【正文】 關(guān)于技術(shù)問題和法律責(zé)任的規(guī)定。法律責(zé)任是權(quán)利的保障機(jī)制，也是執(zhí)法嚴(yán)肅性的靈魂。民事法律責(zé)任可劃分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類。指權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)被行為人非法侵占時(shí)，權(quán)利人有權(quán)請求返還該財(cái)產(chǎn)。 ⑨ 消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。 ② 行政處分。承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。的實(shí)現(xiàn)?；诤贤鄬π栽瓌t，合同產(chǎn)生的債權(quán)是相對權(quán)，在一方違約時(shí)，債權(quán)人僅能向債務(wù) 人請求損害補(bǔ)救或賠償，債務(wù)人亦僅對債權(quán)人承擔(dān)責(zé)任。特殊侵權(quán)民事責(zé)任是指不具備一般侵權(quán)行為責(zé)任的全部構(gòu)成要件，而法律規(guī)定當(dāng)事人也須承擔(dān)民事責(zé)任的行為。物業(yè)管理中常見的產(chǎn)品質(zhì)量不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格。 (4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。有的住宅小區(qū)籃球場上籃球架已朽壞欲倒，若物業(yè)管 理公司不注意及時(shí)加固、維修或拆除，一旦倒塌下來致人傷害，則公司難免要自負(fù)或與業(yè)主團(tuán)體負(fù)連帶賠償責(zé)任。 (8)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。 (2)保護(hù)的權(quán)利性質(zhì)不同。此外，違約責(zé)任人一般僅限于違約行為人，其他人不負(fù)擔(dān)違約責(zé)任；而根據(jù)《民法通則》第 133 條規(guī)定，實(shí)施侵權(quán)行為 人以外的人 ——監(jiān)護(hù)人也可以經(jīng)轉(zhuǎn)承責(zé)任而成為侵權(quán)責(zé)任的主體。侵權(quán)責(zé)任的內(nèi)容，既有財(cái)產(chǎn)性也有非財(cái)產(chǎn)性。因侵權(quán)行為所產(chǎn)生的請求權(quán)，按《民法通則》第 135 條規(guī)定，訴訟時(shí)效期間一般為 2 年；但因身體受到傷害而產(chǎn)生的賠償損失請求權(quán)，按《民法通則》第 136 條第 1 款規(guī)定，訴訟時(shí)效期間為 1 年。 違約行為侵害的是債權(quán) (相對權(quán) )，侵權(quán)行為侵害的是所有權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)等絕對性權(quán)利。在某些情況下，一方當(dāng)事人違反法定義務(wù)的行為，同時(shí)違反了合同擔(dān)保的義務(wù)?！逗贤ā返?122 條規(guī)定： “因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任 或者依照其他法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。具體表現(xiàn)為三種情形：一是無證經(jīng)營。指物業(yè)管理企業(yè)在市場交易中違反公平競爭的法律規(guī)定和公認(rèn)的商業(yè)道德，采用不正當(dāng)手段損害其他經(jīng)營者的合法權(quán)益，擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序的行為。 (4)不履行或不忠實(shí)履行受托管理義務(wù)的行為。指業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出違反國家、地方有關(guān)物業(yè)管理規(guī)范性文件的規(guī)定之決定行為。例如《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第 42 條第 2 款、第 43 條規(guī)定了業(yè)主等人對房屋等物業(yè)定期修繕、粉刷的義務(wù)，若不履行該項(xiàng)法定義 務(wù)，按第 56 條第 (三 )項(xiàng)規(guī)定，市、區(qū)住宅管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期修繕或粉刷；逾期拒不修繕或粉刷的，可處以 3000 元以上 5000 元以下的罰款。 (4)其他行政違法行為。指物業(yè)管理企業(yè)及其工作人員拒絕或阻礙業(yè)主團(tuán)體組織及業(yè)主對物業(yè)管理工作實(shí)施正常監(jiān)督的行為。法律要求行為人的意思表示必須是真實(shí)的。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。就合同書面形式而言，中國《合同法》第 11 條具體規(guī)定： “書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文 (包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件 )等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。 10 周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力和精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動，其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 (2)行為人意思表示真實(shí)，即當(dāng)事 人所為的行為應(yīng)與其真實(shí)的自愿意志相符合。民事行為的社會內(nèi)容應(yīng)具有妥當(dāng)性，即不得違背社會公共利益。這類行為不需要任何人的主張即依法歸于無效。認(rèn)定為無效的物業(yè)管理民事行為，從行為開始時(shí)就沒有法律約束力，稱為自始無效。從事物業(yè)管理中民事活動的行為人，其行為形式應(yīng)當(dāng)符合法定形式，其行為內(nèi)容應(yīng)具有合法性和其社會內(nèi)容的妥當(dāng)性。與自然人的民事行為能力不同的是，法人和其他組織的民事行為能力與其民事權(quán)利能力同時(shí)產(chǎn)生、同時(shí)終止，它們的行為能力是由其法人 機(jī)關(guān)或者代表人、負(fù)責(zé)人來實(shí)現(xiàn)的，所以法人和其他組織的行為能力范圍 取決于核準(zhǔn)的登記范圍。根據(jù)中國《民法通則》第 55 條關(guān)于民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的要件和《合同法》第三章關(guān)于合同的效力之規(guī)定，物業(yè)管理中民事法律行為的有效必須具備下述三個(gè)要件 ： (1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，此稱為當(dāng)事人合格要件。 ” “口頭形式 ”就是以口頭談話、口頭語言敘述的形式來進(jìn)行行為人的意思表示。 物業(yè)管理法律行為的形式是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體作為行為人表示意思的方式。法律行為是與行為人的意志相聯(lián)系的一種人為的法律事實(shí)，以行為人的意思表示為必要的要素，沒有意思表示就沒有法律行為。大致分為兩類： (1)妨礙執(zhí)行公務(wù)的行為。指房屋出售單位在向業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，未按規(guī)定移交有關(guān)該宗物 業(yè)的工程建設(shè)資料和提供成本價(jià)物業(yè)管理用房、微利價(jià)部分商業(yè)用房的行為。例如，業(yè)主委員會違反不得從事各種投資和經(jīng)營活動的禁令而擅自進(jìn)行經(jīng)營的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處罰款。指物業(yè)管理企業(yè)在向消費(fèi)者提供服務(wù)時(shí)，違反《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 》第 3 章關(guān)于經(jīng)營者的義務(wù)之規(guī)定，所作出的侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為。 (3)擅自作為行為。三是超越營業(yè)執(zhí)照登載的經(jīng)營范圍而從事與其設(shè)立目的相違背的其他經(jīng)營活動。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁 共 58 頁 但當(dāng)事人的任何一個(gè)請求權(quán)未能實(shí)現(xiàn)的 (其原因可能是已過訴訟時(shí)效或敗訴等 )，當(dāng)事人仍可基于另一請求權(quán)提起訴訟。 (3)侵權(quán)關(guān)系當(dāng)事人之間事先存在著一種合同關(guān)系，一方實(shí)施故意侵害對方權(quán)利并造成對方損害的侵權(quán)行為時(shí)，該加害行為不僅可作為侵權(quán)行為，也可以作為違反了當(dāng)事人事先規(guī)定的義務(wù)的違約行為對待。在民法中，違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合是最為常見的。法律一般不允許當(dāng)事人以協(xié)議排除或限制其未來的責(zé)任，但對某些免責(zé)條款也承認(rèn)其效力。其第 29 條規(guī)定，因侵權(quán)行為提起的訴訟，由侵權(quán)行為地或者被告住所地人民法院管轄。 (6)賠償范圍不同。因此，當(dāng)事人以違約責(zé)任為訴由的，無需舉證對方 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁 共 58 頁 有過錯(cuò)；如以侵權(quán)責(zé)任為訴由的，常需證明對方有過錯(cuò)。 違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任二者不僅基本概念定義不同，而且在構(gòu)成要件等方面有重大差別。 ” (7)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第 126 條規(guī) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁 共 58 頁 定： “建筑物，或者其他設(shè)施以 及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。 ”20xx 年 1 月 10 日國務(wù)院發(fā)布施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第 3 條規(guī)定： “建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。 (2)法人對其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。 侵權(quán)行為是指民事主體違法實(shí)施侵犯公、私財(cái)產(chǎn)權(quán)或人身權(quán)的行為。 違約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等財(cái)產(chǎn)性法律責(zé)任。強(qiáng)制是指迫使違法者履行原有的法定義務(wù)或新追加的作為懲戒的必為義務(wù)。 指經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體行為違反經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)而依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng) (法律后果 )。 指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律不利報(bào)應(yīng) (法律后果 )。 ⑦賠償損失。指權(quán)利人行使其權(quán)利 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 58 頁 受到他人不法阻礙或妨害時(shí)，有權(quán)請求行為人排除或請求人民法院強(qiáng)制排除妨礙。違憲法律責(zé)任不 在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍。它最基本的功能體現(xiàn)在三個(gè)方面：處罰違法行為、補(bǔ)償受害損失、教育人們守法。 物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征是： 物業(yè)管理活動基于業(yè)主與物業(yè)管理公司的委托合同而發(fā)生。 各地物業(yè)管理規(guī)范性文件對行政管理部門的具體行政行為大都規(guī)定了法律救濟(jì)途徑。 ③ 執(zhí)行力。例如中國《行政處罰法》第 51 條中規(guī)定，當(dāng)事人到 期不繳納罰款的，作出行政處罰決定的行政機(jī)關(guān)可以采取滯納金形式的加罰措施，即每日按罰款數(shù)額的 3％加處罰款。絕大多數(shù)的物業(yè)管理行政強(qiáng)制執(zhí)行，依法應(yīng)由法院執(zhí) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 58 頁 行。三是行為罰。物業(yè)管理規(guī)范性文件未授權(quán)行政管理機(jī)關(guān)有限制人身自由權(quán)力，也未明文規(guī)定房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)或物業(yè)管理歸口主管部門有扣押、查封、凍結(jié)的權(quán)力。因此，除法律行政法規(guī)另有規(guī)定外，法效行政行為和對行政相對人權(quán)利義務(wù)發(fā)生實(shí)際利害影響的準(zhǔn)行政行為都是可訴的。 物業(yè)管理具體行政行為按是否直接 產(chǎn)生行政法律效果分為法效行政行為、準(zhǔn)行政行為和事實(shí)行為。例如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第 56 條規(guī)定的對物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為之罰款 幅度為1000 元以上 30000 元以下，《重慶市物業(yè)管理辦法》第 35 條規(guī)定的對物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為之罰款幅度為 1000 元以上 10000 元以下。具體行政行為是指依據(jù)行政管理法規(guī)，針對特定對象行使行政管理職權(quán)，規(guī)定和采取一定的行政處理手段或行政措施的行政行為，具有具體性和前溯性的特點(diǎn)。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 58 頁 物業(yè)管理法規(guī)大講壇（ 二 ） 物業(yè)管理具體行政行為及其效力 一、物業(yè)管理具體行政行為的概念和分類 行政作為國家的基本職能之一，是依法對國家事務(wù)實(shí)行的一種組織的管理活動。所謂具體性指該行為必須指向特定的事項(xiàng)或行政相對人，前溯性指 該行政行為對已經(jīng)發(fā)生的情況有效。具體罰1001 元或 1999 元或 2900 元等全由處罰機(jī)關(guān)自主決定。法效行政行為指能直接發(fā)生法律效果的行政行為。事實(shí)行為并非都不影響行政相對人的權(quán)利義務(wù)，比如執(zhí)法人員在調(diào)查過程中無意碰壞了業(yè)主的電視機(jī)這個(gè)事實(shí)行為損害了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。有關(guān)行政機(jī)關(guān) (如稅務(wù)、工商、審計(jì)、物價(jià)、公安等部門 )可以采取依法扣押、查封物品、查封房屋、凍結(jié)款項(xiàng)等限制財(cái)產(chǎn)權(quán)行使的措施。又稱能力罰，即剝奪或限制違法者原有的從事某種行為的能力，如暫扣或吊銷許可證，暫扣或吊銷資質(zhì)、資格證書或執(zhí)照，責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)，責(zé)令暫停發(fā)放建設(shè)單位的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、降低物業(yè)管理資質(zhì)等級等。行政機(jī)關(guān)向法院申請執(zhí)行的期限是自起訴期限屆滿之日起 3 個(gè)月，逾期申請的，人民法院不予受理。執(zhí)行罰的罰款，僅為促使被罰人履行義務(wù)的手段，因而只要義務(wù)人履行了義務(wù)，執(zhí)行罰就停止了。指具有依法采取一定措施和手段，使具體行政行為內(nèi)容要求得以完全實(shí)現(xiàn)的效力。例如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第 61 條、《重慶市物業(yè)管理辦法》第 39 條、《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第 43 條都作出了規(guī)定。自法國民法典開創(chuàng) “合同即為當(dāng)事人之間的法律 ”之民法傳統(tǒng)之始，合同的法律效力就是來源于國家對當(dāng)事人之間的合同的認(rèn)可和予以國家強(qiáng)制力保護(hù)。法律責(zé)任具體種類很多，但都有一個(gè)共同特點(diǎn)即具有必為性：責(zé)任人必須按法律責(zé) 任確定的特殊義務(wù)內(nèi)容要求去做，即使是被判處死刑的法律責(zé)任承擔(dān)者，也必須履行去死的特殊受罰義務(wù)。各種法律責(zé)任可以單獨(dú)發(fā)生，也可能與其他法律責(zé)任同時(shí)發(fā)生，換言之，一種違法行為不一