【正文】 作出換聘物業(yè)管理企業(yè)或同意利用公共設(shè)施經(jīng)營的決定，但遭到大多數(shù)業(yè)主反對，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會(huì)的 授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但重大的物業(yè)管理事項(xiàng)的決定只能由業(yè)主大會(huì)作出。 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作，加強(qiáng)監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 物業(yè)管理往往涉及到多個(gè)業(yè)主，業(yè)主之間既有個(gè)體利益，也有共同利益。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進(jìn)行管理，《條例》對各地實(shí)施物業(yè)管理中已具有一定實(shí)踐基礎(chǔ)的業(yè)主公約制度進(jìn)行了確認(rèn)，規(guī)定業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主 公約是多個(gè)業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。 三是 物業(yè)管理招投標(biāo)制度。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動(dòng)局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機(jī)會(huì)，《條例》突出了推行招投標(biāo)對于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。并對住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。 21 物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收。對業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物 業(yè)管理企業(yè)相互推諉。 五是 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長時(shí)間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量?；谝陨险J(rèn)識，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，《條例》規(guī)定：國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。 六是 物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項(xiàng)目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動(dòng)的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素 質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗(yàn)收、維修養(yǎng)護(hù)以及物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會(huì)公共利益。不少發(fā)達(dá)國家以及香港、臺灣地區(qū)等都通過對物業(yè)管理專業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)資格的認(rèn)證以及繼續(xù)教育制度，來實(shí)現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。因此，《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 七是 住房專項(xiàng)維修資金制度。為了解決在住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生大修、中修及更新、改造時(shí)，如何在多個(gè)業(yè)主之間及時(shí)籌集所需費(fèi)用的問題，《國務(wù)院關(guān) 于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā) [1998]23 號）規(guī)定：“ 加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè) 23 施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度 ” 。 4 年多的實(shí)踐證明，建立專項(xiàng)維修資金，對保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。同時(shí)規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。試問：你是如何理解這一基本思路的？ 答案一： 物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理只是 業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項(xiàng)事務(wù)直接委托專業(yè)企業(yè)。當(dāng)然，隨著社會(huì)對物業(yè)管理認(rèn)同感逐步提高，越來越多的業(yè)主會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)?！稐l例》對業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重和保護(hù)，還體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財(cái) 24 產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。這充分體現(xiàn)了保護(hù)業(yè)主權(quán)益的立法精神。 答案二：業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ)， 物業(yè)管理的落腳點(diǎn)就是要保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不僅要保護(hù)單個(gè)業(yè)主的權(quán)利，而且要保護(hù)全體業(yè)主的共同利益。二是規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理中的共同利益，決定物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)公共日常事務(wù)，為保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益提供組織上的保障。四是通過規(guī)范建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的行為，來保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。條例還明確了物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)不能擅自改變其用途；物業(yè)管理企業(yè)在代收有關(guān)公用事業(yè)費(fèi)用時(shí)，不得收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的 用途等。張某以陽臺屬自有部位，物業(yè)企業(yè)無權(quán)干涉為由，仍拒不改正。三個(gè)月過后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權(quán)為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導(dǎo)致其物業(yè)無法使用的經(jīng)濟(jì)損失。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導(dǎo)租金為限。 （二）某業(yè)主委員會(huì)成立后即發(fā)出通知要求物業(yè)管理企業(yè)在七天內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及支出賬目，物業(yè)管理企業(yè)未在此期限內(nèi)公布。第二天，業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)擺攤收費(fèi)，并給交費(fèi)的業(yè)主開具蓋有委員會(huì)公章的收款收據(jù)。 答案要點(diǎn)： 26 業(yè)主委員會(huì)違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 15 條的規(guī)定，其收費(fèi)行為沒有法律依據(jù)。 物業(yè)管理企業(yè)也可向物業(yè)管理行政主管部門投訴，要求行政主管部門糾正業(yè)主委員會(huì)的違法行為。 （三）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。事后，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稱：下水管道是暢通的，因此不負(fù)管理責(zé)任；物業(yè)建設(shè)單位則稱：此樓已經(jīng)通過綜合驗(yàn)收，是合格的，所以也無責(zé)任。 （四）為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程，經(jīng)政府主管部門的批準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)在其所管理的大廈的三樓平臺上，設(shè)置了一座大型的燈光廣告招牌出租。為此業(yè)主委員會(huì)向人民法院起 27 訴物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，要求拆除招牌。因?yàn)閺V告牌是由市政府要求設(shè)立的，具有公益性。物業(yè)企業(yè)上門催討時(shí)，陶小姐以前不久其家水管滲漏，物業(yè)企業(yè)沒有及時(shí)進(jìn)行維修，給其生活造成了諸多不便為由，而拒交物業(yè)管理費(fèi)用。當(dāng)然也可以請物業(yè)企業(yè)維修，但這種維修屬特約服務(wù)的范圍，不屬物 業(yè)管理綜合服務(wù)的范圍，物業(yè)管理企業(yè)并無法定維修的義務(wù)，所以陶小姐的主張是沒有法律依據(jù)的。一天，天氣預(yù)報(bào)稱今日臺風(fēng)來臨，讓市民做好防臺風(fēng)準(zhǔn)備。中午臺風(fēng)來臨，住在同樓的黃佳放學(xué)回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺風(fēng)刮落的花盆砸中頭部，當(dāng)即昏倒在地，物業(yè)管理企業(yè)的巡邏保安員見狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。見到黃佳被砸傷的保安員證實(shí)花盆是從六樓王軍家掉下來的，另一位鄰居也證實(shí)，自己前幾天去王 軍家玩，王軍曾向其炫耀過這盆花如何名貴。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求王軍賠償損失，并以管理不善為由將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭。物業(yè)管理企業(yè)因未盡安全防范的提示義務(wù)， 也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。 （ 2）不屬于不可抗力。且對臺風(fēng)可能導(dǎo)致花盆墜落的危險(xiǎn)也是可以避免的。停車場的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄，于是就讓車主自行去公安機(jī)關(guān)報(bào)案。試問： (1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)車輛丟失的承擔(dān)責(zé)任嗎？法律依據(jù)是什么？ (2)依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，如何具備保管合同關(guān)系？ 29 答： （ 1）不應(yīng)承擔(dān)。停車場的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄，說明車輛并未實(shí)際交付給物業(yè)管理企業(yè)保管。 （八） 一天，某物業(yè)管理企業(yè)的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器發(fā)出報(bào)警信號，值勤保安隨即立即趕赴報(bào)警信號發(fā)出的住戶家門口，值勤保安聽到住戶家中有響動(dòng)的人聲，但卻敲不開門，于是值勤保安就用工具將門強(qiáng)行破開。后來業(yè)主就向該物業(yè)管理企業(yè)提出了要求賠償?shù)囊蟆? 在情況危急（符合緊急避險(xiǎn)條件）的情況下，可以破門而入，比如發(fā)生火險(xiǎn)、刑事案件等。兩年后，作為刑事案件兩罪犯均已被判除死刑。一審法院判決，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同的附隨義務(wù)， 30 支付死者家屬 10 萬元賠償金。 答案： 本案一審、二審爭議的焦點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)合同的附隨義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的前提是，是否違反了法定義務(wù)或約定義務(wù)，附隨義務(wù)是法定義務(wù)的一種特殊形式。 （十） 2020 年 12 月，重慶一青年下樓時(shí)，被樓上突然掉下的泡菜壇子砸成重 傷致死。 答案： 本案屬建筑物致人損害的特殊侵權(quán)案，適用過錯(cuò)推定原則。過錯(cuò)推定原則的特殊性在于舉證責(zé)任倒置，即損害事實(shí)發(fā)生后，受害人無需提供加害人有過錯(cuò)的證據(jù)，如果提不出理由，或理由不成立，即推定其有過錯(cuò)，并因此承擔(dān)民事責(zé)任。