【導(dǎo)讀】對(duì)行政行為概念有多種解釋?zhuān)瑥V義的解釋是指擁有行政職。及其工作人員，在行使行政管理職權(quán)過(guò)程中所實(shí)施的所有的具體行為。調(diào)查行為等)、雙方行為。所謂普及性指該抽象行為是針對(duì)從事規(guī)范所列活動(dòng)的所有的人，具。發(fā)生的情況生效。所謂具體性指該行為必須指向特定。的事項(xiàng)或行政相對(duì)人，前溯性指該行政行為對(duì)已經(jīng)發(fā)生的情況有效。政行為和自由裁量的行政行為兩類(lèi)。量規(guī)定的則構(gòu)成違法行政行為。日3‰的額度罰款。業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為之罰款幅度為1000元以上10000元以下。1001元或1999元或2900元等全由處罰機(jī)關(guān)自主決定。按該條規(guī)定，行政主體可以在是給予警告還是給予罰款二者間。體行政行為，對(duì)該業(yè)主直接產(chǎn)生法律約束效力。行政法上的準(zhǔn)許行政行為通常。證行為和一般的證明行為，國(guó)家行政機(jī)關(guān)作出的證明具有一種公定力，有的證明還是取得某項(xiàng)法定權(quán)利的資格或前提條件)四種行為。義務(wù)發(fā)生實(shí)際利害影響的準(zhǔn)行政行為都是可訴的。的電視機(jī)這個(gè)事實(shí)行為損害了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

　　

【正文】 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁(yè) 共 58 頁(yè) 作為的義務(wù)之行為。 (2)不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為。指房屋出售單位在向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，未按規(guī)定移交有關(guān)該宗物 業(yè)的工程建設(shè)資料和提供成本價(jià)物業(yè)管理用房、微利價(jià)部分商業(yè)用房的行為。 (3)不履行物業(yè)維修專(zhuān)用基金代收代存法定義務(wù)的行為。主要指新建房屋出售單位在銷(xiāo)售時(shí)，未按規(guī)定代表物業(yè)管理方向購(gòu)房者收取法定的應(yīng)繳交的物業(yè)維修專(zhuān)用基金，或者代收后不按規(guī)定及時(shí)交存入指定的銀行專(zhuān)用賬戶(hù)的行為。此外，公有住房出售單位也可能作出不履行設(shè)立物業(yè)維修基金法定義務(wù)的義務(wù)。 (4)其他行政違法行為。例如，新建房屋出售單位未按規(guī)定對(duì)建筑實(shí)行保修的行為；單獨(dú)轉(zhuǎn)讓房屋的共用部位、共用設(shè)備或公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)的行為；不履行對(duì)售出的房 屋實(shí)行保修義務(wù)的行為等等。 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、售房單位表現(xiàn)出上列違法行為的，由市級(jí)或區(qū)、縣級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其改正、限期履行，可以并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以暫停開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 妨礙管理的違法行為是指行政相對(duì)人妨礙、阻擾國(guó)家物業(yè)管理行政主管部門(mén)等有關(guān)行政管理部門(mén)和其他享有物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)的主體，依法對(duì)物業(yè)管理實(shí)施的客觀管理監(jiān)督事實(shí)行為。大致分為兩類(lèi)： (1)妨礙執(zhí)行公務(wù)的行為。指物業(yè)管理公司及其員工和物業(yè)的業(yè)主、使用人以非法手段，無(wú)理阻撓、妨礙國(guó)家有關(guān)行政管 理部門(mén)執(zhí)行公務(wù)的活動(dòng)，如阻礙對(duì)自己所為的違章建筑行為所進(jìn)行的行政查處公務(wù)活動(dòng)， 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 29 頁(yè) 共 58 頁(yè) 妨礙刁難環(huán)境衛(wèi)生園林部門(mén)、消防部門(mén)等的檢查活動(dòng)。對(duì)這類(lèi)行為，可依照《治安管理處罰條例》分別情況予以警告、罰款、行政拘留等行政處罰，必要時(shí)可對(duì)行為人實(shí)行勞動(dòng)教養(yǎng)等行政措施。 (2)妨礙實(shí)施監(jiān)督行為。指物業(yè)管理企業(yè)及其工作人員拒絕或阻礙業(yè)主團(tuán)體組織及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作實(shí)施正常監(jiān)督的行為。這種妨礙行為不僅有違物業(yè)委托管理合同的監(jiān)督約定，而且違反國(guó)家物業(yè)管理法規(guī)對(duì)業(yè)主團(tuán)體組織和業(yè)主的授權(quán)規(guī)范，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。但現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范 性文件對(duì)這類(lèi)行為還沒(méi)有明文規(guī)定相應(yīng)的行政責(zé)任，只是視為違約行為，今后應(yīng)通過(guò)立法加強(qiáng)和完善物業(yè)管理監(jiān)督法制，增加規(guī)定與監(jiān)督相配套的行政責(zé)任。物業(yè)管理法律行為的形式 一、物業(yè)管理法律行為的內(nèi)涵和形式 物業(yè)管理的法律行為，是本書(shū)第 節(jié)所論述的法律事實(shí)分類(lèi)之一，它是指物業(yè)管理行為主體為了設(shè)立、變更或終止一定的物業(yè)管理法律關(guān)系，取得一定的法律后果而有意識(shí)進(jìn)行的行為。法律行為是與行為人的意志相聯(lián)系的一種人為的法律事實(shí)，以行為人的意思表示為必要的要素，沒(méi)有意思表示就沒(méi)有法律行為。 法學(xué)中所謂 “意思表示 ”是 指表意人 (表達(dá)意思的人 )將其內(nèi)心期望發(fā)生一定法律后果之內(nèi)在意志通過(guò)一定形式表示于外部的行為。這種意思表示必須是為了引起一定的法律后果，即為了今后享受一定的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，或?yàn)榱烁淖?、結(jié)束原先存在的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。例如，業(yè)主表示要買(mǎi)某種服務(wù)，物業(yè)管理公司表示同意提供該種服務(wù)，雙方的意思表示一 致了才訂立該種服務(wù)交易合同，從而形成了服務(wù)交易合同的法 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁(yè) 共 58 頁(yè) 律行為。法律要求行為人的意思表示必須是真實(shí)的。意思表示真實(shí)有兩層涵義：一是行為人的意思表示要與其內(nèi)心意思相一致；二是行為人的意思表示是行為人自愿作出的，不是受他人 欺詐、脅迫或者在自己有重大誤解等類(lèi)似情況下所為的。若意思表示不明確，則應(yīng)通過(guò)對(duì)意思表示內(nèi)容的解釋使之變得明確；當(dāng)意思表示不完整時(shí)，則應(yīng)通過(guò)對(duì)意思表示內(nèi)容的補(bǔ)充方式而使之臻于完備。意思表示所含的目的，是決定法律行為內(nèi)容的指針；意思表示的方式，也就是法律行為的形式。 物業(yè)管理法律行為的形式是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體作為行為人表示意思的方式。這種表意方式，可以分為法定的形式和行為當(dāng)事人協(xié)商自主決定的約定形式兩類(lèi)。從物業(yè)管理實(shí)務(wù)看，物業(yè)管理法律行為的主要類(lèi)型是民事行為和行政管理具體行政行為兩種。 中國(guó)《民法通 則》第 57 條規(guī)定： “民事法律行為可以采取書(shū)面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。 ”物業(yè)管理中提供服務(wù)的行為大多數(shù)屬于合同行為，中國(guó)《合同法》第 10條規(guī)定： “當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。 ”“法律行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面 形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。 ” “口頭形式 ”就是以口頭談話(huà)、口頭語(yǔ)言敘述的形式來(lái)進(jìn)行行為人的意思表示?？陬^形式的合同簡(jiǎn)便易行，但其缺點(diǎn)在于一旦發(fā)生合同糾紛，當(dāng)事人面臨舉證的困難，司法機(jī)關(guān)難以查明事實(shí)的 真相，當(dāng)事人的合法權(quán)益就得不到法律保護(hù)。所以對(duì)于不能及時(shí)清結(jié)、標(biāo)的較大的合同 (包括涉外合同 )，不宜采用口頭形式。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 31 頁(yè) 共 58 頁(yè) “書(shū)面形式 ”是指以文字等有形的表現(xiàn)方式來(lái)進(jìn)行行為人的意思表示，又分為普通書(shū)面形式和特殊書(shū)面形式 (公證書(shū)、鑒證證明文件等 )兩類(lèi)。就合同書(shū)面形式而言，中國(guó)《合同法》第 11 條具體規(guī)定： “書(shū)面形式是指合同書(shū)、信件和數(shù)據(jù)電文 (包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件 )等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。 ” “其他形式 ”是指法規(guī)規(guī)定的推定行為形式、默示形式和當(dāng)事人約定采用的或商事交易慣例采用的非口頭、書(shū) 面形式。例如，凡是物業(yè)管理規(guī)范性文件規(guī)定應(yīng)當(dāng)送行政主管部門(mén)備案的物業(yè)委托管理服務(wù)合同、業(yè)主委員會(huì)組成名單、業(yè)主公約等文本，當(dāng)事人依法送呈備案的，只要行政主管部門(mén)不提出文本有違法之處的異議，就可視為行政主管部門(mén)以默示形式同意或認(rèn)可所送文本合法有效。行政管理具體行政行為只要對(duì)行政相對(duì)人的權(quán)利和義務(wù)有實(shí)質(zhì) 性利害影響二、物業(yè)管理中民事行為的有效條件 物業(yè)管理中民事行為的一般有效條件，是指民事行為具備什么樣的條件才能生效即產(chǎn)生法律上的約束效力，其基本涵義是指使已經(jīng)成立的民事法律行為 (包括合同行為 )發(fā)生完全效力的必要 的事實(shí)。根據(jù)中國(guó)《民法通則》第 55 條關(guān)于民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的要件和《合同法》第三章關(guān)于合同的效力之規(guī)定，物業(yè)管理中民事法律行為的有效必須具備下述三個(gè)要件 ： (1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，此稱(chēng)為當(dāng)事人合格要件。民事行為能力是指民事主體通過(guò)自己的行為，取得民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)的能力或資格。依據(jù)《民法通則》第 1 1 13 條關(guān)于自然人的民事行 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 32 頁(yè) 共 58 頁(yè) 為能力的規(guī)定， 18 周歲以上的自然人是成年人，是完全民事行為能力人；16 周歲以上不滿(mǎn) 18周歲的自然人，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人 。完全民事行為能力人可以獨(dú)立作出包括合同行為在內(nèi)的民事法律行為。 10 周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力和精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿(mǎn) 10 周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人，是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理其活動(dòng)。 應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：一是限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人雖然不能作為部分或者全部合同的訂約主體，特別是不能作為不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)性的合同訂約主體，但是 卻可以成為合同主體，只不過(guò)合同行為需要由其代理人進(jìn)行；二是中國(guó)《合同法》第 47 條第 1 款規(guī)定： “限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。 ”根據(jù)該 條款規(guī)定精神，可推知無(wú)民事行為能力人并非在任何情況下都不能成為合同當(dāng)事人，在無(wú)民事行為能力人純粹獲利的情況下，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其行為的法律效力。與自然人的民事行為能力不同的是，法人和其他組織的民事行為能力與其民事權(quán)利能力同時(shí)產(chǎn)生、同時(shí)終止，它們的行為能力是由其法人 機(jī)關(guān)或者代表人、負(fù)責(zé)人來(lái)實(shí)現(xiàn)的，所以法人和其他組織的行為能力范圍 取決于核準(zhǔn)的登記范圍。 由于經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)或事業(yè)的登記范圍的不同，所以各個(gè)法人和其他組織 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 33 頁(yè) 共 58 頁(yè) 的行為能力范圍也不同。中國(guó)《合同法》第 50 條規(guī)定： “法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。 ”因此，在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，不能簡(jiǎn)單地依據(jù)《合同法》第 9 條第 1 款關(guān)于 “當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力 ”的規(guī)定否認(rèn)越權(quán)合同的法律效力。 (2)行為人意思表示真實(shí)，即當(dāng)事 人所為的行為應(yīng)與其真實(shí)的自愿意志相符合。意思表示不真實(shí)的故意行為包括虛假表示行為和偽裝表示行為兩種情況。民事行為 (包括合同 )的內(nèi)容本質(zhì)上是依當(dāng)事人所為的意思表示的內(nèi)容而定，如果意思表示雖然真實(shí)，但其內(nèi)容不能確定，不可能實(shí)現(xiàn)，則該民事行為也是無(wú)效的。 (3)行為不違反法律或者社會(huì)公共利益。從事物業(yè)管理中民事活動(dòng)的行為人，其行為形式應(yīng)當(dāng)符合法定形式，其行為內(nèi)容應(yīng)具有合法性和其社會(huì)內(nèi)容的妥當(dāng)性。法規(guī)條文中標(biāo)有 “不得 ”、 “應(yīng) ”或 “須 ”字樣的，一般是強(qiáng)行法，不問(wèn)當(dāng)事人的意思如何，必須遵照?qǐng)?zhí)行強(qiáng)行法，即必須適用法規(guī) 的規(guī)定。民事行為內(nèi)容違反強(qiáng)行法，為不合法，無(wú)法律效力。中國(guó)的 民法承認(rèn)意思自治原則，合同法承認(rèn)合同自愿 (自由 )原則，但并不是承認(rèn)個(gè)人意思的絕對(duì)自由。民事行為的社會(huì)內(nèi)容應(yīng)具有妥當(dāng)性，即不得違背社會(huì)公共利益。民事行為屬于要式行為而其形式不符合法定形式要求的，根據(jù)中國(guó)《合同法》第 3 44 條等有關(guān)規(guī)定的精神，應(yīng)區(qū)分法定形式可以產(chǎn)生證據(jù)效力、成立效力、生效效力、對(duì)抗 (第三人 )效力等四種不同效力，根據(jù)立法的本義，來(lái)確定沒(méi)有采用要式形式的具體民事行為是 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 34 頁(yè) 共 58 頁(yè) 否有效。 具備上列民事法律行為的生效條件，行為自成立或作出 時(shí)發(fā)生效力即產(chǎn)生法律拘束力，在行為當(dāng)事人之間發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系效果，使當(dāng)事人所預(yù)期的民事權(quán)利和民事義務(wù)發(fā)生、變更或終止，若當(dāng)事人不履行義務(wù)，就得依法承擔(dān)民事責(zé)任，強(qiáng)制其履行義務(wù)及賠償債權(quán)人的損失；同時(shí)，對(duì)第三人也發(fā)生一定的效果，約束第三人負(fù)有不得侵犯當(dāng)事人權(quán)利和不得妨礙當(dāng)事人履行義務(wù)的義務(wù)。三、物業(yè)管理中民事行為的無(wú)效 無(wú)效的物業(yè)管理民事行為是指缺乏民事法律行為有效條件的行為。認(rèn)定為無(wú)效的物業(yè)管理民事行為，從行為開(kāi)始時(shí)就沒(méi)有法律約束力，稱(chēng)為自始無(wú)效。民事行為部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效 。民事行為的無(wú)效有兩種含義：狹義僅指絕對(duì)無(wú)效，對(duì)中國(guó)《合同法》第 52 條所規(guī)定的 5 種情形，是合同也是其他民事行為絕對(duì)無(wú)效的類(lèi)型；廣義是指與民事行為有效相對(duì)應(yīng)的民事行為效力不是在民事行為依法作出時(shí)就發(fā)生的，而是包括 絕對(duì)無(wú)效、相對(duì)無(wú)效和效力待定三類(lèi)情況。 (1)絕對(duì)無(wú)效的民事行為 是指已經(jīng)構(gòu)成違反國(guó)家法規(guī)或政策規(guī)定，依法律規(guī)定必然無(wú)效的民事行為。這類(lèi)行為不需要任何人的主張即依法歸于無(wú)效。根據(jù)中國(guó)《民法通則》第 58 條和《合同法》第 52 條的規(guī)定，按照違法表現(xiàn)不同，可將絕對(duì)無(wú)效的民事行為