【正文】 法律地位和法律效力，自然是物業(yè)管理的法律淵源。（ Χ ） 業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內 1/2 以上的業(yè)主參加才能生效。 A、業(yè)主的人數(shù) B、入住時間長短 C、物業(yè)使用人數(shù)比例 D、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù) 1棄權或投反對票的業(yè)主（ C ）業(yè)主大會做出的各項決議。 A、 前期物業(yè)服務合同約定的內容 B、業(yè)主公約約定的內容 C、業(yè)主臨時公約約定的內容 D、物業(yè)服務合同約定的內容 3物業(yè)管理活動內容的依據(jù)是（ B ）。 實信用原則 1依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，有（ ABCDEF ）情形之一的，合同無效。 第二， 規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質量。對于如何解決現(xiàn)實中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務費用、任意擴大物業(yè)管理企業(yè)的治安責任 、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉嫁責任等，《條例》作出了明確規(guī)定。 為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作，加強監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。 21 物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的基礎工作。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動的直接組織者，其業(yè)務能力和素 質高低，直接關系物業(yè)的承接驗收、維修養(yǎng)護以及物業(yè)管理服務水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關系到業(yè)主共同利益和社會公共利益。選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理只是 業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項事務直接委托專業(yè)企業(yè)。條例還明確了物業(yè)管理用房的所有權歸業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)不能擅自改變其用途；物業(yè)管理企業(yè)在代收有關公用事業(yè)費用時，不得收取手續(xù)費等額外費用；物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施的 用途等。 （三）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。中午臺風來臨，住在同樓的黃佳放學回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺風刮落的花盆砸中頭部，當即昏倒在地，物業(yè)管理企業(yè)的巡邏保安員見狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。停車場的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄，說明車輛并未實際交付給物業(yè)管理企業(yè)保管。 （十） 2020 年 12 月，重慶一青年下樓時，被樓上突然掉下的泡菜壇子砸成重 傷致死。 答案： 本案一審、二審爭議的焦點是物業(yè)管理企業(yè)是否應承擔合同的附隨義務。停車場的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄，于是就讓車主自行去公安機關報案。當然也可以請物業(yè)企業(yè)維修，但這種維修屬特約服務的范圍，不屬物 業(yè)管理綜合服務的范圍，物業(yè)管理企業(yè)并無法定維修的義務，所以陶小姐的主張是沒有法律依據(jù)的。 答案要點： 26 業(yè)主委員會違反了《物業(yè)管理條例》第 15 條的規(guī)定，其收費行為沒有法律依據(jù)。二是規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主大會應當代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理中的共同利益，決定物業(yè)管理中的重大事項，業(yè)主委員會負責公共日常事務，為保護業(yè)主合法權益提供組織上的保障。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。基于以上認識，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，《條例》規(guī)定：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。為了扭轉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權利，同時也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會，《條例》突出了推行招投標對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益。在處理行政處罰和承擔民事責任關系方面，《條例》設定的法律責任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。 四、論述題 試述《物業(yè)管理條例》頒布實施的意 義 ? 17 答：第一， 規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增長。 A．物業(yè)的使用 B．物業(yè)的維護及管理 C．業(yè)主的共同利益 D．物業(yè)應當履行的義務 1實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括（ ABC） A．物業(yè)服務成本 B．稅費 C．物業(yè)管理企業(yè)的利潤 D．物業(yè)管理企業(yè)的酬金 1依據(jù)國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》第十三條的規(guī)定，（ AB ）可以按照物業(yè)服務合同的約定聘請專業(yè)服務機構對物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。 A、全體業(yè)主合法權益的代表 B、物業(yè)共用部分的經(jīng)營者 C、重大事項的決策者 D、業(yè)主大會的執(zhí)行機構 2對于管理運作混亂、濫用職權、嚴重違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的業(yè)主大會，（ D ）可以責令其整頓或暫停工作。 A、權利與義務 B、服務與被服務 C、管理與被管理 D、委托與被委托 5 1一個物業(yè)管理區(qū)域內，具有物業(yè)管理重大事項最終決定權的是：（ C A、業(yè)主委員會 B、居委會 C、業(yè)主大會 D、其他組織。（ √ ） 3 2業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)的專有部分，不論是否涉及到共用部分均應向物業(yè)管理企業(yè)申報登記。 ( √ ) 業(yè)主委員會應當向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 ( √ ) 物業(yè)管理活動的內容是對房屋、場地、設施設備進行維修養(yǎng)護管理，以及維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序。 （ √ ） 2物業(yè)建設單位依法所保留非法定共用部分的物業(yè)或配套設施，可以不按照原規(guī)劃設計的用途和功能使用。 A、全體業(yè)主 B、物業(yè)管理企業(yè) C、開發(fā)建設單位 D、居民委員會 E、公安派出所 業(yè)主（ A ）變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正常使用的各種管線。 A、協(xié)商解決、調解、仲裁或訴訟 B、協(xié)商解決、調解、仲裁和訴訟 7 C、協(xié)商解決、調解、訴訟 D、協(xié)商解決、調解、仲裁再訴訟 2建筑物致人損害的民事責任適用于（ B ）的歸責原則。 A．專有部分所有權 B．房地產(chǎn)產(chǎn)權 C．共用部分持分權 D．人身權和人格權 業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權的專有部分所享有的權利 為（ ABCD ）。 2以下說法錯誤的是（ B C） A、從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格 B、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主不再負連帶責任 C、前期物業(yè)服務合同可以約定期限，且該期限未滿，業(yè)主委員會不得終止 前期物業(yè)服務合同 D、住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，必須告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權利相應建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權基礎之上。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權責一致的原則。實行業(yè)主公約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預防和減少物業(yè)管理糾紛。在物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)管理企業(yè)要依照 全體業(yè)主的授權，約束個別業(yè)主的不當行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護全體業(yè)主的利益和社會公共利益。依據(jù)《通知》精神，我部與財政部制定了《住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》，對維修資金的交納、存儲、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。行政機關在實施對物業(yè)管理活動的行政管理中，必須牢牢把握這一精神。業(yè)主委員會即在小區(qū)內 張貼告示要求全體業(yè)主從即日起停止向物業(yè)管理企業(yè)交費，并向業(yè)主委員會交費。 （五）某花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個月沒繳納管理費了。因為在臺風來臨之前已有預報，是可預見的。為此，死者家屬將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償 139萬元。如果法院經(jīng)過調查取證，無法找到丟棄泡菜壇的行為人，即不能確定直接責任人的情況下，法院應判決該住宅樓的所有人或管理人即業(yè)主、住戶共同承擔責任。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報警信號則屬于報警器誤報，該物業(yè)管理企業(yè)領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負責修理好損壞的房門。于是，黃佳父母找 28 到王軍要求其賠償損失，王軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償。請問本案的責任應由誰業(yè)承擔，為什么？ 答： （ 1）如果是管道質量問題，在保修期內由物業(yè)建設單位承擔責任 ； （ 2）如果