【導(dǎo)讀】臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。合同的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。護(hù)管理，以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。位和效力低于憲法而高于其他法，是法的形式體系中的二級(jí)大法。政管理和管理行政事項(xiàng)的規(guī)范性文件的總稱。終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施。享有業(yè)主的權(quán)利并承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。及到共用部分均應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)登記?？梢宰杂烧加小⑹褂?、收益、處分、并排除他人干涉。務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。付物品的排他性占有和實(shí)際控制權(quán)。

　　

【正文】 和共用設(shè)施的 用途等。 五、案例分析題 25 （一）業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)的許可將自家陽(yáng)臺(tái)用玻璃窗封閉，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后以張某裝修陽(yáng)臺(tái)未經(jīng)申報(bào)，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業(yè)裝修管理規(guī)定及違反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。張某以陽(yáng)臺(tái)屬自有部位，物業(yè)企業(yè)無(wú)權(quán)干涉為由，仍拒不改正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)《業(yè)主公約》的規(guī)定，對(duì)業(yè)主張某采取了停水停電措施。三個(gè)月過(guò)后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權(quán)為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導(dǎo)致其物業(yè)無(wú)法使用的經(jīng)濟(jì)損失。 答案要點(diǎn) ： 業(yè)主張 某的行為違反了《業(yè)主公約》及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約； 《業(yè)主公約》中有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)可以采取停水停電的方法來(lái)要求業(yè)主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導(dǎo)租金為限。 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 46 條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主的違章裝修行為應(yīng)當(dāng)制止并及時(shí)向關(guān)行政管理部門報(bào)告。 （二）某業(yè)主委員會(huì)成立后即發(fā)出通知要求物業(yè)管理企業(yè)在七天內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及支出賬目，物業(yè)管理企業(yè)未在此期限內(nèi)公布。業(yè)主委員會(huì)即在小區(qū)內(nèi) 張貼告示要求全體業(yè)主從即日起停止向物業(yè)管理企業(yè)交費(fèi)，并向業(yè)主委員會(huì)交費(fèi)。第二天，業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)擺攤收費(fèi)，并給交費(fèi)的業(yè)主開(kāi)具蓋有委員會(huì)公章的收款收據(jù)。試分析業(yè)主委員會(huì)的行為是否合法，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依哪種途徑解決該問(wèn)題。 答案要點(diǎn)： 26 業(yè)主委員會(huì)違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 15 條的規(guī)定，其收費(fèi)行為沒(méi)有法律依據(jù)。 物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)協(xié)商或調(diào)解的方法要求業(yè)主委員會(huì)停止收費(fèi)行為。 物業(yè)管理企業(yè)也可向物業(yè)管理行政主管部門投訴，要求行政主管部門糾正業(yè)主委員會(huì)的違法行為。 依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 19 條的規(guī)定 ，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 （三）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下?！?五一 ” 旅游后回到家，發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事后，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稱：下水管道是暢通的，因此不負(fù)管理責(zé)任；物業(yè)建設(shè)單位則稱：此樓已經(jīng)通過(guò)綜合驗(yàn)收，是合格的，所以也無(wú)責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)本案的責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)業(yè)承擔(dān)，為什么？ 答： （ 1）如果是管道質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任 ； （ 2）如果是人為損壞，由責(zé)任人承擔(dān)； （ 3）物業(yè)管理企業(yè)有定期檢查維修的義務(wù)，如有違反，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。 （四）為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程，經(jīng)政府主管部門的批準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)在其所管理的大廈的三樓平臺(tái)上，設(shè)置了一座大型的燈光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中，物業(yè)管理企業(yè)與該大廈的業(yè)主委員會(huì)發(fā)生了糾紛。為此業(yè)主委員會(huì)向人民法院起 27 訴物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，要求拆除招牌。試問(wèn)： (1) 該廣告招牌的出租租金屬于什么性質(zhì)？應(yīng)如何分配？ (2) 物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行 為是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益？ 答： （ 1）租金屬于商業(yè)收入，應(yīng)歸全體業(yè)主所有，可用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足； （ 2）未侵害業(yè)主的利益。因?yàn)閺V告牌是由市政府要求設(shè)立的，具有公益性。 （五）某花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個(gè)月沒(méi)繳納管理費(fèi)了。物業(yè)企業(yè)上門催討時(shí)，陶小姐以前不久其家水管滲漏，物業(yè)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行維修，給其生活造成了諸多不便為由，而拒交物業(yè)管理費(fèi)用。試問(wèn)陶小姐的主張是否有法律依據(jù)？為什么？ 答 ：自來(lái)水管屬于業(yè)主專有設(shè)施，其維修應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。當(dāng)然也可以請(qǐng)物業(yè)企業(yè)維修，但這種維修屬特約服務(wù)的范圍，不屬物 業(yè)管理綜合服務(wù)的范圍，物業(yè)管理企業(yè)并無(wú)法定維修的義務(wù)，所以陶小姐的主張是沒(méi)有法律依據(jù)的。 （六） 王軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺(tái)上。一天，天氣預(yù)報(bào)稱今日臺(tái)風(fēng)來(lái)臨，讓市民做好防臺(tái)風(fēng)準(zhǔn)備。王軍因趕時(shí)間上班，未將放在窗臺(tái)上的花盆搬進(jìn)屋內(nèi)。中午臺(tái)風(fēng)來(lái)臨，住在同樓的黃佳放學(xué)回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺(tái)風(fēng)刮落的花盆砸中頭部，當(dāng)即昏倒在地，物業(yè)管理企業(yè)的巡邏保安員見(jiàn)狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費(fèi)數(shù)萬(wàn)元。見(jiàn)到黃佳被砸傷的保安員證實(shí)花盆是從六樓王軍家掉下來(lái)的，另一位鄰居也證實(shí)，自己前幾天去王 軍家玩，王軍曾向其炫耀過(guò)這盆花如何名貴。于是，黃佳父母找 28 到王軍要求其賠償損失，王軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺(tái)風(fēng)刮下來(lái)的，屬不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求王軍賠償損失，并以管理不善為由將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭。試問(wèn)： (1)本案依法應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)賠償責(zé)任？法律依據(jù)是什么？ (2)臺(tái)風(fēng)將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？ (3)物業(yè)管理企業(yè)依法是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？ 答案： （ 1）王軍承擔(dān)責(zé)任，其作為花盆的所有人和管理人未盡管理職責(zé)，有過(guò)錯(cuò)。物業(yè)管理企業(yè)因未盡安全防范的提示義務(wù)， 也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。如果王軍已依法賠償，則物業(yè)管理企業(yè)不再承擔(dān)賠償責(zé)任。 （ 2）不屬于不可抗力。因?yàn)樵谂_(tái)風(fēng)來(lái)臨之前已有預(yù)報(bào)，是可預(yù)見(jiàn)的。且對(duì)臺(tái)風(fēng)可能導(dǎo)致花盆墜落的危險(xiǎn)也是可以避免的。 （七）一天清晨，某車主找到某物業(yè)管理企業(yè)大廈停車場(chǎng)，稱其前晚停放在大廈消防通道的機(jī)動(dòng)車輛出入口處的一輛紅色跑車不見(jiàn)了。停車場(chǎng)的值班人員查閱了車輛登記本，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場(chǎng)停放的任何記錄，于是就讓車主自行去公安機(jī)關(guān)報(bào)案。 10 個(gè)多月之后，物業(yè)管理企業(yè)接到人民法院的傳票以及保險(xiǎn)企業(yè)的起訴書(shū)副本，稱保險(xiǎn)企業(yè)已經(jīng)將紅色跑車?yán)碣r給了車 主獲得了代位索賠權(quán)，車主在車輛丟失前已經(jīng)購(gòu)買了一年的停車場(chǎng)停放管理費(fèi)，車主與停車場(chǎng)構(gòu)成保管合同關(guān)系，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)車輛丟失的賠償責(zé)任。試問(wèn)： (1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)車輛丟失的承擔(dān)責(zé)任嗎？法律依據(jù)是什么？ (2)依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，如何具備保管合同關(guān)系？ 29 答： （ 1）不應(yīng)承擔(dān)。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)企業(yè)沒(méi)能舉證車主與物業(yè)管理企業(yè)之間存在保管合同關(guān)系。停車場(chǎng)的值班人員查閱了車輛登記本，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場(chǎng)停放的任何記錄，說(shuō)明車輛并未實(shí)際交付給物業(yè)管理企業(yè)保管。 （ 2）《合同法》的規(guī)定：保管合同的成立需 要兩個(gè)條件，一是當(dāng)事人雙方意思一致，二是保管物要實(shí)際交付。 （八） 一天，某物業(yè)管理企業(yè)的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器發(fā)出報(bào)警信號(hào)，值勤保安隨即立即趕赴報(bào)警信號(hào)發(fā)出的住戶家門口，值勤保安聽(tīng)到住戶家中有響動(dòng)的人聲，但卻敲不開(kāi)門，于是值勤保安就用工具將門強(qiáng)行破開(kāi)。門破開(kāi)后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報(bào)警信號(hào)則屬于報(bào)警器誤報(bào)，該物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門。后來(lái)業(yè)主就向該物業(yè)管理企業(yè)提出了要求賠償?shù)囊?。試?wèn)： (1)接到住戶家中報(bào)警信號(hào)后，物業(yè)管理企業(yè)是否可 以破門而入？ (2)在什么情況下，物業(yè)管理企業(yè)可以破門而入？ 答案： 接到報(bào)警信號(hào)不能直接進(jìn)入，應(yīng)先征得業(yè)主同意。 在情況危急（符合緊急避險(xiǎn)條件）的情況下，可以破門而入，比如發(fā)生火險(xiǎn)、刑事案件等。 （九）筆架山莊業(yè)主明某遭二罪犯搶搶劫后，被殺害于自家樓下的一套空置房?jī)?nèi)。兩年后，作為刑事案件兩罪犯均已被判除死刑。為此，死者家屬將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償 139萬(wàn)元。一審法院判決，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同的附隨義務(wù)， 30 支付死者家屬 10 萬(wàn)元賠償金。二審法院則推翻了一審法院的判決，認(rèn)定 物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)賠償責(zé)任。 答案： 本案一審、二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)合同的附隨義務(wù)。所謂附隨義務(wù)是指根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣，履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的前提是，是否違反了法定義務(wù)或約定義務(wù)，附隨義務(wù)是法定義務(wù)的一種特殊形式。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理的保安是屬安全防范性質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)只有在工作中違反了合同的約定，并因此給業(yè)主造成了傷害，那么應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 （十） 2020 年 12 月，重慶一青年下樓時(shí)，被樓上突然掉下的泡菜壇子砸成重 傷致死。在無(wú)法確定責(zé)任人的情況下，悲憤的死者家屬將全樓 26 家住戶告上法庭，要求賠償 186 萬(wàn)元，經(jīng)法院判決，由死者的左鄰右舍各分擔(dān) 2932 元。 答案： 本案屬建筑物致人損害的特殊侵權(quán)案，適用過(guò)錯(cuò)推定原則。如果法院經(jīng)過(guò)調(diào)查取證，無(wú)法找到丟棄泡菜壇的行為人，即不能確定直接責(zé)任人的情況下，法院應(yīng)判決該住宅樓的所有人或管理人即業(yè)主、住戶共同承擔(dān)責(zé)任。過(guò)錯(cuò)推定原則的特殊性在于舉證責(zé)任倒置，即損害事實(shí)發(fā)生后，受害人無(wú)需提供加害人有過(guò)錯(cuò)的證據(jù)，如果提不出理由，或理由不成立，即推定其有過(guò)錯(cuò)，并因此承擔(dān)民事責(zé)任。加害人要想免除 自己的法律責(zé)任，必須證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。