【正文】 正是由于法律責(zé)任的重要功能和意義，現(xiàn)行專(zhuān)門(mén)的系統(tǒng)化的物業(yè)管理規(guī)范性文件都專(zhuān)設(shè)“法律責(zé)任”或“罰則”章節(jié)，以確保立法目的二、物業(yè)管理法律責(zé)任的分類(lèi)　　物業(yè)管理法律責(zé)任有多種分類(lèi)，包括：公法責(zé)任和私法責(zé)任；過(guò)錯(cuò)責(zé)任、無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任和公平責(zé)任；職務(wù)責(zé)任和個(gè)人責(zé)任；財(cái)產(chǎn)責(zé)任和非財(cái)產(chǎn)責(zé)任等等。　　　　指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承擔(dān)的民事法律不利報(bào)應(yīng)(法律后果)。指對(duì)行為人正在實(shí)施的侵權(quán)行為，受害人有權(quán)請(qǐng)求其停止實(shí)施或請(qǐng)求人民法院制止實(shí)施。指在有造成財(cái)產(chǎn)或人身?yè)p害之虞時(shí)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求行為人消除或請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制其消除。指在財(cái)產(chǎn)被不法損害或性能狀 態(tài)被改變而有復(fù)原的可能時(shí)，受害人有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)到財(cái)產(chǎn)未受損壞或未改變時(shí)的狀態(tài)。⑧支付違約金。⑩賠禮道歉。　　承擔(dān)行政責(zé)任的方式一般分為三類(lèi)：①行政處罰。③勞動(dòng)教養(yǎng)?！　　　≈感袨槿?包括自然人和法人)的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報(bào)應(yīng)(法律后果)?！　∥飿I(yè)管理法律責(zé)任根據(jù)擔(dān)責(zé)方式性質(zhì)不同還可以分為制裁性、強(qiáng)制性、補(bǔ)救性三類(lèi)法律責(zé)任。補(bǔ)救一般是指行為人的侵權(quán)行為或違約行為使對(duì)方的合法權(quán)益蒙受損害時(shí)依法應(yīng)予以的法律救濟(jì)，可分為行政補(bǔ)救、司法補(bǔ)救兩類(lèi)。三、物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任　　違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成物業(yè)管理民事責(zé)任的兩大基干，兩者相互配合，形成了民事主體的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)在民事領(lǐng)域內(nèi)的基本保障機(jī)制。其他由法律直接規(guī)定的民事責(zé)任如侵權(quán)責(zé)任、締約過(guò)失責(zé)任、因無(wú)因管理債務(wù)產(chǎn)生的民事責(zé)任等原則上不允許當(dāng)事人自由約定。　　物業(yè)管理活動(dòng)是建立在物業(yè)委托管理合同、服務(wù)合同和業(yè)主公約基礎(chǔ)上的，因而違約責(zé)任是物業(yè)管理活動(dòng)最容易引致的法律責(zé)任?！　「鶕?jù)對(duì)構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分出一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任和特殊侵權(quán)的民事責(zé)任兩類(lèi)。根據(jù)中國(guó)《憲法》第4 1條和《民法通則》第12條規(guī)定，由于國(guó)家機(jī)關(guān)或者國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在執(zhí)行職務(wù)中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，由有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)賠償。這種責(zé)任按照民法理論屬轉(zhuǎn)承責(zé)任，即侵權(quán)損害雖然是由法人單位的員工造成的，但對(duì)損失的賠償應(yīng)由其所在單位(物業(yè)管理公司)先行承擔(dān)，而對(duì)該員工如何追究其責(zé)任，則屬單位內(nèi)部管理責(zé)任制范圍。關(guān)于建筑工程質(zhì)量不合格的民事索賠問(wèn)題，有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定?！爆F(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件一般把公用物業(yè)維修責(zé)任人確定為業(yè)主團(tuán)體或住宅小區(qū)管委會(huì)，并沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)施維修行為結(jié)果質(zhì)量不合格的責(zé)任追究問(wèn)題作出明文規(guī)定，應(yīng)立法完善彌補(bǔ)?！睂?duì)這條規(guī)定，經(jīng)常從事物業(yè)維修施工的物業(yè)管理公司應(yīng)高度重視。如果能舉證證明受害方自己也有過(guò)錯(cuò)，那么可根據(jù)《民法通則》第131條的規(guī)定，可相對(duì)減輕其責(zé)任。在居住區(qū)內(nèi)，有許多業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)各種寵物，由于管理不當(dāng)，寵物咬傷人或踐踏其他業(yè)主的財(cái)物的事常有發(fā)生?！杯h(huán)境保護(hù)和持續(xù)改善是物業(yè)管理的重要任務(wù)之一?！　?9)因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的具體區(qū)別概括如下：　　(1)違反原有義務(wù)不同?！　?3)構(gòu)成要件不同?！　?4)對(duì)責(zé)任人的要求不同。在違約責(zé)任中，如果因第三人的過(guò)錯(cuò)致合同債務(wù)不能履行，債務(wù)人首先應(yīng)向債權(quán)人負(fù)責(zé)，然后才能向第三人賠償；在侵權(quán)責(zé)任中，貫徹了對(duì)自己行為負(fù)責(zé)的原則，行為僅對(duì)因自己的過(guò)錯(cuò)致他人損害的后果負(fù)責(zé)。違約責(zé)任的內(nèi)容也僅僅具有財(cái)產(chǎn)內(nèi)容，如支付違約金等。根據(jù)中國(guó)《民事訴訟法》第24條規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。因違約而產(chǎn)生的請(qǐng)求違約方承擔(dān)責(zé)任的權(quán)利，按《民法通則》第135 條規(guī)定，訴訟時(shí)效期間一般為2年；但在延付或拒付租金、寄存財(cái)物被丟失或者損毀的情況下，按《民法通則》第136條第2款至第4款規(guī)定，訴訟時(shí)效期間為1年。訴訟時(shí)效是指權(quán)利人于一定期間內(nèi)不行使請(qǐng)求人民法院保護(hù) 其民事權(quán)利的權(quán)利即喪失實(shí)體法上的勝訴權(quán)益，法院對(duì)其民事權(quán)利不再予以保護(hù)的法律制度?！　?10)責(zé)任方式不同?！　∝?zé)任競(jìng)合是指同一行為符合民法規(guī)定的數(shù)種責(zé)任要件的情形。責(zé)任競(jìng)合的存在既體現(xiàn)了違法行為的復(fù)雜性和多重性，又反映了合同法與侵權(quán)法既相互獨(dú)立、又相互滲透的狀況。如物業(yè)管理中的停車(chē)場(chǎng)看管人員作為車(chē)輛保管員，依保管合同占有某業(yè)主的小轎車(chē)并非法使用，造成轎車(chē)毀損、丟失。　　早在1989年，在中國(guó)最高人民法院下發(fā)的《全國(guó)沿海地區(qū)涉外、涉港澳經(jīng)濟(jì)審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中，就明確承認(rèn)責(zé)任競(jìng)合，并允許當(dāng)事人選擇有利于自己的一種訴因提起訴訟。應(yīng)注意，當(dāng)事人不能同時(shí)以兩個(gè)訴 由起訴，即不能取得雙倍賠償。在物業(yè)管理過(guò)程中需追究行政責(zé)任的行政違法行為可以歸納為以下四類(lèi)：　　　　(1)非法經(jīng)營(yíng)行為。二是超越資質(zhì)能力經(jīng)營(yíng)。第三種情形由工商行政管理部門(mén)依法處理，予以相應(yīng)處罰。對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，一般由縣級(jí)以上工商行政管理部門(mén)依據(jù)中國(guó)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》及配套法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行查處。例如擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，擅自改變公用設(shè)施專(zhuān)用基金和住宅維修基金的用途，擅自改變專(zhuān)用房屋的用途或未按規(guī)定使用，擅自不按規(guī)定定期公布收入賬目等。對(duì)該種行為，物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)可以責(zé)令其限期改正和賠償委托方損失，并視情節(jié)給予警告或者處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的也可以降低其物 業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。 　　(6)其他違反行政管理法規(guī)的行為。　　(2)擅自作為行為?！　?3)不履行法定應(yīng)為義務(wù)行為。指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為新建房屋出售單位以及公有住宅出售前的管理單位，違反物業(yè)管理法規(guī)關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，不履行或不完全履行自己在物業(yè)管理方面依法應(yīng)作為的義務(wù)之行為。主要指新建房屋出售單位在銷(xiāo)售時(shí)，未按規(guī)定代表物業(yè)管理方向購(gòu)房者收取法定的應(yīng)繳交的物業(yè)維修專(zhuān)用基金，或者代收后不按規(guī)定及時(shí)交存入指定的銀行專(zhuān)用賬戶的行為?！　￠_(kāi)發(fā)建設(shè)單位、售房單位表現(xiàn)出上列違法行為的，由市級(jí)或區(qū)、縣級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其改正、限期履行，可以并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以暫停開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。對(duì)這類(lèi)行為，可依照《治安管理處罰條例》分別情況予以警告、罰款、行政拘留等行政處罰，必要時(shí)可對(duì)行為人實(shí)行勞動(dòng)教養(yǎng)等行政措施。但現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件對(duì)這類(lèi)行為還沒(méi)有明文規(guī)定相應(yīng)的行政責(zé)任，只是視為違約行為，今后應(yīng)通過(guò)立法加強(qiáng)和完善物業(yè)管理監(jiān)督法制，增加規(guī)定與監(jiān)督相配套的行政責(zé)任。這種意思表示必須是為了引起一定的法律后果，即為了今后享受一定的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，或?yàn)榱烁淖儭⒔Y(jié)束原先存在的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。若意思表示不明確，則應(yīng)通過(guò)對(duì)意思表示內(nèi)容的解釋使之變得明確；當(dāng)意思表示不完整時(shí)，則應(yīng)通過(guò)對(duì)意思表示內(nèi)容的補(bǔ)充方式而使之臻于完備。從物業(yè)管理實(shí)務(wù)看，物業(yè)管理法律行為的主要類(lèi)型是民事行為和行政管理具體行政行為兩種?！薄胺尚姓ㄒ?guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。所以對(duì)于不能及時(shí)清結(jié)、標(biāo)的較大的合同(包括涉外合同)，不宜采用口頭形式。例如，凡是物業(yè)管理規(guī)范性文件規(guī)定應(yīng)當(dāng)送行政主管部門(mén)備案的物業(yè)委托管理服務(wù)合同、業(yè)主委員會(huì)組成名單、業(yè)主公約等文本，當(dāng)事人依法送呈備案的，只要行政主管部門(mén)不提出文本有違法之處的異議，就可視為行政主管部門(mén)以默示形式同意或認(rèn)可所送文本合法有效。依據(jù)《民法通則》第1113條關(guān)于自然人的民事行為能力的規(guī)定，18周歲以上的自然人是成年人，是完全民事行為能力人；16周歲以上不滿18周歲的自然人，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人?！　?yīng)注意以下兩點(diǎn)：一是限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人雖然不能作為部分或者全部合同的訂約主體，特別是不能作為不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)性的合同訂約主體，但是卻可以成為合同主體，只不過(guò)合同行為需要由其代理人進(jìn)行；二是中國(guó)《合同法》第47條第1款規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。中國(guó)《合同法》第50條規(guī)定：“法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。民事行為(包括合同)的內(nèi)容本質(zhì)上是依當(dāng)事人所為的意思表示的內(nèi)容而定，如果意思表示雖然真實(shí)，但其內(nèi)容不能確定，不可能實(shí)現(xiàn)，則該民事行為也是無(wú)效的。民事行為內(nèi)容違反強(qiáng)行法，為不合法，無(wú)法律效力。　　具備上列民事法律行為的生效條件，行為自成立或作出時(shí)發(fā)生效力即產(chǎn)生法律拘束力，在行為當(dāng)事人之間發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系效果，使當(dāng)事人所預(yù)期的民事權(quán)利和民事義務(wù)發(fā)生、變更或終止，若當(dāng)事人不履行義務(wù)，就得依法承擔(dān)民事責(zé)任，強(qiáng)制其履行義務(wù)及賠償債權(quán)人的損失；同時(shí)，對(duì)第三人也發(fā)生一定的效果，約束第三人負(fù)有不得侵犯當(dāng)事人權(quán)利和不得妨礙當(dāng)事人履行義務(wù)的義務(wù)。民事行為的無(wú)效有兩種含義：狹義僅指絕對(duì)無(wú)效，對(duì)中國(guó)《合同法》第52條所規(guī)定的5種情形，是合同也是其他民事行為絕對(duì)無(wú)效的類(lèi)型；廣義是指與民事行為有效相對(duì)應(yīng)的民事行為效力不是在民事行為依法作出時(shí)就發(fā)生的，而是包括 絕對(duì)無(wú)效、相對(duì)無(wú)效和效力待定三類(lèi)情況。在《民法通則》第58條中將欺詐和脅迫規(guī)定為絕對(duì)無(wú)效，而《合同法》中將欺詐和脅迫作了一次分解，劃分標(biāo)準(zhǔn)是：損害公法意義上的國(guó)家利益的欺詐、脅迫，為絕對(duì)無(wú)效；其他的欺詐、脅迫，為相對(duì)無(wú)效。惡意串通的當(dāng)事人在主觀上具有惡意即具有共同的非法目的，并相互串聯(lián)、溝通，使當(dāng)事人之間在希望的動(dòng)機(jī)、目的、希望內(nèi)容以及希望的結(jié)果上達(dá)成一致，使共同的非法目的得到實(shí)現(xiàn)，結(jié)果造成國(guó)家、集體或者第三人利益蒙受損害。對(duì)惡意串通所訂立的合同，不能按照一 般的絕對(duì)無(wú)效合同的原則處理，而是要按照《合同法》第59條的規(guī)定，將雙方當(dāng)事人因該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)有或者返還集體、第三人。隱匿行為強(qiáng)調(diào)的是行為本身而不是行為損害的后果，因此并不要求具備 損害他人利益的要件。隱匿行為與規(guī)避法律行為有相通之處，也有不同之處，關(guān)鍵的區(qū)別在于，隱匿行為重在“掩蓋”，而規(guī)避法律行為則是赤裸裸地進(jìn)行規(guī)避。社會(huì)公共利益是一個(gè)極抽象、能適應(yīng)社會(huì)變化的內(nèi)涵彈性很大的范疇，包括 國(guó)家一般利益、社會(huì)一般倫理道德準(zhǔn)則、國(guó)家社會(huì)的存在與發(fā)展所必要的一般秩序和社會(huì)正義等內(nèi)容。如規(guī)避課稅行為，將從事犯罪或者幫助犯罪的行為作為內(nèi)容的合同。指未經(jīng)政府特許，以他人之損失而受偶然利益的行為，如物業(yè)管理公司擅自搞彩票活動(dòng)、業(yè)主間賭博合同。如業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司制定由該公司壟斷管區(qū)內(nèi)一切裝修服務(wù)活動(dòng)，業(yè)主不得越過(guò)該公司自行找人裝修的規(guī)約。在國(guó)家的立法中，包括強(qiáng)制性內(nèi)容、倡導(dǎo)性內(nèi)容和任意性內(nèi)容。　　相對(duì)無(wú)效的民事行為包括重大誤解、顯失公平、乘人之危、欺詐和脅迫訂立的合同行為。該公司與承租人吳某簽訂房屋租賃合同中約定：公司將門(mén)面房5間出租給吳某使用。是指當(dāng)事人一方在情況緊迫而有迫切需要或缺乏經(jīng)驗(yàn)或一時(shí)疏忽的情況下，與對(duì)方當(dāng)事人訂立對(duì)自己明顯有重大不利的合同，造成行為內(nèi)容的權(quán)利和義務(wù)在雙方當(dāng)事人之間明顯不對(duì)等的行為。例如，利用當(dāng)事人急于賣(mài)房籌款救治危重患者的機(jī)會(huì)，將買(mǎi)房?jī)r(jià)壓低于正常市場(chǎng)價(jià)格的一半，明顯違背公平原則，超出了法律所允許的范圍，就是乘人之危的行為。被撤銷(xiāo)的民事行為從行為開(kāi)始起無(wú)效。這種規(guī)定某種權(quán)利經(jīng)過(guò)一定期間不行使權(quán)利就終止的，不是訴訟時(shí)效，而是除斥期間。當(dāng)事人因該行為(合同)取得占有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給對(duì)方。三是損害賠償。的，就應(yīng)依法采取書(shū)面形式。1988年4月20日頒發(fā)的《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的 意見(jiàn)(試行)》(法(辦)發(fā)［1988］6號(hào))第178條規(guī)定：“凡民事關(guān)系的一方或者雙方當(dāng)事人是外國(guó)人、無(wú)國(guó)籍人、外國(guó)法人的；民事關(guān)系的標(biāo)的物在外國(guó)領(lǐng)域內(nèi)的；產(chǎn)生、變更或者消滅 民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律事實(shí)發(fā)生在外國(guó)的，均為涉外民事關(guān)系”。沖突法上講的“涉外因素”(foreigncountry)，而且是指不同法域，英國(guó)沖突法對(duì)國(guó)際沖突法和區(qū)際沖突法不加區(qū)分，籠統(tǒng)叫做沖突法，既適用于解決國(guó)際法律沖突，也適用于解決區(qū)際法律沖突。其中，應(yīng)該根據(jù)什么原則或標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定一個(gè)國(guó)家或地區(qū)有權(quán)或無(wú)權(quán)管 理某一涉外民事案件和決定該事件所牽涉的各種問(wèn)題選擇適用何種法律，這是將涉外民事法律關(guān)系單獨(dú)劃出而與純國(guó)內(nèi)本法域直轄民事法律關(guān)系并列的根本原因。雖然有前述兩個(gè)條件存在，但如果一國(guó)拒不承認(rèn)任何外國(guó)、不同法域地區(qū)民事法律的效力，那么也就不會(huì)發(fā)生法律沖突。國(guó)民待遇是指某國(guó)給予外國(guó)人的待遇和給予該國(guó)本國(guó)人的待遇相同，也即外國(guó)人和國(guó)內(nèi)人在同樣條件下所享有的權(quán)利和義務(wù)基本相同。委托代管應(yīng)由本人出具委托書(shū)。沖突規(guī)范的結(jié)構(gòu)，以“人的能力，依其本國(guó)法”、“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依物之所在地法”這兩個(gè)沖突規(guī)范為例：“人的能力”、“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”，是民事法律關(guān)系或待解決的法律問(wèn)題，被稱(chēng)為“范疇”(categorioes)；“本國(guó)”、“所在地”，是將范疇和某一個(gè)特定的法域法制連結(jié)起來(lái)，指出這個(gè)法律關(guān)系應(yīng)適用的法律的因素，被稱(chēng)為“連結(jié)因素”(connectingof contract)；“本國(guó)法”、“物之所在地法”，是沖突規(guī)范確定為解決法律問(wèn)題應(yīng)該適用的法律，被稱(chēng)為調(diào)整該法律關(guān)系的“準(zhǔn)據(jù)法”(proper中國(guó)法律中的法律適用規(guī)定內(nèi)容較多，從與涉外物業(yè)管理民事關(guān)系直接相關(guān)性角度，主要有下列一些規(guī)定應(yīng)在實(shí)務(wù)工作中予以重視。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)第180條規(guī)定：“外國(guó)人在我國(guó)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行民事活動(dòng)，如依其本國(guó)法律為無(wú)民事行 為能力，而依我國(guó)法律為有民事行為能力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有民事行為能力。”第181條；“無(wú)國(guó)籍人 的民事行為能力，一般適用其定居國(guó)法律；如未定居的，適用其住所地國(guó)法律。在一般涉外民事代理管房的法律關(guān)系中，外國(guó)人、外國(guó)法人既可以作為委托代理方，也可以作為受托代理方；在營(yíng)業(yè)性涉外物業(yè)管理法律關(guān)系中，外國(guó)人、外國(guó)企業(yè)法人可以作為業(yè)主方和物業(yè)管理項(xiàng)目委托方，但不能成為受托實(shí)施物業(yè)管理的代管方?！　。瑖?guó)際私法通行與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的一切法律問(wèn)題受不動(dòng)產(chǎn)所在地法支配的原則。因此，物業(yè)的管理權(quán)關(guān)系和涉外不動(dòng)產(chǎn)的管理民事關(guān)系與不動(dòng)產(chǎn)使用等民事關(guān)系一樣，應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律。中國(guó)《民法通則》第146條第2款規(guī)定：“中華人民共和國(guó)法律不認(rèn)為在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域外發(fā)生的行為是侵 權(quán)行為的，不作為侵權(quán)行為處理。如果兩者不一致時(shí)，人民法院可以選擇適用。涉外物業(yè)的管理合同屬于涉外物業(yè)財(cái)產(chǎn)關(guān)系方面的合同，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法原則，不能由當(dāng)事人選擇處理合同爭(zhēng)議所適用的法律