【正文】 為保障行政相對人的合法權益開辟了法律救濟途徑?！　「鞯匚飿I(yè)管理規(guī)范性文件對行政管理部門的具體行政行為大都規(guī)定了法律救濟途徑。當事人(開發(fā)建設單位、售房單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人)對物業(yè)管理行政主管部門等行政管理部門的具體行政行為(行政處罰和處理裁決)不服的，可以按照《行政復議條例》和《行政訴訟法》的規(guī)定，向作出具體行政行為的機關的上一級行政機關申請復議或者向人民法院提起行政訴訟?！侗本┦芯幼⌒^(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》都未明文作出類似的法律救濟規(guī)定，估計是基于不作出與行政復議條例、物業(yè)管理法律責任概述　　一、物業(yè)管理法律責任的概念、特點和意義　　物業(yè)管理法律責任，從泛義上理解，是指任何自然人和團體人都有必須遵守法律的義務，應當自覺維護法律的尊嚴；從廣義上理解，是指民事、經濟行政法律關系主體因自己行為違反物業(yè)管理法律規(guī)范確定的義務及物業(yè)管理服務合同約定義務，或者因不正當行使自己權利、職權，或者因某種法律事實出現，而要依法承受的、一般須經有管轄處理權的法庭、仲裁庭或行政執(zhí)法機關裁決確定的、具有國家強制性的法定必為的不利性法律報應(法律后果) 或特殊的懲戒性追加義務負擔；從狹義上理解，是指物業(yè)管理活動的民事主體、行政主體和行政相對人對自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應依法承擔的具有國家強制性和不利性的法律 報應(法律后果)。法律責任是由于主體不履行法律義務或侵犯受法律保護權利的違法行為或特定的法律事實出現而引起的，對違法人權益有一定合法損害的不利 性法律報應(法律后果)，法律報應的具體承擔方式即報應的具體種類形式。　　物業(yè)管理法律責任的主要特征是：　　　　物業(yè)管理活動基于業(yè)主與物業(yè)管理公司的委托合同而發(fā)生。因此，物業(yè)管理中發(fā)生的法律責任確定，除依據法律相關規(guī)定外，也要以合同或契約為根據。因此，在確定物業(yè)管理技術操作活動后果的法律責任時，必須充分注意有關法定技術規(guī)范和約定技術規(guī)范中關于技術問題和法律責任的規(guī)定。這種法律責任的復雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責任時，要周全考慮相關法律法規(guī)對某一種行為從不同角度所設定的責任規(guī)范。它最基本的功能體現在三個方面：處罰違法行為、補償受害損失、教育人們守法。這與行為規(guī)范中義務格具有的應為性即應當如何行為不同。法律責任是權利的保障機制，也是執(zhí)法嚴肅性的靈魂。正是由于法律責任的重要功能和意義，現行專門的系統(tǒng)化的物業(yè)管理規(guī)范性文件都專設“法律責任”或“罰則”章節(jié)，以確保立法目的二、物業(yè)管理法律責任的分類　　物業(yè)管理法律責任有多種分類，包括：公法責任和私法責任；過錯責任、無過錯責任和公平責任；職務責任和個人責任；財產責任和非財產責任等等。違憲法律責任不 在物業(yè)管理法律責任范圍?！　　　≈该袷轮黧w因違反民事法律義務而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承擔的民事法律不利報應(法律后果)。民事法律責任可劃分為違約責任和侵權責任兩大類。指對行為人正在實施的侵權行為，受害人有權請求其停止實施或請求人民法院制止實施。指權利人行使其權利受到他人不法阻礙或妨害時，有權請求行為人排除或請求人民法院強制排除妨礙。指在有造成財產或人身損害之虞時，權利人有權請求行為人消除或請求人民法院強制其消除。指權利人的財產被行為人非法侵占時，權利人有權請求返還該財產。指在財產被不法損害或性能狀 態(tài)被改變而有復原的可能時，受害人有權請求恢復到財產未受損壞或未改變時的狀態(tài)。⑦賠償損失。⑧支付違約金。⑨消除影響、恢復名譽。⑩賠禮道歉?！　　　≈感姓黧w或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔的行政法律不利報應 (法律后果)?！　〕袚姓熑蔚姆绞揭话惴譃槿悾孩傩姓幜P。②行政處分。③勞動教養(yǎng)。　　　　指經濟法律關系主體行為違反經濟法律法規(guī)而依法應承擔的不利法律報應(法律后果)。　　　　指行為人(包括自然人和法人)的違法行為已構成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔的刑法不利報應(法律后果)。承擔刑事責任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒收財產和剝奪政治權利?！　∥飿I(yè)管理法律責任根據擔責方式性質不同還可以分為制裁性、強制性、補救性三類法律責任。強制是指迫使違法者履行原有的法定義務或新追加的作為懲戒的必為義務。補救一般是指行為人的侵權行為或違約行為使對方的合法權益蒙受損害時依法應予以的法律救濟，可分為行政補救、司法補救兩類。的實現。三、物業(yè)管理中的違約責任和侵權責任　　違約責任與侵權責任構成物業(yè)管理民事責任的兩大基干，兩者相互配合，形成了民事主體的生存權和發(fā)展權在民事領域內的基本保障機制。　　　　違約責任是指當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，依法應當承擔的繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等財產性法律責任。其他由法律直接規(guī)定的民事責任如侵權責任、締約過失責任、因無因管理債務產生的民事責任等原則上不允許當事人自由約定。基于合同相對性原則，合同產生的債權是相對權，在一方違約時，債權人僅能向債務 人請求損害補救或賠償，債務人亦僅對債權人承擔責任?！　∥飿I(yè)管理活動是建立在物業(yè)委托管理合同、服務合同和業(yè)主公約基礎上的，因而違約責任是物業(yè)管理活動最容易引致的法律責任?！　　　∏謾嘈袨槭侵该袷轮黧w違法實施侵犯公、私財產權或人身權的行為。　　根據對構成侵權責任的條件的不同要求，可分出一般侵權行為的民事責任和特殊侵權的民事責任兩類。特殊侵權民事責任是指不具備一般侵權行為責任的全部構成要件，而法律規(guī)定當事人也須承擔民事責任的行為。根據中國《憲法》第4 1條和《民法通則》第12條規(guī)定，由于國家機關或者國家機關工作人員在執(zhí)行職務中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權益，造成損害的，應當承擔民事責任，由有關國家機關負責賠償?！　?2)法人對其工作人員執(zhí)行職務造成侵權損害的民事責任。這種責任按照民法理論屬轉承責任，即侵權損害雖然是由法人單位的員工造成的，但對損失的賠償應由其所在單位(物業(yè)管理公司)先行承擔，而對該員工如何追究其責任，則屬單位內部管理責任制范圍。物業(yè)管理中常見的產品質量不合格是房屋建筑工程質量和物業(yè)維修質量不合格。關于建筑工程質量不合格的民事索賠問題，有關法律、法規(guī)已有明文規(guī)定?！?000年1月10日國務院發(fā)布施行的《建設工程質量管理條例》第3條規(guī)定：“建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設工程質量負責。”現行物業(yè)管理規(guī)范性文件一般把公用物業(yè)維修責任人確定為業(yè)主團體或住宅小區(qū)管委會，并沒有對物業(yè)管理公司實施維修行為結果質量不合格的責任追究問題作出明文規(guī)定，應立法完善彌補?！　?4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產生的侵權責任?！睂@條規(guī)定，經常從事物業(yè)維修施工的物業(yè)管理公司應高度重視?！睹穹ㄍ▌t》第126條規(guī)定：“建筑物，或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理者應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。如果能舉證證明受害方自己也有過錯，那么可根據《民法通則》第131條的規(guī)定，可相對減輕其責任。有的住宅小區(qū)籃球場上籃球架已朽壞欲倒，若物業(yè)管理公司不注意及時加固、維修或拆除，一旦倒塌下來致人傷害，則公司難免要自負或與業(yè)主團體負連帶賠償責任。在居住區(qū)內，有許多業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)各種寵物，由于管理不當，寵物咬傷人或踐踏其他業(yè)主的財物的事常有發(fā)生?！薄　?7)破壞、污染環(huán)境的侵權責任?！杯h(huán)境保護和持續(xù)改善是物業(yè)管理的重要任務之一?！　?8)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任?！　?9)因妨害行為而產生的侵權責任?！　　　∵`約責任與侵權責任二者不僅基本概念定義不同，而且在構成要件等方面有重大差別。違約責任與侵權責任的具體區(qū)別概括如下：　　(1)違反原有義務不同。　　(2)保護的權利性質不同?！　?3)構成要件不同。因此，當事人以違約責任為訴由的，無需舉證對方有過錯；如以侵權責任為訴由的，常需證明對方有過錯?！　?4)對責任人的要求不同。此外，違約責任人一般僅限于違約行為人，其他人不負擔違約責任；而根據《民法通則》第133條規(guī)定，實施侵權行為 人以外的人——監(jiān)護人也可以經轉承責任而成為侵權責任的主體。在違約責任中，如果因第三人的過錯致合同債務不能履行，債務人首先應向債權人負責，然后才能向第三人賠償；在侵權責任中，貫徹了對自己行為負責的原則，行為僅對因自己的過錯致他人損害的后果負責?！　?6)賠償范圍不同。違約責任的內容也僅僅具有財產內容，如支付違約金等。侵權責任的內容，既有財產性也有非財產性。根據中國《民事訴訟法》第24條規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。其第29條規(guī)定，因侵權行為提起的訴訟，由侵權行為地或者被告住所地人民法院管轄。因違約而產生的請求違約方承擔責任的權利，按《民法通則》第135 條規(guī)定，訴訟時效期間一般為2年；但在延付或拒付租金、寄存財物被丟失或者損毀的情況下，按《民法通則》第136條第2款至第4款規(guī)定，訴訟時效期間為1年。因侵權行為所產生的請求權，按《民法通則》第135條規(guī)定，訴訟時效期間一般為2年；但因身體受到傷害而產生的賠償損失請求權，按《民法通則》第136條第1款規(guī)定，訴訟時效期間為 1年。訴訟時效是指權利人于一定期間內不行使請求人民法院保護 其民事權利的權利即喪失實體法上的勝訴權益，法院對其民事權利不再予以保護的法律制度。法律一般不允許當事人以協(xié)議排除或限制其未來的責任，但對某些免責條款也承認其效力。　　(10)責任方式不同。　　　　違約行為侵害的是債權(相對權)，侵權行為侵害的是所有權、知識產權、人身權等絕對性權利?！　∝熑胃偤鲜侵竿恍袨榉厦穹ㄒ?guī)定的數種責任要件的情形。在民法中，違約責任與侵權責任的競合是最為常見的。責任競合的存在既體現了違法行為的復雜性和多重性，又反映了合同法與侵權法既相互獨立、又相互滲透的狀況。在某些情況下，一方當事人違反法定義務的行為，同時違反了合同擔保的義務。如物業(yè)管理中的停車場看管人員作為車輛保管員，依保管合同占有某業(yè)主的小轎車并非法使用，造成轎車毀損、丟失。　　(3)侵權關系當事人之間事先存在著一種合同關系，一方實施故意侵害對方權利并造成對方損害的侵權行為時，該加害行為不僅可作為侵權行為，也可以作為違反了當事人事先規(guī)定的義務的違約行為對待?！　≡缭?989年，在中國最高人民法院下發(fā)的《全國沿海地區(qū)涉外、涉港澳經濟審判工作座談會紀要》中，就明確承認責任競合，并允許當事人選擇有利于自己的一種訴因提起訴訟。《合同法》第122條規(guī)定：“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任 或者依照其他法律要求承擔侵權責任。應注意，當事人不能同時以兩個訴 由起訴，即不能取得雙倍賠償。但當事人的任何一個請求權未能實現的(其原因可能是已過訴訟時效或敗訴等)，當事人仍可基于另一請求權提起訴訟。在物業(yè)管理過程中需追究行政責任的行政違法行為可以歸納為以下四類：　　　　(1)非法經營行為。具體表現為三種情形：一是無證經營。二是超越資質能力經營。三是超越營業(yè)執(zhí)照登載的經營范圍而從事與其設立目的相違背的其他經營活動。第三種情形由工商行政管理部門依法處理，予以相應處罰。指物業(yè)管理企業(yè)在市場交易中違反公平競爭的法律規(guī)定和公認的商業(yè)道德，采用不正當手段損害其他經營者的合法權益，擾亂社會經濟秩序的行為。對不正當競爭行為，一般由縣級以上工商行政管理部門依據中國《反不正當競爭法》及配套法規(guī)、規(guī)章進行查處?！　?3)擅自作為行為。例如擅自擴大收費范圍、提高收費標準，擅自改變公用設施專用基金和住宅維修基金的用途，擅自改變專用房屋的用途或未按規(guī)定使用，擅自不按規(guī)定定期公布收入賬目等?！　?4)不履行或不忠實履行受托管理義務的行為。對該種行為，物業(yè)管理行政主管機關可以責令其限期改正和賠償委托方損失，并視情節(jié)給予警告或者處以罰款；情節(jié)嚴重的也可以降低其物 業(yè)管理資質等級，直至吊銷其資質證書。指物業(yè)管理企業(yè)在向消費者提供服務時，違反《消費者權益保護法》第3章關于經營者的義務之規(guī)定，所作出的侵害消費者合法權益的行為。 　　(6)其他違反行政管理法規(guī)的行為。指業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出違反國家、地方有關物業(yè)管理規(guī)范性文件的規(guī)定之決定行為?！　?2)擅自作為行為。例如，業(yè)主委員會違反不得從事各種投資和經營活動的禁令而擅自進行經營的，物業(yè)管理行政主管部門應當責令限期改正，可以并處罰款?！　?3)不履行法定應為義務行為。例如《深圳市經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第42條第2款、第43條規(guī)定了業(yè)主等人對房屋等物業(yè)定期修繕、粉刷的義務，若不履行該項法定義務，按第56條第(三)項規(guī)定，市、區(qū)住宅管理部門應當責令其限期修繕或粉刷；逾期拒不修繕或粉刷的，可處以3000元以上5000元以下的罰款。指開發(fā)建設單位作為新建房屋出售單位以及公有住宅出售前的管理單位，違反物業(yè)管理法規(guī)關于前期物業(yè)管理的規(guī)定，不履行或不完全履行自己在物業(yè)管理方面依法應作為的義務之行為。指房屋出售單位在向業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時，未按規(guī)定移交有關該宗物業(yè)的工程建設資料和提供成本價物業(yè)管理用房、微利價部分商業(yè)用房的行為。主要指新建房屋出售單位在銷售時，未按規(guī)定代表物業(yè)管理方向購房者收取法定的應繳交的物業(yè)維修專用基金，或者代收后不按規(guī)定及時交存入指定的銀行專用賬戶的行為。　　(4)其他行政違法行為?！　￠_發(fā)建設單位、售房單位表現出上列違法行為的，由市級或區(qū)、縣級房地產管理部門責令其改正、限期履行，可以并處罰款；情節(jié)嚴重的，可以暫停開發(fā)建設單位的房地產開發(fā)資質。大致分為兩類：　　(1)妨礙執(zhí)行公務的行為。對這類行為，可依照《治安管理處罰條例》分別情況予以警告、罰款、行政拘留等行政處罰，必要時可對行為人實行勞動教養(yǎng)等行政措施。指物業(yè)管理企業(yè)及其工作人員拒絕或阻礙業(yè)主團體組織及業(yè)主對物業(yè)管理工作實施正常監(jiān)督的行為。但現行物業(yè)管理規(guī)范性文件對這類行為還沒有明文規(guī)定相應的行政責任，只是視為違約行為，今后應通過立法加強和完善物業(yè)管理監(jiān)督法制，增加規(guī)定與監(jiān)督相配套的行政責任。法律行為是與行為人的意志相聯系的一種人為的法律事實，以行為人的意思表示為必要的要素，沒有