【正文】 范性文件都規(guī)定物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(或業(yè)主自治與專業(yè)服務)相結合的原則，可見物業(yè)管理術語的廣義定義還是適用的。從強調物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產管理的根本區(qū)別和物業(yè)管理專業(yè)運作方式，可見物業(yè)管理術語的狹義定義適用。權人要對物業(yè)的管理負責。根據中國現行物業(yè)管理規(guī)范性文件的規(guī)定，可以將物業(yè)管理法規(guī)的基本任務表述為：體現人民對物業(yè)管理的共同意志和利益要求，加強對建設用地上以住宅區(qū)為主的各類物業(yè)的依法管理，以法規(guī)形式確立業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理新體制，明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關管理部門和組織的權利、義務的法律關系，規(guī)范 物業(yè)管理行為，保護物業(yè)的業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用和維修管理，促進物業(yè)管理水平不斷提高，促進整潔、安全、方便、舒適的文明生活環(huán)境的 持續(xù)創(chuàng)造與保持，促進與物業(yè)相關的社會、經濟、環(huán)境效益的同步增長，維護物業(yè)管理范圍內的公共秩序，用法律手段為社會主義的建設事業(yè)、市場經濟發(fā)展和人民生活利益要求的滿 足創(chuàng)造良好的所需相應條件。由于社會各級層組織和個人都有各自的利益要求和意志，這些利益要求和意志有的相同或近似,而有的相異甚至對立沖突。中國是人民民主專政的社會主義國家，人民是國家的主人,也是執(zhí)政集團的構成主體，人民的共同利益要求和意志通過國家立法形式上升為由各種規(guī)范性法律文件來表現的國家意志，從而得以憑借國家組織體系和國家強制力量推行法律規(guī)范的形式來以人民的共同意志約束社會各種組織、個人的個體性意志支配的行為，使整個社會關系秩序的建立、調整和維護符合人民的根本利益和共同意志要求?！　?2)中國現階段尚處于社會主義社會的初級階段，實現現代化事業(yè)是初級階段社會主義建設事業(yè)的主干事業(yè)，改革既是促進社會主義建設事業(yè)的必要手段和條件，又是社會主義建設事業(yè)本身的有機組成部分之一，是對中國各種社會關系制度的自覺調整、建設和完善。因此，物業(yè)管理法規(guī)理應且實際已擔負起促進城市管理體制、房地產管理體制和住房制度改革、鞏固改革成果的任務，這一任務包含在為社會主義的建設事業(yè)發(fā)展創(chuàng)造所需相應條件這個大任務之中。物業(yè)管理法規(guī)可以劃分為相互聯(lián)系的六種功能：①組合功能。②轄治功能。③調整功能。例如物業(yè)管理規(guī)范性文件對物業(yè) 管理收費標準的調高或降低的規(guī)定，即是調整功能的體現。指物業(yè)管理法規(guī)所提供的各種模式化法律規(guī)范，指引人們在物業(yè)管理活動及關系中，可以進入何種法律境位，可以怎樣行為，應當怎樣行為和不得怎樣行為，側重于為物業(yè)管理的當事人或介入者指導行為標準和規(guī)則。指物業(yè)管理法規(guī)提供了判斷衡量、評定物業(yè)管理活動當事人的 行為是合法還是違法的標準和尺度。指物業(yè)管理法規(guī)作為規(guī)范、國家意志化的社會意識存在形式，其實施于全社會勢必會影響人們對物業(yè)管理的思想意識和情感，啟發(fā)人們對物業(yè)管理事業(yè)的支持和合作的積極性?！　∪⒅袊飿I(yè)管理法規(guī)的立法意義和積極作用　　綜觀中國物業(yè)管理法規(guī)的立法和實施歷史過程，可以將其立法的意義和具體的積極作用概括表述為三大方面：　　(1)適應了中國改革的內在要求，使具有中國特色的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制雛形形成(或基本建成)。與此革命性轉變相適應，中國城市管理體制、房地產管理體制和住房制度也逐漸轉入為社會主義市場經濟、社會生產力發(fā)展、社會生活力提高服務和依法治“業(yè)”(事業(yè))的軌道?！　膰液偷胤疥P于物業(yè)管理的規(guī)范性文件的規(guī)定內容，可以看出規(guī)范化的物業(yè)管理具有與傳統(tǒng)房屋管理截然不同的五個主要法律特征：　?、偕鐣奈飿I(yè)管理體制。物業(yè)管理使房屋管 理特別是區(qū)分所有的住宅樓宇和公有房屋的管理脫離政府房產管理部門統(tǒng)管軌道，而由業(yè)主通過自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經營管理相結合方式實現了房屋等物業(yè)的管理社會化，建立起國家法規(guī)組控、政府行政指導監(jiān)督、業(yè)主自治管理和物業(yè)管理企業(yè)依合同受托實施專業(yè)化管理的新型物業(yè)管理體制?！吧鐣蓖怀錾鐣械臉I(yè)主對物業(yè)管理的主導地位和自治作用，“國家化”強調政府對房屋管理的統(tǒng)管地位和包管作用。傳統(tǒng)的房屋管理組織是房地產管理部門所屬的房管所、站，雖然也具有一定的專業(yè)性，但因其業(yè)務只局限在收取低房租、簡單維護房屋和不復雜的附屬設備方面，專業(yè)水平并不高，已不能適應改革開放后科技進步成果大量用于新建房屋樓宇，和人們隨社會生活力提高對生活環(huán)境質量要求嚴格化，而使物業(yè)管理內容增加了很多需專業(yè)人才才能管好的項目這種新形勢，并且隨著房改深化使公有住房日益減少和房地產管理體制 改革深化使政企分開，房管所、站的生存基礎轉為市場，最終也必將通過轉制蛻變成企業(yè)法人型的物業(yè)管理組織。 　?、凼袌龌奈飿I(yè)管理運行機制。物業(yè)管理是一種以市場為運行基礎，以需求為運行動能，以合同為運行紐帶，以法制為運行保障的新型運行機制。　?、苋婊奈飿I(yè)管理服務。物業(yè)管理是實行企業(yè)化經營，企業(yè)通過向物業(yè)的業(yè)主和使用人以及向社會提供全方位有償服務來營建和維持“造血功能”，使物業(yè)管理逐步走入良性循環(huán)，并減輕政府補貼包袱?！　、葜袊奈飿I(yè)管理特色。物業(yè)管理在中國大陸誕生初期雖然是在傳統(tǒng)的房屋管理體制和城市管理體制的夾縫中利用住房制度改革和商品房外銷的機遇而逐步發(fā)展的，但從一開始就表現出了適合和體現中國國情和城市與房地產管理體制改革發(fā)展趨勢的優(yōu)點，這些優(yōu)點經過發(fā)展充實并在1994年以后得到國家 物業(yè)管理法規(guī)的肯定和規(guī)范化，形成了具有豐富內容并在法規(guī)中體現出來的物業(yè)管理中國特色。具體點說，物業(yè)管理法律關系是以區(qū)分清晰的被管物業(yè)產權(專有權、共有權、共用共管權、使用權)關系為基礎，圍繞業(yè)主公約、管理規(guī)約、物業(yè)管理服務委托合同的訂立和履行來建立起物業(yè)管理運行系統(tǒng)；克服過去建管脫節(jié)、多頭參管、無人負責的弊病，將房地產生產期的開發(fā)建設和消費使用期的物業(yè)管理緊密聯(lián)系成一體，從房地產開發(fā)規(guī)劃設計到房地產竣工驗收和交付使用等環(huán)節(jié)都以法律手段保證物業(yè)管理因素發(fā)揮作用，由受委托物業(yè)管理企業(yè)對管區(qū)內已建成并使用的全部物業(yè)及其功能系統(tǒng)實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理；物業(yè)管理的組織和運作，實行業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結合，重大物業(yè)管理措施的采用由業(yè)主團體經科學論證作出民主決策，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，積極采用先 進適用的科學技術以提高和保障物業(yè)管理的成效；整個物業(yè)管理運行過程要符合市場經濟規(guī)律和平等互利、等價有償、誠實信用等市場運作原則的要求，物業(yè)管理的行為要規(guī)范化，有法規(guī)依據、合同依據、管理規(guī)約依據，物業(yè)管理的服務內容全面化，業(yè)主們根據競爭優(yōu)勝劣汰規(guī)則并通過招投標活動擇優(yōu)聘用受托管理人，有權辭退履行物業(yè)管理服務合同義務不積極、有重大過錯和造成嚴重不良社會后果的受托管理人；政府以各種優(yōu)惠政策、補貼整治舊住宅區(qū)等積極措施扶持物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展；有關各行政職能部門和公用事業(yè)企業(yè)也依法、依職責、依義務對物業(yè)管理中所遇困難的解決，給予支持和協(xié)作配合；對于物業(yè)管理區(qū)界內的物質文明建設、精神文明建設、制度文明建設和生態(tài)文明建設的發(fā)展與保持，業(yè)主、業(yè)主團體、物業(yè)管理企業(yè)、居委會、政府及有關職能部門都要共同努力發(fā)揮促進作用；物業(yè)管理追求的目標不是單一的，而是以社會效益為核心，實現社會效益、經濟效益和環(huán)境效益的共同提高?！　∥飿I(yè)管理屬于國家產業(yè)結構分類中的第三產業(yè)，從專業(yè)性上看，它是房地產業(yè)的分支行業(yè)。到1999 年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數與日俱增，整體素質相對提高。僅新建成住宅，每年至少需要2萬人以上從業(yè)于物業(yè)管理，為社會提 供了大量的專業(yè)化勞務就業(yè)機會?！　∥飿I(yè)管理是房地產綜合開發(fā)過程的最后一個環(huán)節(jié)，直接關系到物業(yè)的業(yè)主和使用人的切身利益。因此，物業(yè)管理的有無和好壞，是直接關系到住宅與房地產業(yè)能否實現社會再生產良性循環(huán)的大問題?！　?3)物業(yè)所有權人、使用權人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權益得到依法保障，有利于社會主義民主進一步發(fā)展，有利于人民的法制觀念和法律意識水平的提高，有利于城市投資環(huán)境和人民生活環(huán)境的顯著改善。物業(yè)管理的開展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠 商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進而吸引更多的外來投資，發(fā)展城市經濟和社會生產力物業(yè)管理法制概念和基本要求 　　“法制”概念是一個多義詞：①是作為法律制度的簡稱，與政治制度、經濟制度、文化制度等相對應；②是指執(zhí)政集團按照民主和守法原則，把國家事務制度化、法律化，并嚴格依法進行社會管理、依法行政的一種方式；③是指法及法律規(guī)范確立和實施體系，包括立法、執(zhí)法、司法、督法組織制度體系和法的表現形式體系；④是指一個國家有法律和法律制度而又得到普遍遵守和嚴格執(zhí)行所形成法律秩序的狀態(tài)。 　　物業(yè)管理法制的概念定義可以表述為：物業(yè)管理法制是指物業(yè)管理法規(guī)的確立和實施組織制度及其形式體系。 　　根據中國共產黨十五大報告提出的依法治國綱領和全國人民共同愿望，1996年3月第八屆全國人民代表大會第四次會議以通過決議的形式正式以法律確立了“依法治國，建立社會主義法治國家”的指導方針和奮斗目標，“法治”原則從此成為我國法制的根本性原則。法治原則內容的實現離不開法制，法治是健全的民主性法制要達到的結果，而法制功能作用的充分發(fā)揮又依靠法治原則的真正貫徹執(zhí)行。物業(yè)管理法規(guī)的表現形式和立法體制 　　立法是物業(yè)管理法制建設的首要環(huán)節(jié)，依法治業(yè)(物業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)、事業(yè))首先要“有法可依”且應有“良法”可依。物業(yè)管理法規(guī)的表現形式由國家的立法體制所決定。與此相適應，物業(yè)管理法規(guī)的表現形式也是多樣的，并形成下列法規(guī)體系： 　　(1)憲法 　　是國家的根本法，經特別程序制定，具有最高的法律效力。 　　(2)法律 　　分為由全國人民代表大會制定、修改的基本法律和由全國人大常委會制定、修改的普通法律兩種類型。目前我國尚未制定以《物業(yè)管理法》為名的專門物業(yè)管理法律(若制定當屬普通法律類)，但《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法 》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《環(huán)境保護法》和正在研討擬定的《物權法》、《住宅法》等法律中可適用于物業(yè)管理的活動和糾紛處理的法律規(guī)范，都是物業(yè)管理法規(guī)的組成部分和表現形式?！吨腥A人民共和國物業(yè)管理條例》(正在擬定中)就是由中國建設部牽頭起草、報經國務院審議通過后成為物業(yè)管理行政法規(guī)。 　　(4)國務院部、委發(fā)布的行政規(guī)章 　　國務院所屬各部、委有權根據法律和國務院發(fā)布的行政法規(guī)、決定、命令，在本部門的權限范圍內，發(fā)布命令、指示和規(guī)章，其發(fā)布的規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。行政性法規(guī)中的有關物業(yè)管理的法律規(guī)范是物業(yè)管理法規(guī)的表現形式。此外，地方各級人民代表大會有權發(fā)布決議，縣級以上地方各級人民政府有權發(fā)布決定和命令，這些地方性法規(guī)、決議、決定和命令所包含有關物業(yè)管理的規(guī)范性內容，雖然只在本地方行政區(qū)域內有效，但都是物業(yè)管理法規(guī)體系的組成部分。香港、澳門行政特區(qū)和臺灣的物業(yè)管理立法亦屬于地方立法。 　　憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、國務院部委和地方政府的行政規(guī)章，有權解釋各級人大和政府發(fā)布的決議、決定、命令、指示中包含的與物業(yè)管理有關的法律規(guī)范都是物業(yè)管理法規(guī)的淵源，共同有機組成物業(yè)管理法規(guī)體系。物業(yè)管理法規(guī)監(jiān)督是一種國家專門法律監(jiān)督機關和社會各級層主體的共同活動。執(zhí)法是法律執(zhí)行的簡稱，是國家機關的一種職權，對于行使職權的機關而言，這種權力既是一種權利，又是一種必須履行的義務。根據《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第3條規(guī)定和國家有關規(guī)定，房地產行政主管部門負責物業(yè)管理的歸口管理工作；建設、規(guī)劃、市政、公用、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱、郵電、電業(yè)、物價等行政主管部門和物業(yè)所在地人民政府按職責分工，負責物業(yè)管理中有關工作的監(jiān)督和指導?！　±纾渡钲诮洕貐^(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第6條第1款規(guī)定：市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門?！督K省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第4條中規(guī)定：省人民政府建設行政主管部門是本行政區(qū)域內的物業(yè)管理行政主管部門，市、縣(市)建設( 房產)行政主管部門是本行政區(qū)域內的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責由同級人民政府確定。　　市級以上物業(yè)管理的歸口主管機關的主要職責是：①貫徹執(zhí)行國家和本地方有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，研究制定物業(yè)管理的有關行政措施；②管理本地方物業(yè)管理行業(yè)，促進管理專業(yè)化、服務社會化、經營市場化的物業(yè)管理機制的建立和健全；③負責物 業(yè)管理企業(yè)的資質審查和管理工作；④負責組織物業(yè)管理人員的上崗培訓；⑤制定和修改物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等示范文本；⑥參與制定和調整物業(yè)管理收費標準的工作；⑦監(jiān)督、指導物業(yè)管理；⑧依法查處物業(yè)管理中發(fā)生的違法行為，對違法行為依法實施處罰。 　　至1999年底，我國從國家建設部到地方的省、市、區(qū)縣人民政府都已設立、指定了物業(yè)管理的歸口主管機構，具體負責對本行政轄區(qū)內的物業(yè)管理行業(yè)和活動依法進行指導和監(jiān)督，積極開展物業(yè)管理行政執(zhí)法活動。物業(yè)管理的法律適用是指在物業(yè)管理中發(fā)生涉法糾紛和違法犯罪時，由專門機關(人民法院)以第三者公裁人角色依據物業(yè)管理法規(guī)和有關法律對案件當事人各方(民事、經濟、行政案件中的原告和被告，刑事案件中的公訴人與犯罪嫌疑人)作出裁決的行為。仲裁機構的仲裁活動也是一種準司法活動?！　栏駡?zhí)行法律、正確適用法律是依法治國的中心環(huán)節(jié)，用法必準是對執(zhí)法和司法的共同要求。其中準確認定事實是用法的最初步驟，也是正確用法的關鍵，對后面兩階段的工作產生直接影響。　　我國物業(yè)管理法規(guī)的適用之基本要求是準確、合法、及時?！　∥飿I(yè)管理的法律適用也應堅持和遵循下列我國社會主義法的適用之基本原則：①以事實為根據，以法律為準繩；②公民和社會組織在法律面前一律平等；③司法機關、仲裁機構依法獨立行使職權；④專門機關工作同依靠群眾相結合；⑤實事求是，有錯必糾?！　?3)物業(yè)管理法規(guī)的遵守　　法的遵守簡稱守法。任何人不能只享用權利而不履行義務，也不得濫用權利而損害他人的合法權益和社會公共利益。指人們僅僅是或者主要是依法履行自己的義務，卻沒有充分享用自己的合法權利。消極被動的守法模式不是一種理 想的守法模式。指人們既能嚴格履行自己的法律義務，又能充分、有效地享用法規(guī)所賦予的廣泛權利。　　影響人們守法的因素是錯綜復雜的，可分為守法者自身素質因素和守法環(huán)境因素。切實加強對物業(yè)管理法律當事人的法律意識、權利意識和公民意識的開發(fā)教育，培養(yǎng)人們對物業(yè)管理法規(guī)的