【正文】 如果兩者不一致時(shí)，人民法院可以選擇適用。在一般涉外民事代理管房的法律關(guān)系中，外國(guó)人、外國(guó)法人既可以作為委托代理方，也可以作為受托代理方；在營(yíng)業(yè)性涉外物業(yè)管理法律關(guān)系中，外國(guó)人、外國(guó)企業(yè)法人可以作為業(yè)主方和物業(yè)管理項(xiàng)目委托方，但不能成為受托實(shí)施物業(yè)管理的代管方。of contract)；“本國(guó)法”、“物之所在地法”，是沖突規(guī)范確定為解決法律問(wèn)題應(yīng)該適用的法律，被稱為調(diào)整該法律關(guān)系的“準(zhǔn)據(jù)法”(proper雖然有前述兩個(gè)條件存在，但如果一國(guó)拒不承認(rèn)任何外國(guó)、不同法域地區(qū)民事法律的效力，那么也就不會(huì)發(fā)生法律沖突。1988年4月20日頒發(fā)的《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的 意見(試行)》(法(辦)發(fā)［1988］6號(hào))第178條規(guī)定：“凡民事關(guān)系的一方或者雙方當(dāng)事人是外國(guó)人、無(wú)國(guó)籍人、外國(guó)法人的；民事關(guān)系的標(biāo)的物在外國(guó)領(lǐng)域內(nèi)的；產(chǎn)生、變更或者消滅 民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律事實(shí)發(fā)生在外國(guó)的，均為涉外民事關(guān)系”。這種規(guī)定某種權(quán)利經(jīng)過(guò)一定期間不行使權(quán)利就終止的，不是訴訟時(shí)效，而是除斥期間。該公司與承租人吳某簽訂房屋租賃合同中約定：公司將門面房5間出租給吳某使用。指未經(jīng)政府特許，以他人之損失而受偶然利益的行為，如物業(yè)管理公司擅自搞彩票活動(dòng)、業(yè)主間賭博合同。隱匿行為強(qiáng)調(diào)的是行為本身而不是行為損害的后果，因此并不要求具備 損害他人利益的要件。民事行為的無(wú)效有兩種含義：狹義僅指絕對(duì)無(wú)效，對(duì)中國(guó)《合同法》第52條所規(guī)定的5種情形，是合同也是其他民事行為絕對(duì)無(wú)效的類型；廣義是指與民事行為有效相對(duì)應(yīng)的民事行為效力不是在民事行為依法作出時(shí)就發(fā)生的，而是包括 絕對(duì)無(wú)效、相對(duì)無(wú)效和效力待定三類情況。中國(guó)《合同法》第50條規(guī)定：“法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。所以對(duì)于不能及時(shí)清結(jié)、標(biāo)的較大的合同(包括涉外合同)，不宜采用口頭形式。這種意思表示必須是為了引起一定的法律后果，即為了今后享受一定的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，或?yàn)榱烁淖?、結(jié)束原先存在的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。主要指新建房屋出售單位在銷售時(shí)，未按規(guī)定代表物業(yè)管理方向購(gòu)房者收取法定的應(yīng)繳交的物業(yè)維修專用基金，或者代收后不按規(guī)定及時(shí)交存入指定的銀行專用賬戶的行為。 　　(6)其他違反行政管理法規(guī)的行為。第三種情形由工商行政管理部門依法處理，予以相應(yīng)處罰?！　≡缭?989年，在中國(guó)最高人民法院下發(fā)的《全國(guó)沿海地區(qū)涉外、涉港澳經(jīng)濟(jì)審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中，就明確承認(rèn)責(zé)任競(jìng)合，并允許當(dāng)事人選擇有利于自己的一種訴因提起訴訟?！　?10)責(zé)任方式不同。違約責(zé)任的內(nèi)容也僅僅具有財(cái)產(chǎn)內(nèi)容，如支付違約金等。違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的具體區(qū)別概括如下：　　(1)違反原有義務(wù)不同。如果能舉證證明受害方自己也有過(guò)錯(cuò)，那么可根據(jù)《民法通則》第131條的規(guī)定，可相對(duì)減輕其責(zé)任。這種責(zé)任按照民法理論屬轉(zhuǎn)承責(zé)任，即侵權(quán)損害雖然是由法人單位的員工造成的，但對(duì)損失的賠償應(yīng)由其所在單位(物業(yè)管理公司)先行承擔(dān)，而對(duì)該員工如何追究其責(zé)任，則屬單位內(nèi)部管理責(zé)任制范圍。其他由法律直接規(guī)定的民事責(zé)任如侵權(quán)責(zé)任、締約過(guò)失責(zé)任、因無(wú)因管理債務(wù)產(chǎn)生的民事責(zé)任等原則上不允許當(dāng)事人自由約定?！　　　≈感袨槿?包括自然人和法人)的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報(bào)應(yīng)(法律后果)。⑧支付違約金?！　　　≈该袷轮黧w因違反民事法律義務(wù)而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承擔(dān)的民事法律不利報(bào)應(yīng)(法律后果)。因此，物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。如果行政相對(duì)人對(duì)使本人承擔(dān)履行一定義務(wù)的具體行政行為提出申訴或提起行政訴訟，在申訴或行政訴訟期間是否仍需執(zhí)行或強(qiáng)制執(zhí)行，這要看法律行政法規(guī)的具體規(guī)定。如果行政機(jī)關(guān)不執(zhí)行或不申請(qǐng)法院執(zhí)行生效的具體行政行為，承受該具體行政行為權(quán)利的一方當(dāng)事人有權(quán)向行政機(jī)關(guān)提出執(zhí)行申請(qǐng)。三是行政處罰。如命令某位違章對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行鑿、拆、搭、占的業(yè)主限期改正、恢復(fù)原狀的具體行政行為，對(duì)該業(yè)主直接產(chǎn)生法律約束效力。例如，對(duì)違反物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定的行為作出行政處罰決定書這一具體行政行為，處罰的對(duì)象必定是某個(gè)具體的違規(guī)者，而該項(xiàng)處罰又必定是溯及處罰決定書作出以前已經(jīng)發(fā)生的未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書而從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)或者所管理物業(yè)與所持資質(zhì)證書等級(jí)不相符的違規(guī)行為。所謂普及性指該抽象行為是針對(duì)從事規(guī)范所列活動(dòng)的所有的人，具有普遍約束力；后及性指該抽象行為一般沒有前溯力，只對(duì)規(guī)范發(fā)布后發(fā)生的情況生效。如果自由裁量超越法定范圍，也就成了違法問(wèn)題。二是行政強(qiáng)制措施，又分為限制人身自由和限制財(cái)產(chǎn)權(quán)利行使的兩類強(qiáng)制措施?！　⌒姓?qiáng)制執(zhí)行的機(jī)關(guān)有兩種，即由行政機(jī)關(guān)自己執(zhí)行和經(jīng)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)由法院執(zhí)行。指具體行政行為內(nèi)容一經(jīng)確定，對(duì)行政相對(duì)人和行政機(jī)關(guān)及其工作人員都具有拘束制約的效力，都必須按其內(nèi)容要求履行自己的義務(wù)或職責(zé)。除某些民事責(zé)任的認(rèn)定(如違約責(zé)任、輕微的侵權(quán)責(zé)任)可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商確認(rèn)外，其他法律責(zé)任的認(rèn)定 只能由法定的專門機(jī)關(guān)或經(jīng)合法授權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。按法律責(zé)任的內(nèi)容不同，一般分為民事法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任四類。⑥修理、重作、更換。是對(duì)有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實(shí)行強(qiáng)制性教育改造的一種行政措施。因此，掌握違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的內(nèi)容、法理及二者的區(qū)別，是研究物業(yè)管理民事責(zé)任規(guī)范的重點(diǎn)。例如，中國(guó)建設(shè)部《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》第25條規(guī)定了房地產(chǎn)管理部門的危房鑒 定機(jī)構(gòu)在哪些情況下應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任?！　?5)建筑物等物所有人或管理人的侵權(quán)責(zé)任。這主要是指因違反《民法通則》第133條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系義務(wù)而引起的停止侵害、排除妨礙、賠償損失民事責(zé)任。在違約責(zé)任中，債務(wù)人的代理人，對(duì)于不履行債務(wù)有故意或過(guò)失時(shí)，債務(wù)人應(yīng)依自己的故意或過(guò)失，負(fù)同樣的責(zé)任。　　(9)免除條款的效力不同。違約行為也可能造成侵權(quán)的后果，此謂“違約性的侵權(quán)行為”，如供電部門因違約中止供電，致用電對(duì)方當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)和人身遭受損害。指低資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)超越自身資質(zhì)能力等級(jí)從事高資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)才能受托管理的業(yè)務(wù)，使所管理物業(yè)與其所 持資質(zhì)證書等級(jí)不相符合的營(yíng)業(yè)行為?！　?5)損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為?！　?2)不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為。物業(yè)管理法律行為的形式　　一、物業(yè)管理法律行為的內(nèi)涵和形式　　物業(yè)管理的法律行為，它是指物業(yè)管理行為主體為了設(shè)立、變更或終止一定的物業(yè)管理法律關(guān)系，取得一定的法律后果而有意識(shí)進(jìn)行的行為。當(dāng)事人約定采用書面 形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！备鶕?jù)該 條款規(guī)定精神，可推知無(wú)民事行為能力人并非在任何情況下都不能成為合同當(dāng)事人，在無(wú)民事行為能力人純粹獲利的情況下，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其行為的法律效力。三、物業(yè)管理中民事行為的無(wú)效　　無(wú)效的物業(yè)管理民事行為是指缺乏民事法律行為有效條件的行為?！　?)以合法形式掩蓋非法目的之隱匿行為。②違反性道德的行為?！　?)重大誤解。最高人民法院1988年《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見試行》第73條第2款 規(guī)定：可變更或可撤銷的民事行為，自行為成立時(shí)超過(guò)1年當(dāng)事人才請(qǐng)求變更或撤銷的，人民法院不予保護(hù)。涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系一、涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系概念定義及理解　　涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系概念定義有廣義和狹義之說(shuō)。因此在涉外(物業(yè) 管理)民事法律關(guān)系定義表述中，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出這種根本原因決定的特征?！钡?84條：“外國(guó)法人以其注冊(cè)登記地國(guó)家的法律為其本國(guó)法，法人的民事行為能力依其本國(guó)法確定”?！痹摋l第1款規(guī)定：“侵權(quán)行為的損害賠償，適用侵權(quán)行為地法律。物業(yè)管理涉外合同可分為涉外物業(yè)的管理合同和涉外的非物業(yè)性服 務(wù)合同兩類?？梢砸?guī)定純外國(guó)人居住區(qū)、高檔別墅區(qū)和外商投資的非住宅物業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目允許外國(guó)人、外國(guó)物業(yè)管理公司競(jìng)聘成為受托代管人。法院在確定它對(duì)某一涉外民事案件有管轄權(quán)后，緊接著就是根據(jù)沖突規(guī)范來(lái)決定處理 該案件問(wèn)題適用何種法律。在物業(yè)管理方面，中國(guó)的國(guó)內(nèi)立法對(duì)國(guó)民待遇制度作了肯定。1989年3月24日《法制日?qǐng)?bào)》(北京)第3版刊載了夏普所寫《涉外民事法律關(guān)系“要素論”質(zhì)疑》一文，正確指出了“三要素論”不能準(zhǔn)確劃定涉外民事法律關(guān)系的界圍，不能說(shuō)明該關(guān)系的法律特質(zhì)和“三要素”定義不符合形式邏輯規(guī)則。　　民事行為無(wú)效的法律后果，根據(jù)《民法通則》第61條第1款和《合同法》第58條規(guī)定的一般處理原則，民事行為(合同)被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷后，有三種結(jié)果：一是返還財(cái)產(chǎn)?！　?)顯失公平。⑤限制經(jīng)濟(jì)自由的行為。相反，如果承租人租用的是物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)房屋，且有禁止非法轉(zhuǎn)租的規(guī)定，承租人擅自轉(zhuǎn)租與對(duì)方當(dāng)事人以借用合同掩蓋非法轉(zhuǎn)租的事實(shí)，這樣的合同就是無(wú)效的合同。根據(jù)中國(guó)《民法通則》第58條和《合同法》第52條的規(guī)定，按照違法表現(xiàn)不同，可將絕對(duì)無(wú)效的民事行為分為五種：　　1)損害國(guó)家利益的欺詐、脅迫。意思表示不真實(shí)的故意行為包括虛假表示行為和偽裝表示行為兩種情況?！薄捌渌问健笔侵阜ㄒ?guī)規(guī)定的推定行為形式、默示形式和當(dāng)事人約定采用的或商事交易慣例采用的非口頭、書面形式。意思表示真實(shí)有兩層涵義：一是行為人的意思表示要與其內(nèi)心意思相一致；二是行為人的意思表示是行為人自愿作出的，不是受他人欺詐、脅迫或者在自己有重大誤解等類似情況下所為的。例如，新建房屋出售單位未按規(guī)定對(duì)建筑實(shí)行保修的行為；單獨(dú)轉(zhuǎn)讓房屋的共用部位、共用設(shè)備或公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)的行為；不履行對(duì)售出的房屋實(shí)行保修義務(wù)的行為等等。對(duì)此類行為，由物業(yè)管理行政主管部門依法責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定。例如在物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)者搞串通投標(biāo)、抬高標(biāo)價(jià)，或者投標(biāo)者和招標(biāo)者相互勾結(jié)，以排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的公平競(jìng)爭(zhēng)。”這條規(guī)定表明，在違約行為與侵權(quán)行為發(fā)生競(jìng)合時(shí)，當(dāng)事人可選擇行使違約責(zé)任請(qǐng)求權(quán)或侵權(quán)責(zé)任請(qǐng)求權(quán)。兩者在一般情況下不會(huì)發(fā)生競(jìng)合，但在特殊情況下卻有可能競(jìng)合。　　(7)訴訟管轄不同。違約行為所侵犯的是債權(quán)關(guān)系，即相對(duì)的權(quán)利，因此違約責(zé)任要保護(hù)的也是這種相對(duì)的債權(quán)及債關(guān)系；侵權(quán)行為是侵害所有權(quán)、人身權(quán)等絕對(duì)權(quán)利而發(fā)生的責(zé)任，因此侵權(quán)責(zé)任的目的是保護(hù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與經(jīng)濟(jì)利益有關(guān)的人身權(quán)等絕對(duì)性權(quán)利?！　?6)飼養(yǎng)的動(dòng)物致人損害的民事責(zé)任。如商品房在交付使用后，發(fā)生了部分墻體裂縫、倒塌、致人傷亡，用戶財(cái)產(chǎn)被損壞，該房屋的開發(fā)建設(shè)方和銷售方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任；如果物業(yè)管理公司將該房倒塌部分修復(fù)，但因維修質(zhì)量不合格又倒塌傷人損物的，則應(yīng)由公司承擔(dān)賠償責(zé)任。違約責(zé)任與合同責(zé)任不能混同，合同責(zé)任包括因合同而產(chǎn)生的各種責(zé)任，如因合同無(wú)效可能產(chǎn)生的行政責(zé)任，因合同詐騙而產(chǎn)生的刑事責(zé)任等。在各地專門的物業(yè)管理規(guī)范性文件中，一般不規(guī)定民事主體、行政相對(duì)人的違法行為構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任(江蘇省的規(guī)定中有此內(nèi)容)，大多數(shù)都明文規(guī)定：物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、貪污受賄的，由其上級(jí)主管部門或所在單位給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。指公民或者法人的人格權(quán)受到不法侵害時(shí)，有權(quán)通過(guò)人民法院要求行為人以公開形式承認(rèn)過(guò)錯(cuò)，澄清事實(shí)，或者辟謠，消除所造成的不良影響，以恢復(fù)未受損害時(shí)社會(huì)對(duì)其品行、才能或信用的良好評(píng)價(jià)。承擔(dān)民事責(zé)任的方式，中國(guó)《民法通則》第134條規(guī)定了主要有10種形式，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用：　?、偻Ｖ骨趾?。　　　　與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的法律責(zé)任種類繁多，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任在物業(yè)管理法律責(zé)任制度中合并存在，并且出現(xiàn)“法律責(zé)任復(fù)合”的現(xiàn)象非常普遍，不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為都要依法由違法行為人承擔(dān)多種責(zé)任?！　“凑宅F(xiàn)代行政法治原理，除特殊情況外，法律對(duì)每一項(xiàng)有法律效果的具體行政行為均應(yīng) 規(guī)定相應(yīng)的法律救濟(jì)措施，一般是規(guī)定可以提起行政復(fù)議和行政訴訟這兩種救濟(jì)手段和在某項(xiàng)行政行為被確認(rèn)違法后須賠償?shù)膭t予以國(guó)家賠償?shù)霓k法。例如，某業(yè)主不主動(dòng)履行拆除違法建筑的行政命令而須強(qiáng)制拆除的，行政機(jī)關(guān)調(diào)用民工、拆房機(jī)械進(jìn)行強(qiáng)制拆除的費(fèi)用，由該業(yè)主承擔(dān)。即警告，是對(duì)違法者的譴責(zé)和警誡。事實(shí)行為指不以形成、變更或終止法律關(guān)系為目的，不對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生法律 上的拘束力的行為。例如，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位違反該條例有關(guān)規(guī)定的，可按應(yīng)交款項(xiàng)逾期的時(shí)間處以每日3‰的罰款之規(guī)定，即屬羈束裁量，行政主體只能按每日3‰的額度罰款。本節(jié)采用較廣義的行政行為概念，因此將物業(yè)管理具體行政行為概念定義為：　　物業(yè)管理具體行政行為是指具有管理物業(yè)管理活動(dòng)的行政職權(quán)的行政機(jī)關(guān)，法律法規(guī)授權(quán)的組織及其工作人員，在針對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)行使行政管理職權(quán)過(guò)程中所實(shí)施的所有的具體行為。”按該條規(guī)定，行政主體可以在是給予警告還是給予罰款二者間擇定，若處以罰款，在5000元以內(nèi)，是法定界限，具體罰10元或4900元等全由行政主體自主裁量決定?！　《⑽飿I(yè)管理的行政措施、行政處罰和行政強(qiáng)制執(zhí)行　　物業(yè)管理的行政措施，指國(guó)家各級(jí)與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的行政管理機(jī)關(guān)，依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)行使法定行政管理職權(quán)，針對(duì)特定對(duì)象，單方面作出的能產(chǎn)生行政法律效果的具體行為。物業(yè)管理行政處罰必須嚴(yán)格按照1996年10月1日起施行的中國(guó)《行政處罰法》規(guī)定的程序進(jìn)行。指具體行政行為一經(jīng)作出，就具有不得隨意變更的確定的效力?！侗本┦芯幼⌒^(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》都未明文作出類似的法律救濟(jì)規(guī)定，估計(jì)是基于不作出與行政復(fù)議條例、物業(yè)管理法律責(zé)任概述　　一、物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特點(diǎn)和意義　　物業(yè)管理法律責(zé)任，從泛義上理解，是指任何自然人和團(tuán)體人都有必須遵守法律的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)自覺維護(hù)法律的尊嚴(yán)；從廣義上理解，是指民事、經(jīng)濟(jì)行政法律關(guān)系主體因自己行為違反物業(yè)管理法律規(guī)范確定的義務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)合同約定義務(wù)，或者因不正當(dāng)行使自己權(quán)利、職權(quán)，或者因某種法律事實(shí)出現(xiàn)，而要依法承受的、一般須經(jīng)有管轄處理權(quán)的法庭、仲裁庭或行政執(zhí)法機(jī)關(guān)裁決確定的、具有國(guó)家強(qiáng)制性的法定必為的不利性法律報(bào)應(yīng)(法律后果) 或特殊的懲戒性追加義務(wù)負(fù)擔(dān)；從狹義上理解，是指物業(yè)管理活動(dòng)的民事主體、行政主體和行政相對(duì)人對(duì)自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應(yīng)依法承擔(dān)的具有國(guó)家強(qiáng)制性和不利性的法律 報(bào)