾紛。　?、谖飿I(yè)管理債權(quán)類糾紛。例如業(yè)主不執(zhí)行業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定或不執(zhí)行業(yè)主會議續(xù)籌物業(yè)維修基金的分?jǐn)倹Q定而引起的糾紛。在各種物業(yè)管理糾紛中，有的還因含有涉外因素而成為涉外糾紛。但是由于中國物業(yè)管理企業(yè)起步較遲，大部分企業(yè)的專業(yè)水準(zhǔn)和員工綜合素質(zhì)不是很高，因而在專業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給上難以滿足眾多業(yè)主們的需要。一些涉及業(yè)主團(tuán)體自治事務(wù)的糾紛當(dāng)事人，未能真正把握民主自治的精神和原則，不正當(dāng)行使或者濫用自己的成員權(quán)，人為地在業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部制造派別對立糾紛和其他糾紛；一些糾紛當(dāng)事人缺乏起碼的法律常識，特別缺乏合同法知識，在訂立各種服務(wù)合同時，連合同應(yīng)屬哪一類(如未分清停車場 地使用合同與車輛保管合同的區(qū)別，未明白委托合同與行紀(jì)合同、居間合同、買賣合同的差異)都搞不清，一些涉及自己切身利益的最主要的條款都未在合同中作出明確約定，以致在合同履行時發(fā)生糾紛；有的糾紛當(dāng)事人并不缺乏民主法律知識，但民主法制觀念淡薄，訂了業(yè)主公約、服務(wù)合同之后不認(rèn)真履行，甚至故意侵犯對方當(dāng)事人的合法權(quán)益，無理取鬧，得理不讓人，從而釀成糾紛；有的糾紛當(dāng)事人有意或無意地將不同主體間的法律關(guān)系相混淆，把原本不屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的法律關(guān)系硬牽扯到物業(yè)管理企業(yè)身上而引發(fā)糾紛?！　】傊?，造成當(dāng)前物業(yè)管理糾紛的原因是相當(dāng)復(fù)雜的，但是，就一件具體的物業(yè)管理糾紛而言，可能只有一兩個主要原因。在解決物業(yè)管理糾紛涉及業(yè)主公約的正當(dāng)約定條款適用時，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其效力并予以維護(hù)和貫徹執(zhí)行。 　　(5)保障社會公益優(yōu)先實現(xiàn)和社會安定的原則。業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)范又分業(yè)主公約和其他自治規(guī)約(包括業(yè)主