【正文】 為保障行政相對(duì)人的合法權(quán)益開辟了法律救濟(jì)途徑?！　「鞯匚飿I(yè)管理規(guī)范性文件對(duì)行政管理部門的具體行政行為大都規(guī)定了法律救濟(jì)途徑。當(dāng)事人(開發(fā)建設(shè)單位、售房單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人)對(duì)物業(yè)管理行政主管部門等行政管理部門的具體行政行為(行政處罰和處理裁決)不服的，可以按照《行政復(fù)議條例》和《行政訴訟法》的規(guī)定，向作出具體行政行為的機(jī)關(guān)的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟?！侗本┦芯幼⌒^(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》都未明文作出類似的法律救濟(jì)規(guī)定，估計(jì)是基于不作出與行政復(fù)議條例、物業(yè)管理法律責(zé)任概述　　一、物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特點(diǎn)和意義　　物業(yè)管理法律責(zé)任，從泛義上理解，是指任何自然人和團(tuán)體人都有必須遵守法律的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)自覺維護(hù)法律的尊嚴(yán)；從廣義上理解，是指民事、經(jīng)濟(jì)行政法律關(guān)系主體因自己行為違反物業(yè)管理法律規(guī)范確定的義務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)合同約定義務(wù)，或者因不正當(dāng)行使自己權(quán)利、職權(quán)，或者因某種法律事實(shí)出現(xiàn)，而要依法承受的、一般須經(jīng)有管轄處理權(quán)的法庭、仲裁庭或行政執(zhí)法機(jī)關(guān)裁決確定的、具有國(guó)家強(qiáng)制性的法定必為的不利性法律報(bào)應(yīng)(法律后果) 或特殊的懲戒性追加義務(wù)負(fù)擔(dān)；從狹義上理解，是指物業(yè)管理活動(dòng)的民事主體、行政主體和行政相對(duì)人對(duì)自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應(yīng)依法承擔(dān)的具有國(guó)家強(qiáng)制性和不利性的法律 報(bào)應(yīng)(法律后果)。法律責(zé)任是由于主體不履行法律義務(wù)或侵犯受法律保護(hù)權(quán)利的違法行為或特定的法律事實(shí)出現(xiàn)而引起的，對(duì)違法人權(quán)益有一定合法損害的不利 性法律報(bào)應(yīng)(法律后果)，法律報(bào)應(yīng)的具體承擔(dān)方式即報(bào)應(yīng)的具體種類形式?！　∥飿I(yè)管理法律責(zé)任的主要特征是：　　　　物業(yè)管理活動(dòng)基于業(yè)主與物業(yè)管理公司的委托合同而發(fā)生。因此，物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。因此，在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動(dòng)后果的法律責(zé)任時(shí)，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范和約定技術(shù)規(guī)范中關(guān)于技術(shù)問題和法律責(zé)任的規(guī)定。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責(zé)任時(shí)，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對(duì)某一種行為從不同角度所設(shè)定的責(zé)任規(guī)范。它最基本的功能體現(xiàn)在三個(gè)方面：處罰違法行為、補(bǔ)償受害損失、教育人們守法。這與行為規(guī)范中義務(wù)格具有的應(yīng)為性即應(yīng)當(dāng)如何行為不同。法律責(zé)任是權(quán)利的保障機(jī)制，也是執(zhí)法嚴(yán)肅性的靈魂。正是由于法律責(zé)任的重要功能和意義，現(xiàn)行專門的系統(tǒng)化的物業(yè)管理規(guī)范性文件都專設(shè)“法律責(zé)任”或“罰則”章節(jié)，以確保立法目的二、物業(yè)管理法律責(zé)任的分類　　物業(yè)管理法律責(zé)任有多種分類，包括：公法責(zé)任和私法責(zé)任；過錯(cuò)責(zé)任、無過錯(cuò)責(zé)任和公平責(zé)任；職務(wù)責(zé)任和個(gè)人責(zé)任；財(cái)產(chǎn)責(zé)任和非財(cái)產(chǎn)責(zé)任等等。違憲法律責(zé)任不 在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍?！　　　≈该袷轮黧w因違反民事法律義務(wù)而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承擔(dān)的民事法律不利報(bào)應(yīng)(法律后果)。民事法律責(zé)任可劃分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類。指對(duì)行為人正在實(shí)施的侵權(quán)行為，受害人有權(quán)請(qǐng)求其停止實(shí)施或請(qǐng)求人民法院制止實(shí)施。指權(quán)利人行使其權(quán)利受到他人不法阻礙或妨害時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求行為人排除或請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制排除妨礙。指在有造成財(cái)產(chǎn)或人身損害之虞時(shí)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求行為人消除或請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制其消除。指權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)被行為人非法侵占時(shí)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求返還該財(cái)產(chǎn)。指在財(cái)產(chǎn)被不法損害或性能狀 態(tài)被改變而有復(fù)原的可能時(shí)，受害人有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)到財(cái)產(chǎn)未受損壞或未改變時(shí)的狀態(tài)。⑦賠償損失。⑧支付違約金。⑨消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。⑩賠禮道歉?！　　　≈感姓黧w或行政相對(duì)人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律不利報(bào)應(yīng) (法律后果)?！　〕袚?dān)行政責(zé)任的方式一般分為三類：①行政處罰。②行政處分。③勞動(dòng)教養(yǎng)?！　　　≈附?jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體行為違反經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)而依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng)(法律后果)?！　　　≈感袨槿?包括自然人和法人)的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報(bào)應(yīng)(法律后果)。承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利?！　∥飿I(yè)管理法律責(zé)任根據(jù)擔(dān)責(zé)方式性質(zhì)不同還可以分為制裁性、強(qiáng)制性、補(bǔ)救性三類法律責(zé)任。強(qiáng)制是指迫使違法者履行原有的法定義務(wù)或新追加的作為懲戒的必為義務(wù)。補(bǔ)救一般是指行為人的侵權(quán)行為或違約行為使對(duì)方的合法權(quán)益蒙受損害時(shí)依法應(yīng)予以的法律救濟(jì)，可分為行政補(bǔ)救、司法補(bǔ)救兩類。的實(shí)現(xiàn)。三、物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任　　違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成物業(yè)管理民事責(zé)任的兩大基干，兩者相互配合，形成了民事主體的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)在民事領(lǐng)域內(nèi)的基本保障機(jī)制?！　　　∵`約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等財(cái)產(chǎn)性法律責(zé)任。其他由法律直接規(guī)定的民事責(zé)任如侵權(quán)責(zé)任、締約過失責(zé)任、因無因管理債務(wù)產(chǎn)生的民事責(zé)任等原則上不允許當(dāng)事人自由約定。基于合同相對(duì)性原則，合同產(chǎn)生的債權(quán)是相對(duì)權(quán)，在一方違約時(shí)，債權(quán)人僅能向債務(wù) 人請(qǐng)求損害補(bǔ)救或賠償，債務(wù)人亦僅對(duì)債權(quán)人承擔(dān)責(zé)任。　　物業(yè)管理活動(dòng)是建立在物業(yè)委托管理合同、服務(wù)合同和業(yè)主公約基礎(chǔ)上的，因而違約責(zé)任是物業(yè)管理活動(dòng)最容易引致的法律責(zé)任?！　　　∏謾?quán)行為是指民事主體違法實(shí)施侵犯公、私財(cái)產(chǎn)權(quán)或人身權(quán)的行為?！　「鶕?jù)對(duì)構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分出一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任和特殊侵權(quán)的民事責(zé)任兩類。特殊侵權(quán)民事責(zé)任是指不具備一般侵權(quán)行為責(zé)任的全部構(gòu)成要件，而法律規(guī)定當(dāng)事人也須承擔(dān)民事責(zé)任的行為。根據(jù)中國(guó)《憲法》第4 1條和《民法通則》第12條規(guī)定，由于國(guó)家機(jī)關(guān)或者國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在執(zhí)行職務(wù)中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，由有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)賠償?！　?2)法人對(duì)其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。這種責(zé)任按照民法理論屬轉(zhuǎn)承責(zé)任，即侵權(quán)損害雖然是由法人單位的員工造成的，但對(duì)損失的賠償應(yīng)由其所在單位(物業(yè)管理公司)先行承擔(dān)，而對(duì)該員工如何追究其責(zé)任，則屬單位內(nèi)部管理責(zé)任制范圍。物業(yè)管理中常見的產(chǎn)品質(zhì)量不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格。關(guān)于建筑工程質(zhì)量不合格的民事索賠問題，有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定。”2000年1月10日國(guó)務(wù)院發(fā)布施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定：“建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)?！爆F(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件一般把公用物業(yè)維修責(zé)任人確定為業(yè)主團(tuán)體或住宅小區(qū)管委會(huì)，并沒有對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)施維修行為結(jié)果質(zhì)量不合格的責(zé)任追究問題作出明文規(guī)定，應(yīng)立法完善彌補(bǔ)?！　?4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。”對(duì)這條規(guī)定，經(jīng)常從事物業(yè)維修施工的物業(yè)管理公司應(yīng)高度重視?！睹穹ㄍ▌t》第126條規(guī)定：“建筑物，或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。如果能舉證證明受害方自己也有過錯(cuò)，那么可根據(jù)《民法通則》第131條的規(guī)定，可相對(duì)減輕其責(zé)任。有的住宅小區(qū)籃球場(chǎng)上籃球架已朽壞欲倒，若物業(yè)管理公司不注意及時(shí)加固、維修或拆除，一旦倒塌下來致人傷害，則公司難免要自負(fù)或與業(yè)主團(tuán)體負(fù)連帶賠償責(zé)任。在居住區(qū)內(nèi)，有許多業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)各種寵物，由于管理不當(dāng)，寵物咬傷人或踐踏其他業(yè)主的財(cái)物的事常有發(fā)生。”　　(7)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任?！杯h(huán)境保護(hù)和持續(xù)改善是物業(yè)管理的重要任務(wù)之一?！　?8)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。　　(9)因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任?！　　　∵`約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任二者不僅基本概念定義不同，而且在構(gòu)成要件等方面有重大差別。違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的具體區(qū)別概括如下：　　(1)違反原有義務(wù)不同。　　(2)保護(hù)的權(quán)利性質(zhì)不同?！　?3)構(gòu)成要件不同。因此，當(dāng)事人以違約責(zé)任為訴由的，無需舉證對(duì)方有過錯(cuò)；如以侵權(quán)責(zé)任為訴由的，常需證明對(duì)方有過錯(cuò)。　　(4)對(duì)責(zé)任人的要求不同。此外，違約責(zé)任人一般僅限于違約行為人，其他人不負(fù)擔(dān)違約責(zé)任；而根據(jù)《民法通則》第133條規(guī)定，實(shí)施侵權(quán)行為 人以外的人——監(jiān)護(hù)人也可以經(jīng)轉(zhuǎn)承責(zé)任而成為侵權(quán)責(zé)任的主體。在違約責(zé)任中，如果因第三人的過錯(cuò)致合同債務(wù)不能履行，債務(wù)人首先應(yīng)向債權(quán)人負(fù)責(zé)，然后才能向第三人賠償；在侵權(quán)責(zé)任中，貫徹了對(duì)自己行為負(fù)責(zé)的原則，行為僅對(duì)因自己的過錯(cuò)致他人損害的后果負(fù)責(zé)?！　?6)賠償范圍不同。違約責(zé)任的內(nèi)容也僅僅具有財(cái)產(chǎn)內(nèi)容，如支付違約金等。侵權(quán)責(zé)任的內(nèi)容，既有財(cái)產(chǎn)性也有非財(cái)產(chǎn)性。根據(jù)中國(guó)《民事訴訟法》第24條規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。其第29條規(guī)定，因侵權(quán)行為提起的訴訟，由侵權(quán)行為地或者被告住所地人民法院管轄。因違約而產(chǎn)生的請(qǐng)求違約方承擔(dān)責(zé)任的權(quán)利，按《民法通則》第135 條規(guī)定，訴訟時(shí)效期間一般為2年；但在延付或拒付租金、寄存財(cái)物被丟失或者損毀的情況下，按《民法通則》第136條第2款至第4款規(guī)定，訴訟時(shí)效期間為1年。因侵權(quán)行為所產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，按《民法通則》第135條規(guī)定，訴訟時(shí)效期間一般為2年；但因身體受到傷害而產(chǎn)生的賠償損失請(qǐng)求權(quán)，按《民法通則》第136條第1款規(guī)定，訴訟時(shí)效期間為 1年。訴訟時(shí)效是指權(quán)利人于一定期間內(nèi)不行使請(qǐng)求人民法院保護(hù) 其民事權(quán)利的權(quán)利即喪失實(shí)體法上的勝訴權(quán)益，法院對(duì)其民事權(quán)利不再予以保護(hù)的法律制度。法律一般不允許當(dāng)事人以協(xié)議排除或限制其未來的責(zé)任，但對(duì)某些免責(zé)條款也承認(rèn)其效力?！　?10)責(zé)任方式不同?！　　　∵`約行為侵害的是債權(quán)(相對(duì)權(quán))，侵權(quán)行為侵害的是所有權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)等絕對(duì)性權(quán)利。　　責(zé)任競(jìng)合是指同一行為符合民法規(guī)定的數(shù)種責(zé)任要件的情形。在民法中，違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合是最為常見的。責(zé)任競(jìng)合的存在既體現(xiàn)了違法行為的復(fù)雜性和多重性，又反映了合同法與侵權(quán)法既相互獨(dú)立、又相互滲透的狀況。在某些情況下，一方當(dāng)事人違反法定義務(wù)的行為，同時(shí)違反了合同擔(dān)保的義務(wù)。如物業(yè)管理中的停車場(chǎng)看管人員作為車輛保管員，依保管合同占有某業(yè)主的小轎車并非法使用，造成轎車毀損、丟失?！　?3)侵權(quán)關(guān)系當(dāng)事人之間事先存在著一種合同關(guān)系，一方實(shí)施故意侵害對(duì)方權(quán)利并造成對(duì)方損害的侵權(quán)行為時(shí)，該加害行為不僅可作為侵權(quán)行為，也可以作為違反了當(dāng)事人事先規(guī)定的義務(wù)的違約行為對(duì)待。　　早在1989年，在中國(guó)最高人民法院下發(fā)的《全國(guó)沿海地區(qū)涉外、涉港澳經(jīng)濟(jì)審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中，就明確承認(rèn)責(zé)任競(jìng)合，并允許當(dāng)事人選擇有利于自己的一種訴因提起訴訟?！逗贤ā返?22條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任 或者依照其他法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。應(yīng)注意，當(dāng)事人不能同時(shí)以兩個(gè)訴 由起訴，即不能取得雙倍賠償。但當(dāng)事人的任何一個(gè)請(qǐng)求權(quán)未能實(shí)現(xiàn)的(其原因可能是已過訴訟時(shí)效或敗訴等)，當(dāng)事人仍可基于另一請(qǐng)求權(quán)提起訴訟。在物業(yè)管理過程中需追究行政責(zé)任的行政違法行為可以歸納為以下四類：　　　　(1)非法經(jīng)營(yíng)行為。具體表現(xiàn)為三種情形：一是無證經(jīng)營(yíng)。二是超越資質(zhì)能力經(jīng)營(yíng)。三是超越營(yíng)業(yè)執(zhí)照登載的經(jīng)營(yíng)范圍而從事與其設(shè)立目的相違背的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第三種情形由工商行政管理部門依法處理，予以相應(yīng)處罰。指物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)交易中違反公平競(jìng)爭(zhēng)的法律規(guī)定和公認(rèn)的商業(yè)道德，采用不正當(dāng)手段損害其他經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的行為。對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，一般由縣級(jí)以上工商行政管理部門依據(jù)中國(guó)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》及配套法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行查處?！　?3)擅自作為行為。例如擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，擅自改變公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金的用途，擅自改變專用房屋的用途或未按規(guī)定使用，擅自不按規(guī)定定期公布收入賬目等?！　?4)不履行或不忠實(shí)履行受托管理義務(wù)的行為。對(duì)該種行為，物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)可以責(zé)令其限期改正和賠償委托方損失，并視情節(jié)給予警告或者處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的也可以降低其物 業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷其資質(zhì)證書。指物業(yè)管理企業(yè)在向消費(fèi)者提供服務(wù)時(shí)，違反《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第3章關(guān)于經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)之規(guī)定，所作出的侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為。 　　(6)其他違反行政管理法規(guī)的行為。指業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違反國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理規(guī)范性文件的規(guī)定之決定行為。　　(2)擅自作為行為。例如，業(yè)主委員會(huì)違反不得從事各種投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的禁令而擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處罰款?！　?3)不履行法定應(yīng)為義務(wù)行為。例如《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條第2款、第43條規(guī)定了業(yè)主等人對(duì)房屋等物業(yè)定期修繕、粉刷的義務(wù)，若不履行該項(xiàng)法定義務(wù)，按第56條第(三)項(xiàng)規(guī)定，市、區(qū)住宅管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期修繕或粉刷；逾期拒不修繕或粉刷的，可處以3000元以上5000元以下的罰款。指開發(fā)建設(shè)單位作為新建房屋出售單位以及公有住宅出售前的管理單位，違反物業(yè)管理法規(guī)關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，不履行或不完全履行自己在物業(yè)管理方面依法應(yīng)作為的義務(wù)之行為。指房屋出售單位在向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，未按規(guī)定移交有關(guān)該宗物業(yè)的工程建設(shè)資料和提供成本價(jià)物業(yè)管理用房、微利價(jià)部分商業(yè)用房的行為。主要指新建房屋出售單位在銷售時(shí)，未按規(guī)定代表物業(yè)管理方向購(gòu)房者收取法定的應(yīng)繳交的物業(yè)維修專用基金，或者代收后不按規(guī)定及時(shí)交存入指定的銀行專用賬戶的行為。　　(4)其他行政違法行為。　　開發(fā)建設(shè)單位、售房單位表現(xiàn)出上列違法行為的，由市級(jí)或區(qū)、縣級(jí)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正、限期履行，可以并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以暫停開發(fā)建設(shè)單位的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。大致分為兩類：　　(1)妨礙執(zhí)行公務(wù)的行為。對(duì)這類行為，可依照《治安管理處罰條例》分別情況予以警告、罰款、行政拘留等行政處罰，必要時(shí)可對(duì)行為人實(shí)行勞動(dòng)教養(yǎng)等行政措施。指物業(yè)管理企業(yè)及其工作人員拒絕或阻礙業(yè)主團(tuán)體組織及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作實(shí)施正常監(jiān)督的行為。但現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件對(duì)這類行為還沒有明文規(guī)定相應(yīng)的行政責(zé)任，只是視為違約行為，今后應(yīng)通過立法加強(qiáng)和完善物業(yè)管理監(jiān)督法制，增加規(guī)定與監(jiān)督相配套的行政責(zé)任。法律行為是與行為人的意志相聯(lián)系的一種人為的法律事實(shí)，以行為人的意思表示為必要的要素，沒有