【正文】 和含有定性處理內(nèi)容的責任事故的確認兩類行為 )、證明行為 (包括公證行為、鑒證行為和一般的證明行為，國家行 政機關作出的證明具有一種公定力，有的證明還是取得某項法定權利的資格或前提條件 )四種行為。 物業(yè)管理具體行政行為按是否直接 產(chǎn)生行政法律效果分為法效行政行為、準行政行為和事實行為。 ”按該條規(guī)定，行政主體可以在是給予警告還是給予罰款二者間擇定，若處以罰款，在 5000 元以內(nèi)，是法定界限，具體罰 10 元或 4900元等全由行政主體自主裁量決定。例如《上海市居住物業(yè)管理條例》第 56 條規(guī)定的對物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為之罰款 幅度為1000 元以上 30000 元以下，《重慶市物業(yè)管理辦法》第 35 條規(guī)定的對物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為之罰款幅度為 1000 元以上 10000 元以下。 羈束裁量的行政行為指行政主體必須嚴格按照有關行政管理法規(guī)中明確具體的可操作性強的規(guī)定作出相應的具體行政行為，若違反羈束裁量規(guī)定 的則構成違法行政行為。具體行政行為是指依據(jù)行政管理法規(guī)，針對特定對象行使行政管理職權，規(guī)定和采取一定的行政處理手段或行政措施的行政行為，具有具體性和前溯性的特點。本節(jié)采用較廣義的行政行為概念，因此將物業(yè)管理具體行政行為概念定義為： 物業(yè)管理具體行政行為是指具有管理物業(yè)管理活動的行政職權的行政機關，法律法規(guī)授權的組織及其工作人員，在針對物業(yè)管理活動行使行政管理職權過程中所實施的所有的具體行為。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 58 頁 物業(yè)管理法規(guī)大講壇（ 二 ） 物業(yè)管理具體行政行為及其效力 一、物業(yè)管理具體行政行為的概念和分類 行政作為國家的基本職能之一，是依法對國家事務實行的一種組織的管理活動。 具體行政行為是 相對抽象行政行為而言的。所謂具體性指該行為必須指向特定的事項或行政相對人，前溯性指 該行政行為對已經(jīng)發(fā)生的情況有效。例如，《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第 55 條關于開發(fā)建設單位違反該條例有關規(guī)定的，可按應交款項逾期的時間處以每日 3‰ 的罰款之規(guī)定，即屬羈束裁量，行政主體只能按每日 3‰ 的額度罰款。具體罰1001 元或 1999 元或 2900 元等全由處罰機關自主決定。三是法規(guī)規(guī)定 “參照執(zhí)行 ”或 “參照規(guī)定 ”，留給行政執(zhí)法者的自由裁量權就更大了。法效行政行為指能直接發(fā)生法律效果的行政行為。事實行為指不以形成、變更或終止法律關系為目的，不對當事人權利義務產(chǎn)生法律 上的拘束力的行為。事實行為并非都不影響行政相對人的權利義務，比如執(zhí)法人員在調(diào)查過程中無意碰壞了業(yè)主的電視機這個事實行為損害了業(yè)主的財產(chǎn)權益。 行政措施的表現(xiàn)方式很多，包括：行政命令 (命 行政相對人為一定行為的，稱令；命行政相對人不為一定行為的，稱禁止令 )、指示、審核、批準、拒絕、許可、賦予 (一定的權利或法律上的行為能力 )、剝奪 (與賦予相反，如吊銷嚴重違規(guī)的物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書 )、免除 (在特定條件下免除特定行政相對人作為的義務 )、請示、批復、批轉(zhuǎn)以及準行政行為等等。有關行政機關 (如稅務、工商、審計、物價、公安等部門 )可以采取依法扣押、查封物品、查封房屋、凍結款項等限制財產(chǎn)權行使的措施。即警告，是對違法者的譴責和警誡。又稱能力罰，即剝奪或限制違法者原有的從事某種行為的能力，如暫扣或吊銷許可證，暫扣或吊銷資質(zhì)、資格證書或執(zhí)照，責令停產(chǎn)停業(yè)，責令暫停發(fā)放建設單位的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、降低物業(yè)管理資質(zhì)等級等。除依法可適用簡易程序外，通常都要嚴格適用傳喚、詢問、取證、裁決、復查一般程序和不服處罰的申請行政復議或提起行政訴訟的申訴程序，并且行政相對人作為當事人有要求舉行聽證的權利。行政機關向法院申請執(zhí)行的期限是自起訴期限屆滿之日起 3 個月，逾期申請的，人民法院不予受理。例如，某業(yè)主不主動履行拆除違法建筑的行政命令而須強制拆除的，行政機關調(diào)用民工、拆房機械進行強制拆除的費用，由該業(yè)主承擔。執(zhí)行罰的罰款，僅為促使被罰人履行義務的手段，因而只要義務人履行了義務，執(zhí)行罰就停止了。除法定可引起變更的情況出現(xiàn)和經(jīng)法定程序作 出變更外，行政相對人和作出該具體行政行為的行政機關都不得再任意變更其內(nèi)容。指具有依法采取一定措施和手段，使具體行政行為內(nèi)容要求得以完全實現(xiàn)的效力。 按照現(xiàn)代行政法治原理，除特殊情況外，法律對每一項有法律效果的具體行政行為均應 規(guī)定相應的法律救濟措施，一般是規(guī)定可以提起行政復議和行政訴訟這兩種救濟手段和在某項行政行為被確認違法后須賠償?shù)膭t予 以國家賠償?shù)霓k法。例如《上海市居住物業(yè)管理條例》第 61 條、《重慶市物業(yè)管理辦法》第 39 條、《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第 43 條都作出了規(guī)定。本節(jié)采用狹義的概念。自法國民法典開創(chuàng) “合同即為當事人之間的法律 ”之民法傳統(tǒng)之始，合同的法律效力就是來源于國家對當事人之間的合同的認可和予以國家強制力保護。 與物業(yè)管理活動有關的法律責任種類繁多，民事責任、行政責任和刑事責任在物業(yè)管理法律責任制度中合并存在，并且出現(xiàn) “法律責任復合 ”的現(xiàn)象非常普遍，不少違反物業(yè)管理法規(guī) 的行為都要依法由違法行為人承擔多種責任。法律責任具體種類很多，但都有一個共同特點即具有必為性：責任人必須按法律責 任確定的特殊義務內(nèi)容要求去做，即使是被判處死刑的法律責任承擔者，也必須履行去死的特殊受罰義務。要使責任人真正不能逃避應承擔的法律 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 58 頁 責任，關鍵是執(zhí)法機關的執(zhí)法到不到位，就此而言，完善法律責任制度就是完善執(zhí)法機制，這是法制建設的一項極其艱巨的任務。各種法律責任可以單獨發(fā)生，也可能與其他法律責任同時發(fā)生，換言之，一種違法行為不一定只承擔一種法律責任，許多場合違法行為人要承擔兩種以上法律責任，即出現(xiàn)所謂 “法律責任復合 (或競合 )”現(xiàn)象。承擔民事責任的方式，中國《民法通則》第 134 條規(guī)定了主要有 10 種形式，可以單獨適用，也可以合并適用： ① 停止侵害。 ③ 消除危險。 ⑤ 恢復原狀。指行為人以其財產(chǎn)填補受害人的損失。指公民或者法人的人格權受到不法侵害時，有權通過人民法院要求行為人以公開形式承認過錯，澄清事實，或者辟謠，消除所造成的不良影響，以恢復未受損害時社會對其品行、才能或信用的良好評價。行政法律責任分為兩類：一類稱違法行政責任，是指行政機關及其工作人員在實施行政管理行為中的違法失職行為而引發(fā)的依法應承擔的不利法律報應，一般表現(xiàn)為給予直接責任人或單位主管負責人員行政處分；另一類稱行政違法責任，是指行政相對人的行為違反行政管理法規(guī)而應依法承擔的不利法律報應。指國家機關、企事業(yè)單位 依據(jù)國家法律、法規(guī)或國家機關、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關系對其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。由于經(jīng)濟法律關系實際上是由行政管理法律關系和民事法律關系復合構成的，因此，其法律責任承擔方式同違反行政管理法律、民事法律應 承擔責任的方式基本相同，但按承包等責權利相結合的經(jīng)濟責任制追究違反經(jīng)濟責任制行為的責任時，帶有類似行政合同的責任追究方式特點。在各地專門的物業(yè)管理規(guī)范性文件中，一般不規(guī)定民事主體、行政相對人的違法行為構成犯罪的依法 追究刑事責任 (江蘇省的規(guī)定中有此內(nèi)容 )，大多數(shù)都明文規(guī)定：物業(yè)管理行政主管部門工作 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 58 頁 人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄的，由其上級主管部門或所在單位給予行政處分；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。法律責任的實 施和制裁的實現(xiàn)都以強制為后盾，從這一點來說，強制又是使違法者承擔法律責任的最后手段。行政 訴訟法交 *重復規(guī)定的考慮。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 58 頁 違約責任的基本法律特征有二：一是基于能以金錢來衡量、計算的合同當事人一定經(jīng)濟利益而產(chǎn)生的財產(chǎn)責任；二是可由當事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是合同自愿 (自由 )原則的基本要求。違約責任與合同責任不能混同，合同責任包括因合同而產(chǎn)生的各種責任，如因合同無效可能產(chǎn)生的行政責任，因合同詐騙而產(chǎn)生的刑事責任等。侵權責任是指在物業(yè)管理活動中，民事主體因違法實施侵犯國家、集體、公民的財產(chǎn)權和公民、法人人身權的行為而應依法承受的不利性民事法律報應。 物業(yè)管理中的侵權行為及民事責任主要有下列幾種： (1)國家機關或其工作人員因執(zhí)行職務造成侵權損害的民事責任。物業(yè)管理公司是企業(yè)法人，法人的活動是通過其法定代表人和員工執(zhí)行職務 (管理 )的行為來實現(xiàn)的，他們的職務活動也 就是法人的行為，法人對自己的法定代表人和其他工作人員執(zhí)行職務中超越權限 (如濫用管理職權 )或違反法定義務 (如玩忽職守 )的侵權行為應依法承擔民事責任。如商品房在交 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 58 頁 付使用后，發(fā)生了部分墻體裂縫、倒塌、致人傷亡，用戶財產(chǎn)被損壞，該房屋的開發(fā)建設方和銷售方應當承擔賠償損失的民事責任；如果物業(yè)管理公司將該房倒塌部分修復，但因維修質(zhì)量不合格又倒塌傷人損物的，則應由公司承擔賠償責任。 ”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第 16 條第 2 項規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任?！睹穹ㄍ▌t》第125 條規(guī)定： “在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施，造成他人損害的，施工人應當承擔民事責任。 ”該法條規(guī)定的是一種過錯推定原則，即物的所有人或管理人如舉不出證據(jù)證明自己沒有過錯，就推定其有過錯 ，須依法承擔相應的民事責任。 (6)飼養(yǎng)的動物致人損害的民事責任?！睹穹ㄍ▌t》第 124 條規(guī)定： “違反國家保護環(huán)境防止污染的規(guī)定，污染環(huán)境造成他人損害的，應當依法承擔民事責任。在住宅小區(qū)內(nèi)，常發(fā)生孩童損壞公用設施、設備等行為，物業(yè)管理公司應根據(jù)《民法通則》第 133 條規(guī)定，要求其監(jiān)護人承擔民事賠償責任。這直接影響到當事人以何種訴由起訴及可能獲得的結果。違約行為所侵犯的是債權關系，即相對的權利，因此違約責任要保護的也是這種相對的債權及債關系；侵權行為是侵害所有權、人身權等絕對權利而發(fā)生的責任，因此侵權責任的目的是保護財產(chǎn)所有權和與經(jīng)濟利益有關的人身權等絕對性權利。另 外，一般情況下，只有存在損害后果才能構成侵權行為，所引起的侵權責任也當然以損害為構成要件；違約行為不以損害為一般構成要件，因此違約責任的成立不一定以損害為要件，只有賠償損失人損害為成立要件，而違約金責任、強制實際履行責任均不以損害為構成要件。 (5)對第三人的責任不同。違約責任的范圍或賠償損失額可由當事人預先在合同中約定，如果沒有這種約定，依《合同法》的規(guī)定，賠償損失額應當相當于受害人因違約而受的損失，一般包括直接損失和間接損失。 (7)訴訟管轄不同。 (8)訴訟時效不同 。時效在民法中是指一定 的事實狀態(tài)經(jīng)過一定的時間導致一定民事法律后果(報應 )的制度，包括取得時效和訴訟時效。相對地說，免除違約責任的條款，較免除侵權責任的條款更易被法律所承認。兩者在一般情況下不會發(fā)生競合，但在特殊情況下卻有可能競合。產(chǎn)生責任競合的原因是由于從不同角度針對某類社會行為關系作出的數(shù)個平行的 法律規(guī)范發(fā)生競合，這使同一行為可能符合數(shù)個法律規(guī)范要求的條件，且這些規(guī)范均能夠適用，從而發(fā)生責任競合。 (2)在某些情況下，侵權行為直接構成違約的原因，所謂 “侵權性 的違約行為 ”。 (4)一種違約行為雖然只符合一種責任要件，但是，法律從保護受害人的利益出發(fā)，要求合 同當事人根據(jù)侵權行為制度提出請求或提起訴訟，或者將侵權行為責任納入合同責任的適用范圍。