【正文】 執(zhí)行，指物業(yè)管理的行政主管機關(guān)和有關(guān)行政機關(guān)，依據(jù)法定職權(quán)和物業(yè)管理行政法規(guī)，在行使行政管理職權(quán)過程中，對不履行法律義務的行政相對人，直接或依法申請法院采取強制措施強迫行政相對人履行義務的行政行為 。絕大多數(shù)的物業(yè)管理行政強制執(zhí)行，依法應由法院執(zhí) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 58 頁 行。如果行政機關(guān)不執(zhí)行或不申請法院執(zhí)行生效的具體行政行為，承受該具體行政行為權(quán)利的一方當事人有權(quán)向行政機關(guān)提出執(zhí)行申請。其中間接強制又分為兩種：一是代執(zhí)行，指行政相對人本人不履行法律義務，而此項義 務可以由第三人代為履行而能達到同一執(zhí)行目的的，行政機關(guān)或法院可以依法委托他人代為履行，然后由負有義務的行政相對人承擔因此所發(fā)生的一切費用。代執(zhí)行的程序一般分為告誡責令、代執(zhí)行、費用征收三個階段。例如中國《行政處罰法》第 51 條中規(guī)定，當事人到 期不繳納罰款的，作出行政處罰決定的行政機關(guān)可以采取滯納金形式的加罰措施，即每日按罰款數(shù)額的 3％加處罰款。 三、物業(yè)管理具體行政行為的效力 物業(yè)管理行政行為屬于在行政職權(quán)范圍內(nèi)作出的、證據(jù)確鑿、適用法規(guī)正確、符合法定權(quán)限和程序的，具有法律約束力，在法律上是有效力的。指具體行政行為一經(jīng)作出，就具有不得隨意變更的確定的效力。 ②約束力。 ③ 執(zhí)行力。如果行政相對人對使本人承擔履行一定義務的具體行政行為提出申訴或提起行政訴訟，在申訴或行政訴訟期間是否仍需執(zhí)行或強制執(zhí)行，這要看法律行政法規(guī)的具體規(guī)定。 物業(yè)管理具體行政行為有下列情形之一的，屬于缺乏生效要件、有重大缺陷的無效具體行政行為： ① 主要事實不清和證據(jù)不足的； ② 適用法律、法規(guī)、規(guī)章和具有普遍約束力的決定、命令錯誤的； ③ 違反法定程序的； ④ 超越或者濫用職權(quán)的； ⑤ 具體行政處罰行為明顯不當或顯失公正的。中國已分別于 1989 年 4 月 4 日公布《行政訴訟法》、 1990 年 12 月 24 日發(fā)布《行政復議條例》、 1994 年 5 月 12 日 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 58 頁 公布《國家賠償法》，為保障行政相對人的合法權(quán)益開辟了法律救濟途徑。 各地物業(yè)管理規(guī)范性文件對行政管理部門的具體行政行為大都規(guī)定了法律救濟途徑。當事人 (開發(fā)建設單位、售房單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人 )對物業(yè)管理行政主管部門等行政管理部門的具體行政行為(行政處罰和處理裁決 )不服的，可以按照《行政復議條例》和《行政訴訟法》的規(guī)定，向作出具體行政行為的機關(guān)的上一級行政機關(guān)申請復議或者向人民法院提起行政訴訟?！侗本┦芯幼⌒^(qū) 物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》都未明文作出類似的法律救濟規(guī)定，估計是基于不作出與行政復議條例、物業(yè)管理法律責任概述 一、物業(yè)管理法律責任的概念、特點和意義 物業(yè)管理法律責任，從泛義上理解，是指任何自然人和團體人都有必須遵守法律的義務，應當自覺維護法律的尊嚴；從廣義上理解，是指民事、經(jīng)濟行政法律關(guān)系主體因自己行為違反物業(yè)管理法律規(guī)范確定的義務及物業(yè)管理服務合同約定義務，或者因不正當行使自己權(quán)利、職權(quán)， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 58 頁 或者因某種法律事實出現(xiàn)，而要依法承受的、一般須經(jīng)有管轄處理權(quán)的法庭、仲裁庭或行政執(zhí) 法機關(guān)裁決確定的、具有國家強制性的法定必為的不利性法律報應 (法律后果 ) 或特殊的懲戒性追加義務負擔；從狹義上理解，是指物業(yè)管理活動的民事主體、行政主體和行政相對人對自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應依法承擔的具有國家強制性和不利性的法律 報應 (法律后果 )。法律責任是由于主體不履行法律義務或侵犯受法律保護權(quán)利的違法行為或特定的法律事實出現(xiàn)而引起的，對違法人權(quán)益有一定合法損害的不利 性法律報應 (法律后果 )，法律報應的具體承擔方式即報應的具體種類形式。 物業(yè)管理法律責任的主要特征是： 物業(yè)管理活動基于業(yè)主與物業(yè)管理公司的委托合同而發(fā)生。因此，物業(yè)管理中發(fā)生的法律責任確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。因此，在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動后果的法律責任時，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范和約定技術(shù)規(guī)范中關(guān)于技術(shù)問題和法律責任的規(guī)定。這種法律責任的復雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責任時，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對某一種行為從不同角度所設定的責任規(guī)范。它最基本的功能體現(xiàn)在三個方面：處罰違法行為、補償受害損失、教育人們守法。這與行為規(guī)范中義務格具有的應為性即應當如何行為不同。法律責任是權(quán)利的保障機制，也是執(zhí)法嚴肅性的靈魂。正是由于 法律責任的重要功能和意義，現(xiàn)行專門的系統(tǒng)化的物業(yè)管理規(guī)范性文件都專設 “法律責任 ”或 “罰則 ”章節(jié)，以確保立法目的二、物業(yè)管理法律責任的分類 物業(yè)管理法律責任有多種分類，包括：公法責任和私法責任；過錯責任、無過錯責任和公平責任；職務責任和個人責任；財產(chǎn)責任和非財產(chǎn)責任等等。違憲法律責任不 在物業(yè)管理法律責任范圍。 指民事主體因違反民事法律義務而按照民法 (包括合同法 )規(guī)定必須承擔的民事法律不利報應 (法律后果 )。民事法律責任可劃分為違約責任和侵權(quán)責任兩大類。指對行為人正在實施的侵權(quán)行為，受害人有 權(quán)請求其停止實施或請求人民法院制止實施。指權(quán)利人行使其權(quán)利 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 58 頁 受到他人不法阻礙或妨害時，有權(quán)請求行為人排除或請求人民法院強制排除妨礙。指在有造成財產(chǎn)或人身損害之虞時，權(quán)利人有權(quán)請求行為人消除或請求人民法院強制其消除。指權(quán)利人的財產(chǎn)被行為人非法侵占時，權(quán)利人有權(quán)請求返還該財產(chǎn)。指在財產(chǎn)被不法損害或性能狀 態(tài)被改變而有復原的可能時，受害人有權(quán)請求恢復到財產(chǎn)未受損壞或未改變時的狀態(tài)。 ⑦賠償損失。 ⑧ 支付違約金。 ⑨ 消除影響、恢復名譽。⑩ 賠禮道歉。 指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔的行政法律不利報應 (法律后果 )。 承擔行政責任的方式一般分為三類： ① 行政處罰。 ② 行政處分。 ③ 勞動教養(yǎng)。 指經(jīng)濟法律關(guān)系主體行為違反經(jīng)濟法律法規(guī)而依法應承擔的不利法律報應 (法律后果 )。 指行為人 (包括自然人和法人 )的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔的刑法不利報應 (法律后果 )。承擔刑事責任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒收財產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。 物業(yè)管理法律責任根據(jù)擔責方式性質(zhì)不同還可以分為制裁性、強制性、補救性三類法律責任。強制是指迫使違法者履行原有的法定義務或新追加的作為懲戒的必為義務。補救一般是指行為人的侵權(quán)行為或違約行為使對方的合法權(quán)益蒙受損害時依法應予以的法律救濟，可分為行政補救、司法補救兩類。的實現(xiàn)。三、物業(yè)管理中的違約責任和侵權(quán)責任 違約責任與侵權(quán)責任構(gòu)成物業(yè)管理民事責任的兩大基干，兩者相互配合，形成了民事主體的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)在民事領域內(nèi)的基本保障機制。 違約責任是指當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，依法應當承擔的繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等財產(chǎn)性法律責任。其他由法律直接規(guī)定的民事責任如侵權(quán)責任、締約過失責任、因無因管理債務產(chǎn)生的民事責任等原則上不允許當事人自由約定?；诤贤鄬π栽瓌t，合同產(chǎn)生的債權(quán)是相對權(quán)，在一方違約時，債權(quán)人僅能向債務 人請求損害補救或賠償，債務人亦僅對債權(quán)人承擔責任。 物業(yè)管理活動是建立在物業(yè)委托管理合同、服務合同和業(yè)主公約基礎上的，因而違約責任是物業(yè)管理活動最容易引 致的法律責任。 侵權(quán)行為是指民事主體違法實施侵犯公、私財產(chǎn)權(quán)或人身權(quán)的行為。 根據(jù)對構(gòu)成侵權(quán)責任的條件的不同要求，可分出一般侵權(quán)行為的民 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 58 頁 事責任和特殊侵權(quán)的民事責任兩類。特殊侵權(quán)民事責任是指不具備一般侵權(quán)行為責任的全部構(gòu)成要件，而法律規(guī)定當事人也須承擔民事責任的行為。根據(jù)中國《憲法》第 4 1 條和《民法通則》第 12 條規(guī)定，由于國家機關(guān)或者國家機關(guān)工作人員在執(zhí)行職務中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應當承擔民事責任，由有關(guān)國家機關(guān)負責賠償。 (2)法人對其工作人員執(zhí)行職務造成侵權(quán)損害的民事責任。這種責任按照民法理論屬轉(zhuǎn)承責任，即侵權(quán)損害雖然是由法人單位的員工造成的，但對損失的賠償應由其所在單位 (物業(yè)管理公司 )先行承擔，而對該員 工如何追究其責任，則屬單位內(nèi)部管理責任制范圍。物業(yè)管理中常見的產(chǎn)品質(zhì)量不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格。關(guān)于建筑工程質(zhì)量不合格的民事索賠問題，有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定。 ”20xx 年 1 月 10 日國務院發(fā)布施行的《建設工程質(zhì)量管理條例》第 3 條規(guī)定： “建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設工程質(zhì)量負責。 ”現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件一般把公用物業(yè)維修責任人確定為業(yè)主團體或住宅小區(qū)管委會，并沒有對物業(yè)管理公司實施維修行為結(jié)果質(zhì)量不合格的責任追究問題作出明文規(guī)定，應立 法完善彌補。 (4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責任。 ”對這條規(guī)定，經(jīng)常從事物業(yè)維修施工的物業(yè)管理公司應高度重視。《民法通則》第 126 條規(guī) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 58 頁 定： “建筑物，或者其他設施以 及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理者應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。如果能舉證證明受害方自己也有過錯，那么可根據(jù)《民法通則》第 131 條的規(guī)定，可相對減輕其責任。有的住宅小區(qū)籃球場上籃球架已朽壞欲倒，若物業(yè)管 理公司不注意及時加固、維修或拆除，一旦倒塌下來致人傷害，則公司難免要自負或與業(yè)主團體負連帶賠償責任。在居住區(qū)內(nèi)，有許多業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)各種寵物，由于管理不當，寵物咬傷人或踐踏其他業(yè)主的財物的事常有發(fā)生。 ” (7)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責任。 ”環(huán)境保護和持續(xù)改善是物業(yè)管理的重要任務之一。 (8)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任。 (9)因妨害行為 而產(chǎn)生的侵權(quán)責任。 違約責任與侵權(quán)責任二者不僅基本概念定義不同，而且在構(gòu)成要件等方面有重大差別。違約責任與侵權(quán)責任的具體區(qū)別概括如下： (1)違反原有義務不同。 (2)保護的權(quán)利性質(zhì)不同。 (3)構(gòu)成要件不同。因此，當事人以違約責任為訴由的，無需舉證對方 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 58 頁 有過錯；如以侵權(quán)責任為訴由的，常需證明對方有過錯。 (4)對責任人的要求不同。此外，違約責任人一般僅限于違約行為人，其他人不負擔違約責任；而根據(jù)《民法通則》第 133 條規(guī)定，實施侵權(quán)行為 人以外的人 ——監(jiān)護人也可以經(jīng)轉(zhuǎn)承責任而成為侵權(quán)責任的主體。在違約責任中，如果因第三人的過錯致合同債務不能