【正文】 正是由于法律責任的重要功能和意義，現(xiàn)行專門的系統(tǒng)化的物業(yè)管理規(guī)范性文件都專設“法律責任”或“罰則”章節(jié)，以確保立法目的二、物業(yè)管理法律責任的分類　　物業(yè)管理法律責任有多種分類，包括：公法責任和私法責任；過錯責任、無過錯責任和公平責任；職務責任和個人責任；財產(chǎn)責任和非財產(chǎn)責任等等?！　　　≈该袷轮黧w因違反民事法律義務而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承擔的民事法律不利報應(法律后果)。指對行為人正在實施的侵權行為，受害人有權請求其停止實施或請求人民法院制止實施。指在有造成財產(chǎn)或人身損害之虞時，權利人有權請求行為人消除或請求人民法院強制其消除。指在財產(chǎn)被不法損害或性能狀 態(tài)被改變而有復原的可能時，受害人有權請求恢復到財產(chǎn)未受損壞或未改變時的狀態(tài)。⑧支付違約金。⑩賠禮道歉。　　承擔行政責任的方式一般分為三類：①行政處罰。③勞動教養(yǎng)?！　　　≈感袨槿?包括自然人和法人)的違法行為已構成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔的刑法不利報應(法律后果)?！　∥飿I(yè)管理法律責任根據(jù)擔責方式性質不同還可以分為制裁性、強制性、補救性三類法律責任。補救一般是指行為人的侵權行為或違約行為使對方的合法權益蒙受損害時依法應予以的法律救濟，可分為行政補救、司法補救兩類。三、物業(yè)管理中的違約責任和侵權責任　　違約責任與侵權責任構成物業(yè)管理民事責任的兩大基干，兩者相互配合，形成了民事主體的生存權和發(fā)展權在民事領域內(nèi)的基本保障機制。其他由法律直接規(guī)定的民事責任如侵權責任、締約過失責任、因無因管理債務產(chǎn)生的民事責任等原則上不允許當事人自由約定?！　∥飿I(yè)管理活動是建立在物業(yè)委托管理合同、服務合同和業(yè)主公約基礎上的，因而違約責任是物業(yè)管理活動最容易引致的法律責任?！　「鶕?jù)對構成侵權責任的條件的不同要求，可分出一般侵權行為的民事責任和特殊侵權的民事責任兩類。根據(jù)中國《憲法》第4 1條和《民法通則》第12條規(guī)定，由于國家機關或者國家機關工作人員在執(zhí)行職務中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權益，造成損害的，應當承擔民事責任，由有關國家機關負責賠償。這種責任按照民法理論屬轉承責任，即侵權損害雖然是由法人單位的員工造成的，但對損失的賠償應由其所在單位(物業(yè)管理公司)先行承擔，而對該員工如何追究其責任，則屬單位內(nèi)部管理責任制范圍。關于建筑工程質量不合格的民事索賠問題，有關法律、法規(guī)已有明文規(guī)定。”現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件一般把公用物業(yè)維修責任人確定為業(yè)主團體或住宅小區(qū)管委會，并沒有對物業(yè)管理公司實施維修行為結果質量不合格的責任追究問題作出明文規(guī)定，應立法完善彌補?！睂@條規(guī)定，經(jīng)常從事物業(yè)維修施工的物業(yè)管理公司應高度重視。如果能舉證證明受害方自己也有過錯，那么可根據(jù)《民法通則》第131條的規(guī)定，可相對減輕其責任。在居住區(qū)內(nèi)，有許多業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)各種寵物，由于管理不當，寵物咬傷人或踐踏其他業(yè)主的財物的事常有發(fā)生?！杯h(huán)境保護和持續(xù)改善是物業(yè)管理的重要任務之一?！　?9)因妨害行為而產(chǎn)生的侵權責任。違約責任與侵權責任的具體區(qū)別概括如下：　　(1)違反原有義務不同?！　?3)構成要件不同?！　?4)對責任人的要求不同。在違約責任中，如果因第三人的過錯致合同債務不能履行，債務人首先應向債權人負責，然后才能向第三人賠償；在侵權責任中，貫徹了對自己行為負責的原則，行為僅對因自己的過錯致他人損害的后果負責。違約責任的內(nèi)容也僅僅具有財產(chǎn)內(nèi)容，如支付違約金等。根據(jù)中國《民事訴訟法》第24條規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。因違約而產(chǎn)生的請求違約方承擔責任的權利，按《民法通則》第135 條規(guī)定，訴訟時效期間一般為2年；但在延付或拒付租金、寄存財物被丟失或者損毀的情況下，按《民法通則》第136條第2款至第4款規(guī)定，訴訟時效期間為1年。訴訟時效是指權利人于一定期間內(nèi)不行使請求人民法院保護 其民事權利的權利即喪失實體法上的勝訴權益，法院對其民事權利不再予以保護的法律制度?！　?10)責任方式不同?！　∝熑胃偤鲜侵竿恍袨榉厦穹ㄒ?guī)定的數(shù)種責任要件的情形。責任競合的存在既體現(xiàn)了違法行為的復雜性和多重性，又反映了合同法與侵權法既相互獨立、又相互滲透的狀況。如物業(yè)管理中的停車場看管人員作為車輛保管員，依保管合同占有某業(yè)主的小轎車并非法使用，造成轎車毀損、丟失?！　≡缭?989年，在中國最高人民法院下發(fā)的《全國沿海地區(qū)涉外、涉港澳經(jīng)濟審判工作座談會紀要》中，就明確承認責任競合，并允許當事人選擇有利于自己的一種訴因提起訴訟。應注意，當事人不能同時以兩個訴 由起訴，即不能取得雙倍賠償。在物業(yè)管理過程中需追究行政責任的行政違法行為可以歸納為以下四類：　　　　(1)非法經(jīng)營行為。二是超越資質能力經(jīng)營。第三種情形由工商行政管理部門依法處理，予以相應處罰。對不正當競爭行為，一般由縣級以上工商行政管理部門依據(jù)中國《反不正當競爭法》及配套法規(guī)、規(guī)章進行查處。例如擅自擴大收費范圍、提高收費標準，擅自改變公用設施專用基金和住宅維修基金的用途，擅自改變專用房屋的用途或未按規(guī)定使用，擅自不按規(guī)定定期公布收入賬目等。對該種行為，物業(yè)管理行政主管機關可以責令其限期改正和賠償委托方損失，并視情節(jié)給予警告或者處以罰款；情節(jié)嚴重的也可以降低其物 業(yè)管理資質等級，直至吊銷其資質證書。 　　(6)其他違反行政管理法規(guī)的行為?！　?2)擅自作為行為?！　?3)不履行法定應為義務行為。指開發(fā)建設單位作為新建房屋出售單位以及公有住宅出售前的管理單位，違反物業(yè)管理法規(guī)關于前期物業(yè)管理的規(guī)定，不履行或不完全履行自己在物業(yè)管理方面依法應作為的義務之行為。主要指新建房屋出售單位在銷售時，未按規(guī)定代表物業(yè)管理方向購房者收取法定的應繳交的物業(yè)維修專用基金，或者代收后不按規(guī)定及時交存入指定的銀行專用賬戶的行為。　　開發(fā)建設單位、售房單位表現(xiàn)出上列違法行為的，由市級或區(qū)、縣級房地產(chǎn)管理部門責令其改正、限期履行，可以并處罰款；情節(jié)嚴重的，可以暫停開發(fā)建設單位的房地產(chǎn)開發(fā)資質。對這類行為，可依照《治安管理處罰條例》分別情況予以警告、罰款、行政拘留等行政處罰，必要時可對行為人實行勞動教養(yǎng)等行政措施。但現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件對這類行為還沒有明文規(guī)定相應的行政責任，只是視為違約行為，今后應通過立法加強和完善物業(yè)管理監(jiān)督法制，增加規(guī)定與監(jiān)督相配套的行政責任。這種意思表示必須是為了引起一定的法律后果，即為了今后享受一定的權利和承擔相應的義務，或為了改變、結束原先存在的權利義務關系。若意思表示不明確，則應通過對意思表示內(nèi)容的解釋使之變得明確；當意思表示不完整時，則應通過對意思表示內(nèi)容的補充方式而使之臻于完備。從物業(yè)管理實務看，物業(yè)管理法律行為的主要類型是民事行為和行政管理具體行政行為兩種?！薄胺尚姓ㄒ?guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。所以對于不能及時清結、標的較大的合同(包括涉外合同)，不宜采用口頭形式。例如，凡是物業(yè)管理規(guī)范性文件規(guī)定應當送行政主管部門備案的物業(yè)委托管理服務合同、業(yè)主委員會組成名單、業(yè)主公約等文本，當事人依法送呈備案的，只要行政主管部門不提出文本有違法之處的異議，就可視為行政主管部門以默示形式同意或認可所送文本合法有效。依據(jù)《民法通則》第1113條關于自然人的民事行為能力的規(guī)定，18周歲以上的自然人是成年人，是完全民事行為能力人；16周歲以上不滿18周歲的自然人，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人?！　⒁庖韵聝牲c：一是限制民事行為能力人和無民事行為能力人雖然不能作為部分或者全部合同的訂約主體，特別是不能作為不動產(chǎn)或物業(yè)性的合同訂約主體，但是卻可以成為合同主體，只不過合同行為需要由其代理人進行；二是中國《合同法》第47條第1款規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認。中國《合同法》第50條規(guī)定：“法人或者其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或者應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效。民事行為(包括合同)的內(nèi)容本質上是依當事人所為的意思表示的內(nèi)容而定，如果意思表示雖然真實，但其內(nèi)容不能確定，不可能實現(xiàn)，則該民事行為也是無效的。民事行為內(nèi)容違反強行法，為不合法，無法律效力?！　【邆渖狭忻袷路尚袨榈纳l件，行為自成立或作出時發(fā)生效力即產(chǎn)生法律拘束力，在行為當事人之間發(fā)生權利義務關系效果，使當事人所預期的民事權利和民事義務發(fā)生、變更或終止，若當事人不履行義務，就得依法承擔民事責任，強制其履行義務及賠償債權人的損失；同時，對第三人也發(fā)生一定的效果，約束第三人負有不得侵犯當事人權利和不得妨礙當事人履行義務的義務。民事行為的無效有兩種含義：狹義僅指絕對無效，對中國《合同法》第52條所規(guī)定的5種情形，是合同也是其他民事行為絕對無效的類型；廣義是指與民事行為有效相對應的民事行為效力不是在民事行為依法作出時就發(fā)生的，而是包括 絕對無效、相對無效和效力待定三類情況。在《民法通則》第58條中將欺詐和脅迫規(guī)定為絕對無效，而《合同法》中將欺詐和脅迫作了一次分解，劃分標準是：損害公法意義上的國家利益的欺詐、脅迫，為絕對無效；其他的欺詐、脅迫，為相對無效。惡意串通的當事人在主觀上具有惡意即具有共同的非法目的，并相互串聯(lián)、溝通，使當事人之間在希望的動機、目的、希望內(nèi)容以及希望的結果上達成一致，使共同的非法目的得到實現(xiàn)，結果造成國家、集體或者第三人利益蒙受損害。對惡意串通所訂立的合同，不能按照一 般的絕對無效合同的原則處理，而是要按照《合同法》第59條的規(guī)定，將雙方當事人因該合同所取得的財產(chǎn)，收歸國有或者返還集體、第三人。隱匿行為強調的是行為本身而不是行為損害的后果，因此并不要求具備 損害他人利益的要件。隱匿行為與規(guī)避法律行為有相通之處，也有不同之處，關鍵的區(qū)別在于，隱匿行為重在“掩蓋”，而規(guī)避法律行為則是赤裸裸地進行規(guī)避。社會公共利益是一個極抽象、能適應社會變化的內(nèi)涵彈性很大的范疇，包括 國家一般利益、社會一般倫理道德準則、國家社會的存在與發(fā)展所必要的一般秩序和社會正義等內(nèi)容。如規(guī)避課稅行為，將從事犯罪或者幫助犯罪的行為作為內(nèi)容的合同。指未經(jīng)政府特許，以他人之損失而受偶然利益的行為，如物業(yè)管理公司擅自搞彩票活動、業(yè)主間賭博合同。如業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司制定由該公司壟斷管區(qū)內(nèi)一切裝修服務活動，業(yè)主不得越過該公司自行找人裝修的規(guī)約。在國家的立法中，包括強制性內(nèi)容、倡導性內(nèi)容和任意性內(nèi)容?！　∠鄬o效的民事行為包括重大誤解、顯失公平、乘人之危、欺詐和脅迫訂立的合同行為。該公司與承租人吳某簽訂房屋租賃合同中約定：公司將門面房5間出租給吳某使用。是指當事人一方在情況緊迫而有迫切需要或缺乏經(jīng)驗或一時疏忽的情況下，與對方當事人訂立對自己明顯有重大不利的合同，造成行為內(nèi)容的權利和義務在雙方當事人之間明顯不對等的行為。例如，利用當事人急于賣房籌款救治危重患者的機會，將買房價壓低于正常市場價格的一半，明顯違背公平原則，超出了法律所允許的范圍，就是乘人之危的行為。被撤銷的民事行為從行為開始起無效。這種規(guī)定某種權利經(jīng)過一定期間不行使權利就終止的，不是訴訟時效，而是除斥期間。當事人因該行為(合同)取得占有的財產(chǎn)，應當返還給對方。三是損害賠償。的，就應依法采取書面形式。1988年4月20日頒發(fā)的《最高人民法院關于〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的 意見(試行)》(法(辦)發(fā)［1988］6號)第178條規(guī)定：“凡民事關系的一方或者雙方當事人是外國人、無國籍人、外國法人的；民事關系的標的物在外國領域內(nèi)的；產(chǎn)生、變更或者消滅 民事權利義務關系的法律事實發(fā)生在外國的，均為涉外民事關系”。沖突法上講的“涉外因素”(foreigncountry)，而且是指不同法域，英國沖突法對國際沖突法和區(qū)際沖突法不加區(qū)分，籠統(tǒng)叫做沖突法，既適用于解決國際法律沖突，也適用于解決區(qū)際法律沖突。其中，應該根據(jù)什么原則或標準來確定一個國家或地區(qū)有權或無權管 理某一涉外民事案件和決定該事件所牽涉的各種問題選擇適用何種法律，這是將涉外民事法律關系單獨劃出而與純國內(nèi)本法域直轄民事法律關系并列的根本原因。雖然有前述兩個條件存在，但如果一國拒不承認任何外國、不同法域地區(qū)民事法律的效力，那么也就不會發(fā)生法律沖突。國民待遇是指某國給予外國人的待遇和給予該國本國人的待遇相同，也即外國人和國內(nèi)人在同樣條件下所享有的權利和義務基本相同。委托代管應由本人出具委托書。沖突規(guī)范的結構，以“人的能力，依其本國法”、“不動產(chǎn)物權，依物之所在地法”這兩個沖突規(guī)范為例：“人的能力”、“不動產(chǎn)物權”，是民事法律關系或待解決的法律問題，被稱為“范疇”(categorioes)；“本國”、“所在地”，是將范疇和某一個特定的法域法制連結起來，指出這個法律關系應適用的法律的因素，被稱為“連結因素”(connectingof contract)；“本國法”、“物之所在地法”，是沖突規(guī)范確定為解決法律問題應該適用的法律，被稱為調整該法律關系的“準據(jù)法”(proper中國法律中的法律適用規(guī)定內(nèi)容較多，從與涉外物業(yè)管理民事關系直接相關性角度，主要有下列一些規(guī)定應在實務工作中予以重視。最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見(試行)第180條規(guī)定：“外國人在我國領域內(nèi)進行民事活動，如依其本國法律為無民事行 為能力，而依我國法律為有民事行為能力，應當認定為有民事行為能力?！钡?81條；“無國籍人 的民事行為能力，一般適用其定居國法律；如未定居的，適用其住所地國法律。在一般涉外民事代理管房的法律關系中，外國人、外國法人既可以作為委托代理方，也可以作為受托代理方；在營業(yè)性涉外物業(yè)管理法律關系中，外國人、外國企業(yè)法人可以作為業(yè)主方和物業(yè)管理項目委托方，但不能成為受托實施物業(yè)管理的代管方?！　。瑖H私法通行與不動產(chǎn)有關的一切法律問題受不動產(chǎn)所在地法支配的原則。因此，物業(yè)的管理權關系和涉外不動產(chǎn)的管理民事關系與不動產(chǎn)使用等民事關系一樣，應適用不動產(chǎn)所在地法律。中國《民法通則》第146條第2款規(guī)定：“中華人民共和國法律不認為在中華人民共和國領域外發(fā)生的行為是侵 權行為的，不作為侵權行為處理。如果兩者不一致時，人民法院可以選擇適用。涉外物業(yè)的管理合同屬于涉外物業(yè)財產(chǎn)關系方面的合同，適用不動產(chǎn)所在地法原則，不能由當事人選擇處理合同爭議所適用的法律